Правовое обеспечение ипотечного кредитования жилья в РФ

Размещено на http://allbest.ru

Правовое обеспечение ипотечного кредитования жилья в РФ

Введение

В последние несколько лет проблема обеспечения граждан жильем в условиях рыночной экономики особенно обострилась. Современное состояние строительного комплекса в России не позволяет в рамках традиционных способов и форм организации жилищного строительства существенно увеличивать его объемы и обеспечить доступ на рынок жилья широких слоев населения. Учитывая масштаб проблем развития жилищного комплекса, органы государственной власти, в том числе и законодатели, ищут сегодня наиболее оптимальные и эффективные рыночные инструменты, которые смогли бы обеспечить свободный доступ населения на рынок жилья.

В комплексе мер, направленных на решение жилищных проблем в России, важнейшее место в современных условиях должно отводиться развитию системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, как это происходило в большинстве развитых стран Европы и Северной Америки, в которых указанный институт, до происходящих в мире кризисных явлений, являлся связующим звеном между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свои денежные средства на длительный срок и заемщиками ипотечных кредитов, что обуславливает ее особое место в экономике страны.

Несмотря на то, что в настоящее время в РФ в целом созданы правовые основы для развития ипотеки в жилищной сфере, тем не менее, действительно эффективная рыночная система ипотечного кредитования жилья в масштабе всей страны все еще не сложилась. Практика применения законодательства об ипотеке свидетельствует, о необходимости научного обобщения и более тщательной разработке предложений по совершенствованию данного института и массовому внедрению его на рынок жилья. Несмотря на то, что в настоящее время потребность в ипотеке на рынке жилья очевидна, вопрос о том, каковы перспективы развития данного института; какие методы и инструменты использовать для его реального внедрения на практике - являются весьма полемичными и дискуссионными. Это и предопределило выбор темы дипломной работы, охватывающей совокупность актуальных проблем в области ипотечных правоотношений, исследование которых имеет не только теоретическое, но и большое практическое значение.

Проблемами залоговых отношений, в том числе и ипотечных занимались известные дореволюционные ученые: Г. Шершеневич, Л. Гантовер, Д. Мейер, А. Кассо и др. Они провели глубокие разработки, касающиеся института ипотеки, заложили фундаментальные правовые основы для ее дальнейшего развития. Однако, из-за господства социалистической системы, исследования в этой области были практически приостановлены или существенно сокращены почти на 70 лет. И лишь с восстановлением в РФ правового регулирования ипотечных отношений его проблемы нашли отражение в работах М. Брагинского, А. Вишневского, А. Шичанина, В Пономарева, М. Масевич, Н. Косаревой и др.

При написании дипломной работы ставились следующие основные цели:

- формирование общего представления о современном состоянии рынка жилья и об объемах жилищного строительства в РФ и РД;

- характеристика и анализ основных проблем правового регулирования ипотечных правоотношений в жилищной сфере, а так же изучение практики применения ипотечного законодательства;

- выявление, анализ и оценка основных способов, методов и средств, которые будут способствовать реальному внедрению ипотечного кредитования на рынок жилья, преодолению современных кризисных явлений.

Основными методами научного исследования, используемыми в работе явились: исторический, логический, сравнительно-правовой и социологический.

Структура дипломной работы включает в себя анализ мирового опыта ипотечного кредитования, процесса становления и современного состояния рынка жилья и проблем жилищного комплекса в РФ и РД; исследование роли Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспектив его развития; раскрытие правовых основ ипотечного кредитования жилья; выявление особенностей правового регулирования института обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья, а также сравнительно-правовой анализ законодательства об ипотечном жилищном кредитовании в РФ и РД.

В дипломной работе нашли отражение последние изменения в российском законодательстве, касающиеся ипотечных правоотношений: Федеральный Закон «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 декабря 2008г.; Постановление Правительства РФ «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12 декабря 2007г. с изменениями, внесёнными 13 января 2009года, а также новейшие публикации по вопросам правового регулирования ипотечного кредитования жилья.

В дипломной работе использованы материалы опубликованной судебной практики высших судебных инстанций РФ и судов РД.

Глава 1. Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в РФ

ипотечный кредитование жилье

1.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

Сегодня в мировой практике ипотечного кредитования условно сложились как бы две финансовые схемы:

* одноуровневая схема ипотечного кредитования;

* американская схема (модель) ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования.- М.: Высшая школа, 1998.-378с.

Рассмотрим технологию работы первой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования, а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

В этой инвестиционной схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик - кредитор».

Эта кредитно- финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно- сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире в течение уже нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредита можно разделить на две подсхемы или на два общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно- правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов: классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения.

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк.

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно, немецкая технология обладает большей надежностью и стабильностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, кредит выдается в основном на 10-15 лет.

В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка.

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит и все сопутствующие услуги.

Необходимо акцентировать внимание российских финансистов на этой технологии, так как сам принцип построения этой финансовой модели с синдицированным или согласованным финансированием может оказаться достаточно интересным для России при огромном сегодняшнем дефиците банковских ресурсов.

Что касается ссудно-сберегательных учреждений, то исторически сложилось, что в них заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов различные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участие заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных учреждений на примере популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс, создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В строительно-сберегательных кассах предполагаются некая финансовая автономность и замкнутость. При этом кредитование в меньшей степени зависит от рынка капитала, и в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока. Выплаты кредита также фиксированные, равномерные.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой стройсберкассы выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10 - 18 лет. В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения всех условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Субсидия может выплачиваться и на других этапах накопления или финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, в которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита и т.д.

Что касается двухуровневой модели ипотечного кредита, то она характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели кредитования от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. Первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет « коротких денег» не имея долгосрочных средств.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом «уходит» с первичного рынка на вторичный рынок, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов - свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги, выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются ипотечными инвесторами. На этом функции банка, выдавшего кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США - это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке.

Рассмотрим технологию продажи ипотечного кредита финансовыми институтами. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.

Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле.

Несомненно, новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс, во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит.- М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001.-358с.

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы на федеральном уровне основано на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и предполагает формирование с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 года «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 // Собрание Законодательства РФ 1996г. №37. Ст.4312. от лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. с. 94-95

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. М.: «Институт экономики города», 2003, с. 52

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» утверждено Решением Правления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 05.02.2009г. // http://www.ahml.ru/restruct.shtml. и утвердило его решением Правления Агентства 5 мая 2009г. Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года на приобретение, строительство жилого помещения на территории Российской Федерации в целях постоянного проживания в нем. Стандарт применяется в отношении заемщиков, у которых доходы: значительно уменьшились; полностью утрачены в силу сокращения рабочих мест либо сферы деятельности предприятия; полностью утрачены в силу иных причин, вынудивших заёмщика принять решение о прекращении или ограничении своей трудовой деятельности по последнему месту работы; уменьшились в силу существенного роста расходов, в том числе в результате увеличения размера ежемесячных платежей по погашению обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), в том числе через механизм предоставления стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заёмных средств (смешанный договор), исходя из фактической платёжеспособности заёмщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. Цель реструктуризации - оказание помощи и создание заёмщику условий, позволяющих в течение определённого срока, но не более двенадцати месяцев, продолжать исполнение обязательств по Ипотечному кредиту (займу) до восстановления своей платёжеспособности.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но эти программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

С 2004г. в Республике Дагестан функционирует Открытое Акционерное Общество «Дагипотека» О развитии системы ипотечного кредитования в Республике Дагестан: Постановление Правительства РД от 25 февраля 2004г. №61 // Собрание Законодательства РД. 2004г. №2. Ст. 222., на которое были возложены полномочия регионального оператора Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основной целью деятельности «Дагипотеки» является рефинансирование кредитных организаций (банков), осуществляющих ипотечное кредитование жилья, путем приобретения у них прав требования по ипотечным жилищным кредитам (закладных) с последующей их продажей.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андеррайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет на рынок с размещением.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2009 год.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

Характеризуя ипотечное законодательство, следует отметить, что эффективное развитие ипотечного жилищного кредитования в существенной мере зависит от региональных органов государственной власти и муниципалитетов на местах, основная деятельность которых должна быть направлена на создание собственных региональных программ развития ипотечного кредитования жилья применительно к специфике каждого конкретного региона или муниципального образования. В связи с этим попытаемся коротко охарактеризовать законодательство об ипотечном кредитовании жилья в Республике Дагестан.

Постановлением Правительства РД от 30 мая 2000г. №85Собрание Законодательства Республики Дагестан 2000. №5. Ст.864. образованна Правительственная Комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РД, главной целью которой явилась координация деятельности республиканских органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по реализации единой политики в сфере ипотечного кредитования жилья, а так же создание соответствующей правовой, нормативно-технической базы для развития ипотеки жилья. Постановлением Правительства РД от 4 июля 2001г. №103 Собрание Законодательства Республики Дагестан 2001. №7. Ст.228.С 2002г. была утверждена Программа долгосрочного жилищного финансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в РД. В соответствии с указанной программой в РД создается внебюджетный фонд развития жилищного строительства, финансирование которого на первоначальном этапе будет осуществляться за счет бюджетных ассигнований на возвратной основе, кроме того, программа предусматривает определенные налоговые льготы для организаций, осуществляющих финансирование или строительство жилья.

24 июня 2004г. Народным Собранием РД принят Закон Республики Дагестан «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан» (далее Закон РД), Собрание Законодательства Республики Дагестан 2004. №6. Ст.486. который вступил в действие в июле 2004г. Указанный Закон призван стать основным региональным правовым актом, регулирующим отношения, складывающиеся в сфере ипотечного жилищного кредитования республики. Развивая положения федерального закона, Закон РД устанавливает порядок функционирования и развития в Республике Дагестан ипотечного жилищного кредитования, строящегося на договорных отношениях и направленного на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в республике. Примечательной особенностью является то, что в отличие от федерального закона об ипотеке, который регламентирует отношения связанные с различными видами ипотеки, действие Закона РД распространяется только на отношения связанные с ипотекой жилья, что несомненно подтверждает значимость данного института.

В соответствии со ст.3 Закона РД основными принципами ипотечного жилищного кредитования в республике являются:

* долгосрочность и целевое назначение ипотечных кредитов,

* рефинансирование кредитных организаций, которые занимаются выдачей ипотечных жилищных кредитов,

* защита прав и интересов кредиторов при заключении ипотечных договоров, при обеспечении жилищных - прав граждан-заемщиков и членов их семей.

Закон РД определяет так же круг участников рынка ипотечного жилищного кредитования в РД - это органы государственной власти; органы местного самоуправления; заемщики и инвесторы; уполномоченный Правительством РД орган, осуществляющий координацию деятельности участников рынка ипотеки жилья; внебюджетные фонды и иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность на территории республики в соответствии с федеральным законодательством и законодательством РД.

Другой особенностью Закона РД является то, что впервые на республиканском уровне устанавливается государственная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании жилья, в частности, в соответствии со ст. 4 Закона РД предусматривается:

а) выделение целевых адресных жилищных субсидий, направленных на удешевление платежей по кредиту,

б) предоставление льготных ипотечных кредитов (займов) по сниженным банковским ставкам,

в) поручительство Правительства РД по договору ипотеки,

г) предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенным на условиях ипотечного кредита.

В целях реализации Закона РД « О развитии ипотечного кредитования в РД» и обеспечения населения жильем постановлением Правительства РД от 14 сентября 2004г. №222 утверждена республиканская целевая программа развития системы ипотечного жилищного кредитования на 2004-2010гг. (далее программа). Собрание Законодательства Республики Дагестан 2004. №9. Ст.745. Основная цель программы -- создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан, постоянно проживающих на территории Республики Дагестан и в установленном законом порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для достижения этой цели Программа предусматривает: во-первых, создание организационно-финансового механизма, стимулирующего развитие жилищного строительства, обеспечивающего устойчивое и эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, путем привлечения внебюджетных средств и финансовых ресурсов частных инвесторов для приобретения жилья в ипотеку; во-вторых, адресную государственную поддержку для отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Программа должна быть реализована в три этапа с 2004 по 2010годы:

Первый этап (2004-2005годы) предусматривал осуществление мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы РД, проведение исследований платежеспособного спроса населения республики, необходимых для оценки количества потенциальных участников рынка ипотечного жилья, а так же создания системы по привлечению сбережений граждан в сферу жилищного строительства.

На втором этапе (2005-2006годы) намечалось осуществление рефинансирования кредитных организаций, принимающих участие в ипотечном жилищном кредитовании на территории РД, привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, в том числе органов местного самоуправления, а также развитие системы по привлечению и накоплению сбережений граждан в сферу жилищного строительства, создание системы адресной целевой государственной поддержки отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Третий этап (2006-2010годы) предполагает дальнейшее развитие всех вышеназванных направлений. Источниками финансирования Программы Правительства РД являются: средства коммерческих банков и других кредитных учреждений; собственные средства заемщиков; средства предприятий и учреждений; республиканский бюджет; внебюджетные источники.

В целях реализации приоритетного национального проекта на территории Дагестана распоряжением Правительства РД от 15 февраля 2006г. №31-р Дагестанская Правда от 22 февраля 2006г №54. С.1. создана специальная рабочая группа, в которую вошли руководители ряда республиканских министерств и ведомств, территориальных подразделений федеральных структур, главы муниципальных образований, а так же руководители научно-исследовательских институтов и кредитно-финансовых учреждений РД. Основной целью их создания является разработка конкретных мероприятий практического механизма внедрения ипотечного кредитования в жилищную сферу.

Правительством РД в настоящее время разрабатываются и другие целевые программы, которые будут направлены на поддержку молодых семей, малоимущих и иных социально не защищенных категорий граждан. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в РД сегодня идет довольно плодотворный и динамичный процесс создания эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах и преследующих цель обеспечения доступным жильем граждан, проживающих в республике.

Таким образом, можно констатировать, что в основе эффективной системы ипотечного жилищного кредитования должно лежать эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, что предполагает дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства и создание нормативно-технической базы и жилищной инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие и учет интересов всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Глава 2. Правовые основы ипотечного кредитования жилья

2.1 Понятие, сущность и принципы ипотеки жилья

Современная социально-экономическая ситуация, сложившаяся на рынке жилья в России, позволяет сделать вывод о том, что традиционными формами и способами организации жилищного строительства, какие существовали в нашей стране на протяжении последних десятилетий - жилищную проблему не решить. В нынешних рыночных условиях основным инструментом формирования рынка доступного жилья призвана стать ипотека. Основные преимущества ипотеки, перед иными способами обеспечения исполнения обязательств, как нам представляется, в следующем:

- Во-первых, ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

- Во-вторых, реальная опасность потерять заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по кредитному договору является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

- В третьих, в договоре об ипотеке могут быть предусмотрены условия, которые обеспечат наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором;

- В четвертых, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору-заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Помимо вышеперечисленного, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, либо просрочки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а так же в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, и в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,

Чтобы более полно раскрыть понятие и сущность ипотеки необходимо обратиться к истории ее возникновения и развития. Ипотека (от греческого «Hypotheke» - залог, заклад) довольно древний институт, истоки которого восходят еще к римскому частному праву. Возникновение ипотеки было связано с развитием гражданского оборота в целом и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а так же с целью создать более доверительные отношения между сторонами. Грудцин Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования // Законодательство и Экономика 2005. №10. С. 18. Сущность ипотеки заключалась в обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору (залогодержателю). Кредитор, по залоговому обязательству становился обладателем права требовать удовлетворения своих требований из части заложенного имущества, то есть в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она не находилась, обратить на нее взыскание и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику. Должник (залогодатель) же по договору об ипотеке оставался собственником и владельцем заложенного имущества и не лишался возможности извлекать из него выгоду, а так же отчуждать его и обременять новыми залогами. Таким образом, должник (залогодатель) имел возможность заработать необходимые средства для возвращения долга, используя свою собственность, несмотря на то, что она была обременена ипотекой. В результате рецепции римского права ипотека была воспроизведена в законодательстве большинства западно-европейских стран с двумя существенными отличиями: во-первых ипотека стала применяться только к недвижимым вещам, во-вторых реализация заложенного имущества стала осуществляться в судебном порядке. Ансон В.Р. Договорное право. - М.: Юрид. Лит. 1994. С.178.

Ошибочным является мнение о том, что ипотечное кредитование является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. По мнению большинства российских ученых ипотека в России имеет более чем шестивековую историю. Брагинский М.: Залог и Закон о залоге // Хозяйство и право 1993, №1; Вишневский А.А. Залоговое право М.: БЕК, 1995; Бабкин С.А. Залог и ипотека: теория и практика // Нотариус 2002, №1; Гимолеев P.P. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правового регулирования // Право и Экономика 2004. №2. С.4. Наибольшего расцвета этот институт достиг на рубеже XIX - XX столетий. Поэтому совершенно оправданны высказывания о том, что Россия занимает по опыту, накопленному в области ипотечных отношений, одно из ведущих мест в мире. По мнению А.А. Киселева, такой общепризнанный прогресс во многом стал возможен благодаря тому, что ипотека в России изначально развивалась по классическому образцу. Кисилев А.А Ипотечное кредитование в дореволюционной России // Нотариус 2002. №1. С.61-62. Классика ипотеки состоит в том, что предмет ипотеки остается у залогодателя, и он им владеет и пользуется на протяжении всего срока обременения. Древнерусский залог (XIII-XV века), первые упоминания, о котором содержались еще в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Отступление от этого исконного правила, отражавшего суть ипотеки в России, произошло в XVII веке, в связи с принятием Соборного Уложения 1649г., которое предусматривало безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Эта, по сути, чрезвычайная мера, отражала сущность исторических условий того времени, в частности тяжелого экономического кризиса. А это, в свою очередь, требовало усиления ответственности должника, прежде всего за счет предмета залога. Надобность в этой превентивной мере отпала после того, как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых, был преодолен экономический кризис, во-вторых, была усовершенствованна поземельная регистрация объектов недвижимости.

Об эффективности ипотечных отношений в России свидетельствует такой пример: заемщикам дворянского банка предоставлялись различные льготы:

процент по ссудам в банке снижен с 5 % до 4%, были установлены девять сроков возврата ссуд (от 11лет до 66 лет), а по истечении 5 лет допускался пересмотр срока без увеличения суммы долга. Кисилев А.А Ипотечное кредитование в дореволюционной России // Нотариус 2002. №1. С.61-62. Хотелось бы особо отметить, что к этому прогрессивному механизму, который существовал в России более 150 лет назад, только недавно стали обращаться западные и отечественные банки при долгосрочном ипотечном кредитовании.

Вышеизложенное позволяет нам сделать вывод о том, что отечественный дореволюционный опыт долгосрочного ипотечного кредитования явился серьезной основой для создания новых и эффективных схем, воспроизводимых как американскими, так и европейскими моделями ипотечного кредитования. Однако заметим, что несомненная значимость дореволюционного опыта ипотечного кредитования в России вовсе не означает, что нужно умалять опыт накопленный зарубежными странами в области ипотечных отношений, который приобретает для России сегодня особое значение, т.к. за десятилетия господства Советской социалистической системы они шагнули далеко вперед в развитии данного института.

Законодательство РФ не содержит единообразного определения ипотеки. Так, согласно ст. 334 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В соответствии со ст. 42 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992г. Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации1992. №23. Ст.4696. ипотека определяется как залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, включая соответствующий земельный участок и право пользования им. Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. №102-Ф3 Собрание Законодательства Российской Федерации 1998. №29. Ст.3400. (далее Закон об ипотеке) подразумевает под ипотекой залог любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке, включая:

а) земельные участки, за исключением тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

б) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) жилые дома, квартиры, а так же части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г) дачи, садовые дома и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Несмотря на то, что понятие «ипотека» объединяет довольно обширный перечень объектов, основное внимание в дипломной работе уделяется именно ипотеке жилья, вследствие несомненной значимости и актуальности данного института. Термин «ипотека жилья» в современном российском юридическом обороте, на наш взгляд, наиболее правильнее рассматривать как правоотношение, возникающее при залоге жилых помещений (жилых домов, квартир и частей жилых домов и квартир, а так же объектов незавершенного строительства), который является средством обеспечения надлежащего исполнения кредитного обязательства должником, имеющим строго целевой характер - приобретение, строительство жилья.

Под ипотечным жилищным кредитованием подразумевается предоставление банками и иными кредитными учреждениями долгосрочных ипотечных кредитов в целях создания эффективной системы обеспечения граждан РФ доступным жильем, соответствующим современным стандартам качества и безопасности. Главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в РФ является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья и свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Отсюда, по нашему разумению, можно выделить следующие основные принципы развития ипотечного жилищного кредитования:

* Долгосрочность ипотечного жилищного кредитования - основополагающий принцип, означающий, что ипотечные кредиты должны носить не кратковременный, а долгосрочный характер и предоставляться не менее чем на 15-20 лет (а в перспективе до 30 лет). Это, в свою очередь, открывает широкий спектр возможностей для инвесторов (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, а также иные юридические и физические лица, которые обладают необходимыми финансовыми ресурсами) вкладывать свободные денежные средства в новые надежные, долгосрочные финансовые проекты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой. Долгосрочный характер ипотеки жилья является весьма перспективным и для банковского сектора, последний расширяя операции по ипотечному жилищному кредитованию, тем самым создает для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юрайт. 2004. 220с.

* Доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами, что в первую очередь предполагает снижение процентных ставок по кредиту, а так же темпов роста инфляции в целом по стране. При этом система ипотечного кредитования жилья должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в жилищной сфере должно опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредитных организаций и инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета, т.к. развивать ипотечное кредитование жилья основываясь на одних лишь государственных дотациях без привлечения частных инвестиций невозможно, хотя определенная поддержка долгосрочных финансовых проектов со стороны государства естественно присутствовать должна.

* Защита прав и интересов кредиторов. Этот принцип в современных условиях приобретает особое, если не приоритетное значение, т.к. долгосрочные проекты всегда связаны с большими рисками для кредиторов-инвесторов (кредитными, инфляционными, рисками ликвидности и т.п.). Поэтому в законодательстве должны быть четко выработаны и регламентированы механизмы, которые бы обеспечили добросовестное исполнение должником по ипотечному договору своих обязательств, а так же определены конкретные меры воздействия на недобросовестных заемщиков. Кроме того, необходимо отметить, что судебная практика обращения взыскания все еще не выработала единых универсальных норм, на практике еще не сложились четко отработанные механизмы реализации заложенного жилья и исполнения принятых судебных решений.

* Территориальная универсальность ипотеки жилья, т.е. система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. К сожалению, современные реалии таковы, что ипотека динамично развивается лишь в центральных регионах, в то время как в большинстве субъектов РФ ипотека в жилищной сфере либо не применяется вообще, либо развивается крайне медленно. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки в жилищной сфере, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ Собрание Законодательства Российской Федерации 2008. №52. Ст.6219. внесены изменения в главы закона об ипотеке, устанавливающие порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, порядок государственной регистрации ипотеки, порядок обеспечения сохранности заложенного имущества, уступки прав по договору об ипотеке, обращения взыскания на заложенное имущество. Поправки, отражающие изменения, внесенные в Закон об ипотеке, внесены также в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание Законодательства Российской Федерации 1997. №30. Ст. 3594. и в Налоговый кодекс РФ (главу о государственной пошлине).