Оценка рыночной стоимости и управление объектами недвижимости коммерческого назначения

Объекты культуры и образования указаны ниже (см.табл.2.2).

Таблица 2.2 - Инфраструктура местоположения оцениваемого объекта

Объекты инфраструктуры	Количество
Автозаправочные станции	5
Адвокатские услуги	17
Аптеки	37
Аптеки ветеринарные	1
Ателье пошива, ремонта одежды	7
Бани и сауны	4
Банки	13
Банкоматы	23
Бары, пабы	6
Бассейны	4
Библиотеки административных округов	5
Бильярдные клубы	1
Больницы	5
Боулинг - клубы	1
Бытовое обслуживание	3
Ветеринарные клиники	5
Дошкольное воспитание и обучение	10
Дошкольные образовательные учреждения	25
Женские консультации	1
Катки ледовые	1
Кафе	17
Кинотеатры	2
Колледжи	7
Курсы иностранных языков	6
Ломбарды	3
Магазины - автозапчасти	48
Магазины - аудио-, -видеопродукции	5
Магазины -аудио-, видеотехника	8
Магазины - белье	5
Магазины - булочные	5
Магазины - галантерея	1
Галереи	2
Магазины - дача, сад, огород	1
Магазины - детские товары	13
Магазины - зоологические	8
Магазины - книги	10
Магазины - ковры	1
Магазины - комиссионные	1
Магазины косметики и парфюмерии	15
Магазины мебели и предметов интерьера	3
Магазины - меха	11
Магазины музыкальных инструментов	1
Магазины - обувь	34
Магазины - одежда	15
Магазины - оптика	5
Магазины - охотничьи и рыболовные принадлежности	1
Магазины продовольственные	30
Магазины - сантехника	6
Магазины спортивных товаров	4
Магазины - строительные материалы	3
Магазины - универсальные	3
Магазины - хозяйственные товары	17
Магазины - цветы	12
Магазины чай, кофе	2
Магазины-часы	5
Медико-санитарные части	2
Медицинские лаборатории	3
Медицинские учебные заведения	1
Медицинские центры и клиник	12
Металлоремонт	8
Молочные кухни и пункты	3
Музеи	1
Музыкальные учебные заведения	2
Нотариальное обслуживание	9
Ночные клубы	3
Образование дополнительное	4
Обувные мастерские	12
Отделения связи	5
Отели и гостиницы	6
Парикмахерские	43
Поликлиники	3
Поликлиники детские	1
Прачечные	12
Развлекательные комплексы, центры	1
Рестораны	24
Родильные дома	2
Салоны красоты	6
Солярии	14
Спортивные комплексы и стадионы	3
Столовые	2
Стоматология	14
Страхование	12
Страхование медицинское	3
Супермаркеты	14
Танцевальные студии	2
Театры	1
Техникумы	1
Торговые центры и комплексы	8
Турфирмы	20
Фитнес-центры	5
Фотостудии	17
Химчистка	14
Художественные салоны	2
Цветы	13
Церковь	2
Часовые мастерские	2
Шиномонтаж	9
Школы	10
Школы вечерние	1
Школы искусств	2
Школы образовательные специальные (коррекционные)	2
Школы спортивные	3
Школы технические	1
Школы частные	1
Ювелирные мастерские	1
Юридические услуги	24
Ярмарки	1

Недалеко от здания, в котором расположен оцениваемый офис, располагается удобная парковка для сотрудников офисных помещений. Здание располагается в оживленном районе, обладая развитой инфраструктурой (см. Табл. 2.2).

Стоит отметить, что Восточный административный округ является одним из самых зеленых округов Москвы. Здесь располагается 45% всех столичных зеленых массивов. На территории ВАО расположен крупнейший в городе парк Лосиный Остров, Кусковский и Терлецкий лесопарки, а также известные парки культуры и отдыха Сокольники, Измайловский и Перовский. Район Соколиная гора, где расположен объект оценки, обладает очень благоприятной экологической обстановкой.

Хотя в районе имеется незначительное движения автомобилей, однако рельеф данной местности способствует формированию благоприятной среды, также в районе множество насаждений зелени, от чего экология района лишь улучшается. На атмосферу воздуха положительно влияют зеленые насаждения, поэтому воздух данного районе относительно чистый по сравнению с более загрязненными округами Москвы.

Последний капитальный ремонт здания и внутренняя отделка были проведены в 2014 году, однако многие компании, приобретающие офисы в данном здании проводят повторный косметический ремонт, ориентируясь на свои вкусы и пожелания.

Офисное помещение находится на солнечной стороне здания, поэтому во время дневного солнцестояния свет прекрасно освещает практически все помещение.

Ремонт помещения занимает порядка 4 месяцев, включая в себя все отделочные работы, а также установку необходимого оборудования и мебели. Ремонт офисного помещения проводится качественно, с соблюдением пожарной безопасности, а также современных стандартов и требований компанией «Интерстрой».

В офисном помещении имеется приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование воздуха (во всем здании). В офисное помещение подведена оптоволоконная сеть Интернет и телефония, а также в стенах и несущих колоннах помещения имеется электропроводка (розетки), в помещение подведена электрическая сеть для установки осветительных приборов. Во всем здании имеется центральное отопление, которое отапливает каждое офисное помещение. В офисном помещении не имеется встроенного оборудования. В коридоре здания между офисами располагается несколько санузлов, в которых имеются умывальники, туалетные кабинки, подведено горячее и холодное водоснабжение.

Цель оценки: определение рыночной стоимости офисного помещения в здании, которое располагается по адресу: г. Москва, район Соколиная гора, улица Измайловский вал, 30/3 по состоянию на 5 мая 2016 г.

Назначение оценки: оценка офисного помещения (собственности) в целях получения данных о рыночной стоимости в случае продажи.

2.4.1 Описание объекта недвижимости (земельный участок)

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Восточном округе г. Москвы, недалеко от станции метро Семеновская. Зона расположения имеет смешанный вид застройки (производственный и жилой). В непосредственной близости от объекта оценки располагаются несколько многоэтажных (высотой 10-12 этажей) и 5-ти этажных жилых домов, продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты.

Объект оценки имеет удобную транспортную доступность, поскольку находится на Измайловском валу, вблизи ТТК и Русаковской эстакады. Здание расположено с расчетом на то, чтобы сотрудники офисных помещений могли попасть на рабочие места в достаточно короткие сроки, а близость Третьего Транспортного Кольца предполагает удобную доступность для клиентов компаний, офисы которых расположены в данном здании.

Рельеф земельного участка оцениваемого объекта не имеет перепадов высот, находится на равнинном участке местности.

Объект недвижимости, который подлежит оценке, возведен в 1902 году, реконструирован в 1998 году. Здание имеет 1 этаж, без подвального помещения. Фундамент здания выполнен из железобетона, стены частично бетонные, частично кирпичные. Полы первого этажа здания бетонные, покрытые линолеумом, двери выполнены из дерева и МДФ. В здание выполнена отделка повышенного качества, а также проведен капитальный ремонт. Здание обладает вентиляцией, центральным отоплением, центральным кондиционированием воздуха, водопроводом и канализацией, а также электроосвещением.

Полезная площадь здания - 430 кв. м, площадь застройки - 450 кв. м. В здании размещены 4 офисных помещения общей площадью 391 кв. м. Высота потолков здания составляет 3,0 м. Строительный объем составляет 226.91 куб. м.

Ежегодно проводится поддержание технического состояния рассматриваемого объекта недвижимости, объект был отремонтирован в 2014 году: проводился капитальный ремонт этажа, косметическая отделка помещений, замена деревянных окон на пластиковые теплоудерживающие окна, проводилась замена дверных коробок на всех этажах, в 2013 году проводился косметический ремонт всего здания. В 2014 году была проведена замена настила кровли. На день оценки общего технического состояния объекта, оно является удовлетворительным.

Таблица 2.3 - Характеристика конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы здания	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента
Фундамент	Железобетонный	Посадка здания равномерная, имеются незначительные трещины
Стены и перегородки	Железобетонные панели, кирпичная кладка	Признаков неравномерной осадки нет; качество материалов является удовлетворительным, сырости стен не наблюдается.
Перекрытие	70% бетонные 30% кирпичные	Наблюдаются мелкие трещины Без повреждений
Кровля	Металлическая	Наблюдается незначительный общий износ, иных повреждений не наблюдается, материал является удовлетворительным
Полы	Бетонные, покрыты линолеумом	Была произведена замена напольного покрытия, покрытие в удовлетворительном состоянии
Проемы	Оконные: пластиковые двойные створные, двери: деревянные, МДФ	Оконные -окраска в порядке, была произведена недавняя замена оконных проемов, удовлетворительное теплоудержание. Двери - являются исправными
Отделка	улучшенная штукатурка с высококачественной окраской, обои, покраска, керамическая плитка	Осыпания штукатурки не наблюдается. Материалы имеют удовлетворительное качество
Санитарно-технические и электротехнические устройства	Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение	Наблюдается общий незначительный износ, нагревательные приборы всей системы в исправности и находятся на месте; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается.
Прочие работы	Отмостки	В удовлетворительном состоянии

2.5 Анализ рынка недвижимости

Общий объем предложения качественных бизнес- центров Москвы по итогам III квартала 2015 г. достиг 16,4 млн мІ. С начала 2015 г. объем готового предложения пополнился 463,3 тыс. мІ офисных площадей, что более чем в 2 раза меньше введенного объема за сопоставимый период 2014 г. Темпы роста ввода офисной недвижимости снижаются относительно 2013-2014 гг., что обусловлено общим снижением уровня экономической активности, а также высокой стоимостью и низкой доступностью финансирования. В III квартале 2015 г. был введен наибольший с начала года объем офисных площадей - 241,2 тыс. мІ, что тем не менее меньше чем в соответствующем периоде прошлого года. По нашим ожиданиям, объем ввода за год будет в 2 раза меньше. Доля помещений класса А в структуре нового предложения за три квартала составила 70%, на класс В+ пришлось 27%. В сравнении с этим же периодом 2014 г. распределение было более дифференцировано: 54% - класс А, 33% - класс В+, 13% - класс В-.

Рисунок 2.1 - График инфляции за 2012-2014 гг.



Как видно на рисунке 1.1 в 2012 году инфляции составила 7,3%, к 2013 году она снизилась и составила 6,5%, однако к 2014 году уровень инфляции совершил скачок до 11,4%.

Цены продаж

Среднерыночные рублевые цены продажи за три месяца практически не изменились. По итогам сентября средняя стоимость помещений класса А составила 292 000 руб./мІ. Площади класса В+ предлагались на продажу в среднем по 150 000 руб./мІ, а в зданиях класса В- средняя запрашиваемая цена составила 120 000 руб./мІ. В офисах классов А и В+, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по 315 000 руб./мІ. В более удаленных от ЦДР бизнес-центрах основную долю предложения формирует класс В, где запрашиваемая средняя цена находится на уровне 180 000 руб./мІ для класса В+ и 150 000 руб./мІ - для класса B-. Наиболее качественные объекты, находящиеся вблизи МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./мІ в классе А и 115 000 - 130 000 руб./мІ в классе В+/В-. Запрашиваемая стоимость продажи в башнях ММДЦ «Москва-Сити» сохранилась на уровне начала года - $6 000-7 500 за мІ.

Тенденции и прогнозы.

Еще с начала года многие собственники заявили о приостановке строительных работ на площадках, где объекты находились на начальной стадии (0-15% выполненных работ), во избежание финансовых потерь. Как правило, это были объекты с пофазным возведением, где возобновление строительства рассматривается собственниками только после появления конкретного клиента. Около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 г., заморожено, порядка 20% -- перенесено на более поздние периоды. > До конца 2015 г., по заявлениям девелоперов, должно быть достроено и введено еще порядка 500 тыс. мІ, однако, по нашим прогнозам, будет введено не более 280 тыс. мІ. Всего по итогам 2015 г. ожидаемый объем нового предложения может достичь 700-750 тыс. мІ. При этом объемы ввода в последующие годы будут значительно ниже: по нашим ожиданиям, в 2016 г. будет введено около 500 тыс. мІ, в 2017 г. - 400 тыс. мІ. > На фоне сдержанного развития как иностранных, так и российских компаний, объем сделок покупки и аренды офисных площадей в 2015 г. окажется на 18% ниже, чем в 2014 г., -- на уровне 800-900 тыс. мІ. При этом объем спроса превысит объемы ввода новых объектов, что окажет оздоравливающий эффект на рынок и сдержит рост доли вакантных площадей. По нашим оценкам, общая доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам года составит около 15%. > Базовый размер рублевой запрашиваемой ставки до конца года сохранится на текущем уровне как для класса А, так и для класса В+/-, и, скорее всего, собственники будут прибегать к альтернативным способам снижения арендной платы, как то: увеличению арендных каникул, фиксации расчетного курса доллара на первый год аренды и прочим. > Сохранится тенденция перехода ставок аренды из долларов в рубли, а в договорах будут прописываться возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года либо расторжение договора.

2.5.1 Предложения рынка офисной недвижимости

По итогам III квартала 2015 г. общий объем свободного предложения насчитывает 2,4 млн мІ офисов, из которых 45% - это помещения класса В+ и 40% - класса А. Текущий объем предлагаемых площадей соответствует уровню вакантности в 15%. Рост относительно предыдущего периода +0,6 п. п. за квартал. Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисных зданиях класса А, где показатель не изменился с прошлого квартала и составил 27,2%. Такая динамика уровня вакантности обусловлена вводом новых площадей преимущественно в сформировавшихся зонах деловой активности, где спрос на офисы традиционно выше. Кроме того, рост уровня вакантности был сдержан появлением на рынке частично заполненных объектов (например МФК «Оружейный», БЦ «Алгоритм») и оживлением нового спроса на офисные площади. В офисах класса В доля свободных помещений к концу сентября составила 11,6% (при этом в зданиях класса В+ она равна 14,3%, а в офисах класса В- - 7,3%), увеличившись с зафиксированных в начале года 10,9%. Наибольший объем свободных помещений (в абсолютных цифрах) сохраняется в ЦДР, на западе столицы, а также в зоне ММДЦ «Москва-Сити». При этом самый низкий уровень вакантности наблюдается в ЦДР: по итогам III квартала здесь предлагается 9,2% площадей. Самая высокая доля свободных площадей (36%) по-прежнему в ММДЦ «Москва-Сити». За пределами сформировавшихся зон деловой активности наибольшая доля свободных площадей сохраняется на юго-западном направлении (32%)

2.5.2 Анализ спроса рынка офисной недвижимости

Суммарный объем арендованных и купленных площадей с начала года составил 760 тыс. мІ, что сопоставимо с объемом сделок, заключенных в I-III кварталах прошлого года (770 тыс. мІ). Наличие большого объема свободного предложения и колебание курсов валют побуждали многих собственников пересматривать арендные условия и ставки в сторону понижения, что реанимировало спрос со стороны арендаторов. С начала 2015 г. было закрыто несколько новых крупных сделок в офисном сегменте, например, аренда Правительством Московской области 20 тыс. мІ в бизнес- центре «Орбита-II» на ул. Кулакова, аренда компанией Adidas 20 тыс. мІ в новом строении в БП «Крылатские Холмы II, стр. 5», также компания Fesco заняла 5,6 тыс. мІ в отдельно стоящем здании на улице Садовнической, 75. В течение трех кварталов на рынке по-прежнему наблюдается увеличение доли сделок продления и переподписания в совокупном объеме заключенных транзакций, которая составила в III квартале 41% (в I квартале 2015 г. - 25%, во II квартале 2015 г. - 34%). Однако по нашим ожиданиям доля таких сделок будет снижаться в краткосрочной перспективе, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои условия аренды минимум на 2-3 года.

Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений с начала этого года был предъявлен со стороны компаний секторов «Обрабатывающая промышленность», «Профессиональные услуги» и «Добыча и распределение»: суммарно на них приходится 53% всех реализованных площадей.

2.5.3 Анализ ставок рынка офисной недвижимости

Собственники продолжали пересматривать ставки аренды и переходить на рублевые договоры аренды. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисных помещений класса А, номинированная в рублях, по итогам III квартала 2015 г. снизилась на 5% и составила 22 562 руб./мІ/год, для класса В ставка аренды снизилась на 4% до 13 722 руб./мІ/год. При это средневзвешенная ставка аренды, номинированная в долларах США, для класса А снизилась на 13% и составила $575/мІ/год, а для класса В увеличилась на 7% - до $499/мІ/год. Динамика базовых ставок аренды, а именно их менее выраженное снижение, может быть сигналом их приближения к минимальному уровню в ряде объектов, но при этом гибкость собственников сохраняется в особенности относительно арендных каникул. Собственники офисных зданий, испытывающие трудности с заполнением, готовы идти на уступки, в том числе готовы переходить в рублевую зону, устанавливая коридор обменного курса, при этом устанавливая приемлемый уровень индексации - в 8-10%, что ниже официальной рублевой инфляции. Появилось нововведение: в договоре прописывают возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удается достичь компромиссного уровня ставки.

2.5.4 Сегментация рынка недвижимости в Москве

Несмотря на большое число новых объектов класса А сегментация общего предложения по классам изменилась незначительно относительно начала 2015 г.: к классу А относятся 23%, к классу В+ и В- -- 48% и 29% соответственно. Если несколькими кварталами ранее наблюдалось сокращение темпов ввода в центральной части города, то в III квартале 2015 г. наибольший объем новых площадей (около 21% от всего объема III квартала) появился именно в ЦДР. При этом наиболее динамично застраиваемыми территориями за пределами ЦДР по- прежнему остаются Западный административный округ и ММДЦ «Москва-Сити». На них пришлось соответственно 18% и 17% от совокупного объема ввода с начала года. В следующем квартале изменится территориальная структура ввода нового предложения: большой объем предложения появится на юго-западном (52%) и южном (23%) направлениях, существенная часть которого будет представлена офисами сегмента В+/В-.

Рисунок 2.2 - Сегментация рынка недвижимости по видам площадей

2.6 Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Классическими подходами оценки стоимости недвижимости являются сравнительный, затратный, доходный. Каждый подход подразумевает применение конкретного метода расчетов. Применяя данные подходы, образуются три величины цены одного и того объекта недвижимости, опираясь на которого рассчитывается конечная величина стоимости объекта.

Сравнительный подход основывается на оценке стоимости объекта недвижимости, базируясь на сравнительном анализе рыночной информации о продаже похожих объектов недвижимости. Методом этого подхода является метод прямого сравнения продаж, который применяется для оценки стоимости офисного помещения [1, с. 17].

Прямое сравнение продаж основывается на определении цены объекта недвижимости путем анализа рыночных данных о продаже сопоставимых объектов, различие между сравниваемыми объектами корректируются при помощи внесения поправок в данные. Цена объекта оценки выявляется при помощи анализа назначения помещения, типа здания, размеров площади офисного помещения, а также учета определенных факторов таких как: удаленность от центра города, местоположение, условия сделки по покупке, цены покупки объекта, транспортной доступности). [2, с. 62]

Главными этапами применения метода прямого сравнения продаж являются:

- сбор данных, формирование баз данных с занесением в них сделок по объектам недвижимости, данные по которым являются достоверными и проверенными;

- изучение полученных данных, анализ рынка офисной недвижимости, определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

- отбор похожих объектов, которые возможно сопоставить с рассматриваемым объектом недвижимости, а также определение подходящих единиц относительно каждого аналога;

- приведения характеристик аналогов, при помощи которых образуются цены, относительно характеристик объекта оценки;

- изучение и анализ указанных цен аналогов, а также заключение о стоимости объекта недвижимости.

Использование данного метода сравнения продаж подразумевает под собой сравнение объекта оценки (офисного помещения) с аналогичными объектами, сохраняя при этом суть порядка и метода расчета.

Для сравнения и оценки офисного помещения в здании на Измайловском валу было выбрано аналогичное офисное помещение в здании на Большой Семеновской, которое расположено недалеко от м. Семеновская. Площадь помещения, выбранного для сравнения, составляет 250 кв. м.

Таблица 2.4 - Корректировочная таблица на основе принципа вклада в денежном выражении

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект (офисное помещение здании по адресу Измайловский вал, 30/3		Аналогичный объект (офисное помещение по адресу Большая Семеновская ул., 43)
			Качественный показатель	Количественный показатель(вклад), тыс. руб.
1.	Цена продажи			25 000
2.	Площадь офиса	Меньше на 91 кв. м.	Больше на 91 кв. м.	910	+
3.	Состояние офисного помещения	Выполнен ремонт	Ремонт выполнен	-	-
4.	Наличие встроенных шкафов	встроенная шкафы отсутствуют	Встроенные шкафы присутствуют	150	-
5.	Наличие интернета/телефонии	Интернет присутствует	Интернет присутствует	-	-
6.	Оборудование помещения	Евроремонт отсутствует	Евроремонт присутствует	320	-
7.	Наличие кондиционера	есть	есть	-	-
8.	Наличие парковочных мест на территории бизнес-центра	да	нет	-	-267
Итого:25 000+707=25 707 (тыс. руб.)	+707

В качестве единицы сравнения принято офисное помещение бизнес-центра, а также само здание и его территория.

Общий вид модели расчета рыночной цены оцениваемого офисного помещения Ср выглядит следующим образом:

Ср=Цi+Кi (2.1)

где Цi является ценой продажи i-ого офисного помещения,

Кi является величиной корректировки стоимости продажи i-ого офисного помещения.

Таблица 2.5 - Информация об отобранных для сравнения офисных помещениях

Параметры сравнения	Объект оценки (офисное помещение в здании на Измайловском валу)	Объект 1 (офисное помещение в здании на Большой Семеновской улице)
Местоположение	м. Семеновская, улица Измайловский вал, д.30, кор.3	м. Семеновская, улица Большая Семеновская, д.43
Юридическое описание	Собственность	Собственность
Цена предложения, руб.	23 350 000	25 000 000
Право собственности	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение
Дата продажи, предложения		Февраль 2015 г.
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент железобетонный, стены кирпичные	Кирпичное здание, фундамент бетонный
Общая площадь, м2	159	250
Этаж	1	1
Коммуникации	Все необходимое	Все необходимое
Телефон	есть	есть
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется
Удаленность от магистралей	Рядом с ТТК (Русаковская эстакада)	Рядом с ТТК
Использование	Офисное помещение	Офисное помещение

Ниже приведена таблица корректировок стоимости офисных помещений, выбранных для сравнения.

Таблица 2.6 - Корректировки стоимости сравниваемых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Офисное помещение здание на Измайловском валу (оцениваемый)	Офисное помещение здание на Большой Семеновской (объект 1)
Цена продажи (предложения)	руб.	23 350 000	25 000 000
Площадь	м2	159	250
Цена за единицу площади	руб/ м2	146 855	100 000
Право собственности		Полное	Полное
Корректировка	%	0	0
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные
Корректировка	%	0	0
Условия продажи		Предложение	Предложение
Корректировка	%	0	0
Условия рынка		Февраль 2015 г.	Февраль 2015 г.
Корректировка	%	0	0
Сумма корректировки		0	0
Местоположение в Москве		Улица Измайловский вал	Улица Большая Семеновская
Физические характеристики:
Материал стен		Кирпич, бетон	бетон
Корректировка	%	+5	-10
Сумма корректировки		7342,75	10000,00
Этаж		1/1	1/1
Корректировка	%	0	0
Сумма корректировки		0	0
Наличие коммуникаций		есть	есть
Телефон		есть	нет
Корректировка	%	0	+6
Сумма корректировки		0	6000,00
Техническое состояние		Отличное	Хорошее
Корректировка	%	+5	0
Сумма корректировки		7342.75	0
Удаленность от магистралей		Рядом с ТТК (Русаковская эстакада)	Рядом с ТТК
Скорректированная цена	руб/м2	161 540.00	96 000.00
Средневзвешенная цена	руб./м2	120 000.00
Стоимость	руб.	25 684 860	24 000 000

В таблице 2.6 указаны корректировки, которые вносятся, опираясь на имеющиеся различия между объектом оценки и объектом сравнения. За единицу сравнения выбиралась стоимость 1 кв. м. площади офисного помещения.

Объект для сравнения подбирался с учетом похожих по качеству зоны градостроения и общей площади офиса. Поскольку права на владение собственностью у данных помещений идентичные, то корректировка по данному элементу не проводилась.

Корректировка относительно местоположения объектов, их техническое состояние и транспортная доступность были определены при помощи мнения специалиста (эксперта). Офисные помещения располагаются в одном и том же районе г. Москвы - Соколиная гора, улица Измайловский вал и улица Большая Семеновская располагаются недалеко друг от друга, поэтому корректировки являются нулевыми. Здания из кирпича и бетона являются лучшими по сравнению с бетонными зданиями, однако оба рассматриваемых здания построены из бетона, однако в оцениваемом здании стены также сделаны из кирпича, поэтому первому объекту выставляется негативная корректировка в 10% от цены за 1 кв. м. площади офисных помещений, а оцениваемому объекту выставляется положительная корректировка в 5%.

Поскольку первому объекту необходим косметический ремонт офисного помещения, его техническое состояние можно оценить, как хорошее, то проводится положительная корректировка, которая составляет 5% от цены за 1 кв. м. площади офисного помещения.

В результате проведенных корректировок, стоимость офисного помещения на рынке, которая была рассчитана путем сравнительного анализа продаж, составила 25 684 860 руб.

Таблица 2.7 - Корректировочная таблица процентных поправок

Элемент сравнения	Сравниваемый (проданный объект)	Процентная поправка	Поправка к цене
Цена продажи	25 000 млн. руб.
1.Поправка на переданные имущественные права	Хуже, чем у оцениваемого объекта	+5%	+1 250 000
Скорректированная цена			26 250 000
2.Поправка на условия финансирования	Лучше, чем у оцениваемого объекта	-2%	-500 000
Скорректированная цена			25 750 000
3. Поправка на условия продажи	Хуже, чем у оцениваемого объекта	+5%	+1 250 000
Скорректированная цена			27 000 000
4. Поправка на рыночные условия	Хуже, чем у оцениваемого объекта	+5%	+1 250 000
Скорректированная цена			28 250 000
5. Поправка на местоположение	Хуже, чем у оцениваемого объекта	+3%	+750 000
6. Поправка на физические характеристики	Лучше, чем у оцениваемого объекта	-5%	-1 250 000
7. Поправка на экономические характеристики	Лучше, чем у оцениваемого объекта	-5%	-1 250 000
8.Поправка на компоненты, не входящие в состав недвижимости	Лучше, чем у оцениваемого объекта	-3%	- 750 000
Итого поправка по элементам 5-8		-10%	-2 500 000
Скорректированная стоимость объекта			23 250,00 млн. руб.

Таким образом, средняя скорректированная стоимость объекта с учетом принципа вклада и процентных корректировок составит:

(25 707+23 250):2=24 478,50 (тыс. руб.).

Путем использования метода сравнительного подхода, было получено значение стоимости оцениваемого офисного помещения на рынке, которое составило: 24 478 500 руб.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рынка коммерческой недвижимости, предшествующее проявлению финансового кризиса, явилось причиной появления

различных видов услуг в данной сфере. Позитивные показатели развития рынка недвижимости выглядели привлекательными для

многих инвесторов. Быстрая окупаемость инвестиций и высокая доходность проектов способствовали возрастающему интересу к разви-ию бизнеса в данной сфере. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости спо-собствовала активизации развития услуг инвестиционного и управленческого консалтинга.

Цель работы, заявленная в начале: «изучение механизма управления и оценка объекта коммерческой недвижимости» была рассмотрена на примере управления и оценки офисного помещения, принадлежащего компании ООО Группа "Евроклининг", расположенного по адресу: г. Москва, район Соколиная гора, улица Измайловский вал, 30/3.

Для достижения данной цели были решены следующие основные задачи:

- изучена сущность управления недвижимостью и участники рынка управления коммерческой недвижимостью;

- описаны виды коммерческой недвижимости;

- исследованы особенности управления коммерческой недвижимостью и описан алгоритм технической эксплуатации коммерческой недвижимости офиса компании ООО Группа "Евроклининг";

- выполнена оценка офисного помещения сравнительным подходом.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

недвижимость управление евроклининг рынок

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4. Федеральные Стандарты Оценки, утвержденные Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 г. № 1744-р, Минэкономразвития России приказами от 20 мая 2015 г. №№ 297-299.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

6. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

7. Конституция Российской Федерации.

8. Минэкономразвития России, Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель различной категории (сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, городских и сельских поселений и т.д.).

9. Минэкономразвития России, Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

10. Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 2010 г. № 4.

11. Постановление Правительства РФ № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

12. Баденко, В.Л. и др. Государственный земельный кадастр. - СПб.: Питер, 2011. 15 2.Варламов, А.А., Гальченко, С.А. Земельный кадастр: Т. 6. Географические и земельные информационные системы. - М.: Колос, 2011.

13. Варламов, А.А., Гальченко, С.А. Земельный кадастр: Т.3 Государственная регистрация и учет земель. - М.: Колос, 2012.

14. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А.. Кадастр и оценка земельной собственности. - М.: Архитектура-С, 2011.

15. Боголюбов С.А., Кичигин Н.В., Пономарев М.В. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации. - М.: Юстицинформ, 2012.

16. Боголюбов С.А. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008.

17. Варламов А.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2012.

18. Государственный университет по землеустройству. Актуальные проблемы земельного законодательства: материалы научно-практической конференции / Сост.: Л. В. Журавлева, С. В. Мамедова // Государство и право. - 2011.

19. Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королева А.Н., Назимова А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2011 г. № 221-ФЗ. -М.: Юстицинформ, 2012.

Размещено на Allbest.ru