Оценка рыночной стоимости и управление объектами недвижимости коммерческого назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ

«КОЛЛЕДЖ СОВРЕМЕННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ИМЕНИ ГЕРОЯ СОВЕТСКОГО СОЮЗА М.Ф. ПАНОВА»

Выпускная квалификационная работа

Тема: «Оценка рыночной стоимости и управление объектами недвижимости коммерческого назначения»

Москва

2016



ЗАДАНИЕ

На выпускную квалификационную работу по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения образовательный уровень: базовый

Студенту 2 курса СЗО-215/14 группы

Тема задания и исходные данные: «Оценка рыночной стоимости и управление объектами недвижимости коммерческого назначения»

Основные вопросы, подлежащие разработке:

Понятие и особенности рынка коммерческой недвижимости

Управление объектами недвижимости коммерческого назначения

3. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости коммерческого назначения

Дата выдачи задания «06» апреля 2016 г.

Руководитель выпускной квалификационной работы Л.П. Попова



ВВЕДЕНИЕ

С развитием в России рынка недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.

На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости - оценка характеристик и условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность такого анализа возрастает при наличии количественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжировать объекты недвижимости, представленные на рынке.

Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых. Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления.

Актуальность выбранной темы: Значимость и недостаточная разработанность проблемы управления и оценки предопределили выбор темы выпускной квалификационной работы.

Целью работы является изучение механизма управления и оценка объекта коммерческой недвижимости.

Для достижения данной цели были поставлены следующие основные задачи:

- изучить сущность управления недвижимостью и участников рынка управления недвижимостью;

- описать виды коммерческой недвижимости;

-исследовать особенности управления коммерческой недвижимостью и техническую эксплуатацию коммерческой недвижимости;

- выполнить оценку офисного помещения.

Объект исследования: объекты коммерческой недвижимости.

Предмет исследования: оценка рыночной стоимости и управление объектами недвижимости коммерческого назначения на примере управления и оценки офисного помещения, принадлежащего компании ООО Группа "Евроклининг", расположенного по адресу: г. Москва, район Соколиная гора, улица Измайловский вал, 30/3.

Теоретической основой исследования послужили положения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

Информационную базу исследования составили: учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати, глобальная информационная сеть Интернет.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Сущность управления недвижимостью

Понятие «управление» широко употребляется в современной экономической и управленческой литературе, однако трактовки его многообразны.

Управление - необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.

Применительно к человеческому обществу, где управление выделяется в конкретный вид деятельности, это определение будет звучать по-другому.

Управление - сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления, поэтому критерием эффективности управления недвижимостью не может быть, например, минимизация затрат на него: эти затраты должны быть соразмерны с эффективностью использования объекта недвижимости;

управление является систематическим, а не разовым процессом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного, даже взвешенного и обоснованного решения или к однократному управленческому воздействию на объект управления;

управление всегда осуществляется в условиях определенной, причем изменяющейся внешней среды, которая воздействует одновременно как на объект, так и на субъект управления.

Приведенное базовое определение управления применительно к экономической сфере нуждается в уточнениях с учетом следующих двух важных характеристик:

1. Экономическая деятельность всегда осуществляется на базе определенных отношений собственности: ее цели, содержания, критерии эффективности определяются собственником факторов производства. соответственно этому управление выступает в качестве важнейшей функции собственника и является способом и условием реализации его целей и экономической власти.

2. Развитие экономики органически связано с развитием разделения труда, в ходе которого управление превращается в самостоятельный вид хозяйственной деятельности, а при развитии предпринимательства становится одним из видов предпринимательской деятельности.

Создание эффективной системы управления недвижимостью предполагает выработку таких норм и стандартов управления, таких договорных отношений и механизмов материального стимулирования управляющих, которые позволяли бы свести к минимуму негативные последствия этого противоречия.

Элементами такой системы могут быть:

совместное определение основных целей и принципов, которыми должен руководствоваться управляющий, оформленных в виде декларации или концепции управления объектом (разработанным управляющим и согласованных с собственником);

регулярная и пунктуальная отчетность управляющего перед собственником, включающая не только формализованные, цифровые данные, но и текстовую часть, объективно отражающую деятельность управляющего;

регулярные аудиторские проверки по согласованному собственником и управляющим графику;

создание механизмов материального поощрения управляющих, содержащих ясно выраженную связь между его доходом и приростом стоимости имущества (а не только объемами и темпами валового роста или чистого дохода от объекта);

создание организационных форм, позволяющих вовлечь собственника или его представителей в принятие наиболее существенных решений по управлению объектами.

Конкретизируя приведенное выше определение управления как деятельности по обеспечению эффективного функционирования объекта управления, можно сформулировать его в виде следующих прикладных вариантов, помогающих лучше понять смысл управления недвижимостью.

Управление - целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемый наиболее эффективным образом.

Приведенное определение показывает, что управление, во-первых, всегда направлено на достижение определенных целей, которые должны быть ясно определены и сформулированы, а во-вторых, оно должно обеспечить достижение этих целей с минимальными издержками.

Управление - выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и т.д.).

Последние определение акцентирует внимание на том, что управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором возможностей.

Управление - комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

Управление, следовательно, предполагает активную деятельность по достижению поставленных целей, воздействие на объект управления.

Таким образом, указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимно дополняют друг друга. Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в общем виде его задача состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное ( развитый объект недвижимости), причем это должно быть сделано наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи необходимо, во-первых, определить, какой из вариантов развития наилучший для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования, наилучшую организационную схему, наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков и т.д.

Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления, определены вариант использования объекта, целевая группа показателей. Модель арендной политики, вариант эксплуатации объекта и пр.

Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) - организовать реализацию проекта, скоординировать действия разных участников, проконтролировать ход реализации проекта.

Определение управления как процесса, состоящего из отдельных мероприятий (функций), - одно из наиболее известных и традиционных в науке управления. Основы такого понимания управления заложены в классической школе управления французским теоретиком и практиком управления А. Файолем.

Согласно его представлениям, управлять - значит предвидеть организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.

Соответственно этому весь процесс управления состоит из следующих функций:

- прогнозирование и планирование (изучение будущего, постановка целей и разработка программ действий по их достижению)

- организация (создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей)

- руководство (распоряжение), т.е. приведение в действие персонала

- координация (согласование работы отдельных участников деятельности)

- контроль (наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений).

Являясь частным случаем управления, управление недвижимостью подчинено общим законам управленческой деятельности и включает выполнение указанных функций. В то же время из-за специфики недвижимости как объекта управления управление ею имеет и особенности. Прежде всего, поскольку недвижимость выступает как одна из разновидностей собственности, на нее распространяются общие положения для управления собственностью.

Проблема управления собственностью может рассматриваться в двух аспектах:

1.Управление собственностью как управление субъектами собственности (управление отношениями собственности),

2.Управление собственностью как управление объектами собственности (эффективность их использования).

Управление собственностью, рассматриваемое как управление отношениями собственности, включает:

- определение оптимального соотношения между различными формами и видами собственности;

- разграничение государственной и муниципальной, федеральной и субфедеральной собственности;

- формирование системы приоритетов и ограничений для развития тех или иных форм и видов собственности.

Как следует из перечисленных позиций, большая часть функций по управлению отношениями собственности доступна только государству и отчасти муниципальным образованиям. Именно государство задает правила взаимоотношений между собственниками, определяет возможности развития разных форм и видов собственности (через законодательное определение статуса государственных предприятий, их разновидностей, лицензирование, систему банкротства, налогообложения и пр). поощряет или, напротив, тормозит их развитие.

Управление отношениями собственности - важнейшая функция государства независимо от его доли как непосредственного собственника в экономике страны.

Что касается управления собственностью как управления объектами собственности, то в его рамках целесообразно выделить, в частности, следующие направления:

- управление недвижимостью;

- управление финансовыми ресурсами;

- управление нематериальными активами (интеллектуальной собственностью).

Управление недвижимостью, таким образом, - один из видов управления собственностью и поэтому должно быть подчинено интересам собственника. Оно призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Специфика управления недвижимостью определяется также такими факторами:

- цели собственника

- масштабы и структура объекта управления

- типы недвижимости

Как отмечено выше, с точки зрения интересов собственника можно выделить, по крайней мере, две разновидности управления недвижимой собственностью - операционную и инвестиционную.

С точки зрения целей управления и его особенностей целесообразно в зависимости от масштаба и структуры объекта управления выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью.

Управление портфелем недвижимости. Это деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Цель управления в данном случае - максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно, что достижение этой цели в полном объеме невозможно. В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда результат компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же как и на фондовом рынке, возможны различные по составу портфели - «агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач:

формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, отличающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.

актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие),

Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:

выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

подбор объектов для инвестирования и продажи;

отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров, разработка и реализация проектов;

подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором;

перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объектов недвижимости:

формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс);

поддержание отношений с собственником и партнерами;

координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уровне - достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

учет и отчетность;

маркетинг;

управление финансовыми потоками, связанными с объектами;

технический менеджмент;

обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;

управление занятостью объекта;

управление персоналом.

Задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий может решать лишь часть из них, касающихся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказания им услуг, обеспечения эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

1.2 Участники рынка управления недвижимостью

Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка.

1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу - покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца - собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;

- эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;

- консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);

-риэлторские компании;

- рекламные агентства;

- кредитные организации;

- юридические службы;

- эксперты-оценщики;

- профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;

- кадровые агентства;

- архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

- высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.

- Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании - поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).

Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

- мониторинг и анализ рынка недвижимости;

- юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т.д.);

- техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т.д.);

- определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

- разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;

- рекомендации по формированию арендной политики;

- кадровый аудит и подбор персонала;

- разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;

- подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;

- разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;

- непосредственное управление развитием недвижимости и др.

Практика показывает, что привлечение управляющих компаний,

имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства. [15]

1.3 Коммерческая недвижимость и ее особенности

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. [5]. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Перейдем непосредственно к рассмотрению объектов коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость является разновидностью искусственных объектов недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес - центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания», «… складское», «… производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т.п.

Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна - получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.

Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора. Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости - муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е. краткосрочные договора - на 11 месяцев - не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки.

1.4 Виды коммерческой недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход - коммерческие и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные).

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы, складские помещения. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

1.5 Особенности управления коммерческой недвижимостью

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др. [15].

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

1. правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость);

2. экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости);

3. техническом (содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением), и включает систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами, оформление и регистрация правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости, управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Работа с объектом коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

1.6 Техническая эксплуатация коммерческой недвижимости

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.). Программа технической эксплуатации Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.

На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта:

группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ.

4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ.

5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы. Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости.

После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте. Работы по технической эксплуатации подразделяются на: - техническое обслуживание; - текущий и капитальный ремонт; - санитарное содержание объектов недвижимости, их элементов и систем. При составлении перечней работ и периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергоналзора, Санэпиднадзора, Минтопэнерго, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности. При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации. Первый уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта. Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания. Второй уровень (базовый уровень эксплуатации). Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ. Третий уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов (классы А» и «В» для офисных зданий, со временные торговые объекты). Невыполнение работ, связанных с комфортностью пребывания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации. Выполнение работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:

Первая группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля,

не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок. Вторая группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению). Третья группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам. Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.). На каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта. Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов. Документация по эксплуатации В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы документов. Эти формы могут значительно облегчить работу по определению того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться: - нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила; - справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем; - инструкции фирм-производителей; - руководства по технической эксплуатации различных систем; - технические словари. При заключении договора и передаче объекта собственник передает управляющей/эксплуатирующей компании проектную и производственно-техническую документацию, состав которой зависит от функционального назначения объекта недвижимости и целей управления. Дополнительно отметим, что по каждой единице или системе оборудования в документах должны содержаться сведения: - серийный номер и номер модели; - внутренний инвентарный номер; - дата установки; - описание произведенного ремонта; - страховая стоимость; - руководства и инструкции фирмы-производителя; - гарантийный талон; - план профилактического ремонта; - перечень запасных частей;



ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Характеристика компании ООО Группа "Евроклининг"

В работе исследуется управление и оценивается офисное помещение компании ООО Группа "Евроклининг", которая является полным собственником. Здание, где находится офис компании, располагается по адресу: район Соколиная гора (ВАО) г. Москвы, улица Измайловский Вал, д.30, стр.3.

Компания ООО Группа "Евроклининг" работает на рынке клининговых услуг с 1998 года.

В 1999 году предлагая высококачественные услуги, компания ООО Группа "Евроклининг" получила устойчивое конкурентное преимущество: были заключены контракты на уборку с крупными российскими и иностранными компаниями, в том числе с одним из будущих стратегических партнеров - строительным холдингом Капитал Групп.

В 2000 году для поддержания высокого качества и расширения спектра новых услуг, компания ООО Группа "Евроклининг" заключила договор о сотрудничестве с ведущим химическим концерном Финляндии - Farmos, производящим высококачественную продукцию для различных отраслей промышленности: моющие, чистящие и дезинфицирующие средства для обработки различных поверхностей.

Это позволило компании решить проблемы чистоты индивидуально для каждого заказчика, и при необходимости, даже для очень узкого числа заказчиков с применением технологий "ноу-хау". В 2001 году для дальнейшего развития и решения задач, связанных с механизацией уборки больших площадей и территорий, помещений в пищевой промышленности, компания ООО Группа "Евроклининг" принимает решение о партнерстве в области разработки и применения современной уборочной техники с ведущим производителем уборочного оборудования - фирмой Weidner (Германия). Это позволило решить проблемы чистоты клиентов в соответствии с международными стандартами чистоты и безопасности, пройдя проверки международных национальных институтов.

В 2002 году заключен контракт с ОАО ABTODOM, первым официальным дилером BMW и MINI в России, который открыл новое направление в деятельности компании, а именно обслуживание автотехцентров.

С 2004 года ООО Группа «Евроклининг» начинает активно обслуживать банки: Калион Русс Банк, Ваковия Банк, РОСБАНК, Трансконтинентальный банк, Центрокредитбанк, АБ «КПБ-Ипотека», «АйСиАйСиАй Банк Евразия» и другие. В 2005 году компания заключила договор на уборку крупнейшего ТЦ «Горбушкин Двор», который открыл направление деятельности компании «комплексное обслуживание Торгово-Развлекательных Центров», таких как - «Времена года», «Цветной», «ВИВА» и др.

С 2006 года началось сотрудничество ООО Группа «Евроклининг» с ООО «НОВАТЭК». За годы сотрудничества объем обслуживающих площадей у этого Заказчика увеличился с 2 000 кв.м. до 20 000 кв.м.

В настоящее время клиентами компании ООО Группа "Евроклининг" являются крупные предприятия из различных сегментов рынка - офисно-деловые центры, банки, торговые центры, представительства иностранных компаний, автотехцентры, предприятия пищевой промышленности, ТСЖ.

Перечень услуг, предоставляемых компанией ООО Группа "Евроклининг" непрерывно расширяется.

Так в 2007 году Компания прошла обучение по обработке и защите натуральных деревянных полов из различных пород древесин и заключила договор с известнейшим Холдингом «Хорус Кэпитал», по реализации данной услуги на территории «Фабрики Станиславского» и театра на таганке «Студия Театрального Искусства», где эти работы проводятся по сегодняшний день.

Все работы проводятся обученным и аттестованным штатом сотрудников. Контроль качества и соблюдение графиков выполняемых работ постоянно осуществляется менеджерами, ведущими данный объект.

Подводя итоги 2015 года, можно сказать, что компания уверенно смотрит в будущее.. За это время раширился список клиентов: ТЦ «Цветной», «Руснано Капитал», «Первый Объединенный Банк», Строительно-монтажный трест «Стройиндустрия», «Альянс Росно - Управление Активами», «Нефтеснабресурс», «Продо Менеджмент», УК «Проперти Менеджмент Компании», «BoConcept», ТЦ «Вива», Представительства Компаний «LG» и «Fhilips», БЦ «Marr Plaza», Компания «YOTA», ТСЖ «Атлант», «ГФК Русь» и многие другие.

Опираясь на многолетний и разносторонний опыт работы, под каждый объект подбирается индивидуальная программа обслуживания, учитывающая специфику объекта и особенности требований и пожеланий заказчика.

Компанией разработана система оптимизации уборки по временным и материальным затратам, что позволяет снижать стоимость уборки помещений.

2.2 Управление офисным зданием

Управление офисным зданием осуществляет служба эксплуатации, состоящая из 3-х человек: инженер по эксплуатации, специалист по охране труда и технике безопасности, специалист по делопроизводству. Специалисты службы эксплуатации заключают договоры с различными организациями города на обслуживание офисного здания.

Все основные технические и технико-экономические данные об объекте сосредоточены в трех документах: - техническом паспорте на объект; - паспорте технического обследования объекта недвижимости; - техническом журнале по эксплуатации здания. К техническому паспорту приложены: - копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта; - перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения. В паспорт технического обследования заносятся: - общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства); - характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т. д.); - характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения); - описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли ) - расчет физического износа здания; - информация о наличии технической документации по зданию. Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования. Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние этого объекта. В него заносятся: - данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; - заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов; - основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта; - сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений; - данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ); - сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер). Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при составлении дефектных ведомостей. Дополнительно к этим документам имеется Руководство по эксплуатации объекта. В нем описаны все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.

2.3 Задание на оценку

Таблица 2.1 - Задание на оценку

№ п/п
1.	Цель оценки	Определение рыночной стоимости
2.	Назначение оценки	Для оценки рыночной стоимости
3.	Вид стоимости	рыночная
4.	Порядковый номер отчета	№81/1-2015
5.	Основание для проведения оценки	Договор № №__/__-2015 от ___ _________ 2015
6.	Заказчик	Ермишкина Л.Е. Почтовый адрес: Место нахождения: 107023, улица Измайловский Вал, д.30, стр.3.
7.	Оценщик	Серов А.Б. Почтовый адрес: Место нахождения: 119261, Ленинский проспект, д.85.
8.	Объект оценки	Здание офиса компании ООО Группа «Евроклининг»
9.	Оцениваемые права	Полный собственник
10.	Местоположение объекта оценки	107023, Улица Измайловский Вал, д.30, стр.3
11.	Собственник оцениваемого имущества	Ермишкина Л.Е.
12.	Применяемые стандарты оценки	Федеральные Стандарты Оценки, утвержденные Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2014 г. № 1744-р, Минэкономразвития России приказами от 20 мая 2015 г. №№ 297-299:.
13.	Дата проведения оценки	16.05.2016 г.
14.	Дата составления отчета	17.05.2016г.
15.	Дата проведения осмотра	16.05.2016 г.
16.	Дата определения стоимости	18.05.2016г.

2.4 Описание объекта оценки (офисное помещение)

Здание, где находится офис, располагается по адресу: район Соколиная гора (ВАО) г. Москвы, улица Измайловский Вал, д.30, стр.3.

Здание, в котором расположен оцениваемый объект было построено в 1902 году, его общая площадь: 450 м2, назначение: нежилое строение, этажей: 1, кадастровый квартал: 77:03:0003017. Рассматриваемое офисное помещение занимает 159 кв. м.

В районе расположения объекта находится множество жилых зданий.