Договор аренды зданий и сооружений
Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история. Элементы договора аренды зданий (сооружений), его предмет, стороны, форма и государственная регистрация. Арендная плата по договору, его содержание, порядок изменения, расторжения.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 19.07.2011 |
| Размер файла | 147,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.
Иное лицо, должно быть управомоченно сдавать имущество в аренду либо соответствующим законом, либо собственником здания (сооружения) (доверенность, акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Такое право имеют, например, комиссионеры, агенты, доверенные управляющие. Гришин А. Помещение в аренду // Информационная правовая система "Гарант". Доверенность должна быть определенным образом оформлена. Она может быть в виде отдельного документа или быть включенной в договор, определяющий внутренние отношения представляемого и представителя. Обязательным в доверенности является подпись уполномочивающего лица. Выдаваемая как гражданином, так и юридическим лицом доверенность должна содержать подпись доверителя. От имени юридического лица доверенность подписывает его руководитель или иное лицо, уполномоченное на это учредительными документами, и заверяется печатью организации (пункт 5 статьи 185 ГК). Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, должно иметь учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
К юридическому лицу законодатель относит организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, которое может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеющее самостоятельный баланс или смету (статья 48 ГК). Юридические лица - арендодатели зданий и сооружений могут быть как коммерческими, так и не коммерческими. Не имеет значения, преследуют ли они извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности или не имеющие извлечение прибыли в качестве таковой деятельности.
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) сдавать в аренду недвижимое имущество вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (пункт 2 статьи 295 ГК). Казенные предприятия могут выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (статья 298 ГК). Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С. 5.
Если фигура арендодателя представлена в ГК отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
2.3 Арендная плата по договору аренды зданий (сооружений)
Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным договором. Поэтому к числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений), помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (статья 654 пункт 1 ГК). Таким образом, исключается действие пункта 3 статьи 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции. А также учитывается место расположения здания или сооружения, характер деятельности арендатора, технические характеристики передаваемых зданий или сооружений и тому подобное. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 115.
При оценке стоимости недвижимого имущества стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N 209, утвержденная приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Закон. - № 4. - 1999. - С. 33-36. Если же предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.98 N 396-р. Информационная правовая система "Консультант Плюс".
По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614 ГК). Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что "позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы". Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 188.
При расчете арендной платы учитываются также и плата за пользование земельным участком (соответствующей части участка), на котором расположен предмет аренды, если иное не предусмотрено договором или законом (статья 654 пункт 2 ГК). Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, то есть здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.
Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например, объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и так далее) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера. Ивачев И. Арендная плата // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №18. - С. 13.
Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.
При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.
При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды, а не, например, договором энергоснабжения. Иллюстрацией вышесказанного может служить следующее дело.
Акционерное общество закрытого типа "Пироп Лтд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа "Победа" о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.1996 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.
Решением суда от 18.05.1999 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК о договоре энергоснабжения.
Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.
Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды. Постановление Президиума ВАС №7349/99 от 6 апреля 2002 г. (извлечение) // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7. - С. 15 - 16.
На практике арендатор оплачивает данные услуги сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Согласно статье 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми принадлежностями. "Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр." Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9. - С. 50.
Арендатор получает энергию воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.
2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений)
Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Из всех существующих способов заключения договора в письменной форме (составление единого документа, подписываемого обеими сторонами; обмен несколькими письменными документами (письмами, телеграммами), исходящими от сторон и выражающими их согласованную волю; принятие к исполнению заказа контрагента (статья 434 пункт 2 ГК)), для аренды здания (сооружения) допускается только один способ: составление единого документа, подписанного сторонами (статья 651 пункт 1 ГК). Сущность его заключается в том, что стороны подписывают документ, который содержит их взаимное волеизъявление. Договор должен быть подписан непосредственно путем совершения собственноручной надписи на бумажном носителе и стороны не могут предусмотреть иной способ его заключения. Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 651 ГК). Назначение формы договора состоит в том, что "она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором". Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений).М. - Издательство "Ось - 89", 1998. - С. 48.
В статье 651 пункте 2 ГК законодатель определяет, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается незаключенным при отсутствии такой регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Российская газета. - 30. 07.1997. - №145. (далее - Закон).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 2 Закона). Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (территории, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции), если иное не установлено Законом. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Согласно статье 18 Закона представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации. Доверенность на представление документов для государственной регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати этого юридического лица (пункт 5 статьи 185 ГК). Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест жительства должны быть написаны полностью. Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так, не подлежат приему на государственную регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации подлинники документов подлежат возврату правообладателю. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А. М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.
Согласно статье 26 данного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые сроком менее одного года, как следует из статьи 651 ГК, не подлежат государственной регистрации, и будут считаться заключенными при наличии соответствующей письменной формы.
Однако, на практике часто встречаются случаи, когда стороны умышленно заключают данный договор аренды на меньший срок (например, на одиннадцать месяцев) с целью уклонения от государственной регистрации, а затем продляют так же на срок менее одного года. Получается, что общий срок аренды составляет более одного года. Является ли отсутствие государственной регистрации такого договора основанием для признания его недействительным (статья 165 ГК)? Законодатель не урегулировал данный вопрос, однако на основании судебной практики Высший Арбитражный Суд РФ выработал свои рекомендации. Согласно пункту 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Иллюстрацией данного положения служит следующее дело.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года. Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 26-27.
Данное положение приводит к тому, что многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее года и, следовательно, не осуществляя государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. "Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю". Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С. 38-39. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы. например, Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С. 45-48.
Определенный интерес представляет вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) продленного на неопределенный срок. Исходя из текста пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 27. договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Фактически, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, то есть, заключен на срок менее года, что на практике не всегда соответствует действительности. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.
Часто, стороны во избежание прохождения обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: "Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых". Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С. 18.
Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.
По поводу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В отношении данных договоров в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснил данную ситуацию, придя к выводу о необходимости применения правил пункта 2 статьи 651 ГК. Следовательно, договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в случае заключения его на срок более одного года. Однако, не все авторы придерживаются такой точки зрения. В частности, В.В. Витрянский отмечает, что при аренде нежилых помещений, которые законодатель отнес к объектам недвижимости, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договора аренды. То есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока. В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 192 Думается, что для разрешения данной ситуации (относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) необходимо прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации данных договоров, заключенных на срок более года.
Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений). Ответственность сторон
3.1 Права, обязанности и ответственность арендодателя
Поскольку законодатель не предусматривает специальных норм регулирующих права и обязанности арендодателя в параграфе 4 главы 34 ГК, то применяются общие положения об аренде.
К правам арендодателя относятся:
право требовать расторжения договора (например, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с назначением имущества или условиями договора (статья 615 пункт 3 ГК) или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК));
право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения);
право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, в случае нарушения последним сроков ее внесения, если договором не установлено иное (статья 614 пункт 5 ГК). Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд;
право распоряжения арендованным имуществом. Арендодатель, хоть и передает здание (сооружение) во временное пользование и владение арендатору, остается собственником данного имущества. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях, предусмотренных законом или договором.
Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество:
в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества,
вместе со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором,
в срок указанный в договоре аренды, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (статья 611 ГК).
Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и тому подобное, во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ. Но в любом случае, состояние здания (сооружения), подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением.
В случае непредставления документов, относящихся к арендованным зданиям (сооружениям), арендодатель несет ответственность (предоставляет в принудительном порядке такие документы либо договор с ним расторгается, а также возмещает убытки по требованию арендатора). Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Здание (сооружение) должно предоставляться в срок. Срок оговаривается сторонами в договоре аренды. В том случае, если он не указан, имущество предается в разумный срок. "Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем". Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 374.
Законодатель конкретизировал способ передачи здания (сооружения) арендодателем арендатору. Согласно статье 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данный документ может именоваться передаточным актом, актом передачи-приема и тому подобное и представляет собой единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору, а также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.
Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии со статьей 612 ГК. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Недостатки могут быть не только материальные, но и юридические: наличие прав третьих лиц на арендуемое здание (сооружение). Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 373. Это, например сервитуты, право залога и тому подобное. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 ГК).
Следующей обязанностью арендодателя является обязанность по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (статья 616 ГК). "Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению". Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 185.
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами. Если же сроки проведения капитального ремонта не установлены договором, то его следует проводить в разумные сроки. Под разумным сроком подразумевается время (срок) который обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью. Точнее определить время ремонта в каждом конкретном случае можно, обратившись, например, к коммунальным службам с вопросом об оценке периода, необходимого для приведения здания (сооружения) в порядок. Смирнов Б. Если вы арендатор. Как строить отношения с собственником // Информационная правовая система "Гарант".
Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор может по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако арендатору следует иметь в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт или ремонт, предусмотренный договором. Чтобы у арендодателя не возникло сомнений в необходимости ремонтных работ, необходимо составить техническое заключение об объекте. Горшенина О. Ошибки арендатора // Информационная правовая система "Гарант".
3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий (сооружений)
Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются общими положениями об аренде.
К правам арендатора относятся:
1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами.
"Перенаем - это всегда уступка первоначальным арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и одновременно перевод первоначальным арендатором своего долга перед арендодателем на третье лицо (нового арендатора)". Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. - 2000. - №11. - С. 28. При перенаеме происходит замена стороны в договоре: первоначальный арендатор полностью заменяется новым и выбывает из арендных правоотношений. При субаренде (поднаеме) уступки арендатором права требования субарендатору, а также перевод долга арендатора на субарендатора не происходит. Арендные отношения между первоначальным арендатором и арендодателем продолжаются.
При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.
Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (статья 615 пункт 2 ГК). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласие арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это право в договоре аренды зданий (сооружений). Так, согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 32-33. условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК. Иллюстрацией может служить следующее дело.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в Арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
2. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное (статья 614 пункт 4 ГК).
3. Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения).
4. Арендатор вправе истребовать от арендодателя не предоставленное в срок сданное в наем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (статья 611 пункт 3 ГК). Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).
5. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:
если иное не предусмотрено законом или договором аренды;
арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;
арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
По соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (статья 621 ГК).
Согласно общим положениям об аренде, арендатор обязан:
1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 пункт 1 ГК). Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, нежилое помещение запрещено использовать для проживания людей либо других не производственных целей;
2. Своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия внесения платы должны быть определены договором.
Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной.
В том случае, если арендатор существенно нарушает данную обязанность, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный последним срок. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд (статья 614 пункт 5 ГК). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды (статья 619 пункт 1 ГК).
3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 пункт 2 ГК).
Текущий ремонт - это "устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)". Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 191. Текущий ремонт предназначен для уменьшения износа зданий (сооружений) и не увеличивает стоимость арендованного имущества. К расходам по содержанию имущества относятся, как правило, расходы, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и тому подобное, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу пункта 2 статьи 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.
4. Обязан вернуть арендодателю здание (сооружение) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК). Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания (сооружения) арендатору. Причем передача здания (сооружения) арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (статья 655 ГК).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды. Так, согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Примером может служить следующее дело.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.
Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 47.
3.3 Права на земельный участок
Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только здания (сооружения), но и права на земельный участок, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это обусловлено непосредственной связью здания (сооружения) с землей, как объекта недвижимости и предполагает также пользование данным земельным участком.
Подобные документы
Система норм, регулирующих аренду зданий и сооружений. Общая характеристика, форма, государственная регистрация и срок договора аренды. Стороны по договору аренды зданий и сооружений, их права и обязанности. Арендная плата по договору аренды недвижимости.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 24.08.2013Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.
дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012Понятие договора аренды зданий или сооружений. Стороны, цели, предмет и существенные условия договора, его регистрация, необходимые приложения и сопутствующие документы. Особенности аренды зданий и сооружений, находящихся в федеральной собственности.
реферат [30,6 K], добавлен 17.11.2010Понятие и общие положения договора аренды. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды, его типы, отличительные особенности, содержание и основные элементы. Государственная регистрация перехода прав на здания, сооружения.
дипломная работа [96,8 K], добавлен 07.01.2012Договор аренды в гражданском законодательстве. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие, предмет и стороны договора. Содержание договора. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью. Значение договора.
дипломная работа [46,7 K], добавлен 01.06.2003Понятие, значение, элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений. Рассмотрение порядка заключения и исполнения договора; форма и государственная регистрация. Изучение основных видов юридической ответственности арендатора и арендодателя.
курсовая работа [35,6 K], добавлен 27.05.2014Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).
курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений, особенности его правового регулирования по российскому законодательству. Основные элементы, предмет, субъекты и содержание договора. Проблемы государственной регистрации аренды недвижимости.
курсовая работа [58,4 K], добавлен 18.03.2011Предмет и письменная форма договора аренды зданий и сооружений. Его условия и особенности правового регулирования. Содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора. Ответственность сторон за неисполнение обязанностей по данному договору.
курсовая работа [33,0 K], добавлен 27.11.2014Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров. История развития отечественного законодательства об аренде сооружений. Права, обязанности сторон, ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды.
дипломная работа [87,6 K], добавлен 29.11.2010
