Договор аренды зданий и сооружений

Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история. Элементы договора аренды зданий (сооружений), его предмет, стороны, форма и государственная регистрация. Арендная плата по договору, его содержание, порядок изменения, расторжения.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 19.07.2011
Размер файла 147,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением. Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

В ГК предусмотрено два случая:

1) арендодатель является собственником земельного участка под арендуемым зданием (сооружением) (статья 652 пункт 2 ГК) и 2) арендодатель не является собственником данного земельного участка (статья 652 пункт 3 ГК).

В первом случае арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Под иным правом подразумевается, одно из следующих прав: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды земельного участка, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Однако данные иные права применяются с учетом ограничений, введенных Земельным кодексом РФ. Так, субъектами постоянного (бессрочного) пользования земельным участком являются только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (статья 20 Земельного кодекса РФ). Предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения теперь не допускается (статья 21 Земельного кодекса РФ). Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 10.2001. - №44. - ст. 4147.

Во втором случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка (а, например, является арендатором), он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться зданием (сооружением) по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласие собственника земельного участка требуется лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником. Так, согласно пунктам 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Ерш А. В Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №7. - С. 23-24.

В том случае, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

К какому праву на земельный участок относится право пользования земельным участком арендатором, предоставляемое ему в соответствии с абзацем 2 пунктом 2 статьи 652 ГК? Очевидно, что это право не может быть правом собственности и правом пожизненного наследуемого владения. Следовательно, оно может быть определено как аренда, сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования либо право безвозмездного срочного пользования. Рассматривать это право пользования как сервитут не представляется возможным в силу особенностей сервитута. Прежде всего, сервитут предполагает соседство земельных участков. Пункт 1 статьи 274 ГК не предполагает установление сервитута в пользу владельца строения, находящегося на обременяемом земельном участке. Кроме того, сервитут как ограниченное вещное право на чужое недвижимое имущество не соединено с владением этим имуществом. Арендатор же здания не может не владеть земельным участком, на котором это здание расположено.

Нельзя рассматривать право пользования, предоставляемое арендатору в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 652 ГК, как право постоянного (бессрочного) пользования. Во-первых, основания приобретения такого права не носят договорный характер, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки. Единственным исключением из этого правила является положение статьи 271 ГК, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на которой расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, право пользования земельным участком, предоставляемое арендатору в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 652 ГК, можно рассматривать как предоставление земельного участка в аренду либо как право безвозмездного срочного пользования. Земельный Кодекс РФ допускает передачу земельного участка его собственником в безвозмездное срочное пользование по договору. ГК, хотя и устанавливает правило, в соответствии с которым плата за пользование зданием или иным сооружением включает плату за пользование земельным участком (пункт 2 статьи 654 ГК), однако придает этому правилу диспозитивный характер. Следовательно, стороны договора аренды могут установить своим соглашением только плату за пользование зданием или иным сооружением, предоставив арендатору на срок аренды здания или иного сооружения земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования.

Безусловно, право пользования арендатора земельным участком, предоставляемое ему в соответствии с абзацем 2 пунктом 2 статьи 652 ГК, может носить арендный характер.

Таким образом, анализ положений ГК позволяет сделать вывод, что арендодатель, на каком бы праве он ни владел земельным участком, при передаче в аренду здания или иного сооружения, находящегося на этом участке, может передать арендатору часть земельного участка либо в безвозмездное срочное пользование, либо в аренду.

Земельный кодекс РФ устанавливает обязанности для лиц, не являющихся собственниками земельных участков (в том числе и для арендаторов). Они обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами (статья 42 Земельного кодекса РФ). Собрание законодательства Российской Федерации. - 29. 10.2001. - №44. - ст. 4147.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка (статья 653 ГК).

Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и тому подобное). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой статьи 617 ГК.

3.4 Изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений)

Изменение и досрочное расторжение договора аренды зданий (сооружений) регулируется нормами, предусмотренными главой 29 ГК, с учетом правил статей 617, 619 и 620 ГК. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются четыре случая изменения и досрочного расторжения договора в период его действия: по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств (статьи 450-451 ГК).

1) Изменение и досрочное расторжение договора по соглашению сторон. Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора. Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. Соглашение сторон это наиболее приемлемый и безболезненный способ прекращения договора, не требующий обращения в суд на предмет утверждения соглашения. Однако данная норма не применяется, если иное предусмотрено законом, договором или ГК (статья 450 пункт 1 ГК).

При заключении договора без определения его срока (на неопределенный срок) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК).

2) Изменение и досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (судебный порядок изменения и расторжения договора). Данный способ изменения и прекращения договора аренды здания (сооружения) предусматривает обращение в суд. Обращение в суд одной из сторон договора возможно только в следующих случаях:

при существенном нарушении договора другой стороной. Понятие существенности нарушения договора основано, прежде всего, на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

по основаниям, прямо предусмотренным ГК, другими законами или договором. В качестве таких оснований выступают действия (бездействие) стороны договора, создающие условия для возможного причинения ущерба другой стороне, хотя они непосредственно не связаны с нарушением договорного обязательства.

ГК предусматривает помимо общих положений о судебном порядке расторжения договора (статья 450 пункт 2 ГК) и специальные, касающиеся договора аренды (статьи 619-620 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (если до этого арендодатель направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок) в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию сторон (статьи 619 - 620 ГК). Так согласно пункту 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Иллюстрацией может служить следующее дело.

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.

Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.

Суд не согласился с доводами ответчика, и исковое требование удовлетворил, отметив следующее. Часть первая статьи 619 ГК предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 37-38.

3) Односторонний отказ от исполнения договора. Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон. Так, согласно Федеральному закону от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" статье 102 пунктам 2-3 предусматривается возможность отказа от исполнения договора с его расторжением (если они не исполнены частично или полностью и если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах). Право на односторонний отказ от исполнения договора может предусматриваться и в самом договоре с указанием условий его осуществления. Так, согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил. Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С. 39-40.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется. Однако другая сторона, считающая указанный односторонний отказ неправомерным, может, если это не противоречит закону, оспаривать его в судебном порядке.

4) Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Речь идет о затруднительности исполнения договорного обязательства, хотя исполнение такого обязательства в принципе остается возможным. Но оно становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под существенным изменением обстоятельств "…следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (наличие товара на рынке, способы его доставки, рыночные цены на товар и рабочую силу и тому подобное), правовые и иные факторы, существовавшие в стране (странах), отдельных регионах на момент заключения договора". Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - С. 857.

При изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств стороны должны провести переговоры о возможности достижения соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. И только в случае недостижения между сторонами указанного соглашения вопрос об изменении или расторжении договора решается судом.

В пункте 1 статьи 452 ГК содержится норма, касающаяся формы соглашения об изменении и расторжении договора. Такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор. Применительно к договору аренды здания (сооружения) требуется письменное соглашение. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. При изменении договора вытекающее из него обязательство продолжает действовать в измененном виде, при расторжении договора договорное обязательство прекращается.

При наличии соглашения сторон договор изменяется или прекращается с момента заключения такого соглашения, если иное не оговорено соглашением или не связано с характером изменения договора. Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, то договор изменяется и прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

В пункте 4 статьи 453 ГК содержится норма о невозможности возврата сторонами того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения, если иное установлено законом или соглашением сторон.

В случае если основанием изменения и расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных в результате прекращения или изменения договора (пункт 5 статьи 453 ГК).

Заключение

Вышеизложенное позволяет сделать следующие основные выводы и предложения, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного договора, в практике его применения и при совершенствовании законодательства.

К договору аренды зданий (сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этом договоре (параграф 4 главы 34 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только здания и сооружения, а также нежилые помещения в зданиях. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди проживают в них временно. Часть здания именуется помещением. Специальное регулирование договора аренды нежилых помещений отсутствует. Остается дискуссионным вопрос о том, входит ли аренда нежилых помещений в предмет договора аренды зданий (сооружений). Думается, что нежилые помещения больше общего имеют с зданиями, чем предметами других договоров аренды (например, договора проката). Также представляется необходимым к аренде помещений применять нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если, заключен на срок более одного года.

Здания, предназначенные для проживания людей, могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей.

Существенными условиями договора аренды зданий (сооружений) являются условия о предмете и арендной плате. Согласно норме пункта 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (пункт 2 статьи 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3 статьи 654 ГК).

Часто, на практике арендатор оплачивает дополнительные платежи (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное) сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Арендатор получает энергию воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

В соответствии со статьей 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые сроком менее одного года, не подлежат государственной регистрации (статья 651 ГК). Однако на практике часто встречаются случаи, когда стороны умышленно заключают данный договор аренды на меньший срок (например, на одиннадцать месяцев) с целью уклонения от государственной регистрации, а затем продляют так же на срок менее одного года. Подобная ситуация имеет место и при аренде нежилых помещений. Поэтому представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). К арендатору законодатель не предъявляет особых требований.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 1 пункт 1 статья 655 ГК). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Список использованной литературы

1. Нормативно-правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 25.12.1993. - №237.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - №32. - ст.3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - №5. - ст.410.

1.3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.10.2001. - №44. - ст.4147; Собрание законодательства Российской Федерации. - 02.01.2006. - №1. - ст.17.

1.4 Федеральный закон от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 29.08.1996. - №164; Российская газета. - 31.12.2005. - №167.

1.5 Федеральный закон от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ) // Российская газета. - 03.09.1996. - №167; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.

1.6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в последней редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 206-ФЗ) // Российская газета. - 30.07.1997. - №145; Российская газета. - 31.12.2005. - №297.

1.7 Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 №127-ФЗ (в последней редакции Федерального закона от 24.10.2005 №133-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28.10.2002. - №43. - ст.4190; Российская газета. - 27.10.2005. - №241.

1.8 Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (в последней редакции Федерального закона от 16.03.2006 №42-ФЗ) // Российская газета. - 31.07.1992. - №172; Российская газета. - 21.03.2006. - №56.

1.9 "Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" (утверждено Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 14.09.1992 №209) // Закон. - № 4. - 1999. - С.33-36.

1.10 "Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха" (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 926) // Собрание законодательства РФ. - 12.08.1996. - № 33. - ст.3999.

1.11 Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" // Информационная правовая система "Консультант Плюс" (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

1.12 Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359 в ред. Изменения 1/98, утв. Госстандартом РФ 14.04.98) // Информационная правовая система "Консультант Плюс" (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

1.13. Распоряжение администрации Ульяновской области Департамента имущественных отношений Ульяновской области от 8 февраля 2002 г. N 07-О-106 "Об утверждении типовых договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной и федеральной собственностью" // Информационная правовая система "Консультант Плюс" (последнее обновление от 05.04.2006 г.).

2. Книги

2.1 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /изд.3-е, стереотипное. - М.: "Статут", 2001. - 300 с.

2.2 Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 816 с.

2.3 Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 704 с.

2.4 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.

2.5 Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций. /Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - 704 с.

2.6 Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - 848 с.

2.7 Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф.А. А. Власова. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Кє", 2004. - 180 с.

2.8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - 880 с.

2.9 Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А.М.). - М.: Издательство БЕК, 1999. - 224 с.

2.10. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - 167 с.

2.11. Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им.В. В. Виноградова. - 4-е издание, дополненное. - М.: Азбуковник, 1998. - 944 с.

2.12. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: 2000. - 448 с.

2.13. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М: Издательство "Ось - 89", 1998. - 304 с.

3. Статьи

3.1 Горшенина О. Ошибки арендатора // Информационная правовая система "Гарант" (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.2 Гришин А. Помещение в аренду // Информационная правовая система "Гарант" (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.3 Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С.3-11.

3.4 Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С.45-48.

3.5 Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - №8. - С.96-101.

3.6 Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9. - С.47-52.

3.7 Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №7. - С.21-24.

3.8 Ивачев И. Арендная плата // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №18. - С.13.

3.9 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - N 10. - С.113-119.

3.10. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С.38-40.

3.11. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С.58-69.

3.12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С.5-12.

3.13. Левушкин А.Н. Правовое регулирование некоторых имущественных прав несовершеннолетних детей по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2003. - №10. - С.13-16.

3.14. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С.18.

3.15. Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. - 2000. - №11. - С.26-34.

3.16. Смирнов Б. Если вы арендатор. Как строить отношения с собственником // Информационная правовая система "Гарант" (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

3.17. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С.76-80.

4. Материалы судебной практики

4.1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7. - С.70.

4.2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4. - С. 19-33.

4.3 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. - 2002. - №3. - С.17-49.

4.4 Постановление Президиума ВАС №7349/99 от 6 апреля 2000 г. (извлечение) // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7. - С.15 - 16.

4.5 Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 9 октября 2003 г. № А72-5917/03-Н 340 (извлечение) // Справочная правовая система "Гарант" (последнее обновление от 08.04.2006 г.).

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Система норм, регулирующих аренду зданий и сооружений. Общая характеристика, форма, государственная регистрация и срок договора аренды. Стороны по договору аренды зданий и сооружений, их права и обязанности. Арендная плата по договору аренды недвижимости.

    курсовая работа [35,9 K], добавлен 24.08.2013

  • Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества. Форма и срок договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Права и обязанности сторон по договору. Процедуры изменения и расторжения договора.

    дипломная работа [77,3 K], добавлен 25.04.2012

  • Понятие договора аренды зданий или сооружений. Стороны, цели, предмет и существенные условия договора, его регистрация, необходимые приложения и сопутствующие документы. Особенности аренды зданий и сооружений, находящихся в федеральной собственности.

    реферат [30,6 K], добавлен 17.11.2010

  • Понятие и общие положения договора аренды. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды, его типы, отличительные особенности, содержание и основные элементы. Государственная регистрация перехода прав на здания, сооружения.

    дипломная работа [96,8 K], добавлен 07.01.2012

  • Договор аренды в гражданском законодательстве. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие, предмет и стороны договора. Содержание договора. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью. Значение договора.

    дипломная работа [46,7 K], добавлен 01.06.2003

  • Понятие, значение, элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений. Рассмотрение порядка заключения и исполнения договора; форма и государственная регистрация. Изучение основных видов юридической ответственности арендатора и арендодателя.

    курсовая работа [35,6 K], добавлен 27.05.2014

  • Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).

    курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.