Правовое регулирование арендных отношений

Понятие и юридическая сущность договора аренды. Существенные условия, субъекты и объекты договора аренды, права и обязанности сторон. Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам имущества, аренда транспорта и недвижимого имущества.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 18.07.2010
Размер файла 93,7 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Объектом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах» Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской Федерации Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381. в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации) Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. [Текст] - М., Экономика. 2004. - С. 13..

Глава 3. Особенность арендных обязательств, относящихся разным видам имущества

3.1 Прокат и аренда транспорта

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.

Во-вторых, как общее правило, имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основном выступают граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Лица выступающие в роли потенциальных арендаторов, вправе передавать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора проката, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

В-четвертых, договор проката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.

В-пятых, к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общим положениями об аренде правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.

Учитывая публичный характер договора проката. Гражданский кодекс РФ возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования. Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду имуществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии Мызров С.Н. Договор проката как разновидность договора аренды [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 24.. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.

Арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имущества арендатором.

В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей, Гражданский кодекс РФ запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственные кооперативы.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК, кроме п. 4. Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Беленкова Р.А. - М., Прирор. 2004. - С. 231.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации. Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без такого предоставления.

В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств [Текст] // Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается.

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Гражданским кодексом РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному и морскому видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации Маковская А. Договор фрахтования судов [Текст] // Закон. - 2005. - № 11. - С. 72..

В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, то есть при помощи экипажа, а именно работника, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда; в-третьих, транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора - транспортное средство любого вида; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица, но ни в коем случае не арендодателя; в-третьих, транспортное средство передается во владение и пользование арендатору арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию Гражданское право России [Текст] / Под ред. Филиппова П.М. - Волгоград., Наука. 2001. - С. 412..

3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае Гражданским кодексом РФ установлены специальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества. При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первою очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде, и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения Гражданский кодекс РФ не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такого договора посредством обмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 22.. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений [Текст] // Бухгалтерский учет. - 2008. - № 2. - С.26..

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются Козырь О. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. - 2004. - № 11. - С. 58..

Содержание договора аренды зданий и сооружений, по сравнению с содержанием обычного договора аренды, не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Покровская В.В. Здание как объект аренды [Текст] // Законодательство. - 2003. - № 1. - С. 25.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя их его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. Гражданский кодекс РФ не включает правил, об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем полного перечня всех долгов, включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса [Текст] // Хозяйство и право. - 2004. - № 2. - С.74..

Формально все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то же время законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания и сооружения. Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условия о размере арендной платы под страхом признания договора не заключенным. Правила определения цены товаров, работ и услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре, не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятия.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя Харитонова Ю.С. Проблемные вопросы аренды [Текст] // Законодательство. - 2004. - № 6. - С. 21..

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга рассматривается Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вмесите с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу. Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя. В-четвертых, специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в Гражданском кодексе РФ в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя Стародубова Л.В. Актуальные вопросы ответственности сторон по договору финансовой аренды (лизинга) в арбитражной практике [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2008. - № 6. - С. 36.. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков. С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

Идея о том, что лизинг представляет собой вид аренды, не является общепризнанной в юридической литературе. Отдельные авторы считают, что лизинг необходимо рассматривать как самостоятельный тип гражданского договора. Так, И.А. Решетник исходит из того, что соединение в одном правоотношении элементов различных договоров - купли-продажи, аренды, оказания фактических и юридических услуг - порождает качественно иное материальное отношение, эффективное регулирование которого возможно лишь посредством специального договорного института. Институт аренды не обеспечивает достижения данной цели Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Пермь., 1998. - С. 7..

Действительно, лизинговые отношения имеют специфику, отличающую их от обычного договора аренды. Данные особенности требуют правового отражения. Однако при решении вопроса о том, в каком качестве должен рассматриваться лизинг в системе гражданских договоров - как самостоятельный договорный тип или как вид аренды - необходимо учитывать степень влияния специфики лизинга на нормы института аренды. Если специфика лизинга исключает возможность применения к нему всех или большинства родовых арендных норм, то можно говорить о лизинге как о самостоятельном типе договора. Если же особенности лизинга оставляют возможность и необходимость применения к нему значительного количества общих положений об аренде, то следует прийти к выводу о том, что лизинг является видом аренды. Правильное определение формального статуса обязательства в системе договоров (вид договора или самостоятельный тип договора) имеет большое значение для создания законодательного механизма, обеспечивающего возможность применения к обязательству тех норм, которые должны к нему применяться. Если к лизингу применимы общие положения об аренде, то его следует формулировать как вид аренды, чтобы создать законодательную основу для применения к нему соответствующих арендных норм.

Одни ученые поддерживают подход, закрепленный в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1988 года, согласно которому лизинг рассматривается как многосторонняя сделка, в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 32. - Ст. 4040..

Другие авторы исходят из того, что лизинг - это двухсторонняя сделка, неразрывно связанная с договором купли-продажи арендованного имущества. "Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п.1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (ст. 430)" Гражданское право: Учебник Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С.194..

В связи с этим В.В. Витрянский, на наш взгляд, обоснованно отмечает, что «лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, а также собственно договора лизинга, заключаемого между лизингодателем (как собственником лизингового имущества) и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, а последний получает права требования к продавцу, объясняется вовсе не тем, что имеется некое единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем... Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды... изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - С. 291-292..

Согласно легальному определению договора финансовой аренды, содержащемуся в статье 665 ГК, нормы о лизинге распространяются лишь на те отношения, в которых участвует арендатор, получающий имущество в аренду для предпринимательских целей Обязательственное право: Курс лекций. [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - С. 250..

Руководствуясь общими принципами взаимодействия договорных институтов, можно сказать, что нормы о лизинге сочетаемы с теми видами аренды, которые основаны на системных признаках, не противоречащих квалифицирующему признаку лизинга. В частности, это касается аренды транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий. Поэтому если, например, предметом договора лизинга является транспортное средство, то данное обязательство подпадает под регламентацию институтов лизинга и аренды транспортного средства. Если договор финансовой аренды заключается по поводу здания, к нему должны в совокупности применяться правила о лизинге и об аренде зданий (сооружений).

Важно учитывать, что возможность сочетания в одном правоотношении различных договорных институтов предопределяется не только непротиворечивостью квалифицирующих признаков, но и сочетаемостью правовых элементов, предопределенных этими квалифицирующими признаками. К примеру, один вид договора выделен по субъектному признаку, а другой - по признаку предмета. Сами по себе субъект и предмет не противоречат друг другу. Однако если субъектный квалифицирующий признак первого договора предопределяет предметные особенности, противоречащие предметному квалифицирующему признаку второго договора, то эти обязательства не могут соединяться в одном правоотношении и, соответственно, исключается совокупное применение регулирующих их договорных институтов.

Проблемным в связи с этим представляется вопрос о соотношении институтов лизинга и проката. Казалось бы, квалифицирующие признаки данных видов аренды не противоречат друг другу. Лизинг отражает специфику приобретения арендодателем имущества в собственность в целях передачи его конкретному арендатору, а прокат - особенности участия в правоотношении арендодателя-профессионала. Однако квалифицирующий признак договора лизинга предопределяет, что предметом аренды является имущество, которое арендодателю предстоит приобрести в собственность в будущем. Субъектная особенность проката (участие арендодателя, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности) предполагает, что предметом проката является имущество, реально имеющееся у арендодателя. Поскольку предметные особенности лизинга и проката, предопределенные их квалифицирующими признаками, противоречат друг другу, нормы, отражающие эти особенности, не подлежат совокупному применению.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, ног и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) [Текст] // Законодательство. - 2004. - № 9. - С. 17..

Заключение

В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного дипломного исследования.

Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительное место занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое распространение договоров в гражданском обороте вызвано реформированием экономики и в связи с этим развитием гражданского законодательства.

Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров аренды применяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданского кодекса РФ.

Важной особенностью договора аренды является момент его заключения. Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям.

1.Тот факт, что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 608-1 в следующей редакции: «Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

2. Наиболее близок к договоры аренды договор коммерческого найма жилого помещения Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК ("Договор найма жилого помещения") и ст. 606 ГК ("Договор аренды"), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора "для проживания в нем".

3. Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество.

4. В соответствии со ст. 198 КТМ РФ тайм-чартером признается договор, по которому судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

ГК РФ в ст. 632 под договором аренды транспортного средства с экипажем понимает такой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению ими по его технической эксплуатации.

Сравнительный анализ данных определений показывает, что предмет регулирования двух упомянутых статей не совпадает. Во-первых, ст. 632 ГК РФ распространяется не только на аренду морских судов, но и, к примеру, на воздушные суда. Во-вторых, в Гражданском кодексе говорится об аренде транспортных средств, которые должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, т.е. для осуществления перевозок. Однако не всякое судно является транспортным средством. Согласно ст. 7 КТМ РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Цели торгового мореплавания включают не только перевозку грузов, пассажиров и багажа, но и промысел водных биологических ресурсов, проведение морских научных исследований и целый ряд других (ст. 2 КТМ РФ). Таким образом, договор фрахтования на время, например, рыбопромыслового судна или ледокола не подпадает под действие § 3 главы 34 ГК РФ.

5. Договор коммерческой концессии предполагает передачу правообладателем принадлежащих ему прав на объекты исключительной собственности пользователю на определенный срок (т.е. в пользование или в аренду) и в этом договоре используются отдельные элементы, присущие арендным правоотношениям. Однако по договору коммерческой концессии передача имущества контрагенту не производится. Речь идет лишь о предоставлении права на использование этих прав. Кроме того, в силу специфики результатов интеллектуальной собственности возможность фактического использования этих объектов не обусловлена их передачей другому лицу.

Поэтому в рамках договора аренды (например, транспортного средства), в отличие от договора коммерческой концессии, один и тот же объект (транспортное средство) не может быть передан в пользование одновременно нескольким лицам, за исключением аренды прав. По договору аренды передача исключительных прав может иметь место только в случае аренды предприятий как имущественных комплексов.

6. Согласно договору безвозмездного пользования, также как и по договору аренды, одна сторона передает другой стороне имущество во временное пользование, а другая обязуется вернуть это же имущество. Данным признаком обусловлено сходство указанных обязательств.

Общность юридических объектов аренды и ссуды позволила унифицировать ряд положений, отражающих отношения по передаче имущества во временное пользование независимо от возмездности или безвозмездности такой передачи. В статье 689 ГК РФ законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень арендных положений, которые применимы к ссуде. Остальные правила института аренды, согласно избранной законодателем конструкции, к ссуде не применяются.

Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современным российским законодательством, однако отдельные вопросы требуют совершенствования.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. О международном финансовом лизинге [Текст]: [Конвенция УНИДРУА заключена в Оттаве 28.05.1988 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 32. - Ст. 4040.

2. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

8. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г., по состоянию на 25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

10. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

11. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

13. О недрах [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

14. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность [Текст]: [Постановление ВС РФ № 3020-1, от 27.12.1991 г., по состоянию на 24.12.1993] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

15. О положении об аренде объектов муниципального имущества [Текст]: [Постановление Сызранской городской думы Самарской области № 76, от 29.12.2004 г.] // Правосудие в Поволжье. - 2005. - № 1. - С. 44.

Научная и учебная литература

16. Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств [Текст] // Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

17. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ) [Текст] - М., Рофэр. 2008. - 526 с.

18. Берг О.В. Организация арендных отношений. [Текст] - М., Финансы и статистика. 2004. - 426 с.

19. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Законность. - 2006. - № 5. - С. 27.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] - М., Статут. 2004. - 762 с.

21. Брагинский М.И. Договор аренды: права и обязанности сторон [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

22. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст] - М., ГроссМедиа. 2007. - 432 с.

23. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - 348 с.

24. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. - 2006. - № 11. - С. 34.

25. Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики [Текст] // Нормативные акты и комментарии для формации. - 2004. - №5. - С. 34.

26. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. - М., Международный центр финансово - экономического развития. 2000. - 768 с.

27. Гражданское право: Учебник Ч. 1. [Текст] / Под ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2007. - 806 с.

28. Гражданское право: Учебник Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 834 с.

29. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Гришаевой С.П. - М., Юристъ. 2008. - 702 с.

30. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Калпиной А.Г. - М., Юристъ. 2006. - 684 с.

31. Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Беленкова Р.А. - М., Прирор. 2004. - 732 с.

32. Гражданское право России [Текст] / Под ред. Филиппова П.М. - Волгоград., Наука. 2001. - 764 с.

33. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2008. - 532 с.

34. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 43.

35. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка [Текст] // Журнал российского права. - 2005. - № 7. - С. 25.

36. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования [Текст] // Закон. - 2005. - № 3. - С. 11.

37. Ельникова Е.В. Оборотоспособность земельного участка [Текст] // Правовые вопросы строительства. - 2006. - № 2. - С. 21.

38. Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений [Текст] // Бухгалтерский учет. - 2008. - № 2. - С. 26.

39. Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2005. - № 7. - С. 7.

40. Захарьина А.В. Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. [Текст] - М., Норма. 2003. - 398 с.

41. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа [Текст] // Право и экономика. - 2004. - № 8. - С. 22.

42. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката [Текст] // Российская юстиция. - 2000. - № 6. - С. 18.

43. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. - 2007. - № 10. - С. 28.

44. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора [Текст] // Право и экономика. - 2005. - № 6. - С. 23.

45. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 498 с.

46. Козырь О. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. - 2004. - № 11. - С. 58.

47. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст] // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. - М., Исследовательский центр частного права. 2005. - 568 с.

48. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - 864 с.

49. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) [Текст] // Законодательство. - 2004. - № 9. - С. 17.

50. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2005. - 568 с.

51. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 27.


Подобные документы

  • История и понятие института аренды: развитие договора аренды в дореволюционный период, юридическая природа договора аренды. Существенные условия, субъекты, объекты договора аренды. Права и обязанности сторон. Аренда движимого имущества, финансовая аренда.

    дипломная работа [113,6 K], добавлен 18.07.2010

  • Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву. Здания, сооружения как вид недвижимого имущества, понятие и существенные условия договора их аренды. Форма и государственная регистрация договора. Вопросы и проблемы в законодательстве.

    дипломная работа [217,9 K], добавлен 25.10.2012

  • Анализ этапов становления гражданско-правового института аренды. Особенность арендных отношений на современном этапе. Заключение, содержание, расторженние и возобновление договора аренды. Договоры аренды недвижимого имущества, финансовая аренда (лизинг).

    дипломная работа [109,8 K], добавлен 18.07.2010

  • Недвижимое имущество как объект арендных отношений. Понятие и условия договора аренды зданий, сооружений. Стороны договора аренды, их права и обязанности. Государственная регистрация договора. Проблемы в законодательстве и правоприменительной практике.

    дипломная работа [109,6 K], добавлен 10.02.2013

  • Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.

    курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011

  • Понятие, правовое регулирование и виды лизинга. Предоставление предмета лизинга без права перехода собственности. Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности. Регистрация договора финансовой аренды имущества.

    курсовая работа [49,5 K], добавлен 19.03.2013

  • Характеристика договора аренды как одного из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; реализации отношений товарообмена. Правовое регулирование данного договора, его условия. Права и обязанности арендатора и арендодателя.

    курсовая работа [40,2 K], добавлен 05.11.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.