Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

• Введение
• 1. Историко-теоретические основы лизинговых отношений
• 1.1 История лизинга в России и за рубежом
• 1.2 Понятие, правовое регулирование и виды лизинга
• 2. Правовая характеристика договора финансовой аренды недвижимого имущества
• 2.1 Предмет договора финансовой аренды недвижимого имущества
• 2.2 Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности
• 2.3 Условия договора финансовой аренды недвижимого имущества
• 2.4 Регистрация договора финансовой аренды недвижимого имущества и предмета финансовой аренды недвижимого имущества
• Заключение
• Список использованных источников
• Введение
• Актуальность исследования договора финансовой аренды движимого имущества определяется тем, что лизинговые операции в последние годы стали существенным фактором стабилизации и развития экономики во многих странах. Темпы роста объема лизинга в них значительно превышают темпы прироста частных капиталовложений в производство машин и оборудования. Лизинг широко используется при сбыте продукции как на внутренних, так и на внешних рынках.
• Посредством лизинга происходит инвестирование денежных средств в развитие экономики. В частности, многие предприятия посредством лизинга решают проблемы как обновления и модернизации уже имеющегося производства посредством замены устаревающего оборудования на новое, так и проблемы расширения производства: лизинг позволяет приобретать новое оборудование в более щадящем режиме, нежели при использовании кредита и покупки.
• В настоящей работе поставлена цель исследования договора финансовой аренды движимого имущества. В соответствии с поставленной целью, в работе были выделены следующие задачи:
• - рассмотреть историко-теоретические основы лизинговых отношений;
• - дать правовую характеристику договора финансовой аренды движимого имущества.
• Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере лизинга.
• Предметом исследования является договор финансовой аренды движимого имущества.
• Теоретическую базу исследования составили научные монографические и публицистические материалы в области финансовой аренды движимого имущества.
• Нормативную основу работы составили положения гражданского законодательства, законодательства о лизинге и иные правовые акты.
• Эмпирическую базу исследования составили материалы арбитражной практики окружных судов, а также Высшего Арбитражного Суда РФ.
• Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

1. Историко-теоретические основы лизинговых отношений

1.1 История лизинга в России и за рубежом

В России с понятием «лизинг» познакомились во время второй мировой войны, когда в 1941 - 1945 годах по leand - lease осуществлялись поставки американской техники.

Однако настоящая революция в арендных отношениях произошла в Америке в начале 50-х годов нашего столетия. В аренду стали массово сдаваться средства производства: технологическое оборудование, машины и механизмы, суда, самолеты и т.д. Правительство США, оценив это явление, оперативно разработало и реализовало государственную программу его стимулирования.

Первым акционерным обществом, для которого лизинговые операции стали основным видом деятельности, является созданная в 1952 году в Сан-Франциско известная американская компания «UnitedStatesLeasingCorporation».¹¹Степченкова Н. Лизинг - один из видов инвестиционной деятельности в России // Финансовая газета. - 2010. - № 51. - С. 18. Основал компанию Генри Шонфельд. Первоначально он создал компанию для одной конкретной лизинговой сделки, но затем понял, что лизинговой бизнес может стать очень перспективным, и в результате на свет появилась «UnitedStatesLeasingCorporation». Лизинговые операции довольно быстро пересекли границы США и, следовательно, появилось такое важное для развития лизингового бизнеса понятие, как «международный лизинг». Через несколько лет компания начала открывать свои филиалы в других странах (прежде всего в Канаде в 1959 году). В дальнейшем она стала именоваться «UnitedStatesLeasingInternational».

1982 год стал знаменательным для лизинга авиационной техники. В этот год корпорация Мак-Доннела Дугласа сумела за счет новой финансовой политики с помощью лизинга завоевать рынок для самолета ДС-9-80 в конкуренции с Боингом-727. Предложенная Дугласом концепция была названа «flybeforebuy» («летать, прежде чем покупать»).²²Балтус П., Майджер Б. Школа европейского бизнеса. - М.: Инфра-М, 2010. - С. 11.

По мнению таких специалистов, как Е.Н. Чекмарева, К.Г. Сусанян, В.А. Перов, в России лизинг применялся до начала 90-х годов в сравнительно небольших масштабах и лишь в международной торговле. Однако и раньше напрокат сдавались легковые машины, а прокат по своей сущности близок к оперативному лизингу.

Позже, в 70 - 80-е годы лизинг рассматривался советскими внешнеторговыми организациями прежде всего как одна из форм приобретения и реализации такого оборудования, как крупногабаритные универсальные и другие дорогостоящие станки, поточные линии, дорожно-строительное, кузнечно-прессовое, энергетическое оборудование, а также ремонтные мастерские, самолеты, морские суда, автомашины, вычислительная техника на базе ЭВМ и т.д., с использованием специальной формы кредита. Лизинг обычно фиксировался в соглашениях, заключенных между советскими и иностранными партнерами, на определенный срок.

Достаточно активно применялся лизинг международных автомобильных перевозок внешнеторговым объединением «Совтрансавто», которое приобретало за рубежом на условиях аренды с последующей покупкой различные виды грузового автомобильного транспорта: тягачи, рефрижераторные и тентовые полуприцепы, кузова, контейнерные шасси. На условиях аренды в СССР использовались иностранные контейнеры.

В июне 1991 года была создана, а с декабря того же года приступила к деятельности международная советско-немецкая лизинговая компания «Евролизинг». Ее учредителями с советской стороны стали Внешэкономбанк СССР, Совморфлот и Госснаб СССР, с французской - один из крупнейших банков Европы «Банк Насиональ де Пари» (BanknationaldeParis), а с немецкой - одна из крупнейших лизинговых компаний Западной Германии - «МитфинанцГмбХ».

Вместе с тем в международных операциях лизинг применялся крайне незначительно. До конца 80-х годов развитие международного лизинга сдерживалось главным образом из-за того, что у советских предприятий не было иностранной валюты для оплаты иностранного оборудования. После того как, начиная с апреля 1989 года, предприятия получили право самостоятельного выхода на внешний рынок, у многих из них появился собственный источник валютных поступлений. Кроме того, в отдельных случаях допускалось использование иностранных станков и другой техники предприятиями, не имеющими валютных ресурсов. Такие сделки предусматривали оплату обязательств поставкой продукции, произведенной на этом оборудовании (компенсационный лизинг - buy - back).Бтищев В. Финансовый лизинг // Бизенс. Документы, комментарии, консультации. - 2010. - № 40. - С. 52.

Начало развития лизинговых операций на отечественном внутреннем рынке можно определить серединой 1989 года в связи с переводом предприятий на арендные формы хозяйствования. Заметным явлением в становлении начальных правил применения лизинга стали Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года № 810-1 и письмо Госбанка СССР от 16 февраля 1990 года № 270 «О плане счетов бухгалтерского учета», в котором был представлен порядок отражения лизинга в бухгалтерском учете. Развитие сети коммерческих банков способствовало внедрению лизинговых операций в банковскую практику.

Российские лизинговые компании начали образовываться с середины 1990 года. В октябре 1994 года была создана Российская ассоциация лизинговых компаний «Рослизинг». В 1994 году «Рослизинг» стал корреспондентским членом Европейской федерации ассоциаций лизинговых компаний «LEASEUROPE».

1.2 Понятие, правовое регулирование и виды лизинга

Лизинг - это комплекс экономико-правовых отношений, складывающихся в основанной на кредите инвестиционной операции. Данные отношения состоят в приобретении в собственность указанного лизингополучателем имущества и последующей передаче его лизингополучателю во временное владение и пользование на определенный срок за определенную плату в целях использования не для личных, семейных или домашних нужд лизингополучателя, а для предпринимательских целейКирилловых А.А. Правовые основы лизинга. - М.: Юстицинформ, 2011. - С 31..

Правовое регулирование лизинга на российском рынке осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции ФЗ от 14 июня 2012 г. № 78-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - 29 января. - № 5. - Ст. 410.. Параграф 6 главы 34 «Аренда» специально посвящен финансовой аренде. Самому договору дается следующее определение:

«По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Хотя ни в параграфе 6, ни в общих положениях об аренде нет отсылки к специальному закону о лизинге - такой закон существует - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в редакции ФЗ от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 2 ноября. - № 44. - Ст. 5394., который регулирует лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам, передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.

Закон устанавливает две формы лизинга:

- внутренний лизинг и

- международный лизинг.

При этом вводятся три типа лизинга в зависимости от срока окупаемости амортизации объекта лизинга:

- долгосрочный лизинг:

- лизинг, осуществляемый в течение трех и более лет;

- среднесрочный лизинг - лизинг, осуществляемый в течение от полутора до трех лет;

- краткосрочный лизинг - лизинг, осуществляемый в течение менее полутора лет.

Также введена классификация лизинга по видам:

- финансовый лизинг,

- возвратный лизинг и

- оперативный лизинг.

При финансовом лизинге происходит переход в собственность лизингополучателя предмета лизинга, предоставляемого лизингодателем лизингополучателю за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. В этом случае чем больше доходов будет иметь продавец (поставщик) от новых инвестиций по сравнению с суммой лизинговых платежей, тем выгоднее эта операция для последнегоСтепченкова Н. Лизинг - один из видов инвестиционной деятельности в России // Финансовая газета. - 2010. - № 51. - С. 20..

Термина возвратный лизинг в чистом виде в действующем законодательстве не существует. В Конвенции о межгосударственном лизингеКонвенция о межгосударственном лизинге (Москва, 25 ноября 1998 г.) // СПС «Гарант». дается следующее определение. Вид лизинга, если он предусмотрен национальным законодательством Сторон, при котором поставщик предмета лизинга продает его лизинговой компании, а та в свою очередь сдает этот предмет в лизинг бывшему поставщику предмета лизинга. Сделка, в которой владелец движимого или недвижимого имущества продает его лизинговой компании, а затем заключает договор с лизинговой компанией на аренду ранее принадлежащего ему актива.

Возвратный лизинг - это разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель. Возможность применения возвратного лизинга, по условиям которого приобретаемое лизингодателем имущество передается лизингополучателю, одновременно выступающему в качестве продавца, предусмотрена ст. 4 Закона о лизинге. Возвратный лизинг имеет разумные хозяйственные мотивы и цели для обеих сторон данной сделки, не влекущие необоснованной налоговой экономииПостановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2007 г. № 9010/06 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - № 3.. В судебной практике понятие возвратного лизинга часто используется, поскольку по схеме возвратного лизинга работают многие предприятия. При этом первоначальный владелец имущества становится лизингополучателем. Такого рода сделка позволяет предприятию-собственнику актива получить необходимые ему на текущий момент оборотные средства. По своей сути такого рода сделка схожа с кредитованием под залог имуществаТумасова В.И. Лизинговые отношения: современная арбитражная практика судов апелляционной и кассационной инстанции. Книга первая. Налоги и налоговые вычеты по договорам финансовой аренды (лизинга). - М.: Кнорус, 2010. - С. 45..

Оперативный лизинг предполагает предоставление предмета лизинга без права перехода собственностиКирилловых А.А. Правовые основы лизинга. - М.: Юстицинформ, 2009. - С. 35..

Реализация лизинговых операций обеспечивается в основном тремя участниками: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Как правило, в лице лизингодателя выступает специализированная коммерческая организация - лизинговая компания.

В развитых странах в основном лизинговой деятельностью занимаются лизинговые фирмы или банки. Эти фирмы являются дочерними организациями коммерческих банков, что дает им возможность быстрее получить денежные средства (кредиты) для приобретения имущества, предотавляемого в лизинг.

При условии переуступки прав пользования предметом лизинга третьему лицу возникает особый вид отношений сублизинг.

Применение лизинговых операций как нетрадиционных методов инвестирования приобретает особое значение при разрешении такой проблемы, как финансирование технического перевооружения производства. Не имея достаточных средств и не прибегая к привлечению кредитов, предприятия могут в этом случае использовать в производстве новое прогрессивное оборудование и технологии Алексеенко С. Спасительный лизинг // Бизнес. - 2009. - № 45. - С. 48..

Существенной особенностью лизинга является разделение функций собственности: отделение использования имущества от владения. При заключении лизинг-контракта лизингодатель сохраняет право собственности на имущество, в то время как лизингополучатель получает и использует его в течение определенного периода, за что платит согласованные отчисления.

Иными словами, происходит отделение капитала-функции от капитала-собственности.

Лизинг содержит элементы долгосрочного кредита, финансирования и аренды:

- с долгосрочным кредитом лизинг объединяет передача имущества в пользование арендатору в долг на длительный срок;

- с финансированием лизинг объединяет возможность приобретения имущества в пользование;

- с арендой лизинг объединяет срочный характер передачи имущества в пользование Фадеев В.Ю. Лизинговые операции: суть, особенности, законодательство // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 4. - С. 38..

Вместе с тем нельзя не отметить ряд существенных отличий:

- в отличие от долгосрочного кредита лизинг представляет собой ссуду под обеспечение имущества с гарантией целевого использования средств;

- в отличие от финансирования имущество при лизинге оплачивается за счет кредита;

- в отличие от аренды при лизинге привлекается банковский капитал, позволяющий получить в эксплуатацию новейшее дорогостоящее оборудование при сравнительно низких затратах арендатора.

Главным критерием в определении того, какое имущество может быть объектом лизинга, является следующий признак: предмет лизинга должен быть пригодным по окончании срока действия лизинг-контракта либо для продажи его арендодателем, либо для дальнейшей сдачи в аренду безотносительно к тому, идет ли речь о партнере по данному контракту или о третьем лице.

Законодательство различных стран обычно определяет нижнюю стоимостную границу лизинговых сделок соотношением административных расходов, связанных с заключением контракта, и покупной стоимости сдаваемого в аренду имущества. В германской практике, например, стоимость лизингового контракта, в котором предметом сделки является движимое имущество, должна быть не меньше 4000 марок. Для недвижимого имущества нижний предел составляет порядка 5 000 000 марок. Таким образом, объектом лизинга может быть практически любое движимое и недвижимое имущество - от конторского оборудования и оргтехники, в том числе вычислительной, до океанских судов, зданий и сооружений, складских помещений и т.д.Балтус П., Майджер Б. Школа европейского бизнеса. - М.: Инфра-М, 2010. - С. 76.

Особенно часто к лизингу прибегают в двух случаях:

1) при необходимости использовать в производственном процессе дорогостоящее оборудование, приобрести которое фирма не в состоянии, даже прибегая к долгосрочным кредитам;

2) при использовании оборудования, моральное старение которого происходит значительно быстрее физического, вследствие чего аренда такого оборудования, особенно в форме лизинга, не связанная с необходимостью приобретения оборудования в собственность и длительным его использованием, сулит существенные экономические выгоды и возможность обновлять основной капитал без значительных затрат. Для банковской системы предоставление лизинговых услуг является органичным элементом политики, направленной на расширение рынка потенциальных финансовых услуг путем диверсификации активных операций.

Что касается специализированных лизинговых компаний, то они обычно подразделяются на сервисные и финансовые в зависимости от характера предоставляемых ими услуг. Сервисные лизинговые компании, передавая оборудование во временное пользование, берут на себя все или часть обязанностей, связанных с обслуживанием, ремонтом, страхованием оборудования, контролируют оплату налогов, ведение бухгалтерских книг, консультируют пользователя в отношении эксплуатации оборудования и т.п. Финансовые лизинговые компании эти обязательства на себя не принимают, действуя лишь как поставщики кредита.

Кроме того, существуют лизинговые брокерские компании, которые не являются участниками отношений по лизингу, они лишь осуществляют посреднические функции, получая за это комиссионное вознаграждениеБтищев В. Финансовый лизинг // Бизенс. Документы, комментарии, консультации. - 2010. - № 40. - С. 18..

2. Правовая характеристика договора финансовой аренды недвижимого имущества

2.1 Предмет договора финансовой аренды недвижимого имущества

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, определен в ст. 666 ГК РФ: предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Понятие непотребляемых вещей дано в ст. 607 ГК. К ним отнесены вещи, которые «не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования». Таким образом, не могут быть предметом лизинга, например, продовольственные товары, топливо, расходные материалы.

В статье 607 ГК РФ устанавливается перечень объектов аренды, к которым отнесены земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)Семенихин В.В. Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений // Управление финансами и рисками в лизинговой компании. - 2012. - № 1. - С. 32..

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что если общие положения об аренде допускают возможность аренды земельных участков, то в случае с финансовой арендой земельные участки предметом договора быть не могут. Данное ограничение в развитие положений ст. 666 ГК РФ содержится в п. 2 ст. 3 Закона о лизинге.

Сдача в аренду вообще и в финансовую аренду в частности только непотребляемых вещей является логичной, учитывая содержание договора аренды, составляющее временное пользование чужой собственностью, которая, как правило, после окончания аренды должна быть возвращена арендодателю.

Следует также обратить внимание на то, что ст. 3 Закона о лизинге устанавливает квалифицирующий признак имущества, которое может быть предметом лизинга - это имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Причиной тому является само определение лизинговой деятельности - в соответствии со ст. 2 Закона о лизинге это один из видов инвестиционной деятельности, а отличительным признаком инвестиций является вложение имущества в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

При этом предпринимательской деятельностью признается в соответствии со ст. 2 ГК РФ самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Итак, статья 3 Закона о лизинге определяет перечень имущества, которое может быть предметом лизинга. Это:

- предприятия;

- имущественные комплексы, которые не являются предприятиями;

- здания;

- сооружения;

- оборудование;

- транспортные средства;

- иное движимое и недвижимое имущество.

Соответственно, предметом договора финансовой аренды недвижимого имущества могут быть:

- предприятия;

- имущественные комплексы, которые не являются предприятиями;

- здания;

- сооружения;

- иное недвижимое имущество.

Предприятием, как объектом прав признается, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Статья 130 ГК РФ также устанавливает, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В то же время ГК РФ не раскрывает, что представляют собой имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Однако, если в лизинг передается здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок и передать его в лизинг вместе со зданием. Содержащийся в законодательстве запрет не передачу в лизинг земельных участков не касается случаев передачи в лизинг земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимости. Земельный участок не может быть только самостоятельным предметом лизинга и передаваться в лизинг без расположенной на нем недвижимости. Более того, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.09.2008 г. № 8215/08Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 12. указал, что, поскольку здания, строения, сооружения могут являться предметом лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, строение, сооружение, являющееся предметом договора лизинга, к лизингополучателю подлежит государственной регистрации и переход к лизингополучателю права собственности на земельный участок.

Кроме этого, учитывая положение п. 1 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, в ст. 3 Закона о лизинге также устанавливается, что предметом лизинга не может быть имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Примером недвижимости, которая изъята из оборота являются космические аппараты и объекты наземной космической инфраструктуры, относящиеся к спутниковым навигационным системам и создаваемые за счет средств федерального бюджета, являются собственностью Российской Федерации, изымаются из оборота и не подлежат отчуждению (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 14 февраля 2009 г. № 22-ФЗ «О навигационной деятельности»Федеральный закон от 14 февраля 2009 г. № 22-ФЗ «О навигационной деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - 16 февраля. - № 7. - Ст. 790.).

Следует отметить, что имеются определенные проблемы отнесения того или иного имущества к недвижимости. Решение вопроса об определении правового режима объекта лизинга (недвижимая или движимая вещь) в лизинговой деятельности вызывает особенно серьезные проблемы, что касается, в первую очередь, прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗФедеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - 28 июля. - № 30. - Ст. 3594., регистрация которых не является обязательной и осуществляется по желанию правообладателей или в силу необходимости совершения сделки с объектом. Для лизинговых компаний указанное выражается в получении отказа от регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является. При этом, наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости, в отсутствие государственной регистрации права, не свидетельствует о том, что объект является недвижимой вещьюПостановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № Ф07-9650/2010 по делу № А26-2336/2010 // СПС «Гарант»..

Основные направления совершенствования гражданского законодательства отражены в Концепции развития гражданского законодательстваКонцепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11., и в разработанных на базе указанной Концепции изменениях Гражданского кодекса Российской Федерации, где, в частности, в статью 130 ГК РФ и ряд иных статей вносятся изменения в части установления перечня объектов недвижимого имущества. Из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий из себя совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий из себя совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом ГК РФ изменения в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Итак, подводя итоги исследованию предмета договора финансовой аренды недвижимого имущества, можно сделать вывод, что таковым является любое, не ограниченное и не изъятое из оборота недвижимое имущество, кроме земельных участков, предназначенное для использования в предпринимательской деятельности.

2.2 Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности

Сторонами договора финансовой аренды недвижимого имущества являются лизингодатель и лизингополучатель.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель - это физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ). Первоначально лизингодатель не является собственником объекта недвижимости, передаваемого в лизинг. И лишь в ходе реализации договора лизинга он за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в собственность недвижимость.

Следует отметить, что для лизингодателя - основная деятельность лизинговая. В ст. 2 Закона о лизинге сказано, что лизинговая деятельность - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

В соответствии с п. 4 ст. 15 Закона о лизинге на основании договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингодатель обязуется:

- приобрести у определенного продавца в собственность определенное недвижимое имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингополучателю;

- выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора финансовой аренды недвижимого имуществаЛаднова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 202..

Помимо этого лизингодатель обязан:

- предоставить лизингополучателю недвижимое имущество, являющееся предметом финансовой аренды недвижимого имущества, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества. При этом предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга (п.п. 1 и 2 ст. 17 Закона о лизинге). Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 668 ГК РФ сказано следующее. Если предмет лизинга не был передан лизингодателем в срок, то лизингополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом важно учитывать, что просрочка должна быть допущена по обстоятельствам, за которые, отвечает лизингодатель. Срок передачи имущества фиксируется в договоре. А если в документе он не указан, то осуществить передачу актива следует в разумный срок.

- предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на недвижимость - предмет лизинга (п. 3 ст. 18 Закона о лизинге);

- предупредить продавца, что приобретаемое недвижимое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лизингополучателю (ст. 667 ГК РФ)Кирилловых А.А. Правовые основы лизинга. -М.: Юстицинформ, 2012. - С. 78..

Законодательством о лизинге предусмотрены иные права лизингодателя:

1) лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора финансовой аренды недвижимого имущества и возврата в разумный срок лизингополучателем недвижимого имущества в случаях, предусмотренных законодательством РФ. В этом случае все расходы, связанные с возвратом недвижимого имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель (п. 2 ст. 13 Закона о лизинге).

Помимо случаев, установленных законодательством, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге).

2) в случае, если лизингополучатель не возвратил недвижимость - предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. А когда указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения (п. 5 ст. 17 Закона о лизинге).

Кроме того, договором может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат предмета лизинга. Тогда убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона о лизинге)Павелин А. Приобретение имущества по договору лизинга // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 1. - С. 83.;

3) лизингодатель вправе уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору финансовой аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 18 Закона о лизинге);

4) лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора финансовой аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 18 Закона о лизинге);

5) лизингодатель вправе осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора финансовой аренды недвижимого имущества и других сопутствующих договоров. При этом цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками (п.п. 1 и 2 ст. 37 Закона о лизинге).

Также лизингодатель имеет право контролировать финансовую деятельностью лизингополучателя в той части, которая относится к недвижимости - предмету лизинга. Правила такого контроля также предусматривают в договоре финансовой аренды недвижимого имущества. Для осуществления контрольной деятельности лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления контроля (ст. 38 Закона о лизинге).

Рассмотрим правовой статус лизингополучателя по договору финансовой аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 4 Закона о лизинге лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ), которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

Обязанности лизингополучателя по договору финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрены п. 5 ст. 15 Закона о лизинге следующие:

- принять недвижимость - предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;

- выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором финансовой аренды недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что в случае неперечисления платежей более двух раз подряд по истечении положенного срока их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке. Для этого лизингодатель отправляет в банк (иную кредитную организацию), где открыт счет лизингополучателя, распоряжение на списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. При этом бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге);

- по окончании срока действия договора финансовой аренды недвижимого имущества возвратить недвижимость - предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором финансовой аренды недвижимого имущества, или приобрести недвижимость - предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажиКирилловых А.А. Правовые основы лизинга. -М.: Юстицинформ, 2012. - С. 86..

При этом при возврате предмет лизинга должен быть в состоянии, в котором его получил лизингополучатель от лизингодателя, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге);

- выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора финансовой аренды недвижимого имущества.

Кроме того лизингополучатель по договору финансовой аренды недвижимого имущества обязан:

- производить капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге);

- предоставить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и недвижимости, являющейся предметом лизинга в целях контроля за соблюдением условий договора (п. 3 ст. 37 Закона о лизинге)Ладнова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 215..

В свою очередь, в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингополучатель вправе:

1) продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга, если такое право предусмотрено договором лизинга (п. 7 ст. 15 Закона о лизинге);

2) предъявлять непосредственно продавцу недвижимости - предмета лизинга требования к недвижимости, установленные законодательством РФ и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем (п. 2 ст. 10 Закона о лизинге);

3) застраховать риск своей ответственности за нарушение договора финансовой аренды недвижимого имущества в пользу лизингодателя (п. 4 ст. 21 Закона лизинге)Семенихин В.В. Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений // Управление финансами и рисками в лизинговой компании. - 2012. - № 1. - С. 35..

Помимо лизингодателя и лизингополучателя в отношениях в рамках договора лизинга участвует также продавец. Как указано в ст. 4 Закона о лизинге им может быть физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ). Именно с ним лизингодатель заключает договор купли-продажи, в соответствии с которым продает лизингодателю в обусловленный срок недвижимость, являющуюся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

При этом важно отметить, что в пределах одного лизингового правоотношения продавец может одновременно выступать и в качестве лизингополучателя. Например, фирма А, владеющая недвижимостью, нуждается в свободных денежных средствах. Тогда она обращается в лизинговую компанию, которая сначала приобретает у фирмы А (с обязательным заключением договора купли-продажи) этунедвижимость, а затем передает его в лизинг этой же фирме А. По окончании договора фирма А вновь получает право собственности на недвижимость. Это так называемый «возвратный» лизингБтищев В. Финансовый лизинг // Бизенс. Документы, комментарии, консультации. - 2010. - № 40. - С. 55..

2.3 Условия договора финансовой аренды недвижимого имущества

Договор финансовой аренды недвижимого имущества независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге).

Рассмотрим подробнее условия договора сделки, которые обычно оговаривают в нем.

1. Прежде всего, это предмет финансовой аренды недвижимого имущества. Так же как и в договоре аренды, здесь должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета финансовой аренды недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами. Это чревато тем, что договор финансовой аренды недвижимого имущества будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 15 Закона о лизинге). Таким образом, в договоре следует максимально подробно описать недвижимость - предмет финансовой аренды недвижимого имуществаЛаднова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 187..

В соответствии со ст. 11 Закона о лизинге право собственности на недвижимость - предмет лизинга на всем протяжении действия договора остается у лизингодателя. Лизингополучатель имеет право лишь на временное владение и пользование недвижимым имуществом (в период действия договора финансовой аренды недвижимого имущества).

Несмотря на это предмет лизинга может учитываться на балансе либо лизингополучателя, либо лизингодателя. А соответственно и амортизацию начислять сможет тот, на чьем балансе учитывается имущество. Вопрос относительно того, у кого будет числиться предмет лизинга, решается по соглашению сторон. Такая возможность предусмотрена ст. 31 Закона о лизинге. Это положение отличает лизинг от обычной аренды, так как по договору аренды имущество не может числиться у арендатора, а начислять амортизацию вправе только собственник (арендодатель)Кирилловых А.А. Правовые основы лизинга. -М.: Юстицинформ, 2012. - С. 115..

2. Срок договора финансовой аренды недвижимого имущества. Каких-либо специфических особенностей в отношении срока договора финансовой аренды недвижимого имущества Закон о лизинге, а также специальные положения ГК РФ не содержат. Следовательно, на основании ст. 625ГК РФ применяются общие положения об аренде. Так, в п. 1 ст. 610 ГК РФ сказано, что срок договора стороны устанавливают самостоятельно и фиксируют его в договоре. Однако говорить о том, что если срок договора финансовой аренды недвижимого имущества не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок нельзя. Дело в том, что исходя из положений ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель передает, а лизингополучатель принимает, предмет лизинга именно на определенный срок. Кроме того, согласно ст. 28 Закона о лизинге лизинговые платежи устанавливаются за весь срок действия договора финансовой аренды недвижимого имущества, то есть они также привязаны к определенному сроку финансовой аренды недвижимого имуществаГрачева Р.Е. Финансовая аренда - это не только передача всех рисков и выгод // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2011. - № 19. - С. 23..

Таким образом, положение о возможности заключения договора аренды на неопределенный срок не распространяются на договора финансовой аренды недвижимого имущества. Существует лишь возможность пролонгации договора финансовой аренды недвижимого имущества, которая также должна быть предусмотрена договором с сохранением или изменением прежних условий (п. 7 ст. 15 Закона о лизинге).

3. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей. Это фиксируют в договоре, руководствуясь п. 2 ст. 28 Закона о лизинге.

Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят:

- возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;

- возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;

- доход лизингодателяЛаднова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 193..

В п. 1 ст. 28 Закона о лизинге указано, что в общую сумму договора финансовой аренды недвижимого имущества (помимо лизинговых платежей) может включаться выкупная цена недвижимости - предмета лизинга. Это возможно в случае, если договором финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Лизинговые платежи, также как и арендная плата могут быть установлены:

- в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- в доли полученных в результате использования недвижимости;

- в предоставлении лизингополучателем определенных услуг;

- в передаче лизингополучателем лизингодателю обусловленной договором вещи в собственность или во временное владение (пользование);

- в возложении на лизингополучателя обусловленных договором затрат на улучшение недвижимости - предмета лизингаКирилловых А.А. Правовые основы лизинга. -М.: Юстицинформ, 2012. - С. 118..

Также стороны могут предусматривать в договоре финансовой аренды недвижимого имущества сочетание указанных форм или иные формы оплаты финансовой аренды недвижимого имущества (ст. 614 и ст. 625 ГК РФ).

Что касается изменения размера лизинговых платежей, то по соглашению сторон это можно делать в сроки, предусмотренные договором лизинга. Однако запрещается пересматривать размер лизинговых платежей чаще, чем один раз в три месяца.

Если иное не установлено договором, то обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования им предмета лизинга (п. 3 ст. 28 Закона о лизинге).

Если больше двух раз подряд лизингополучатель не перечислил лизинговые платежи, лизингодатель вправе списать их со счета в бесспорном порядке. Это позволяет сделать положение п. 1 ст. 13 Закона о лизинге. Для этого лизингодатель отправляет в банк (иную кредитную организацию), где открыт счет лизингополучателя, распоряжение на списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей.

4. Условия проведения ремонта. По общему правилу, в обязанности лизингополучателя входит проведение капитального и текущего ремонта предмета лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге). Однако в договоре может быть предусмотрен иной порядок, например, что проводить капитальный ремонт будет лизингодатель, а текущий лизингополучатель. Обязанности могут быть распределены и любым другим способом.

Если в договоре не прописан определенный порядок проведения ремонта и не закреплена обязанность сторон по проведению ремонта, будут действовать общие правила. То есть проводить капитальный и текущий ремонт недвижимого имущества должен будет лизингополучатель.

5. Возможность и порядок осуществления улучшения недвижимого имущества лизингового имущества. Что касается осуществления улучшений лизингового имущества, то в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества действуют следующие правила. Отделимые улучшения в общем случае будут относиться в собственность лизингополучателя. Но в договоре может быть прописано иное (п. 7 ст. 17 Закона о лизинге)Ладнова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 194..

В случае отсутствия согласия со стороны лизингодателя на проведение работ по осуществлению улучшений, лизингополучатель и вовсе не вправе требовать возмещения после прекращения договора финансовой аренды недвижимого имущества.

6. Возможность сдачи недвижимого имущества в сублизинг. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона о лизинге сублизинг- это вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизингаИвлева А. Лизинг: огонь, вода и медные трубы // Расчет. - 2012. - № 11. - С. 19..

На передачу предмета лизинга в сублизинг обязательно должно быть получено согласие лизингодателя в письменной форме (п. 2 ст. 8 Закона о лизинге). Таким образом, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть изначально прописано, разрешает или запрещает лизингодатель передавать недвижимость - предмет лизинга в сублизинг.

7. Условия продления (пролонгации) договора финансовой аренды недвижимого имущества, а также расторжения договора. В договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено право лизингополучателя на продление договора с сохранением или изменением условий первоначального договора (п. 7 ст. 15 Закона о лизинге).

Что касается расторжения договора финансовой аренды недвижимого имущества, то здесь на основании ст. 625 ГК РФ применяются общие правила по аренде.

Кроме того, в п. 6 ст. 15 Закона о лизинге сказано, что в договоре финансовой аренды недвижимого имущества могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию недвижимости - предмета лизинга. Таким образом, стороны вправе самостоятельно решить, в каких случаях будет расторгнут договор финансовой аренды недвижимого имущества, и зафиксировать это в тексте договора.

8. Условие о выкупе лизингового недвижимого имущества. В договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено или не предусмотрено такое условие. Причем если условие о выкупе изначально не было зафиксировано в договоре, то стороны вправе предусмотреть его в дополнительном соглашении к нему.

Как сказано в п. 1 ст. 9 Закона о лизинге договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторонФедорова А. Лизинг имущества // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2010. - № 23..

На договора финансовой аренды недвижимого имущества с условием выкупа имущества распространяются общие положения об аренде с правом выкупа, содержащиеся в ст. 624 ГК РФ (ст. 625ГК РФ).

Несмотря на схожесть сделок финансовой аренды недвижимого имущества с условием выкупа и аренды недвижимости с правом выкупа, существуют отличия. Во-первых, это то, что в лизинг передается новое недвижимое имущество, специально приобретенное лизингодателем именно для целей лизинга. Причем это именно то недвижимое имущество, которое указал лизингополучатель, и куплено оно именно у того продавца, которого выбрал лизингополучатель (если иное не установлено договором). Во-вторых, по сути, в сделке финансовой аренды недвижимого имущества представлены три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец.

Так, выкуп недвижимого имущества осуществляется при условие внесения лизингополучателем обусловленной договором выкупной цены. При этом лизингодатель и лизингополучатель вправе договориться о зачете ранее выплаченных лизинговых платежей в счет выкупной цены. Таким образом, в договоре лизинга с правом выкупа важно прописать размер и порядок уплаты выкупной ценыЛаднова Е.С. Аренда и лизинг. -М.: Деловой двор, 2011. - С. 200..