Прописать выкупную цену имущества очень важно в договоре лизинга. Иначе договор может быть признан недействительным. Так, в ПостановленииПрезидиума ВАС России от 1 марта 2005 г. № 12102/04Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 6. судьи заявили, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор. В части договора, регламентирующей пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. В частности, арендатор выплачивает арендную плату, и эта плата представляет собой именно плату за пользование имуществом. А в части договора о переходе права собственности необходимо руководствоваться положениями гражданского законодательства, применяемыми к договорам купли-продажи. Так, в п. 1 ст. 555 ГК РФ сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. А при ее отсутствии договор считается незаключенным. На этом основании судьи признали договор аренды в части перехода права собственности недействительным.

Поскольку финансовая аренда недвижимого имущества - это разновидность аренды, указанные выводы можно распространить и на договор финансовой аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

9. Вопросы страхования недвижимости - предмета лизинга. Недвижимость - предмет финансовой аренды недвижимого имущества может быть застрахован от рисков утраты (гибели) или повреждения с момента его купли-продажи продавцом и до момента окончания срока действия договора финансовой аренды недвижимого имущества. Договором может быть предусмотрен и иной срок страхования недвижимости. При этом в договоре финансовой аренды недвижимого имущества важно прописать, кто будет нести расходы по страхованию имущества (то есть, кто будет выступать страхователем), а также кто сможет получить страховое возмещение при наступлении страхового случая (то есть, кто будет выгодоприобретателем) (п. 1 ст. 21 Закона о лизинге)Ивлева А. Лизинг: огонь, вода и медные трубы // Расчет. - 2012. - № 11. - С. 20..

10. Распределение рисков между сторонами сделки. Ответственность за сохранность недвижимости - предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью и иные имущественные риски с момента фактической приемки недвижимости - предмета лизинга несет лизингополучатель (п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Однако иное может быть предусмотрено договором финансовой аренды недвижимого имущества.

Кроме того, лизингополучатель несет риски, связанные с невыполнением продавцом обязанностей по договору купли-продажи недвижимости - предмета лизинга. Но только в том случае, если именно он выбирал продавца и иное не предусмотрено договором финансовой аренды недвижимого имущества. Если же в договоре прописано, что выбор продавца осуществлял лизингодатель, то риски и убытки в связи с невыполнением обязанностей продавца, несет он (если иное не следует из положений договора) (п. 2 ст. 22 Закона о лизинге).

Если недвижимость - предмет лизинга не соответствует целям ее использования, то риски в связи с этим будет нести та сторона, которая ее выбрала. Переложение данного риска возможно только, если это зафиксировано в договоре лизинга (п. 3 ст. 22 Закона о лизинге).

11. Иные условия, которые стороны договора считают существенными. Например, вопросы, связанные с регистрацией договора финансовой аренды недвижимого имущества, с регистрацией прав на недвижимость - предмет лизинга и другие.

Кроме того, нужно учитывать, что согласно пункту 2 статьи 15 Закона № 164-ФЗ для выполнения своих обязательств по договору финансовой аренды недвижимого имущества субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

К обязательным договорам относится договор купли-продажи недвижимости. К сопутствующим - договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.При совершении лизинговой сделки обязательно должен быть заключен договор купли-продажи между продавцом и лизингодателем. Иначе сделка будет признана не действительной (ст. 168ГК РФ).

При этом приобретение недвижимого имущества у продавца, которого по общему правилу выбирает лизингополучатель, специфическая особенность лизинга. Этим данная сделка отличается от обычной аренды. То есть первоначально лизингодатель, в отличие от арендодателя, не является собственником предмета сделки. В связи с этим некоторые судьи считают, что указание реквизитов продавца в тексте договора лизинга - это существенное условие данного договораПостановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2004 г. № КГ-А40/3749-04 // СПС «Гарант»..Без него договор считается незаключенным и может быть признан недействительным (ст. 168, п. 1 ст. 432ГК РФ).

Между тем, существует и прямо противоположная позиция. Так, арбитры ФАС Западно-Сибирского округапришли к следующему выводу. Поскольку в законодательстве, регулирующем отношения в рамках договора лизинга не установлена обязанность сторон указывать в договоре реквизиты продавца лизингового имущества, значит и отсутствие их не будет основанием для признания договора незаключеннымПостановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2007 г. № Ф04-2269/2007(33413-А03-10) // СПС «Гарант»..

Поскольку судебные инстанции не однородны в своих выводах, при заключении договора финансовой аренды недвижимого имущества целесообразнее и безопаснее будет все же указать данные продавца. Это поможет избежать в будущем проблем как в решении гражданских вопросов в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества, так и налогового характера в связи, например, с переквалификацией договора финансовой аренды недвижимого имущества или признания его недействительным.

Продавец, которого предупредили о передаче недвижимого имущества в лизинг (ст. 667ГК РФ), также несет ответственность в рамках лизинговой сделки. Так требования в рамках договора купли-продажи, связанные с выполнением обязательств продавца (например, по качеству, комплектности имущества, срокам его поставки и др.), вправе предъявлять не только лизингодатель, непосредственно заключивший договор купли-продажи, но и лизингополучатель (п. 1 ст. 670 ГК РФ).

В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные гражданским законодательством, для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество). Единственное - лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя.

Кроме того, отметим, что лизингодатель в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК РФ). Исключением являются случаи, когда:

- договором финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрено, что лизингодатель выбирает продавца;

- договором финансовой аренды недвижимого имущества прямо предусмотрено, что лизингодатель отвечает перед лизингополучателем за невыполнение продавцом своих обязанностей.

В одной из вышеперечисленных ситуаций при возникновении проблем с продавцом, лизингополучатель вправе по своему желанию предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность.

2.4 Регистрация договора финансовой аренды недвижимого имущества и предмета финансовой аренды недвижимого имущества

договор финансовая аренда лизинг

Как указано в п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка считается заключенной с момента такой регистрации.

Поскольку на договор финансовой аренды недвижимого имущества распространяются общие положения об аренде (ст. 625ГК РФ), то положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ следует руководствоваться, заключая договора финансовой аренды недвижимого имущества.

Таким образом, если предметом лизинга является недвижимость, договор подлежит государственной регистрации. При этом важно учитывать, что срок договора лизинга при этом не важен. Он может быть как меньше, так и больше года.

Дело в том, что положения ст. 651 ГК РФ, согласно которым регистрации подлежат только договора аренды, заключенные на год и более, являются специальными и распространяются только на договора аренды зданий и сооружений. К лизингу же применимы только общие положения по аренде, изложенные в ст.ст 606-625 ГК РФ. Следовательно, независимо от срока договора лизинга недвижимого имущества его следует зарегистрировать в установленном порядке в силу п. 2 ст. 609 ГК РФФадеев В.Ю. Лизинговые операции: суть, особенности, законодательство // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 4. - С. 40..

Каких-либо специальных норм, касающихся регистрации договором лизинга недвижимости, законодательство РФ не содержит. Но поскольку договор лизинга - это разновидность договора аренды (об этом сказано в ст. 625 ГК РФ), то и положения о регистрации договором аренды применимы и к договору лизинга.

Порядок государственной регистрации договоров аренды определен в Законе о лизинге. На основании положений этого закона с заявлением о регистрации договора лизинга нужно обращаться в территориальное отделение Росреестра по местонахождению недвижимости. Сделать это может любая из сторон договора (как лизингодатель, так и лизингополучатель) (ст. 26 Закона о лизинге).

Законодательство предоставляет право сторонам договора самим определить, кто будет нести обязанность по регистрации договора финансовой аренды недвижимого имущества. Таким образом, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества целесообразно прописать за кем закрепляется эта обязанность. Кроме того, законодательно не закреплено, и кто должен нести расходы по государственной регистрации договоров финансовой аренды недвижимого имущества. Этот момент следует обговорить на этапе заключения договора.

Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому обычно территориальные отделения ведомства разрабатывают бланки самостоятельно. Кроме заявления могут понадобиться дополнительные документы (например, кадастровый план земельного участка или поэтажный план БТИ). В каждом регионе существуют свои перечни необходимых для представления документов.

Заключение

По итогам проведенных исследований можно сделать следующие выводы.

Стабильное развитие лизинговых отношений и увеличение на этом фоне лизинговых операций определяет влияние не только на экономику, но и на законодательство во многих странах.

недвижимое имущество как предмет договора лизинга определяет специфику его правового регулирования не только на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, но и особенности изменения и расторжения такого договора. На стадии заключения лизинговой сделки стороны договора, как правило, описывают предмет лизинга - объект недвижимости в соответствии с данными кадастра недвижимости и реестра прав на него, однако ни у сторон договора, ни у собственника недвижимости нет юридической обязанности актуализировать описание объекта в реестре в связи с его реконструкцией (изменением), поэтому в дальнейшем описание объекта недвижимости, содержащееся в реестре, может и не отражать его действительное состояние.

Законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должны быть известны объект недвижимости, его состояние и цена продажи. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуется кадастровый паспорт объекта, который имеет или может получить только собственник объекта. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга, например в форме предварительного договора.

Совершенно очевидно, что лизинговая сделка представляет из себя комплекс договоров, заключаемых в ее исполнение. Исходя из нормативного определения лизинга, следует, что самым первым договором, заключаемым в рамках лизинговой сделки, является договор лизинга. Все последующие договора: купли-продажи предмета лизинга, страхования, договор на выполнение дополнительных работ или оказания дополнительных услуг и т.д. должны заключаться уже после договора лизинга.

Итак, основными проблемами финансовой аренды недвижимого имущества являются следующие:

1. В случае, когда предметом финансовой аренды (лизинга) является объект недвижимого имущества, договор лизинга как разновидность договора аренды подлежит государственной регистрации как сделка и вступает в силу с момента такой регистрации.

2. Отсутствие в гражданском законодательстве четкого определения недвижимой вещи (недвижимости) порождает серьезные проблемы, не позволяя однозначно квалифицировать передаваемое имущество по договору лизинга как недвижимое имущество, что значительно сужает использование данного вида лизинга в практике российских компаний, делая для них покупку недвижимости в кредит более привлекательной. Установленный законодателем запрет на лизинг земельного участка как самостоятельного объекта лизинговой сделки также ограничивает экономическое использование лизинга недвижимости. В Концепции развития гражданского законодательства из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий из себя совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий из себя совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом ГК РФ изменения в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. Законодательное требование об обязательности государственной регистрации договора лизинга и, как следствие, определения момента возникновения лизинговых отношений моментом государственной регистрации, затрудняет развитие лизинга недвижимости.

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конвенция о межгосударственном лизинге (Москва, 25 ноября 1998 г.) // СПС «Гарант».

2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции ФЗ от 14 июня 2012 г. № 78-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - 29 января. - № 5. - Ст. 410.

3. Федеральный закон от 14 февраля 2009 г. № 22-ФЗ «О навигационной деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - 16 февраля. - № 7. - Ст. 790.

4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в редакции ФЗ от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 2 ноября. - № 44. - Ст. 5394.

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - 28 июля. - № 30. - Ст. 3594.

Специальная литература:

6. Алексеенко С. Спасительный лизинг // Бизнес. - 2009. - № 45. - С. 48-54.

7. Балтус П., Майджер Б. Школа европейского бизнеса. - М.: Инфра-М, 2010. - 226 с.

8. Бтищев В. Финансовый лизинг // Бизенс. Документы, комментарии, консультации. - 2010. - № 40. - С. 52-57.

9. Грачева Р.Е. Финансовая аренда - это не только передача всех рисков и выгод // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2011. - № 19. - С. 23-28.

10. Зарипов И.А. Развитие российского рынка лизинговых услуг // Регламентация банковских операций. Документы и комментарии. - 2008. - № 3. - С. 17-22.

11. Ивлева А. Лизинг: огонь, вода и медные трубы // Расчет. - 2012. - № 11. - С. 19-24.

12. Ладнова Е.С. Аренда и лизинг. - М.: Деловой двор, 2011. - 463 с.

13. Кирилловых А.А. Правовые основы лизинга. - М.: Юстицинформ, 2012. - 315 с.

14. Манохова С.В. Лизинг: правовые основы // Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 10. - С. 43-49.

15. Мухина М. Лизинг как альтернатива кредитованию // Эж-Юрист. - 2011. - № 30.

16. Павелин А. Приобретение имущества по договору лизинга // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 1. - С. 83-86.

17. Родыгина Н.Ю. Особенности регулирования международных лизинговых операций // Лизинг. - 2010. - № 6. - С. 20-25.

18. Семенихин В.В. Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений // Управление финансами и рисками в лизинговой компании. - 2012. - № 1. - С. 32-38.

19. Степченкова Н. Лизинг - один из видов инвестиционной деятельности в России // Финансовая газета. - 2010. - № 51. - С. 18-24.

20. Тумасова В.И. Лизинговые отношения: современная арбитражная практика судов апелляционной и кассационной инстанции. Книга первая. Налоги и налоговые вычеты по договорам финансовой аренды (лизинга). - М.: Кнорус, 2010. - С. 45.

21. Угольникова Е.В. История договора лизинга // Гражданин и право. - 2007. - № 11/12. - С. 23-32.

22. Фадеев В.Ю. Лизинговые операции: суть, особенности, законодательство // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 4. - С. 38-43.

23. Федорова А. Лизинг имущества // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2010. - № 23-26.

24. Фомичева Л.П. Лизинг: проблемы учета и налогообложения. - М.: Эксмо, 2011. - 287 с.

Судебная практика

25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 12.

26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2007 г. № 9010/06 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - № 3.

27. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 6.

28. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № Ф07-9650/2010 по делу № А26-2336/2010 // СПС «Гарант».

29. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2007 г. № Ф04-2269/2007(33413-А03-10) // СПС «Гарант».

30. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2004 г. № КГ-А40/3749-04 // СПС «Гарант».

Размещено на Allbest.ru