Гражданский кодекс РФ в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью --- прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду.

Согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 функция по управлению государственным имуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 314, от 09.03.2004 г., по состоянию на 12.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 11. - Ст. 945..

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником.

В силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

Субъекты оперативного управления, казенные предприятия, в качестве арендодателя государственного имущества (_и движимого, и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ) учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств выделенных учреждению по смете.

Учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Необходимо отметить, что образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении Камышанский В.П. К вопросу о правопреемстве при аренде земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости [Текст] // Правовые вопросы строительства. - 2007. - № 1. - С. 21..

Арендодателями земельных участков могут выступать: собственники этих участков; лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласием собственника.

Арендодателем участка лесного фонда выступают лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Договоры о предоставление водных объектов заключаются между федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда с водопользователем.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящиеся собственности органов местного самоуправления, решаются этими органами. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований.

По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.

Однако Гражданский Кодекс делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

При аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Предмет договора аренды. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым Дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественного найма). [Текст] - М.: Эксмо. 2008. - С. 15..

Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него а аналогичные - в том же количестве Шапкина Г. Договор аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 7. - С. 23..

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения.

Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 607 ГК РФ делается оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ "О недрах" Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. 1995 г., Водным кодексом РФ Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381. 2006 г., Лесным кодексом РФ Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278. 2006 г., Земельным кодексом РФ Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. 2001 г.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.607 ГК РФ). Следовательно, предметом Договора аренды может быть индивидуально определенная вещь.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия.

Для этого в договоре необходимо указать: наименование имущества характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Отсутствие данных, дающих возможность с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства.

Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным. Такой договор не порождает никаких юридических последствий.

Имущество должно передаваться арендатору со всеми его принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по другому решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым вещам.

Таким образом, предмет договора аренды является существенным Условием. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передачи в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор -незаключенным.

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму.

В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда

Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Необходимо отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно, лишь при заключении письменного договора Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 1. - С. 22..

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд Документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации [Текст] // Право и экономика. - 2007. - № 12. - С. 25..

Договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, если иное не установлено законом. Порядок определен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом, а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды Терешко Ю. Обязательства до регистрации [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 15. - С. 5..

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени, в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации.

В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому, по мнению О.В. Чумаковой, не было бы лишним включать в текст Договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), а в данном случае - до даты государственной регистрации договора Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 1. - С. 23..

Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.

Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N219 Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963..

Необходимо отметить, что при сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров.

Хотелось бы обратить внимание на то, что в случаях предусмотренных договором аренды, стороны могут нотариально удостоверить его.

В нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации (транспортные средства) либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить принадлежность сдаваемого в аренду имущества по документам, подтверждающим право собственности арендодателя. В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена справка бюро технической инвентаризации о характеристике арендуемого объекта Настольная книга нотариуса. Том 2. [Текст]/ Под ред. Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинникова П.В., Юшкова Е.Ю., Яркова В.В. - М.: Волтерс Клувер. 2007. - С. 154..

Последствие несоблюдения письменной формы договора аренды, установленной законом, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, а так же влечет ее недействительность.

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда Терновцов А. Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 2. - С. 26..

Цена (арендная плата). В силу возмездности договора аренды арендатор обязан своевременно вносит плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей.

Арендная плата как экономическая категория зависит, прежде всего, от стоимости арендованного имущества.

Например, при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым, освободив себя от ответственности за них Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды [Текст] // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 23..

Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. В.В. Шагов, считает: "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" Шагов В.В. Условия договора аренды по российскому праву. [Текст] / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. - М.: Статут. 2006. - С. 6..

В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества.

Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования.

Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год. В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Короткова О.И. О балансе интересов государства и частного собственника в арендных правоотношениях [Текст] // Законодательство и экономика. - 2006. - № 5. - С. 21.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты.

При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных -соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная, договором или законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Срок. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно.

Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, заключение договора без определения срока его действия. Договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон.

Как только одна из сторон утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго. По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В Гражданском кодексе нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до 1 года, а долгосрочной - до 50 лет Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Контракт. 2006. - С. 223.. Необходимо отметить, что для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные сроки. Так, например, договоры проката могут заключаться не более чем на один год.

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом.

Договор аренды не относится к реальным сделкам, его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора.

Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей.

Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом необходимо указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи.

Итак, в качестве вывода, следует отметить, что договором аренды признаётся, договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

По действующему гражданскому законодательству, существенным условием договора аренды является, условие о его предмете.

Но для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. - № 3. - С. 21..

Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) Истомин С.И. Субъектный состав в правоотношениях при перемещении товаров по лизингу [Текст] // Юридический мир. - 2007. - № 10. - С. 23.. Но эти нормы не носят общего характера.

2.2 Содержание договора аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий.

В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

В целях изучения договора аренды условия этого договора можно разделить на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую -определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 9. - С. 21..

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества.

Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ГОСТам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды;

г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

Гражданское законодательство предусматривает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Арендатор вправе требовать:

предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;

расторжения договора;

- возмещения убытков.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок, т.е. реально выполнимый.

Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то арендатор вправе:

а) истребовать это имуществ в судебном порядке (ст. 398 ГК РФ);

б) потребовать возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) потребовать от арендодателя расторжения договора.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии. Это означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких свойств, которые ухудшают его качество.

Он отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность может наступить за самый незначительный недостаток.

Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). В данном случае, речь идет о явных недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе выявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.

Необходимо отметить, что арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (или не должен был знать) об этих скрытых недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т.е. независимо от вины).

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения, в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 3. - С.24..

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора (ст.612 ГК РФ).

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Немаловажными положениями при сдаче имущества в аренду являются следующие общеобязательное правило.

Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество.

Правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения.

Эти "другие лица" могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав.

Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него - на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду.

Учитывая вышеуказанную ситуацию, законодатель в части второй ст. 613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать определенные при этом правила.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько ествование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь. Гражданское право. Том 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М.: Волтерс Клувер. 2007. - С. 370.

Обязанностью арендатора так же является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] // Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М.: Юнити. 2007. - С. 159.. Необходимо отметить, что проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта.

Например, капитальный ремонт зданий и сооружение подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве [Текст] - М.: Статут. 2007. - С. 122..

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок..

Отношение сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Договором, например, может быть установлена, обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация гражданским законодательством прямо не урегулирована.

Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и - о капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия Базарова А.С. Аренда транспортных средств [Текст] // Налоги (газета). - 2006. - № 41. - С. 18..

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально - техническому обеспечению Медведев М., Самоль М. Договор аренды. [Текст]// Бизнес-адвокат. - 2006. - № 9. -С. 13..

Арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласием арендодателя за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Следует заметить, закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения -- это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой Гражданское право России. Обязательственное право. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Юристь. 2006. -C. 280..

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ)

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в гражданском законодательстве не предусматривается.

Поэтому если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором.

Иногда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, т.е. речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 26..

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Непроведение текущего ремонта делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии - это такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

То есть в данном случае речь идет о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.

Такие расходы обусловлены внешними для вещи причинами, (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.

При прекращении договора аренды, арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. [Текст] - М.: ТК Велби. 2005. - С.198..

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором.

Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями Гражданское право. Том 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект. 2007. - С. 162..

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 6..

А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая:

сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;

предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.

Перечисленных выше правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК РФ).

Что касается согласия арендатора, оно должно быть ясно выраженным. «Дать согласие» - это, значит, выразить свою волю, совершить определенные действия Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка [Ткест] // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 24.. Согласие арендатора может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

Следует отметить, что полная передача прав имеет место при перенайме. Частичная передача имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен.

Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства.

Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками -- арендаторами.

Перенаем и субаренда являются наиболее распространенными случаями передачи третьему лицу арендных прав.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).

Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.

Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.

Следует отметить такую особенность, что в отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Возникает коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ, она должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме) Алещев И. Перенаем с препятствиями [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 23. - С. 6..

Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ).

В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1. - С. 19..

В соглашениях подобного типа, известных как договоры с правом выкупа, к числу основных параметров относятся выкупная цена и порядок её погашения Ковалев В.В. Учет выкупа имущества при аренде [Текст] // Бух.учет. - 2008. - № 5. - С. 14..

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена могут устанавливаться двумя способами.

Способ 1.- По истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная договором сумма.

Способ 2. - Определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей.

Важно подчеркнуть, что порядок погашения выкупной цены в течение срока действия договора аренды не регламентируется законодательством, а определяется условиями арендного договора.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли - продажи и аренды.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.

Следует отметить такую особенность, что отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.