Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела. Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом ВВС РФ. 1995. № 9. С. 4..

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в ст. 13 содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество собственников жилья или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества в кондоминиуме.

В первом случае (когда товарищество создано) в дополнение к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.

3.2 Обмен жилых помещений

В последние годы осуществляется значительное перераспределение жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с определенной долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещении, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963. С. 162; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... к.ю.н. - Свердловск: Свердловский юридический институт, 1984. С. 82; Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. - М.: Юрид. лит., 1980. С. 131-134.. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 63-64.. Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками, с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: Юрид. лит., 1990. С.211..

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и, в особенности, Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. № 133/7 Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. - М.: Знание, 2007. С. 18.. Многие субъекты Российской Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный Свердловскими правилами.

В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями.

Новый ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями, однако в отличие от Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данный Кодекс разрешает обмены только жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, т.е. субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями в жилом фонде социального использования.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих.

Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предоставлялась возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок нам неизвестно. Представляется, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

ЖК РФ предусматривает случаи запрета заключения договора обмена (ст. 73).Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

Запрещается обмен, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания.

Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также, если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого, благоустроенного жилья.

Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

До 1 марта 2003 г. четкий механизм осуществления обмена жилья нормативно на федеральном уровне не был определен, отдельные субъекты Федерации самостоятельно устанавливали такой механизм. В настоящее время порядок оформления обмена жилыми помещениями установлен в ст. 74 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Такой документ представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления вышеназванных документов.

Следует указать на то, что договоры обмена и мены - это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья. При обмене стороны всегда физические лица, при этом стороны не являются собственниками жилых помещений.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся - письменное оформление договора мены и государственная регистрация, для обменивающихся - оформление через орган местного самоуправления.

Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается по ЖК РФ.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

3.3 Дарение жилого помещения

Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает, или обязуется передать другому лицу жилище. Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Попытки рассматривать дарение в качестве односторонней сделки -- одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одаряемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике «В дореволюционном праве нормы о дарении относились к правилам «о порядке приобретения и укрепления прав на имущества», что и послужило основанием для взглядов на дарение как одно из оснований приобретения права собственности (К.П. Победоносцев) или как на основание возникновения также и иных гражданских прав (Д.И. Мейер). Эти взгляды не учитывали необходимость обязательного получения согласия одаряемого на принятие дара, из которой вытекало, что при возможном несовпадении моментов соглашения сторон и передачи веши (перехода права собственности) между дарителем и одаряемым возникает обязательственное отношение.» См.: Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. С. 337.. В связи с этим не может, например, считаться дарением отказ от наследства в пользу другого лица, который представляет собой одностороннюю сделку, не требующую согласия последнего. Вместе с тем по общему правилу дарение -- односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности дарения, как пожертвование).

Необходимо сразу иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». Подобную точку зрения можно встретить и в литературе См.: Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. С. 9.. На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения. Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества. Согласно ст. 573 ГК РФ, одаряемый вправе в любое время, до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В рассмотренном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

-- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

-- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

-- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

-- в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство -- исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 7 Конституции РФ). Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются. Приведем соответствующий пример.

Гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) «Кавказ» обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП «Кавказ» квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края», предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции РФ, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ обязан принять решение в соответствии с законом, регулирующим данные правоотношения. Конституцией РФ предусмотрено, что ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании федерального закона (ст. 55).

Согласно ст. 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Указание в ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» на то, что нотариальные конторы вправе оформлять договоры отчуждения жилья независимо от форм собственности только при наличии у лица, приобретающего жилье, постоянной регистрации по месту жительства в Краснодарском крае или постоянной регистрации по месту жительства свыше 10 лет в Республике Адыгея, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которой регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией и законами, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права ВВС РФ. 1998. № 8. С. 12-13..

Еще момент. Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника См.: Маковский А.Л. Дарение. - М.: Книжный мир; 2007..

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. С. 220..

Помимо дарения, Гражданский кодекс РФ предусмотрел новый (или хорошо забытый) вид дарения -- пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -- проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено условием использования его по определенному назначению (например, в качестве детского дома). При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести учет всех операций по его использованию. В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя, по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении дипломной работы подведем ее итоги.

Недвижимое имущество (в частности жилые помещения) всегда являлось одним из основных вопросов в юриспруденции. В соответствии с п.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В настоящее время, а особенно в условиях глобального экономического кризиса сложившуюся ситуацию в сфере жилищных правоотношений обострилась особенным образом. Это не адекватные цены на жилье, неопределенная ситуация в отношении квартир, находящиеся в муниципальном, жилищном фонде и т.д.

Исходя из того, что недвижимое имущество является одним из самых актуальных и проблемных вопросов в современном обществе, то ему требуется повышенное внимания со стороны государства путем правового регулирования. По оценке практикующих адвокатов, не менее 90% гражданско-правовых вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жилищем. Также отметим , что граждане, которые будут обращаться к юристам, адвокатам с вопросами, так или иначе связанные с жильем будут расти. Это связано с тем, что преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что даже опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

1. Подведем итоги исследования договора социального найма.

Данный договор регламентирован главой 35 ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Является одним из наиболее часто применяемых договоров в Российской Федерации в сфере жилищных правоотношений. Его социальную значимость сложно переоценить, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью реализации гражданами РФ своего конституционного права на жилище.

В соответствии с нормами ГК РФ, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями, и установить для него такой же обязательный порядок регистрации как и для других сделок с недвижимым имуществом. Данные мероприятия позволят привести законодательство, регулирующее правоотношения в сфере найма жилых помещений в соответствии с теми требованиями, которые предъявляет современное цивилизованное сообщество.

Помимо договора найма в работе были исследованы договоры купли-продажи, дарения и мены. Раскрыто их содержания, выделены актуальные проблемы правоприменительной практики, обозначены тенденции развития данных юридических фактов в сфере жилищных правоотношений в условиях мирового финансово-экономического кризиса.

2. Договор купли-продажи является одним из наиболее часто применяемых договоров в отчуждении и приобретении недвижимости. Выделение в главе 30 ГК РФ специальных правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по срав-нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен-ностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода-тельством устанавливается ряд ограничений по их участию в граждан-ском обороте;

Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также придает особенности правового регулирования данного вида правоотношений. Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, регламентирован в ст.454 ГК РФ и дополняется специальными правовыми нормами о продаже недвижимости. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех догово-ров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Но есть особенность- предмет договора. Именно предмет договора является тем отличительным при-знаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы-вает стороны зарегистрировать договор, в противном случае договор считается не заключенным (ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна государственная регистрация сделки, а затем или одновременно регистра-ция перехода права собственности, что предусмотрено ст. 551 ГК РФ.

3. Договор мены. Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

При оформлении договора мены требуется обращение сторон в органы местного самоуправления за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.

Сложность заключается в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой - прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить тем, что собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не на факте приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение, а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг.

Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, - к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами:

во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене жилищным;

во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию;

в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом);

в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене - нет;

в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене - права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.

Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, в настоящее время данная процедура осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через органы местного самоуправления.

Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.

4. Договор дарения. Договор дарения выделяется в отдельный юридический факт, благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК РФ, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

В конце скажем что, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1.1 Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием (с изменениями на 30 декабря 2008 года)// Российская газета. 1993. 26 декабря.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации // Часть первая от 30 ноября 1994г. (ред. от 10 января 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2003. № 2. Ст. 167; часть вторая от 26 января 1996г. (ред. от 9 апреля 2009г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2003. № 13. Ст. 1179; часть третья от 26 ноября 2001г. // СЗ РФ. № 49. Ст. 4552.

1.3 Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004 г., 3 июня, 18, 29 декабря 2006 г., 21 июля 2007 г., 24 апреля, 30 июня 2008 г.) // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16

1.4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 ,ред. от 23.07.2008)

1.5 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4 декабря 2006 г., 8 мая 2009 г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

1.6 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963

1.7 Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г.) // Российская газета. 1993. 23 января

1.8 Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г, 29 декабря 2004 года) // Ведомости СССР. 1990. № 23. Ст. 422.

1.9 Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

1.10 Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР. Утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31.

1.11 Инструкция о порядке бронирования жилого помещения. Утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 36 действует с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34 // СП РФ. 1992. № 6. С. 31.

1.12 Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59, посвященное обзору практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // ГАРАНТ - Справочная правовая система.

1.13 Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященное обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // ВВС РФ. 1998. № 1. С. 81-82.

1.14 Постановление Президиума Камчатского областного суда от 15 апреля 1992 г. «Законный представитель несовершеннолетнего лица может быть вселен в жилое помещение, на которое несовершеннолетний имеет право, лишь с соблюдением порядка и условий, предусмотренных ст.54 ЖК, в том числе с согласия проживающих в этом помещении совершеннолетних лиц» // БВС РФ. 1993. № 5

4. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 29 августа 1989 г., от 25 октября 1996 г., 10 октября 2001 г.) // БВС РСФСР. 1985. № 3.

2. НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

2.1 Адвокатская деятельность: Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. В.Н. Буробина. - изд. 2-е, перераб. и допол. - М.: ЭКМОС, 2006. С. 271.

2.2 Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

2.3 Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 2004. № 7.

2.4 Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата, 1963.

2.6 Гражданское право: В 2 т. Том I и II: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. Перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2007.

2.7 Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: БЕК, 2007.

2.8 Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... к.ю.н. - Свердловск: Свердловский юридический институт, 1984.

2.9 Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. - М.: Знание, 1992.

2.10 Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. - М.: СПАРК, 2007.

2.11 Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого помещения // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. № 12. 2004.

2.12 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007.

2.13 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой/Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007.

2.14 Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2007.

2.15 Крашенинников П В. Право собственности и иные вещные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Статут, 2007.

2.16 Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: 2007.

2.17. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. - М.: Юрид. лит., 2006.

2.18 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами. Издание 2-е перераб. и доп. - М.: Книжный мир, 2007.

2.20 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: 1990.

2.21 Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. - Томск, 1991 ( в ред.2006).

2.22.Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда// Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1986. № 6.

2.23 Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву. Авто-реф. дис., к.ю.н. - Саратов, 1971.

2.24. Седугин П.И. Жилищное право. - М.: 1997.

2.25 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 2007.

2.2 Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: 2006.

2.28 Толстой Ю. К. Жилищное право. - М.: 2007.

2.29 Толстой Ю.К. Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР // Правоведение. ред 2006. . № 1.

2.30 Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). - М.: Спарк, 1996.

2.31 Маковский А.Л. Дарение.- М.: Книжный мир; 2007.

2.32 Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. - М.: 1962.

2.33 Ярошенко К. Б. Комментарий к главе 35 ГК «Наем жилого помещения» // Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. - М.: 2007.

2.34 Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. - М.: 2001. С. 244.

Размещено на Allbest.ru