Правовой институт непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого был о созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников МКД, оформляются протоколом общего собрания. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ;

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общ его собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Оформленные с нарушением данного требования, указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Подводя итог второго раздела необходимо отметить что правовые нормы регулирующие права и обязанности собственников общего имущества МКД, обладают императивным характером, и строго определёнными правилами поведения собственников общего имущества в МКД при осуществлении своих полномочий. Эти нормы присущи всем формам управления многоквартирным домом.

3. Управление многоквартирными домами

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Таким образом можно выделить три уровня управления домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление. Орган управления общее собрание собственников помещений в доме (далее - ОСС).

Опосредованное управление - управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления - общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией (далее - УО).

3.1 Опосредованное управление МКД, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья, форма управления многоквартирным домом, впервые появилась с началом действия федерального закона от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», с 1 марта 2005 года этот федеральный закон признан утратившим силу, в связи с вступлением в действие жилищного кодекса Российской Федерации. Однако с начала действия жилищного кодекса Российской Федерации, эта форма управления МКД, получила своё место в системе институтов управления многоквартирными домами.

Эта форма управления многоквартирным домом на ряду с «Жилищным кооперативом», является некоммерческой организацией юридического лица, созданным для такой же цели что и Жилищный кооператив, однако с иной системой правового положения участников.

Товарищество собственников жилья создаётся из собственников жилых помещений одного или нескольких многоквартирных домов, имеющих общий и или смежный земельный участок на котором расположены дома, а так же общие сети и коммуникации, товарищество может быть создано из части собственников многоквартирного дома, обладающих большинством долей в общем имуществе многоквартирного дома.

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если на общем собрании за создание ТСЖ проголосовало более чем 50% собственников помещений в соответствующем доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности.

Стать членом ТСЖ можно на основании заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где создано ТСЖ, то он вправе стать членом данной организации после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилое помещение, членство в ТСЖ прекращается. Допускается выход из товарищества путем подачи соответствующего заявления. Товарищество отвечает всем принадлежащим ему имуществом лишь по своим обязательствам, в то время как участники ТСЖ отвечают только по обязательствам членов ТСЖ.

Товарищество собственников жилья вправе заключать:

- договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества МКД, с управляющей и подрядными организациями, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах своих членов;

- определять смету доходов и расходов на год;

- определять на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Помимо этого, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

- получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах ТСЖ.

В противном случае ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.

Согласно ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит:

- заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ;

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

- обеспечение выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом;

- представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Всю прибыль, полученную от хозяйственной деятельности, направляют для оплаты общих расходов или в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Такие доходы не могут быть поделены между членами ТСЖ, так как получение прибыли не является самоцелью товарищества. Реорганизация и ликвидация ТСЖ может быть реорганизовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Данную процедуру осуществляют в порядке, установленном гражданским законодательством. Два и более товарищества собственников жилья вправе создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Ликвидация ТСЖ также осуществляется по правилам гражданского права. В ЖК РФ предусмотрен специальный пункт, касающийся ликвидации ТСЖ. Так, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Органы управления ТСЖ формируются общим собранием членов ТСЖ (высший орган управления). Общее собрание членов ТСЖ проводится по инициативе любого члена ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель.

На общем собрании избираются:

- правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решения правления оформляются протоколом;

- председатель правления избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

- ревизионная комиссия ТСЖ Избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

Товарищество собственников жилья могут быть организованы в строящихся домах, лицами которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Жилищные Кооперативы, форма управления многоквартирным домом, регулируется Федеральными законами «О жилищных накопительных кооперативах» и нормами жилищного кодекса Российской Федерации.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы является потребительскими кооперативами в сфере жилищного строительства и управления жилищным фондом, обладает организационно-правой формой юридического лица. В состав которого входят учредители физические и (или) юридические лица, то есть собственники помещений МКД, являющиеся членами жилищного кооператива, на основании принятого их устава.

Целью в членстве жилищного кооператива (ЖК) стоит удовлетворение потребностей граждан в жилье, а так же управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены этого вида кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Органами управления жилищного кооператива являются в соответствии со cт. 115 ЖК РФ:

- общее собрание членов жилищного кооператива;

- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива, которое созывается в порядке установленном уставом.

Делая сравнение ТСЖ и потребительские кооперативы, эти организации обладают одинаковыми организационно правовыми свойствами и имеют практически одинаковую структуру органов управления. Единственное отличие ТСЖ от ЖК, это разное правовое положение членов кооператива и членов товарищества, их отличает право собственности на помещения в многоквартирном доме. В жилищном кооперативе помещения в многоквартирном доме находятся в собственности кооператива, а значит граждане владеют и пользуются жилыми и нежилыми помещениями на основании членства данного кооператива либо по договору найма. Это означает что многоквартирный дом целиком, вместе с жилыми помещениями принадлежит кооперативу как объект недвижимого имущества. Иное правовое положение имеют участники ТСЖ. Помещения многоквартирного дома в котором создано ТСЖ могут принадлежать разным собственникам, в том числе и собственникам не являющимся участниками товарищества. Таким образом, товарищество собственников жилья владеет и распоряжается в пределах своих полномочий, имуществом являющимся общей собственностью.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления управляющей компании (УК). Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

- управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

- собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

3.2 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Форма непосредственного управления собственниками помещений МКД применяется в тех многоквартирных домах, где не созданы жилищные кооперативы, и товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в домах, где большинство жилых помещений не находятся в собственности граждан этого дома.

В этой форме управления МКД основным и единственным органом управления многоквартирным домом, является общее собрание собственников многоквартирного дома, правила проведения, и полномочия которого, мной было описано во втором разделе дипломной работы.

В случае избрания непосредственной формы управления, собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» - то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Преимущество непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи;

При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности по задолженности в оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей;

Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания;

Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки: В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;

При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

Для подведения итога описываемых форм управления многоквартирными домами, следует провести сравнительный анализ между существующими в Российской Федерации правовых форм управления многоквартирными домами.

Для наглядного анализа разных форм управления МКД, Марковой И.В., в своей книге «Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения» был предложен многоуровневый способ управления МКД, в зависимости от наличия полномочных функций по управлению МКД. Марковой И.В. предлагает управленческие функции разделить на подсистемы и понятие управление дифференцировать на составляющие ступени управленческих функций.

«Систему управления общим имуществом в многоквартирном доме можно разделить на три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме): первая ступень - распорядительное управление, вторая ступень - финансово-хозяйственное управление, третья ступень - техническое управление.

Раскроем содержание каждой ступени управления, распределив по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан), с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство.

Первая ступень (группа функций) - распорядительное управление:

а) имущественно-правовые функции - предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС;

б) организационные функции - полномочия на принятие решений: предусмотренные нормами (ч. 3 ст. 161; ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Вторая ступень (группа функций) - финансово-хозяйственное управление:

а) имущественно-правовые функции, предусмотренные нормами (ч. 3-5 ст. 36; п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152; ч. 3 ст. 36; п. 2 ч. 2 ст. 137; п. 3 ч. 2 ст. 137; п. 4 ч. 2 ст. 137; ч. 1 ст. 162; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148; ч. 2 ст. 158; п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148; ч. 7 ст. 156; ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145; п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165; п. 2 ч. 1 ст. 165; ч. 3 ст. 152; п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; ст. 162; ч. 8 ст. 155; п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; ч. 7 ст. 155 ЖК РФ);

б) организационные функции (только при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 2 ст. 145).

Третья ступень (группа функций) - техническое управление:

а) содержание и развитие общего имущества в многоквартирном доме: предусмотренные нормами (ч. 1 ст. 164; п. 1 ч. 2 ст. 152; ст. 162; п. 2 ч. 2 ст. 152; ст. 162 ЖК РФ);

б) обслуживание граждан, проживающих в многоквартирном доме (собственников и пользователей помещений): предусмотренные нормами ч. 2 ст. 164; п. 1 ч. 1 ст. 137; ст. 162; п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Представляется, что в целях практического применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы 1.

Таблица 1 - Варианты моделей управления многоквартирным домом

Номер модели управления	Субъект (формы) управления
	ОСС (I)	ТСЖ, ЖК(II)	УО (III)
1	1, 2, 3*	-	-
2	1*	2, 3*	-
3	1*	-	2, 3*
4	1, 2*	-	3*
5	1*	-	2, 3*
6	1*	2*	3*

Условные обозначения:

1) группы субъектов управления

- ОСС - общее собрание собственников;

- ТСЖ - товарищество собственников жилья;

- УО - управляющая организация;

2) * - группы функций по управлению многоквартирным домом:

- 1 - распорядительное управление;

- 2 - финансово-хозяйственное управление;

- 3 - техническое управление.

Таким образом, можно коротко охарактеризовать модели управления, сделать выводы по разным формам управления МКД.

В данной дипломной работе рассмотрим институты (формы) непосредственного управления МКД и управление ТСЖ. Институт непосредственного управления имеет 2 модели управления, которые обладают разным набором управленческих функций. Непосредственное управление МКД может осуществляться моделью №1 и №4. При осуществлении полномочий по первой модели собственники помещений обладают всеми управленческими функциями. При использовании модели №4 собственники МКД передают часть своих управленческих функций подрядным или управляющим организациям, заключая с ними договоры технического обслуживания или договоры содержания общего имущества. Если собственники МКД выберут 3, 5 модель, то управление МКД будет называться: управление МКД управляющей организацией, а договор будет иметь название «Договор управления многоквартирным домом».

Возможные модели управления ТСЖ, предполагают варианты №2 и 6.

Второй вариант предполагает, что управленческие функции финансово-хозяйственные и технического контроля находятся у правления или председателя ТСЖ, а распорядительные функции находятся у общего собрания участников ТСЖ или ЖК.

Шестой вариант предполагает передачу функций технического управления, профессиональной организации, управляющей организации, распорядительные функции управления, по закону находятся у общего собрания ТСЖ, финансово-хозяйственное управление в данном случае сосредоточено у председателя или правления ТСЖ, ЖК.

При использовании этих двух моделей управления, форма непосредственного управления МКД обладает отличительной особенностью, она имеет статичность в самоорганизации собственников МКД, из за отсутствия воли собственников осуществлять свои права и обязанности, а так же отсутствия в этой форме управления, одного распорядительного субъекта. Данная особенность образует комплекс проблем, возникающих в процессе осуществления непосредственного управления многоквартирным домом. Поэтому считаю необходимым описать комплекс проблем, возникающих в этой форме управления многоквартирными домами.

3.3 Проблемы управления многоквартирным домом

Виды проблем возникающих в процессе владения пользования и распоряжения общим имуществом МКД при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом.

Первая проблема: Права пользования и владения общим имуществом, надлежащего и исправного состояния. На фоне ветшающего жилого фонда в Российской Федерации, возникает проблема невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Права пользования и распоряжения общим земельным участком собственников МКД. Невозможно совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Распоряжения общим имуществом, собственниками МКД. Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД, при осуществлении своих представительских функций. Эта проблема имеет место, когда представитель собственников, для осуществления мероприятий по выбору формы управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, для осуществления текущего или капитального ремонта, для получения личной или общественной выгоды, идут на компромисс интересов собственников многоквартирного дома, нарушая при этом процедуру организации общего собрания.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально - экономического, организационного, правового характера.

Причины социально-экономического характера:

– социально-имущественное неравенство и разное психологическое поведение собственников МКД;

– отсутствие самоорганизации собственников МКД;

– отсутствие правовых знаний большинства собственников МКД.

Причины правового характера:

– отсутствие единого распорядительного субъекта в лице собственников МКД;

– отсутствие общего расчётного счёта собственников МКД;

– ограничен механизм воздействия на контрагента, собственниками МКД;

– процедура проведения общего собрания имеет недостатки, кворум общего собрания создаёт препятствие в принятии решений, по поводу капитального и текущего ремонта общего имущества МКД.

Причины, организационного характера:

– отсутствует механизм распределения расходов инициатора общего собрания МКД, между собственниками МКД;

– отсутствует механизм юридической гражданско - процессуальной формы защиты собственников МКД, от имени одного субъекта.

Вариант решения проблемы, не возможности сделать ремонт общего имущества МКД. Одна из основных проблем, невозможность осуществить текущий и капитальный ремонт, инженерных коммуникаций общего имущества собственников многоквартирного дома, возникает из за правовой нормы, содержащейся в ч. 1, ст. 46, п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, это несёт в себе негативные последствия ветшающему жилищному фонду.

Она устанавливает кворум общего собрания, при котором собственники МКД могут принять решение о проведении текущего и капитального ремонта, инженерных коммуникаций общего имущества. Эта норма имеет категорический безусловный характер, законодатель разрабатывая норму, исходил из правил политической концепции «демократического большинства», проводя аналогию с референдумом или выборами.

Однако общее собрание является общественным объединением, к нему неприменимы императивные нормы.

Жилищный закон предоставляет собственникам право решать, ремонтировать или не ремонтировать общее имущество многоквартирного дома. Законодатель установил правило, при котором это решение может быть принято, только 2/3 голосов, от общего количества собственников. В процентной доли, должно составить более 66 процентов голосов собственников МКД.

Таким образом для проведения ремонта дорогостоящего оборудования или коммуникаций МКД, необходимо получить согласия более 66 процентов долей собственников в доме, в ином случае, решение по поводу ремонта общего коммунального и инженерного оборудования и коммуникаций, принято не будет, и соответственно ремонт общего имущества сделан не будет. Это может произойти по не зависящей от воли собственников МКД причинам. Представитель собственников или группа инициативных собственников МКД, не сумели из за социально-экономических и правовых причин, привлечь к участию в общем собрании необходимое число собственников, из за организационных причин, не смогли надлежаще подготовить общее собрание собственников МКД.

Отсутствие кворума при принятии решения на общем собрании, жилищным законом признаётся как непринятое решение собственниками МКД.

Это обстоятельство не позволяет собственникам МКД выразить свою волю в виде принятого решения. Непринятое решение по поводу ремонта общих коммунальных и инженерных коммуникаций, требующих не отлагательного ремонта. Приводит к нарушению права собственников или части собственников МКД, в получении коммунальных услуг не в полном объёме, или не соответствующего качества, с нарушением нормативных характеристик температуры и влажности в помещениях. Которые установлены законодательством Российской Федерации. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников, по поводу получения коммунальных услуг надлежащего качества и объёма, а так же в праве пользования исправного общего имущества МКД, предназначенного для удовлетворения бытовых нужд, связанного с проживанием в МКД.

Эта проблема возникает из правовой нормы имеющей не достаточную регулятивную функцию.

Норма, ст. 39 ЖК РФ, обязывающая собственников МКД, содержать общее имущество, в данном случае не предусматривает санкций за не надлежащие содержание общего имущества собственников. Таким образом можно сделать вывод, что данная норма не выполняет своих регулятивных функций, нарушая при этом право собственников на благоприятные и безопасные условия проживания, и надлежащего качества получения коммунальных услуг, в многоквартирном доме.

В связи с этим, данная правовая норма должна, предписывать правила поведения, и в зависимости от обстоятельств, предлагать вариант поведения собственников в многоквартирном доме.

Для того чтобы правовая норма имела действующий механизм правового регулирования, необходимо выделить обособленный состав общего имущества многоквартирного дома, которое могло быть в безусловном порядке, управляющей организацией, подрядной организацией, поставлено на текущий или капитальный ремонт. При обнаружении дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного функционирования этого имущества, во время годового осмотра общего имущества.

В него должно войти общее имущество, которое составляет конструктивные и технические элементы МКД, создающие основу благоприятного и безопасного проживания в конкретном многоквартирном доме. В их число должны войти, (в зависимости от степени благоустройства МКД) следующие элементы: кровля, несущие конструкции, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации: энергоснабжающие (электричество, газ, отопление), водоснабжение, водоотведение.

Это имущество должно ремонтироваться в безусловном порядке, в результате обнаружения в них дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного, их функционирования.

Однако для того чтобы, правовая норма не приобрела императивного характера, следует дать право собственникам принимать решение, о рентабельности ремонта этого имущества, а так же срока выполнения, порядка оплаты работ, по проведению ремонта. В таком виде правовая норма приобретёт механизм регулирования, обязанность содержания общего имущества станет реальной, право собственников на благоприятное и безопасное проживание будет обеспечено, появится реальное право принимать решение по поводу судьбы этого имущества, исчезнет проблема ветшающего жилого фонда не пригодного для проживания.

Собственники смогут принимать решения, не производить ремонт, из-за не рентабельности этого имущества, или не эффективности эксплуатации общего имущества. В ином случае если собственники по каким либо причинам не собрались на общее собрание по поводу этого вопроса, это поведение собственников можно расценивать, как молчание, как знак согласия выполнить ремонт, или если собственники МКД не набрали нужного количества голосов против ремонта указанных коммуникаций.

Предлагаемое изменение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать бездеятельное поведение собственников многоквартирного дома.

Заключение

При выполнении дипломной работы, в первом разделе мной был проведён правовой анализ исторического формирования и развития института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома. На основании этого мной сделаны следующие выводы:

Правовая основа непосредственного управления многоквартирным домом имеет несколько этапов развития. Это исторический этап развития, и современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом.

Исторический этап развития и становления института непосредственного управления многоквартирным домом, приходится на период с 1990 по 2005 годов. Появление института непосредственного управления многоквартирным домом, в Российской Федерации стало возможно, после появления права собственности на недвижимое имущество, позволяющие обладать общей собственностью нескольким лицам по их соглашению.

Эти правовые основы были заложены в правовых нормах: закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР», закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР», закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Дальнейшее развитие института непосредственного управления, получило после начала действия закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материала второго раздела мной сделаны следующие выводы: Права и обязанности собственников МКД возникают в силу закона, собственник приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, общее оборудование и коммуникации, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, обслуживающими дом.

Собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома и отчуждать общее имущество отдельно от права собственности на помещение, правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».

Собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, не нарушая права и законные интересы других проживающих лиц.

Собственники могут распоряжаться общим имуществом, с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД.

Собственники обязаны содержать общее имущество МКД, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006.

Собственники МКД имеют право на участие в управлении многоквартирным домом.

При осуществлении управления многоквартирным домом собственники МКД, имеют орган управления. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации.

При непосредственной форме управления МКД, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.

Общее собрание МКД может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.

Компетенция общего собрания. Общее собрание полномочно принимать решения, в случае наличия кворума, обычного или квалифицированного количества голосов.

Квалифицированным количеством голосов принимаются решения:

- решение о текущем или капитальном ремонте;

- решение о реконструкции многоквартирного дома;

- решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;

- решение о передаче в пользование общего имущества в МКД.

Кворум с обычным количеством голосов полномочен принимать решения:

- о способе выбора управления МКД;

- о тарифах на содержание и техническое обслуживание МКД;

- и иные вопросы с содержанием и техническим обслуживанием МКД.

Порядок организации общего собрания МКД:

- общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;

- о проведении собрания каждый собственник должен быть надлежаще уведомлен, любым из доступных форм;

- общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;

- итог и решение общего собрания оформляются протоколом;

- решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.

Главным требованием полномочности вынесенного решения общего собрание, является соблюдение процедуры проведения собрания.

В третьем разделе дипломной работы раскрыта сущность и различия разных форм управления многоквартирными домами, раскрыты некоторые типичные проблемы возникающие в процессе управления многоквартирным домом, предложен один из вариантов решения проблемы.

Из содержащихся в третьем разделе материалов дипломной работы, сделаны следующие выводы.

В российской федерации предусмотрено три способа управления многоквартирными домами, которые образуют институты управления многоквартирными домами:

Непосредственное управление собственниками помещений в МКД, производится самостоятельно собственниками. Органом управления является общее собрание собственников МКД (ОСС).

Опосредованное управление - управление осществляется через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления - общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией (далее - УО).

Для проведения сравнительного анализа разных способов управления МКД, в дипломной работе был использован метод (Марковой И.В) дифференцирования управленческих функций субъектов управления. Этот метод позволяет функцию управления разбить на ступени (функциональные группы), для наглядности метода, автором предлагается построить таблицу, вариантов моделей управления многоквартирным домом. Таким образом во время сравнительного анализа, института непосредственного управления МКД и управление МКД через товарищество собственников жилья, были получены четыре варианта управления многоквартирным домом.

Первый вариант, при непосредственном управлении собственников МКД предполагает, что собственники помещений обладают всеми управленческими функциями, распорядительными, финансово-хозяйственными, техническими функциями управления. Этот вариант предполагает свободу управленческих функций, это так называемое чистое непосредственное управление собственниками помещений МКД.

Четвёртый вариант управления, предполагает передачу технических функций управления, профессиональной организации, подрядной или управляющей организации. Этот вариант управления входит в модель института непосредственного управления МКД, так как собственники не лишаются функций финансово-хозяйственного и распорядительное управления многоквартирным домом, оставаясь независимыми в своём управлении.

Если произвести передачу финансово-хозяйственного управления собственников, профессиональной организации, то такую модель можно будет назвать, управление с помощью управляющей организацией.

Таким образом, институт непосредственного управления предполагает две модели управления.

При осуществлении управления МКД через товарищество собственников жилья имеет, два варианта управления МКД. Один из вариантов предполагает передачу собственниками помещений, функции, финансово-хозяйственного и технического управления, товариществу собственников жилья. Таким образом правление или председатель ТСЖ берёт на себя обязанность вести бухгалтерскую отчётность, осуществлять содержание многоквартирного дома.

Другой вариант предполагает передачу технических функций управления ТСЖ, профессиональной организации. При таком варианте управления, собственники помещений обладают распорядительными функциями управления, правление ТСЖ ведёт финансово-хозяйственное управление, а профессиональная организация осуществляет техническое управление.

Каждая из моделей имеет свои достоинства и недостатки, всё зависит от конкретного дома, его величины, количества собственников и занимаемых жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В процессе изучения форм управления многоквартирными домами, в дипломной работе были описаны некоторые типичные проблемы возникающие в процессе непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений.

Первая проблема: возникает из за невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Невозможности совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение (о пределах использования земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально - экономического, организационного, правового характера.

В дипломной работе рассмотрена проблема, невозможности осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества собственников помещений при непосредственном форме управления МКД.

Для решения этой проблемы, в дипломной работе мной было предложено выделить состав общего имущества, которое обладает свойствами необходимыми для благоприятного и безопасного проживания в МКД, это кровля, несущие конструкции здания, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации. Указанное имущество должно быть отремонтировано в безусловном порядке, при обнаружении существенных дефектов этого имущества. Это необходимо сделать для того чтобы избежать необходимости созывать общее собрание собственников МКД, для решения вопроса касающегося ремонта этого имущества.

Для того чтобы норма не приобрела императивного характера, а у собственников осталось право свободно определять судьбу общего имущества МКД. Необходимо собственникам дать право отказаться производить ремонт этого имущества. Реализовать это право собственники смогут, приняв решение на общем собрании собственников МКД. Таким образом нормы ч. 1, ст. 46; п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, нормы постановления Правительства Российской Федерации (О правилах содержания общего имущества МКД) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» должны приобрести другое содержание. Предлагаемое изменение позволит избежать молчаливого бездеятельного поведения собственников МКД, устранит социально-экономические и правовые причины, проблем возникающие в процессе организации общего собрания. Такое решение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать без деятельное поведение собственников многоквартирного дома.

Библиографический список

1 Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. - 2009. - №1. - Ст. 2.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от №51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2009. - №32. - Ст. 3301.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 №199-ФЗ, 04.05.2010 №70-ФЗ, 27.07.2010 №237-ФЗ, 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №1 (ч. 1). - Ст. 21.

4 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 №71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 №3-П, от 23.06.1995 №8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. - 1983. - №26. - Ст. 883.

5 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.

6 О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - №1. - Ст. 15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №52 (ч. 1). - Ст. 5498.

7 О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»: постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 №444-1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. - М.: Консультант, 2010. - 1 CD - диск.

8 О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 №343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №31. - Ст. 4017.

9 О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - №1. Ст. 41.

10 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №23. - Ст. 2501.

11 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 // Российская газета. - 2006. - №37. - С. 3 - 5.

12 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон от 4 июля 1991 года №1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 №4199-1; от 29.12.2004 №189-ФЗ, в ред. Закона РФ от, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 11.07.1991. - №28. - Ст. 959.

13 О приватизации жилищного фонда в РСФСР: закон РСФСР №1541-1 от 4 июля 1991 года // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 11.07.1991. - №28. - Ст. 959.

14 О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 года №1305-1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. - М.: Консультант, 2010. - 1 CD - диск.

15 О товариществах собственников жилья: Федеральный Закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №25. - Ст. 2963.

16 О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон 21 июля 2007 года №185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 №323-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №30. - Ст. 3799.

17 Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации от 24 Декабря 1992 №4218-1 (в ред. от 21.04.1997 №68-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 21.01.1993. - №3. - Ст. 99.

18 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №32. - Ст. 4152.

19 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 // Российская газета. -2003. - №214. - С. 6.

20 Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006. - №5. - Ст. 546.

21 Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №34. - Ст. 3680.

22 Положение об определении размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. №1223 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №40. - Ст. 4592.

23 Александрова М. Не опоздай на капремонт / М. Александрова // Попутчик - 2010. - 22 января. - С. 2.

24 Александрова М. Старшие домов против чиновников? / М. Александрова, И. Сивакова // Попутчик. - 2009. - 14 августа. - С. 2.

25 Андропов В.В. Основные начала управления многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б. Миронов // Труд и право. - 2006. - №6. - С. 3 - 92.

26 Барихина А.Б. Большой юридический энциклопедический словарь / А.Б. Барихина. - М.: Книжный мир, 2006. - 720 с.