Российское дореволюционное торговое право обеспечивало кредитору дополнительную защиту в случае передачи предприятия: прежний собственник и после совершения сделки нес субсидиарную ответственность перед кредиторами в случае неисправности приобретателя предприятия. «Прежний собственник, передавая свое предприятие другому лицу, не выбывает окончательно из принятых им на себя обязательств, и положение его кредиторов не только не должно ухудшаться, перед ним становятся ответственными два лица: приобретатель и прежний собственник».

Такая позиция очень удобна для кредитора. Однако, поскольку речь идет о сделках в предпринимательской сфере, где каждый из участников действует на свой риск, ответственность перед кредитором по обязательствам, переданным в составе предприятия, после регистрации перехода права по справедливости должен нести только новый приобретатель. Разумеется, при передаче обязательств должны соблюдаться все требования действующего законодательства. В случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество и тем самым предупредить наступление возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Предприятие в целом или его часть могут стать объектом купли-продажи (аренды) и других сделок. Такое положение на практике легко использовать для злоупотреблений. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, продавец (арендодатель) может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст. 562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.

Продажа, как и аренда предприятия, представляет собой передачу покупателю (арендатору) в составе предприятия не только материальных элементов, но и нематериальных активов, в частности, клиентелы. Состояние нематериальных активов во многом обусловливает привлекательность объекта соглашения. При продаже (аренде) предприятия приобретателю может быть безразлично, откроет ли прежний собственник новую организацию аналогичного профиля. Однако чаще всего это обстоятельство не оставляет приобретателя равнодушным, поскольку он не заинтересован в появлении нового конкурента, который к тому же осведомлен обо всех особенностях отчужденного предприятия. Другими словами, новый собственник в подобной ситуации рискует потерять значительную часть клиентов, что снижает ценность его приобретения.

Конкуренция может быть прямой (состоящей, например, в производстве однородной продукции) или косвенной (которая выражается, в частности, в содействии конкурентам преемника). Конкуренция второго вида принимает самые разные формы, и, как отмечал А.П. Башилов, «иная косвенная конкуренция может быть существеннее прямой».Поэтому в договоре об устранении конкуренции следует максимально подробно определить, какие действия будут считаться недопустимыми. Тем не менее, в каждом конкретном случае вопрос о том, являются ли те или иные шаги проявлением конкуренции, решает суд.

Стороны самостоятельно определяют ограничения, имеющие целью предотвращение конкуренции. Они бывают трех типов: пространственные (запрещается открывать новое предприятие на таком расстоянии от старого, при котором возможно отвлечение части клиентов), временные (прежний собственник в непосредственной близости от проданного предприятия не вправе открыть аналогичное предприятие, пока не истечет время, достаточное для установления хозяйственных связей клиентов с новым собственником), предметные (они относятся к торговле или к производству, аналогичным отчуждаемым). В соответствии с условиями об устранении конкуренции отчуждатель не должен разглашать известные ему секреты переданного предприятия или использовать их, поступив на работу к третьему лицу.

В случае нарушения условий об устранении конкуренции продавец (арендодатель) должен нести ответственность, которая может выражаться в возмещении убытков, понесенных приобретателем предприятия, и даже в закрытии вновь созданного предприятия.

Изложенное позволяет сделать следующие выводы. Недостатки предприятия, за которые продавец (арендодатель) несет ответственность перед покупателем (арендатором), должны касаться качества предприятия. Они могут быть присущи отдельным элементам, находящимся в составе предприятия, либо предприятию в целом. В целях устранения конкуренции целесообразно заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесение такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору, прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать аналогичное, в противном случае у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия.

8. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т.д.;

- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:

- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

- степени обустройства (лифт и т.п.);

- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

- фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Заключение

Аренда предприятия - получение внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.

Как нам стало ясно после проведенного исследования, аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. в первую очередь вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей.

Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (п. 1 ст. 113 ГК) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника - государства, муниципии (п. 1 ст. 295 ГК). Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме.

Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК.

Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что договор аренды предприятия имеет сложную структуру. Зачастую при составлении данного вида договора возникают споры между арендодателем и арендатором, в особенности при приеме-передаче предприятия и имущества. Данные споры, а иногда и конфликтные ситуации, возникают из-за неисполнения обязательств, в частности не своевременной платы за аренду. Спорные моменты перерастают в судебные тяжбы, которые не всегда заканчиваются в пользу того или иного субъекта правоотношения.

Однако, несмотря на экономический кризис России, без данного вида сделки, как договора аренды предприятия, невозможно представить сегодняшнюю действительность в сфере развития малого и среднего бизнеса, а также развития рыночных отношений.

Список использованной литературы

1. Башилов А.П. Русское торговое право. Спб., 1887.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2013.

3. Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2009.

4. Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. - М.: ИНФРА-М, 2008.

5. Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. - М.: Проспект, 2011.

6. Гражданское право: Учебник. Том II/ Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006

7. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцына, A.A. Спектор. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008.

8. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Статут, 2012.

9. Рыжаков А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. Изд. 6-е перераб. М., 2013.

10. Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западно-европейском и РСФСР. Л., 1924.

Размещено на Allbest.ru