В пользу тезиса о том, что нежилые помещения отличны от здания, говорят следующие особенности помещений.

Во-первых, здание имеет непосредственную связь с земельным участком, а нежилое помещение опосредованную. Безусловно, нежилое помещение, находящееся в здании, трудно представить вне земельного участка, однако эта связь относится, прежде всего, к зданию, а не к помещению. Именно здание характеризует структуру отношений "нежилое помещение - земельный участок". Нельзя не согласиться с тем, что местонахождение нежилого помещения, а точнее здания, в котором это помещение расположено, влияет на величину арендной платы.

Во-вторых, нежилое помещение, по своей сути, является пространством, ограниченным стенами (элементами здания). Такое пространство способно к изменениям, например, путем перенесения стены. При этом происходит фактический перенос не помещения, а элемента здания, которым это помещение было ограничено. Само помещение приобретает иные характеристики, что обусловлено связью нежилого помещения с аналогичными объектами. При его изменении (перемещении) первоначальное помещение перестает существовать, образуя новое, обладающее другими индивидуализирующими признаками. При формировании нового объекта на базе нескольких помещений, эти помещения прекращают свое существование, а помещением становится новый объект, включавший ранее существовавшие помещения.

В-третьих, особенностью нежилого помещения является его относительная обособленность. Относительная, потому, что элементы здания, ограничивающие помещение, одновременно относятся к нескольким помещениям, коммуникационные сети, входящие в здание, также включены в общую систему. И все же нежилое помещение это обособленный объект. Его обособленность проявляется в возможности пользования им независимо от аналогичных объектов. В основе такой обособленности лежит принцип единого пространства, т.е. "наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта". Алексеев В.А. Регистрации прав на недвижимость. / В.А. Алексеев. - М.: Проспект. 2001. С. 72. Кроме того, нежилое помещение является индивидуально-определенным объектом. Об индивидуальной определенности свидетельствует тот факт, что каждое нежилое помещение имеет строго определенное месторасположение в "организме" здания, которое подтверждается поэтажным планом. При аренде нежилого помещения необходимо указывать не только его площадь, но и месторасположение.

И, наконец, в-четвертых, при аренде здания или иного сооружения арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено это здание. При аренде нежилого помещения весьма затруднительно определить ту часть земельного участка, которая соответствует помещению.

Таким образом, под нежилым помещением следует понимать недвижимое имущество, представляющее собой выделяемую в натуре часть здания, сооружения, имеющую самостоятельное хозяйственное значение, кроме использования его для проживания.

В этом смысле нежилое помещение является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Если же нежилое помещение - неотъемлемая составная часть здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и, соответственно, регистрация права в этом случае не требуется.

Как было отмечено ранее, ст.130 ГК РФ не дает исчерпывающего перечня объектов недвижимости и в правоприменительной практике не получили однозначного решения вопросы, связанные с возможностью отнесения к недвижимому имуществу, например, автомобильных дорог, асфальтового покрытия. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. Конспективный указатель по тексту ГК / С.В. Сарбаш. - М.: Статут. - 2000. - 143 с.

В юридической литературе отрицательно высказываются относительно включения в число объектов недвижимости автомобильных дорог. Однако в п.23 ч.2 ст.2 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий, сооружений"Технический регламент о безопасности зданий, сооружений: федеральный закон от 30. 12.2009. № 384-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2010 - № 1. - Ст. 5. дается понятие "сооружения, из которого следует, что автомобильные дороги признаны недвижимым имуществом. "Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов". Вместе с тем, в п.1 ст.4 Федерального закона "О концессионных соглашениях" О концессионных соглашениях: федеральный закон от 21. 07.2005. № 115-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2005. - № 30 (ч. 2). - Ст. 3126. , а также в Типовом концессионном соглашении в отношении автомобильных дорог и инженерных сооружений транспортной инфраструктуры, в том числе мостов, путепроводов, стоянок автотранспортных средств, пунктов взимания платы с владельцев грузовых транспортных средств, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.05.2006 г. № 319, автомобильные дороги также признаны недвижимым имуществом. Арбитражная практика свидетельствует о том, что в качестве недвижимого имущества признавались газопровод, автодороги. Архив Арбитражного суда Республики Мордовия, 2006, дело № А-39-1977/06-68/14.

Федеральная служба регистрировала в отношении них право собственности. Но перечисленные объекты не всегда обладают признаками, закрепленными в ст.130 ГК РФ. Так, при определении правового режима системы линий электропередачи органы технической инвентаризации г. Саранска в своем заключении указали, что трансформаторная станция не относится к объектам недвижимого имущества, поскольку является сборно-разборным сооружением. Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели. / И. Емелькина // Хозяйство и право. - 2007. - № 5. - С. 55.

Таким образом, на сегодняшний день процесс правовой регламентации системы объектов недвижимого имущества продолжается. Применение ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает основание для того, чтобы ст.130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд объектов недвижимого имущества, таких как помещения (жилые и нежилые). Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем детализировать их правовой режим.

Договор аренды здания или сооружения является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным в силу закона является условие о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК РФ). Под страхом признания его незаключенным в договоре должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе.

Так, между ЗАО "ПТИ" (арендодатель) и ООО "ТСТ Карго" (арендатор) 01.04.03 г. и 01.03.04 г. подписаны договоры аренды части стены здания для установки рекламного щита, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Ленина 12. общей площадью 18 кв. м. ООО "ТСТ Карго" (истец) обратился в арбитражный суд Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2005г. дело № А45-13678/05-11/337. с иском о признании вышеназванных договоров аренды недействительными, в виду того, что ЗАО "ПТИ" не является собственником имущества, переданного им в аренду. Истец ссылается на постановление апелляционной инстанции по другому делу, которым установлено, что собственником этажей с первого по четвертый вместе с наружными стенами здания, расположенного по вышеуказанному адресу является ОАО "Новосибирскбизнескомпания". Ответчику ЗАО "ПТИ" на праве собственности принадлежат помещения площадью 532.4 кв. м. расположенных в здании по вышеназванному адресу, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права. Далее Разъяснением Департамента строительства и архитектуры № Д-32 от 02.02.05 г., Правилами распространения наружной рекламы в г. Новосибирске, утвержденными Решением городского совета № 403 от 28.02.01 г., установлено, что договор аренды наружной стены здания, как части примыкающего к этой стене помещения, может быть заключен с легитимным собственником такого помещения. Решением суда первой инстанции оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции по делу Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004 г. дело № А45-14281/04-КГ33/319. , имеющим преюдициальное значение для рассматриваемой правовой ситуации в силу ст.69 АПК РФ, установлено, что кроме ответчика ЗАО " ПТИ" и третьего лица в здании, расположенном по адресу ул. Ленина, 12, находятся другие юридические лица, владеющие на праве собственности помещениями подвала, цоколя, разными этажами. Следовательно, с учетом изложенных обстоятельств, установленных судебными актами по вышеназванному делу, ответчик ЗАО "ПТИ" мог бы заключить договор аренды внешней стены, примыкающей к помещениям, собственником которых он является.

Из договоров аренды от 01.04.03 г. и от 01.03.04 г. усматривается, что ЗАО "ПТИ" передает принадлежащую ему на правах собственности, а ЗАО "ТСТ Карго" принимает в аренду часть стены здания для установки рекламного щита общей площади 18,0кв. м. Вместе с тем, сторонами в договорах не установлено конкретное место расположения части стены здания, подлежащей аренде, относительно всей стены в целом и сторонами также не установлены способы, позволяющие определенно установить место нахождения части стены здания, общей площадью 18.0кв. м., подлежащей передаче в аренду. Поскольку часть стены является объектом недвижимости, отличным от здания, на котором она находится, но неразрывно с ним связанным, суд полагает обоснованным применением к спорным договорам норм главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные правоотношения.

Таким образом, суд полагает, что существенное условие договора аренды - имущество, подлежащее передаче в аренду, сторонами не согласовано, что в силу ч.3 ст.607 ГК РФ является основанием для признания договоров незаключенными.

Анализирую данное решение суда можно сказать следующее: в практике встречаются нетипичные правоотношения, для оформления которых с трудом удается подобрать подходящий тип договора. Бывает, что в пользование предоставляется часть неделимой вещи, ее конструктивный элемент или ее поверхность (как в приведенном примере - часть стены здания). В Информационном письме Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002. № 66 // Закон. - 2005. - № 3. - С. 36 - 55. Президиум ВАС РФ не признает правоотношения между сторонами спора, связанные с использованием конструктивных элементов здания (крыш, стен и пр.) для рекламных целей, арендными, так как конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Президиум ВАС РФ отмечает, что предметом спорного договора в таких случаях является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше (стене) здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а так же условиями самого договора. Но позднее было принято другое постановление пленума ВАС №64 от 23.07.2009 г Постановление Высшего Арбитражного Суда от 27 июля 2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс». ., "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". В пункте 7 этого постановления говорится о том, что "допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом".

Таким образом, исходя из вышеприведенных рекомендаций, можно увидеть, как изменилась позиция ВАС РФ в вопросе регулирования отношений по использованию части зданий в гражданском обороте. Здесь необходимо отметить возникший в связи с высказанной позицией пробел, в регулировании вопроса обозначения таких частей зданий с целью регистрации договора. Согласно ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21. 07.1997. № 122-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 1997 - № 30. - Ст. 3594. : "в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".

Здесь вопрос - какой именно акт несовершенен, раз создаёт препятствия обороту - Закон о регистрации, или же сам ГК.

Если в ГК внести изменения о необязательности регистрации аренды части помещения, то проблема решится сама собой, однако появится возможность злоупотреблений в виде сдачи в аренду 99,99% площади помещения.

Если признавать требования ГК, как совершенные, но признавать необходимость вносить изменения в Закон о регистрации, то нужно либо:

добавлять новый объект недвижимого имущества - некую произвольно выделенную "часть недвижимого имущества", ну или абстрактную "площадь под крышей", которую можно будет взаимно заштриховать на копиях плана, приложенных к экземплярам договора.

либо вводить некую градационную систему, согласно которой, в любом зарегистрированном здании либо сооружении коммерческого назначения, внутренние помещения будут виртуально разбиты на фиксированные в общепринятом порядке (например, квадрат A2-В1, площадь 1м2) квадраты площади; и вот эта сетка под квази-кадастровыми номерами (A2В1) будет храниться в неотъемлемом приложении к регистрационной записи в УФРС.

Необходимо отметить и то, что для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст.6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 31.12.2005)"О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" О введении в действие Градостроительного кодекса РФ: федеральный закон от 29. 12.2004. № 191-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - ст. 17. построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Кроме условия о предмете (объекте) аренды к числу существенных условий рассматриваемого договора аренды зданий, сооружений относится условие о размере арендной платы, которое должно быть согласованно сторонами в письменной форме, при отсутствии в тексте договора размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы, договор считается незаключенным, и не влечет никаких правовых последствий. Это требование отличает данный договор от общих правил об аренде. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК, не применяются. "Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения). является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора". Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. / В.В. Витрянский. - М.: Статут. - 2001. - 83 с. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст.424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы. При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений, стоимость техобслуживания арендуемого помещения и прилегающих территорий, налоги, страховые взносы и. т.п.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, на взгляд автора, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч.3 ст.424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно, ad hoc (лат. - на данный случай).

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон, тем не менее, не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст.614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч.2 ст.614 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ст.614 ГК РФ и ст.654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч.1 ст.654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч.1 ст.654 ГК РФ договор считается незаключенным. На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи.

Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Минимущества России от 30.04.98 г. № 396-р.

Установленная в договоре аренды здания (сооружения) плата за пользование зданием или сооружением включает плату и за пользование земельным участком. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей обычно служит единица площади здания (сооружения) - квадратный метр.

Необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам "сверх арендной платы. по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению". Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений / В.Н. Литовкин // Адвокат. - 1997. - N 3. - С. 19. Такой подход является не совсем верным, так как плательщиком по дополнительным платежам должен оставаться арендодатель, перечисляемая ему арендная плата должна содержать в себе суммы дополнительных платежей. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)". Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. - М.: Ось-89, 1998. - С. 76. Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст.611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.

Таким образом, здание является целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст.545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст.539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.

Акционерное общество закрытого типа "Пироп Лтд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа "Победа" о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.1996 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии. Решением суда от 18.05.1999 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения.

Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.

Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот договор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды. Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.С. 15 - 16.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможности заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором. Такой "договор" рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.

Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет условия обременения, порождаемого договором п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16. 02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 23. .

Анализ судебной практики показал, что данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений Соколова Т.Б., Украинцева Ю.В. Споры, связанные с возвратом излишне или ошибочно уплаченных арендных платежей / Т.Б. Соколова, Ю.В. Украинцева // Арбитражная практика. - 2007. - № 10. - С. 8 - 15. .

Своеобразным выходом для арендодателя может служить установление в договоре аренды порядка (механизма) исчисления размера арендной платы, например: с помощью индекса роста потребительских цен, указания ставки арендной платы в инвалюте… п. 11 обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11. 01.2002. № 66 // Закон - 2005. - № 3. - С. 36 - 55. . В этом случае пересмотр размера арендной платы возможен без внесения изменений в договор аренды и, соответственно, их государственной регистрации.

При наличии долга по арендной плате, неоднократных задержках ее выплаты арендодатели обычно ставят вопрос не только о взыскании арендной платы, но и о расторжении договора и обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

Так, Арбитражный суд Новосибирской области рассмотрел иск Департамента земельных и имущественных отношений (арендодатель) к предпринимателю (арендатору) о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и освобождении помещения по адресу: ул.Б. Хмельницкого,95/1 Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004г дело №. А45-19929/04-КГ21/465. .

01.03.04 г. сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату не позднее 15 числа текущего месяца. Ответчиком данная обязанность была нарушена и по состоянию на 04.10.04 г. образовалась задолженность по арендной плате. Уведомлением от 06.07.04 г. арендодатель предложил арендатору погасить задолженность по арендной плате в месячный срок, в случае невнесения задолженности в установленный срок - расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение. Поскольку задолженность ответчиком не была погашена 14.10.04 г. Департамент обратился в суд с исковыми требованиями.

Предприниматель Конопкин А.А. (арендатор) представил в суд встречное исковое заявление о взыскании с Департамента неосновательное обогащение, при этом указал на то, что переданное по договору аренды помещение невозможно использовать по назначению, поскольку в нем отсутствуют электричество, горячая и холодная вода, отопление и со стороны Департамента, таким образом, имеет место сбережение вносимых предпринимателем суммы арендных платежей.

По вышеназванному договору от 01.03.04 г. предпринимателю во временное пользование за плату передано нежилое помещение в отдельно стоящем здании. При этом план и экспликация, как на то указано в п.1.1 договора, к нему прилагаются, то есть данные, указанные в договоре позволяют идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору. Согласно п.1.2 договора объект недвижимости передается арендатору для использования под сауну. Согласно акту приема - передачи подписанному арендодателем и арендатором помещение находится в удовлетворительном состоянии, проведение капитального ремонта не требуется. В материалах дела представлена разрешительная техническая документация, подтверждающая наличие точек подключения, актов по проведению испытаний абонентского оборудования и функционирования систем электро, тепло и водоснабжения. Договоры с поставщиками коммунальных услуг арендатор в силу п 2.2.3 договора аренды обязан заключать самостоятельно, поскольку абонентом по указанным договорам является он сам.

Представленная предпринимателем в обоснование довода о том, что в арендованном им помещении отсутствует электроэнергия, холодная вода и отопление, копия справки за подписью директора МУП "Дом быта", не свидетельствуют об отсутствии указанных коммунальных услуг в помещении, а лишь подтверждают отсутствие договоров на их поставку. Из акта обследования, составленного представителем ОАО "Новосибирсктеплоэнерго", следует, что в помещении по адресу ул. Б. Хмельницкого, 95/1 отопление есть, однако договор на потребление тепловой энергии не заключался.

Таким образом, в арендованном предпринимателем помещении имелись все условия для использования его по назначению, обозначенному в договоре аренды. На основании изложенного, встречное исковое заявление, поданное предпринимателем, суд находит не подлежащим удовлетворению, основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют.

Свою обязанность по предоставлению помещения арендатору Департамент исполнил, в то время как арендатором в нарушение ст.614 ГК РФ, п.3.1., п.3.2 договора аренды от 01.03.04г. обязанность по внесению в полном объеме платы за аренду помещения по ул.Б. Хмельницкого, 95/1, как это усматривается из обстоятельств спора, не выполнил. Поскольку доказательств внесения платы за аренду арендатором в материалы дела не представлено, суд находит требование Департамента о взыскании задолженности по аренде подлежащим удовлетворению.

В соответствии с. п.4.2 договора от 01.03.04 г. в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе взыскать с арендатора в установленном порядке задолженность, установленную п.4.1 договора, образовавшуюся на момент взыскания, и требовать от арендатора внесения арендной платы досрочно, но не более чем за два срока вперед, а также расторжения в судебном порядке договора и освобождения объекта недвижимости арендатором.

Согласно п.5.3 договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае невнесения арендатором арендной платы более 2 месяцев подряд. Данный пункт договора корреспондирует ст.619 ГКРФ, в силу которой, договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Уведомлением от 06.07.04 г. Департамент указал предпринимателю на необходимость исполнения принятого на себя по договору от 01.03.04 г. обязательства по внесению арендных платежей, а также предупредил о возможности наступления для арендатора негативных последствий в виде расторжения договора и освобождении арендуемого им нежилого помещения. Поскольку требование о погашении образовавшейся у предпринимателя задолженности по арендной плате исполнено не было, суд находит подлежащим удовлетворению также требование о расторжении договора аренды и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения.

Анализируя вышеприведенное решение суда, стоит отметить, что высказанная в нем позиция относительно того, кто должен быть стороной по договору энергоснабжения и кто должен его заключать, является противоположенной позиции, высказанной ВАС РФ, в деле приведенном выше. В соответствии с которой, арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, ст.611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием.

Можно говорить о том, что решение неурегулированного на сегодняшний момент вопроса, касающегося соотношения "нежилого помещения" как части здания (сооружения) и здания (сооружения) в целом; внесение ясности с оплатой дополнительных платежей по коммунальным услугам, с заключением договоров с энергоснабжающими организациями; уменьшили бы количество споров в этой области, добавили бы четкости в регулирование вопросов. Термин "нежилое помещение" не сформирован в качестве самостоятельного понятия. Представляется, что законодателю необходимо дополнить примерный перечень объектов недвижимости (ст.130 ГК РФ) указанием на жилые и нежилые помещения, а также было бы разумно название параграфа 4 гл.34 ГК РФ (Аренда зданий и сооружений) заменить на "Аренда зданий, сооружений и нежилых помещений" и расшифровать эти понятия в ст.650 ГК РФ. Инвентаризация, о необходимости проведения которой, автор делает предложения, явилась бы дополнительной гарантией при совершении сделки, и отвечала бы как интересам арендодателя, так и интересам арендатора.

2.2 Стороны договора аренды, права и обязанности сторон