Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок

До установления нормативными правовыми актами Правительства РФ иного порядка учета в переходный период в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства действует ранее установленный порядок осуществления государственного учета (т.е. порядок, действовавший до 1 марта 2008 г.)

Таким образом, до того как Правительство РФ установит порядок применения комментируемого Федерального закона, государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.

К таким нормативным правовым актам можно отнести: Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; от 16 июля 2007 г. N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»; от 29 мая 2003 г. N 311 «О порядке учета, оценки и распоряжения имуществом, обращенным в собственность государства»; распоряжение Минимущества РФ от 18 января 2001 г. N 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности» и иные акты.

В переходный период кадастровые паспорта объектов недвижимости выдают соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.

Кадастровая деятельность в отношении земельных участков может осуществляться:

1) с 1 марта 2008 г. - кадастровыми инженерами;

2) до 1 января 2012 г. - наряду с кадастровыми инженерами лицами, обладающими на день вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 4 декабря 2006 г.) землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

При проведении территориального землеустройства выполняются следующие виды работ:

образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

межевание объектов землеустройства.

Положение о проведении территориального землеустройства утверждено Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396. В соответствии с ним Федеральная служба земельного кадастра и ее территориальные органы обеспечивают проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.

Территориальное землеустройство остальных объектов землеустройства проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства включают:

а) сбор информации об объектах землеустройства, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, геодезической, картографической и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации;

б) определение местоположения границ объектов землеустройства, в том числе ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

в) определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;

г) определение площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

д) составление карты (плана) объектов землеустройства, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Межевание объектов землеустройства представляет собой установление границ муниципальных и других административно-территориальных образований, а также земельных участков.

Работы по межеванию объектов землеустройства включают:

а) определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

б) закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

в) изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра.

Федеральная служба земельного кадастра утвердила следующие документы: Методические указания по проведению землеустройства и подготовке документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю, утвержденные Росземкадастром 2 июля 2002 г.; Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г.; Методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденные Росземкадастром 26 января 2004 г.

В переходный период к соответствующим правоотношениям с участием указанных лиц, которые наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять кадастровую деятельность до 1 января 2013 г., при осуществлении ими кадастровой деятельности применяются по аналогии правила Федерального закона, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ соответственно индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом.

Такие лица, обладающие правом выполнения работ по территориальному землеустройству, считаются кадастровыми инженерами. Таким образом, на время переходного периода Федеральный закон фактически уравнял в статусе кадастровых инженеров и лиц, обладающих на день вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» правом выполнения работ по территориальному землеустройству. Данное положение направлено на установление оснований для применения к указанным лицам правил, установленных для осуществления кадастровой деятельности, а также связанных с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующих кадастровых инженерах.

При этом соответствующие положения Федерального закона применяются к таким лицам постольку, поскольку иное не вытекает из существа указанных правоотношений.

Часть 2 статьи 44 ФЗ предусматривает особенности применения норм комментируемого Федерального закона к кадастровой деятельности в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период.

Часть 3 вышеуказанной статьи устанавливает порядок осуществления кадастровой деятельности кадастровыми инженерами в переходный период.

Согласно комментируемой диспозитивной норме, если иное не установлено Правительством РФ, кадастровые инженеры осуществляют в установленном Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 г.

Данной частью установлен особый период (с 1 января 2012 г. и до 1 января 2014 г.), в который кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

К возникающим на основании указанных норм правоотношениям применяются по аналогии правила, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ юридическим лицом.

При этом указанные органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации приравниваются по статусу к кадастровым инженерам, а нормы комментируемого Федерального закона применяются к таким органам и организациям постольку, поскольку иное не вытекает из существа указанных правоотношений.

Вывод

В ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено такое понятие, как переходный период применения указанного федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Данный процесс будет длится до «01» января 2013 года.

При этом, в переходный период положения вышеуказанного Федерального закона не применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном на день вступления в силу Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда (далее - ранее установленный порядок осуществления государственного учета). Особенности осуществления такого учета в переходный период могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Данной частью установлен особый период (с 1 января 2012 г. и до 1 января 2014 г.), в который кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

К возникающим на основании указанных норм правоотношениям применяются по аналогии правила, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ юридическим лицом.

Вывод к главе 2

Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности для удовлетворения потребностей общества и граждан. До недавнего времени в Российской Федерации учет недвижимого имущества осуществлялся как учет объектов права либо объектов управления в зависимости от целей учета. Функционирующие системы учета были почти не связаны между собой, а потому зачастую не позволяли получить объективные сведения о недвижимом имуществе.

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" является значительным шагом на пути формирования более упрощенной и удобной в использовании системы учета объектов недвижимого имущества.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости "является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений" и состоит из содержащих такие сведения разделов:

1) реестра объектов недвижимости;

2) кадастровых дел;

3) кадастровых карт.

Реестр объектов недвижимости - это документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

В настоящее время органы технической инвентаризации (БТИ) ведут государственный технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, удовлетворяя потребности системы государственного управления недвижимостью в информации об объектах недвижимости, их техническом состоянии только на муниципальном уровне, очень редко на региональном уровне.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав

Совместно с организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества осуществляется переход к ведению единого государственного учета земельных участков и прочно связанных с ними зданий, строений, сооружений, являющихся объектами прав и налогообложения, как единых объектов недвижимости на базе программно-технической инфраструктуры государственного земельного кадастра.

Основной проблемой, стоящей перед системой государственного управления недвижимостью в России, является создание единого научно-методического центра по сбору и анализу информации об объектах недвижимости в федеральном разрезе, так как невозможны динамическое развитие строительного комплекса в России, а также эффективная реализация национальных проектов по созданию доступного жилья, развитию комплекса ЖКХ, улучшению инвестиционного климата, планированию развития городов и поселений без достоверной и актуальной информации об объектах недвижимости, их правовом статусе, их техническом состоянии.

Поэтому основной целью программ и подпрограмм, принимаемых в последние годы, является разграничение государственной собственности на землю и создание единой автоматизированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей эффективное управление недвижимостью на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Глава 3. Форма и государственная регистрация сделок с недвижимостью

Понятие сделок с недвижимостью. Общая характеристика сделок с недвижимостью. Виды сделок с недвижимостью

Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридико-правовыми свойствами. Гражданское право служит регламентации товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством завязки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения С.В. Гриненко, «Экономика недвижимости», Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 20 стр..

Сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом С.В. Гриненко, Экономика недвижимости, Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 23 стр..

Гражданское право и гражданское законодательство различают несколько видов сделок. Прежде всего, сделки могут быть двух типов - или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки также могут быть условными (т.е. совершенными под отлагательным или отменительным условием), возмездными и безвозмездными, консенсуальными и абстрактными. Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В случаях совершения сделки с недвижимостью закон требует обязательной регистрации сделки. Не отвечающая обязательным требованиям закона сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом (оспаримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка (недействительная с момента ее совершения, а не с момента признания ее судом таковой) не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. К числу оспаримых сделок относятся сделки, совершенные юридическим лицом и выходящие за пределы его компетенции, совершенные несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати без согласия их законных представителей (когда такое согласие необходимо) лицом, ограниченным судом в дееспособности, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угроз, насилия и т.п.

Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершенные полностью недееспособным лицом.

Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.

Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим, при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной сделки одновременно по нескольким группам. Например, купля-продажа - двусторонняя, возмездная, консенсуальная, каузальная сделка. В качестве классификационных оснований выступает и количество сторон в сделке, и момент возникновения прав и обязанностей, и возмездность и т.п.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны ст. 154 ГК РФ. Например, составление завещания, принятие наследства, не требуют чьего либо согласия, эти действия совершаются одним лицом. Односторонняя сделка, как и любая иная, должна приводить к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами ст. 155 ГК РФ.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки ст. 156 ГК РФ.

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух и более лиц, являются двух - и многосторонними. Такие сделки именуются договорами. Договоры в свою очередь также классифицируются по различным признакам: возмездные и безвозмездные.

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, сделки бывают реальными и консенсуальными. Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. Например, договор купли-продажи считается совершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. Другие сделки совершаются только при условии передачи вещи одним из участников. Такие сделки называются реальными, например, рента. Для реальной сделки характерно, что права и обязанности не могут возникнуть до момента передачи вещи.

По значению основания сделки для ее действительности различают каузальные и абстрактные. По общему правилу действительность сделки прямо зависит от наличия основания. Если каузальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание, то такая сделка является недействительной. Для действительности абстрактных сделок обязательно указание на их абстрактный характер в законе. Так, абстрактной сделкой является вексель. Выдаваемый в качестве платы за конкретные товары или услуги, вексель представляет собой не обусловленное никаким встречным предоставлением общее обещание выплатить определенную денежную сумму. Таким образом, надлежаще оформленный вексель сохраняет действительность независимо от основания его выдачи. Сделки бывают бессрочными и срочными. В бессрочных сделках не определяется ни момент ее вступления в действие, ни момент ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу. Сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок называется отменительным. События, которые могут выступать в качестве условий, должны удовлетворять критерием вероятности. Нельзя в качестве условия использовать срок, дату, достижение определенного возраста, наступление других обстоятельств, относительно которых нет сомнений в их возникновении. Качество условий может быть признано не только за событиями, но и за действиями людей, что позволяет сторонам условной сделки влиять на наступление или ненаступление условий. Недобросовестное поведение одного из участников сделки может стимулировать наступление выгодного для него условия либо препятствовать наступлению невыгодного условия. При таких действиях лица искусственно вызванное событие считается ненаступившим, а предотвращенным п. 3 ст. 157 ГК. Следует подчеркнуть, что сама возможность влияния на наступление или предотвращение события не повлечет описанных выше последствий, если влияние осуществлялось правомерными добросовестными действиями. Например, гражданин заключил договор купли-продажи жилого дома, по которому он становился собственником дома при условии, что в течение 3-х месяцев продавец сумеет найти работу в другом городе. Используя свои возможности, он оказал помощь продавцу в поисках работы. В этом случае недобросовестность в действиях покупателя нет, а его заинтересованность на наступление события не влияет, поэтому событие должно считаться наступившим без каких либо ограничений.

Выделяются также фидуциарные сделки, которые имеют доверительный характер. Так, поручение, комиссия, передача имущества в доверительное управление связаны с наличием так называемых лично-доверительных отношений сторон.

Виды сделок, производимых с недвижимым имуществом:

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право к себе или третьему лицу

- либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная - выплачивается бессрочно;

· пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты;

· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны С.В. Гриненко, «Экономика недвижимости», Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008, 25 стр.

.

Понятие формы сделок с недвижимостью

Форма сделок - это способ выражения, закрепления или засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку.

Существуют две формы заключения сделок с недвижимым имуществом:

1. Нотариальная форма сделки (договор купли-продажи недвижимости готовится нотариусом и подписывается в присутствии нотариуса);

2. Простая письменная форма сделки.

Заключение сделки в простой письменной форме.

Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставил гражданам и организациям возможность выбора - оформлять сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной ст. 161 ГК РФ - простой письменной форме.

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ст. 160, 163 ГК РФ.

Договоры, составленные в простой письменной форме, после прохождения государственной регистрации, имеют такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные договоры. Их основное преимущество состоит в том, что клиент имеет возможность не обращаться к достаточно высокооплачиваемым услугам нотариуса.

Для соблюдения простой письменной формы обязательным условием является подписание документа уполномоченным лицом. Если гражданин не может собственноручно подписать документ вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности, то по его просьбе документ может подписать другой гражданин. Подпись этого гражданина должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписаться собственноручно п. 3 ст. 160 ГК РФ. Следует иметь в виду, что рукоприкладчик - гражданин, подписывающий документ по просьбе другого лица, сам не является участником сделки. Никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, в отношении рукоприкладчика не возникает. Его роль сводится исключительно к восполнению физического недостатка, неграмотности либо проявлений болезни лица, являющегося действительным участником сделки.

Нотариальная форма заключения сделки.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163 ГК). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица, например, капитаны судов заграничного плавания, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Правила совершения нотариальных действий регулируются Основами законодательства о нотариате. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере. В раде случаев нотариальная форма требуется и для сделок с участием юридических лиц и между ними, например, залог недвижимости - ипотека требует нотариальной формы (ст. 339 ГК). Иногда сложившаяся практика хозяйственного оборота заставляет граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусмотрено В.А. Горемыкин, «Сделки с недвижимостью», изд. «Филинъ», 2009 г., стр. 36 .

Понятие государственной регистрации имущества и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке ст. 2, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи первой группы, ограничения этих прав осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа компетентным регистрирующим органом (Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами). Сведения о государственной регистрации вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является открытым для ознакомления с ним заинтересованных лиц.

Регистрация недвижимых объектов второй группы осуществляется в специальных реестрах, которые ведутся по каждому их виду, и регулируется Воздушным кодексом РФ, Кодексом торгового мореплавания РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ и принятыми в соответствии сними правовыми актами. О.А. Чаусская, Гражданское право - М.: Дашков и К., 2007, стр. 29

Также следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодексРФ ст.131 ГК РФ: право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.).

Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения гл.35 Гражданского кодекса, из договора безвозмездного пользования гл.36 Гражданского кодекса, договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года ст.651 ГК РФ. Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

Многие ученые считают по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года ст.651 ГК РФ.

А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введения в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия - “регистрация права”, очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства ст.1 ГК РФ, и общим принципам свободы предпринимательства. Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю - так называемый регистрационный сбор.

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их.

С другой - соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер….

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 21). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

1) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

2) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав п.3 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

Следовательно, эта дата является:

1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное п.3 ст.433 ГК РФ;

2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом п.2 ст.223 ГК РФ;

3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации ст.219 ГК РФ, ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

;

4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства

(со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. Адвокат, 2007 г., № 9.

4. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты ст.584 ГК РФ, а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

1) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации п.1 ст.17, ст.28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу п.4 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;

4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ, Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ; договор ренты ст.584 ГК РФ; специальный случай уступки права требования и др ст.389 ГК РФ.

Соотношение формы и государственной регистрации сделок с недвижимостью

Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» остался не до конца урегулирован вопрос о том, как соотносится государственная регистрация и форма сделки.

Введение государственной регистрации и придание ей самостоятельного значения обусловливает ее соотношение с формой сделки. Действующий Гражданский кодекс РФ не относит регистрацию к форме сделки ст. 158 ГК РФ и устанавливает, что несоблюдение в случаях предусмотренных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность ст. 165 ГК РФ. Такая сделка признается ничтожной. Раз сделка ничтожна, то на основании общей части ГК РФ нарушены условия законности ее содержания, не форма сделки.

В силу же п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, т.е. данную норму можно истолковать таким образом, что без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Значит, по смыслу закона, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, то она является незаключенной, другими словами, не совершившейся, несостоявшейся. В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если при отсутствии государственной регистрации договор не заключен, то получается, что государственная регистрация - одно из существенных условий сделки, названное в законе. Получается, что законодатель расширил понятие
«заключенный договор», необоснованно включив в него и государственную регистрацию Качур. Н.Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков, рента, исполнительная надпись. - Красноярск: КГУ, 2007 г..

Существенные условия в соответствии с началами диспозитивности гражданского права требуют согласования сторон. Не случайно их называют еще договорными условиями, они формируют договоры как соглашения сторон. Их наличие является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенными, тем самым, порождая права и обязанности у сторон.

Правило о государственной регистрации сделки - императивное требование закона, не имеющее отношения к воле сторон. Государственная регистрация находится за пределами содержания сделки. Это самостоятельное дополнительное требование закона, установленное для сделок с недвижимостью.

Налицо явная непоследовательность в решении столь важного для теории и практики вопроса о том, какие последствия влечет отсутствие государственной регистрации: недействительность сделки п. 1 ст. 165 ГК РФ или ее незаключенность п. З ст. 433 ГК РФ. Какой норме отдать предпочтение, если обе они относятся к числу общих норм? Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. : Статус, 2007 г.

Получается, что две общие нормы предусматривают различные последствия несоблюдение требований о государственной регистрации: недействительность сделки или признание ее незаключенной (о правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора» было показано выше в § 1 Главы II). Если нормы части второй ГК РФ по отношению к большинству сделок прямо указывают на последствия несоблюдения требований о государственной регистрации, то в ряде случаев об этом вообще не говорится ст.ст.574, 584 ГК РФ.