Институт изъятия земельного участка

В связи с вышесказанным показательным является случай, рассмотренный ФАС Дальневосточного округа (постановление от 26 апреля 2008 г. N Ф03-А37/08-1/779). Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлениями Мэра г. Магадана от 16.05.2004 N 1097, от 07.06.2004 N 1303 между Мэрией г. Магадана (арендодатель) и ООО "Норд-Ойл" (арендатор) заключены договоры аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 11.07.2004 NN АН-49-04-03998, АН-49-04-03999, согласно которым арендодатель предоставляет арендатору в пользование земельный участок площадью 16 594 кв. м для проектирования и строительство второй очереди склада ГСМ в районе Магаданского морского порта сроком до 07.06.2005 г. и земельный участок под существующий склад ГСМ площадью 15 071 кв. м сроком на 5 лет. Постановлением Мэра г. Магадана от 27.07.2005 N 1806 земельный участок, предоставленный под строительство второй очереди склада ГСМ изъят из землепользования общества и передан в состав земель г. Магадана.

ООО "Норд-Ойл", в свою очередь, полагая, что после изъятия спорного земельного участка у общества образовалась задолженность за выполненные работы и поставленные товары, а также упущенная выгода, обратилось с иском в суд.

Разрешая данный спор, суд обоснованно установил, что исковые требования, заявленные обществом, не подлежат удовлетворению, так как вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции от 28.12.2005 по делу N А37-1094/05-7/1 Арбитражного суда Магаданской области по заявлению ООО "Норд-Ойл" о признании неправомерным постановления мэра г. Магадана от 27.07.2005 N 1806 об изъятии спорного земельного участка, данное постановление признано соответствующим закону и не нарушающим права и охраняемые законом интересы ООО "Норд-Ойл".

Суд указал, что основанием для предъявления исковых требований являются внедоговорные отношения, касающиеся возмещения ущерба в связи с изданием акта органа местного самоуправления - Постановления Мэра г. Магадана от 27.07.2005 N 1806, о чем свидетельствует ссылка в исковом заявлении на ст. 16 ГК РФ.

При этом, исходя из материалов дела, суд установил, что предъявленный ущерб возник: из неисполненных обществом обязательств, вытекающих из гражданско-правовых и налоговых правоотношений, в основном касающихся строительства первой очереди объекта склада ГСМ, до изъятия спорного земельного участка; по вине общества в связи с заключенными договорами в период после изъятия земельного участка, поскольку истец заведомо мог предположить о невозможности исполнить принятые на себя обязательства.

На основании представленных в деле доказательств суд сделал вывод о том, что отсутствует причинная связь между изъятием земельного участка и возникшим у истца ущербом, отсутствуют условия, при которых возможно возложение на ответчика обязанности по возмещению ущерба, а также не доказан размер ущерба.

С учетом изложенного, суд правомерно отклонил заявленные обществом требования.

Оснований для переоценки указанных выводов суда у кассационной инстанции не имеется.

В законодательстве присутствует некоторая неурегулированность прекращения арендных отношений в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Необходимо учитывать, что при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием незастроенных земельных участков, определяется путем сложения рыночной стоимости права аренды земельного участка и суммы арендной платы, уплаченной по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

Размер реального ущерба, причиненного арендаторам изъятием застроенных земельных участков, определяется путем сложения рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и права аренды земельного участка, и суммы арендной платы, уплаченной по договору аренды за период после изъятия земельного участка.

При этом рыночная стоимость права аренды земельных участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 года N 1102-р*(120).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Заключение

Таким образом, в ходе настоящего исследования мы пришли к следующим выводам:

1. Исходя из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов.

Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды - действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.

2.Гражданский кодекс РФ, предусматривая публичные нужды в качестве оснований для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих указанные нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения на этот счет, по нашему мнению, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает гарантий собственнику, что изъятое у него имущество будет использоваться в целях, для которых производилось изъятие, а также не устанавливает прав бывшего собственника в отношении имущества изъятого у него для публичных нужд, в случае отпадения таких исключительных обстоятельств. По нашему мнению, целесообразно внести в ст. 280 ГК РФ пункт 2, предусматривающий, что в случае отпадения оснований (государственных или муниципальных нужд), для которых производилось изъятие (выкуп) земельного участка, бывший собственник участка имеет право до истечения 10 лет со дня фактического изъятия выкупить участок за полученную им выкупную цену, а по истечении указанного срока на преимущественную покупку".

3. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом наблюдаются внутренние противоречия между различными правилами, содержащимися ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.

Полагаем, что коллизия относительно порядка определения выкупной цены должна быть разрешена на законодательном уровне. Наличие пробелов и коллизий в законодательстве влечет необоснованное затягивание процедуры изъятия и нарушение законных прав и интересов правообладателей.

В связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Представляется целесообразным дополнить статью 28 Земельного кодекса РФ пунктом 6 следующего содержания:

"Предоставление земельного участка взамен изымаемого земельного участка, находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется на праве:

постоянного бессрочного пользования - лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса;

собственности - гражданам и юридическим лицам, имеющим право на бесплатное приобретение земельных участков изымаемых для государственных или муниципальных нужд;

аренды - в иных случаях".

Список использованных источников

1.Нормативно-правовые акты

1.1 Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 25.12.1993. - № 237.

1.2 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-Ф ( ред.от 19.07.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3012

1.3 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ ( ред.от 27.12.2009) // Российская газета от 30 декабря 2004 г. N 290

1.4 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 (часть первая) ( ред.от 29.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

1.5 Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ ( ред.от 09.11.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. N 46 ст. 4532

1.6 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ ( ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147

1.7 Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2007 г. N 49 ст. 6071

1.8 Федеральный закон от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации"( ред. от 1 декабря 2007) // Собрании законодательства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 29, ст. 2757

1.9 Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" ( ред. от 17 июля 2009 г.) // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть II). Ст. 3126; 2007. N 46. Ст. 5557.

1.10 Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" ( ред. от 27.02.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июля 2005 г. N 30 (часть I) ст. 3105.

1.11 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813.

1.12 Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" // Собрании законодательства Российской Федерации от 12 мая 2003 г. N 19 ст. 1843

2.Специальная литература

2.1 Бриксов В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. - М., Юрайт-Издат, 2008.- 678 с.

2.2 Горина Е. Выкуп земельных участков// Финансовая газета. Региональный выпуск.- 2009.- № 36. - С.7-9.

2.3 Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М., 1998. - 232 с.

2.4 Грудцына Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. - М., Юстицинформ, 2007. - 708 с.

2.5 Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. // Адвокат.- 2006. - № 10. - С.12-17.

2.6 Дихтяр А.И. Практическое пособие "Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики". - Гарант, 2008.

2.7 Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. - 2004. -N 8. - С.12-16.

2.8 Земельное право: учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева; А.В. Бабанов и др. - ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 718 с.

2.9 Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2008. - 634 с.

2.10 Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности. - Самара, 2004. - 366 с.

2.11 Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации (рук. авт. кол-ва М.В. Бархатов) - М. Юрайт-Издат, 2008. - 652 с.

2.12 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2009. - 712 с.

2.13 Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд. // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С.11-19.

2.14 Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. - Спб., Питер, 2009. - 562 с.

3.Судебная практика

3.1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 5.

3.2 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - N 7.

3.3 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации" // БВС РФ. - 2009. - № 6.

3.4 Решение Европейского Суда по правам человека от 20 ноября 1995 года "Прессос Компания Навьера А.О." (Pressos Compania Naviera S.A.) и другие против Бельгии / Европейский Суд по правам человека Избранные решения: В 2-х т. Т. 2. - М.: Изд-во НОРМА, 2000. - С. 154-159.

3.5 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2008 г. N А58-5774/2008-Ф02-3965/08-С1 // Правовая система Гарант

3.6 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2003 N Ф03-А04/03-2/2489 // Правовая система Гарант

3.7 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2005 г. N А54-1176/2005-С18 // СПС Консультант Плюс

3.8 Постановление ФАС Северо-Кавказкого округа N Ф08-1619/09 от 10 мая 2009 // Правовая система Гарант

3.9 Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2008 г. по делу N А54-1176/2008-С18 // СПС Консультант Плюс

3.10 Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2007 г. по делу N КА-А41/8545-07 // СПС Консультант Плюс

3.11 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2008 г. N КГ-А40/559-08// СПС Консультант Плюс

Размещено на Allbest.ru