Институт изъятия земельного участка

2.1 Государственные и муниципальные нужды как основания изъятия (выкупа) земельного участка

Первоначальным основанием выкупа земельного участка согласно статье 279 ГК РФ является наличие государственных либо муниципальных нужд. Указанное положение находится в противоречии с частью 2 ст. 35 Конституции РФ Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 25.12.1993. - № 237., которая предусматривает возможность принудительного изъятия имущества только для государственных нужд. Следует отметить, что действующее законодательство Российской Федерации для данного случая не содержит легального определения "государственных и муниципальных нужд". Вместе с тем, имеется и другая практика. Например, когда возникает необходимость поставки товаров, выполнения работ или оказания услуг для государственных или муниципальных нужд, законодатель дает легальное определение этих нужд в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" ( ред. от 27.02.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июля 2005 г. N 30 (часть I) ст. 3105..

Следует согласиться с Т.В. Дамбиевой, что точное определение критерия общеполезности имеет важное значение, так как размытые формулировки позволяют трактовать их в ущерб частным собственникам Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. // Адвокат.- 2006. - № 10.. Своеобразное мнение высказал по этому вопросу Европейский суд по правам человека в деле "Прессос Компания Навьера А.О." (Pressos Compania Naviera S.A.) и другие против Бельгии, признав, что национальные власти обладают определенной свободой усмотрения, что является "общественно полезным", так как они первыми ощущают наличие проблемы, оправдывающей в интересах общества лишение собственности, и находят меры для разрешения Решение Европейского Суда по правам человека от 20 ноября 1995 года "Прессос Компания Навьера А.О." (Pressos Compania Naviera S.A.) и другие против Бельгии / Европейский Суд по правам человека Избранные решения: В 2-х т. Т. 2. - М.: Изд-во НОРМА, 2000. - С. 154..

Вопрос об определении понятия "государственных и муниципальных нужд" и его соотношение с понятием "общественный интерес" широко обсуждается и в российской юридической литературе.

Так, по мнению Н.П. Кабытова, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности. - Самара, 2004. - С. 136..

Под государственными, а также муниципальными нуждами Е.А. Конюх Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд. // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С.11. подразумевает определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями.

Гражданский кодекс РФ, предусматривая публичные нужды в качестве оснований для изъятия земельных участков, не содержит перечня случаев, определяющих указанные нужды. Решение этих вопросов отнесено к федеральному земельному законодательству (абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ).

В сложившейся ситуации особое значение приобретает перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закрепленный статьей 49 Земельного кодекса РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации (рук. авт. кол-ва М.В. Бархатов) - М. Юрайт-Издат, 2008. - С. 412..

В частности, Земельный кодекс РФ определяет, что земельный участок может быть изъят в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации. Например, Правительство Москвы постановило изъять для государственных нужд у ЗАО "Росстройсервис" земельный участок по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 14 площадью 23 523 кв. м с кадастровым номером 770218002001 для реализации международных договоренностей по созданию Китайского делового центра "Парк Хуамин" Постановление Правительства Москвы "Об изъятии земельного участка по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 14 для государственных нужд" N 650-ПП от 21 сентября 2004 // Вестник Мера и Правительства Москвы. 2004. N 59 (1680)..

Необходимо отметить, что в акте органа исполнительной власти об изъятии земельного участка в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации для обоснования целей изъятия необходимо учитывать положения Федерального закона РФ от 15 июля 1995 года "О международных договорах Российской Федерации" Федеральный закон от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации"( ред. от 1 декабря 2007) // Собрании законодательства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 29, ст. 2757, в противном случае ненормативный акт органа исполнительной власти может быть признан в судебном порядке недействительным.

Таким образом, при принятии решений об изъятии земельных участков в связи с международными обязательствами Российской Федерации, органам, уполномоченным принимать данное решение, необходимо учитывать не только нормы ЗК РФ, ГК РФ, нормы самих международных договоров, но и учитывать нормы-дефиниции ФЗ РФ "О международных договорах", в т.ч. определять, согласуются ли нормы международных актов с действующим законодательством России.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно также в случае размещения объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, Земельный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне этих границ;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2 п. 1 ст. 49) Бриксов В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. - М., Юрайт-Издат, 2008.- С.177..

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что суды признают акты органов государственной власти и органов местного самоуправления незаконными, если изъятие земельных участков не соответствует принципу исключительности, определенному в ст. 49 ЗК РФ и не подпадают под основания изъятия земли, допускаемые ст. 49 и п. 3 ст. 63 ЗК РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2008 г. N А58-5774/2008-Ф02-3965/08-С1 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2008 г. N А58-5774/2008-Ф02-3965/08-С1 // Правовая система Гарант и др.).

Как свидетельствует практика, при изъятии земельных участков следует учитывать характер, функциональную направленность и размер объекта, для которого производится изъятие земельного участка, наличие свободного земельного фонда, категорию земель, из которых производится изъятие, кадастровую оценку участка, местоположение и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Кроме того, как обоснованно отмечает А.В. Бабанов, условием изъятия участка для государственных и муниципальных нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе социально-экономического развития территории, иным нормативным актам (генеральным планам, схемам зонирования территорий, иной градостроительной и землеустроительной документации) Земельное право: учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева; А.В. Бабанов и др. - ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - С. 319.. Такой вывод корреспондируется с положениями статьи 9 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ ( ред.от 27.12.2009) // Российской газете" от 30 декабря 2004 г. N 290, согласно которым не допускается принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. В частности, такое исключение предусмотрено п. 34 ст. 15 ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По нашему мнению, указанное условие налагает на орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на данном земельном участке.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Центрального округа была рассмотрена кассационная жалоба на решение от 26.05.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.07.2005 г. Арбитражного суда Рязанской области по делу о признании недействительным постановления Губернатора Рязанской области от 28.12.2004 г. N 645-ПГ "Об изъятии земельного участка для государственных нужд Рязанской области"Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2005 г. N А54-1176/2005-С18 // СПС Консультант Плюс. В ходе рассмотрения данного дела суд предложил Правительству Рязанской области, Губернатору Рязанской области, Управлению государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области представить документальное подтверждение наличия оснований для изъятия спорного земельного участка. Однако доказательств, истребованных судом, не было представлено. В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности принятого оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, принявший соответствующий акт. Поскольку доказательств необходимости строительства объектов для нужд Рязанской области в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки, а также отсутствия других вариантов размещения не представлено, суд обоснованно признал ненормативный акт государственного органа недействительным. Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Аналогичные постановления ФАС Центрального округа принял 14.09.2007 г. по делу N КА-А41/8545-07 Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2007 г. по делу N КА-А41/8545-07 // СПС Консультант Плюс и от 12.12.2008 г. по делу N А54-1176/2008-С18 Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2008 г. по делу N А54-1176/2008-С18 // СПС Консультант Плюс.

Строительство (создание) и (или) реконструкция объектов, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, осуществляться и на условиях концессионных соглашений, заключаемых в порядке, определенном ФЗ от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" ( ред. от 17 июля 2009 г.) // СЗ РФ. 2005. N 30 (часть II). Ст. 3126; 2007. N 46. Ст. 5557.. Положения указанного закона и принятых на его основе других федеральных законов, постановлений Правительства РФ об утверждении типовых концессионных соглашений и распоряжений Правительства РФ о заключении концессионных соглашений в отношении отдельных объектов, передаваемых в концессию, предполагают изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В некоторых субъектах Российской Федерации приняты нормативно-правовые акты, направленные на создание базы, позволяющей расширить объемы жилищного строительства, сократить сроки строительства и минимизировать стоимость квадратного метра вводимой жилой площади. В этом плане интересным представляется Закон Орловской области от 16 мая 2007 г. N 675-ОЗ "Об областной целевой программе "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" на 2007-2010 годы", предусматривающий реализацию задач с использованием концессионных соглашений Грудцына Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора. - М., Юстицинформ, 2007. - С.208..

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в связи с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности - в случаях установленных законами субъектов РФ.

Основаниями изъятия участка для государственных или муниципальных нужд могут быть создание и развитие объектов оборонного, природоохранного, историко-культурного назначения, объективно связанных с реализацией федеральных, межрегиональных, региональных и муниципальных программ, в связи с чем оставление участка у землеобладателя невозможно Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. - Спб., Питер, 2009. - С. 167..

Таким образом, перечень случаев возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим, т.к. в него могут вноситься дополнительные основания путем принятия федеральных либо региональных законов. В связи с этим особую значимость приобретает законодательное регламентирование понятия "государственных и муниципальных нужд". Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения на этот счет, по нашему мнению, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает гарантий собственнику, что изъятое у него имущество будет использоваться в целях, для которых производилось изъятие, а также не устанавливает прав бывшего собственника в отношении имущества изъятого у него для публичных нужд, в случае отпадения таких исключительных обстоятельств. В этих условиях может происходить так называемое перераспределение собственности, например, когда земельный участок изымается для какой-либо муниципальной нужды, затем указывается, что необходимость в указанном участке отпала и данный участок передается другому частному собственнику. Бывший собственник не имеет никаких прав в отношении указанного участка, т.к. он получил предварительное и равноценное возмещение. Таким образом, по нашему мнению, существует необходимость восстановления (реанимации) нормы российского дореволюционного законодательства. Целесообразно внести в ст. 280 ГК РФ пункт 2, предусматривающий, что в случае отпадения оснований (государственных или муниципальных нужд), для которых производилось изъятие (выкуп) земельного участка, бывший собственник участка имеет право до истечения 10 лет со дня фактического изъятия выкупить участок за полученную им выкупную цену, а по истечении указанного срока на преимущественную покупку".

земельный участок муниципальный гражданский

2.2 Предварительное и равноценное возмещение за изымаемый для государственных или муниципальных нужд земельный участок

Согласно ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Указанное конституционное положение конкретизировано в гражданском и земельном законодательстве применительно к изъятию земельных участков для публичных нужд.

Гражданский кодекс РФ, в случае изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд, признает за ним право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 281). При этом ГК РФ не указывает, что предоставляемый участок должен быть равноценным. Кроме того, условия выкупа Кодекс не определяет в качестве предварительных условий, которые должны предшествовать изъятию земельного участка на основании достигнутого соглашения или фактическому принудительному изъятию на основании решения суда.

В действующем законодательстве на данный момент существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для публичных нужд и порождает судебные споры.

Анализ положений ст. 280 ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник.

Земельный кодекс РФ устанавливает несколько иные правила. В частности, п. 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков возмещению не подлежат Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2009. - С. 167..

Таким образом, наблюдаются внутренние противоречия между различными правилами, содержащимися в Земельном кодексе РФ. Кроме того, имеются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.

На данный момент указанные коллизии преодолеваются Постановлением Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. N 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 5..

Пленум разъяснил, что согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Полагаем, что коллизия относительно порядка определения выкупной цены должна быть разрешена на законодательном уровне.

Анализ действующего законодательства и судебной практики приводит к выводу, что от соблюдения порядка изъятия зависит соблюдение законных прав и интересов собственников и иных правообладателей, а также публичных интересов. При этом наличие пробелов и коллизий в законодательстве влечет необоснованное затягивание процедуры изъятия и нарушение законных прав и интересов правообладателей.

Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;

возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Следует отметить, что изъятие земельного участка у собственника влечет также правовые последствия для землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279-282 ГК РФ. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т.к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды.

Анализ статей 279-283 ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель предусматривает два механизма изъятия: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных вещных прав на земельный участок. Первый механизм распространяется на собственника земельного участка, а второй - на землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае если земельные участки, подлежащие изъятию для публичных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам, соответственно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав. Подобное правило закреплено, например, в п. 2 ст. 15 Закона N 310-ФЗ.

В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

В юридической литературе высказано мнение о том, что указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2008. - С. 135.. В связи с этим возникают следующие вопросы: все ли названные лица на основании закона имеют право требовать предоставления земельного участка? В случае положительного решения, на каком вещном праве и на каких условиях возможна реализация такого требования?

Представляется целесообразным дополнить статью 28 Земельного кодекса РФ пунктом 6 следующего содержания:

"Предоставление земельного участка взамен изымаемого земельного участка, находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется на праве:

постоянного бессрочного пользования - лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса;

собственности - гражданам и юридическим лицам, имеющим право на бесплатное приобретение земельных участков изымаемых для государственных или муниципальных нужд;

аренды - в иных случаях".

Иначе, по нашему мнению, обстоят дела с арендаторами. Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В связи с подобным изъятием арендаторам, в соответствии со статьей 57 ЗК РФ, возмещаются убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду и в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением договора аренды. Таким образом, полагаем, что отсутствуют основания для предоставления арендаторам земельного участка взамен изъятого для публичных нужд. Анализ практики изъятия земельных участков у арендаторов свидетельствует о том, что в некоторых случаях муниципальные образования предоставляют земельные участки. В частности, решением об изъятии земельного участка, находящегося в аренде у индивидуального предпринимателя, предусмотрено, что изъятие будет произведено после предоставления равноценного земельного участка по выбору и соблюдению гарантий, установленных статьей 63 ЗК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2003 N Ф03-А04/03-2/2489 Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2003 N Ф03-А04/03-2/2489 // Правовая система Гарант).

По нашему мнению, применительно к указанным категориям лиц правомерно говорить о порядке прекращения прав владения и пользования, который должен четко определяться нормами ГК РФ, поскольку его регулирование относится к гражданскому законодательству (п. 3 ст. 55 ЗК РФ).

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. В связи с этим интересным представляется следующий случай из судебной практики.

Например, Верховный Суд РФ при рассмотрении вопроса о равноценности предоставляемой квартиры в Обзоре судебной практики указал, что данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежат оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации" // БВС РФ. - 2009. - № 6.. По нашему мнению, данное толкование возможно применить по аналогии к земельному участку, предоставляемому взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Полагаем, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п.

Анализ статей 281 ГК РФ, 63 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что предоставление участка взамен изымаемого может осуществляться только по взаимному согласию сторон соглашения. При этом по нашему мнению, следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для общественных нужд. Таким образом, отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

В то же время, действующее законодательство не предусматривает обязанность для уполномоченных органов в случае несогласия собственника с предложенным ему участком предлагать на выбор другие участки. Это находит подтверждение в практике судов общей юрисдикции (Обзор судебной практики ВС РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" от 18.09.1997 Постановление ФАС Северо-Кавказкого округа N Ф08-1619/09 от 10 мая 2009 // Правовая система Гарант) и практике арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Северокавказского округа N Ф08-1619/09 от 10 мая 2009 года федеральный суд указал, что нормами ЗК РФ землевладельцам и землепользователям не предоставлено право самостоятельно определять место расположения земель, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков. Данное положение, как представляется, можно распространить по аналогии и на собственников земельных участков.

Вместе с тем, анализ практики изъятия земельных участков показал, что имеют место случаи, когда муниципальное образование предлагает правообладателю сразу несколько участков на выбор (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2003 N Ф03-А04/03-2/2489).

ГК РФ установил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии решением суда (ст. 281-282).

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. N 135-ФЗ Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813. оценщиками, действующими в соответствии с положениями указанного закона. Согласно ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Закон об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр уделяет большое внимание порядку проведения оценки земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, и убытков, причиненных таким изъятием.

Согласно п. 21 ст. 15 Закона, администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией обязана в течение 7 дней со дня принятия решения об изъятии земельного участка заключить договор с оценщиком. При этом договор должен содержать обязанность оценщика представить отчет об оценке в течение 30 дней со дня заключения договора, а также обязанность Корпорации оплатить стоимость работ (п. 22 ст. 15). Данный отчет направляется администрацией Краснодарского края лицу, у которого изымается земельный участок и (или) иной объект недвижимого имущества.

Кроме того, если соглашением, заключаемым в связи с изъятием, предусмотрено предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых, администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией обязана обеспечить заключение договора с оценщиком на проведение оценки недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого (п. 27 ст. 15).

Следует отметить, что выкупная цена земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке (п. 26 ст. 15). По вопросам, не урегулированным ФЗ N 310-ФЗ, должны применяться общие нормы, предусмотренные ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 г., федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития РФ, а также учитываться судебные толкования, изложенные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - N 7..

Из положений закона не ясно, существует ли возможность у правообладателей изымаемых земельных участков и иных объектов недвижимости, в случае несогласия с произведенной оценкой, самостоятельно заключить договор с оценщиком и провести оценку.

Порядок возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов, определяется статьями 15, 280-282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" // Собрании законодательства Российской Федерации от 12 мая 2003 г. N 19 ст. 1843

Из положений закона не ясно, существует ли возможность у правообладателей изымаемых земельных участков и иных объектов недвижимости, в случае несогласия с произведенной оценкой, самостоятельно заключить договор с оценщиком и провести оценку.

Действующее законодательство прямо предусматривает в каких случаях убытки правообладателям не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ).

Упущенная выгода определяется на основе Временных методических рекомендаций по расчету убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Росземкадастром 11 марта 2004 г. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Следует иметь в виду положения п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривающие, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2008 г. N КГ-А40/559-08 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2008 г. N КГ-А40/559-08// СПС Консультант Плюс). Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами.