Институт аренды зданий

Материалами дела установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.07.2008 по делу № А27-6320/2008-6 признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам Буравской О.В. по освобождению нежилого помещения, хранилища от пребывания в них должника (ООО "Содружество") и его имущества из занимаемого помещения по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, совершенные по исполнительному производству № 33/5449/278/12/2008, возбужденному 15.05.2008, оформленные актом о выселении и описи имущества от 29.05.2008, как противоречащие нормам главы 13 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

В рамках указанного дела судом установлено: ООО "Звезда+" в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО "Содружество", арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв.м. в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007. В соответствии с пунктом 5 договора, отношения субаренды пролонгированы по настоящее время.

Договоры, заключенные на неопределенный срок, являются бессрочными и государственной регистрации в силу указанной нормы, не подлежат, в том числе и в случае, если фактический срок нахождения объекта в аренде составит не менее года.

Уплаченная истцом арендная плата не превышает размера, согласованного сторонами в пункте 2.1 договора субаренды от 01.03.2006.

По изложенным основаниям судом кассационной инстанции отклоняется аналогичный довод ответчика и третьего лица, изложенный в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы истца сводятся по существу к переоценке собранных по делу доказательств. Действуя в рамках предоставленных ей полномочий, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, поскольку считает, что выводы арбитражного суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу № А27-5613/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения [49].

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. То есть с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора. В этой связи важным является то, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента по договору от его государственной регистрации [28, с. 112].

С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

При аренде здания, к договору аренды прилагаются поэтажные планы это здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд [11, с. 18].

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [7, п. 2].

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регулирует порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений[3, ст. 26].

Государственная регистрация договора аренды здания одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества".

В случае прекращения договора аренды здания указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде[19, с. 469].

Регистрация "права аренды" отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрена действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания, то необходимость в дополнительной регистрации "права аренды" в этом случае явно является излишней[36, с. 27].

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т.е. после реальной передачи арендатору здания в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам[23, с. 67].

Нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией.

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора аренды, способ защиты интересов другой стороны зависит от того, определено ли договором, на ком из сторон лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Рассмотрим ситуацию, когда договором установлена обязанность одной из сторон по совершению действий, необходимых для регистрации договора. Если последовательно следовать нормам ГК РФ, то в данном случае, поскольку форма договора соответствует требованиям, предусмотренным ст. 651 ГК РФ и одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона пользуется правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Однако, в такой ситуации появляются некоторые формальные противоречия, так, сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой стороны принять решение о регистрации такой сделки.

В данном случае сделка формально будет считаться незаключенной и суд примет решение о регистрации отсутствующей сделки.

Существенными условиями договора аренды зданий являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Согласно статье 650 ГК РФ предметом данного договора аренды являются здания, т.е. разновидность недвижимого имущества. Здания неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре.

КККк К числу существенных условий договора аренды зданий, помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным [4, п. 1 ст. 654].

По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды [4, ст. 614]. Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды [25, с. 24].

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно [43, п.12].

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок [4, ст. 610]. При этом срочный договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодателя при этом не возникает никаких возражений, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок, имеет несколько особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в любой момент отказаться от его исполнения. О своем решении другую сторону необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

В отношении срочного договора действует другое правило: такой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмотренных в законе или договоре [4, ст.ст. 619, 620].

Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Об этом говорит ВАС РФ в своем информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ [42, п. 10].

Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Приведем пример из судебной практики. Жилищно-строительный кооператив "Химик" (истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ощепковой Светлане Владимировне (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды здания общей площадью 13,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 229/1.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения и (или) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды, заключенные между сторонами, с учетом разъяснений, указанных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, и того, что они действуют с 30.12.2009 по 31.12.2010, с 30.12.2010 по 31.12.2011, с 30.12.2011 по 31.12.2012, с 31.12.2012 по 31.12.2013, подлежали государственной регистрации, однако процедуру государственной регистрации не прошли, а поэтому являются незаключенными.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. В нем указано следующее: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

На основании изложенного, суд решил иск удовлетворить[48].

В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

2.2 Права и обязанности арендодателя

Вопрос о правах и обязанностях сторон традиционно рассматривается большинством ученых как вопрос о содержании договора аренды зданий. Содержание договора найма и аренды было в значительной мере исследовано и русскими дореволюционными цивилистами и советскими учеными юристами. Продолжает он оставаться актуальным и для науки и практики современного гражданского права.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

Существенной особенностью договора аренды зданий является то, что исполнение обязанности по передачи имущества подтверждается передаточным актом фиксирующим санитарное и техническое состояние арендованного здания, которое должно соответствовать условиям договора и назначению здания [4, ст. 611]. Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами.

Эти особенности передачи имущества в виде зданий закрепляются ст.655 ГК РФ, в соответствии с которой передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания, обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества [31, с. 106].

В юридической литературе отмечается, что передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по передаче здания у арендатора возникает право требовать по своему выбору, который стал значительно больше, чем в старом ГК 1964 г., истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [4, ст. 611].

Исполнение обязанности по передачи здания, было предметом судебного разбирательства в рамках следующего гражданского дела. Закрытое акционерное общество "Нефтяная компания "Регион" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Авантастройресурс" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, путем обязания ответчика освободить и передать истцу здание, расположенное по адресу: г.Москва, пр-т Мира, ВВЦ, строение 528, общей площадью 140,1 кв.м.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2007 г. иск удовлетворен. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

ООО "Авантастройресурс" подало кассационную жалобу на указанное решение, в которой ставит вопрос об его отмене и направлении дела на новое рассмотрение, в связи с нарушением судом первой инстанции положений ст.ст. 123, 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке ст.ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства владения спорным зданием в соответствии с условиями договора аренды № 3-228 от 27.03.2005, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, а также актом приемки-передачи нежилого здания б/н от 27.03.2005.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

В связи с чем, суд кассационной инстанции полагает, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права как арендатора могли быть защищены в судебном порядке путем обращения с иском к арендодателю в соответствии с п.3 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд постановил решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.10.2007 отменить. В иске ЗАО "Нефтяная компания "Регион" отказать. [45].

Судом делается вывод, что поскольку здание занимает ответчик, передача арендодателем спорного имущества истцу не состоялась. Соответственно и истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Следующей обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество. ГК РФ, в отличие от ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. содержит специальную статью 613 - права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с ней при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [33, с. 11].

Обязанностью арендатора является и обязанность производства капитального ремонта. В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия "капитальный ремонт", а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме [41, с. 40].

Рассматривая техническое значение термина "капитальный ремонт" мы приходим к выводу, что он представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания [32, с. 109].

Интерес для анализа рассматриваемой обязанности арендатора представляет то, что часто применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее объясняется, например, тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту зданий. Перераспределение бремени осуществления капитального ремонта отражает принцип диспозитивности регулирования арендных отношений.

Рассмотрим пример из судебной практики. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Неогоциант" на Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2006 по делу № А65-39309/05-СГ2-24 по иску ООО "Неогоциант" к Комитету по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани о взыскании 6277587 руб. 66 коп.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов по делу, нашел их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.08.2003 заключен договор № 3448-8 аренды здания, согласно которому истец является арендатором, ответчик - арендодателем, а третье лицо - балансодержателем. В тот же день здание по акту передано истцу.

Впоследствии истец производил капитальные работы на объекте и, считая их работами в связи с неотложной необходимостью, обратился к ответчику с предложением об уплате стоимости работ.

В связи с отказом ответчика истец обратился в арбитражный суд.

Первая инстанция арбитражного суда иск удовлетворила частично, в сумме 2062728 руб.

Апелляционная инстанция, решение изменив, взыскиваемую сумму уменьшила до 229564 руб.

При этом она сочла неотложным капитальным ремонтом лишь ремонт кровли, согласованный с арендодателем.

Однако из материалов дела следует согласование арендодателем работ не только по ремонту кровли, на что обоснованно указала первая инстанция.

При этом суд не установил в соответствии с законом, относятся ли работы, стоимость которых была взыскана первой инстанцией, к капитальному ремонту или к реконструкции здания.

В этой связи истцом заявлялось ходатайство в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о проведении судебно-строительной экспертизы. Однако ходатайство истца было отклонено, что привело к не полностью обоснованному взысканию первой инстанцией так же, как и не в полной мере обоснованному отказу второй, что противоречит правилам ст. 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При данных обстоятельствах судебные акты по делу подлежат отмене в соответствии с ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Татарстан.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил решение от 02.05.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 22.09.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-39309/2005-СГ2-24 отменить [50].

Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он может требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делятся по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являются неотделимыми, то соответственно они делятся в зависимости от согласия собственника -- арендодателя. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являются диспозитивными, поэтому стороны могут предусмотреть иное в договоре [39, с. 91].

В соответствии с ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды [4, ст. 623].

Следует понимать, что с точки зрения гражданского законодательства ремонт и улучшения являются разными правовыми категориями.

Ремонт предполагает поддержание здания в рабочем состоянии и направлен он на предотвращение преждевременного износа и выхода из строя здания. После ремонта ничего не улучшается, а только восстанавливается первоначальный ресурс здания.

Улучшения же предусматривают внесение в арендуемое здание дополнительных усовершенствований, материалов и прочих, которые повышают возможности использования здания и его материальную ценность.

Улучшения бывают неотделимыми и отделимыми. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые совершил арендатор, при этом они не могут быть отделены от здания без причинения ему какого-либо вреда. А вот улучшить полученное в аренду имущество на время можно как по договору, составленному с арендатором, так и по законодательству Российской Федерации.

Неотделимые улучшения здания, в отличие от отделимых, в какой-то определенный момент времени становятся собственностью арендодателя. Именно по этой причине совершенные арендатором улучшения передаются на счет арендодателя не зависимо от их оплаты последним.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий:

а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений;

б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

Показательно в этом смысле следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью "Исток.К" (истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области к муниципальному образованию в лице администрации Зуевского городского поселения Зуевского района Кировской области (ответчик) о взыскании с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 868 583 рубля 15 копеек неосновательного обогащения, а также расходов понесенных на уплату государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 Обществу отказано в удовлетворении исковых требований.

ООО "Исток.К" с принятым решением не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в результате выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, между администрацией (Арендодатель) и ООО "Исток.К" (Арендатор) по итогам проведения конкурса согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции" заключен договор аренды муниципального имущества № 5 (далее - договор аренды от 09.06.2011), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение имущество, относящееся к муниципальной собственности, а именно: здание котельной, расположенное по адресу: Кировская область, г.Зуевка, ул.Южная, д.16.

На основании вышеизложенного в рассматриваемых правоотношениях сторон отсутствует признак неосновательности получения ответчиком денежных средств истца в отсутствие правового основания.

При указанных обстоятельствах исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования ООО "Исток.К" о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде произведенных истцом неотделимых улучшений муниципального имущества.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд Постановил: решение Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 по делу № А28-4577/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Исток.К" - без удовлетворения [46].

2.3 Права и обязанности арендатора

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий, так же как и права и обязанности арендодателя, предусматриваются общими положениями об аренде.

Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы. Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды.

П.1 ст.614 ГК РФ прямо установил, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Особенностью формулирования рассматриваемой обязанности арендатора применительно к договору аренды зданий, по сравнению с общими нормами о договоре аренды является то, что требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч.3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания считается незаключенным [4, ч. 1 ст. 654]. По этому поводу В.В.Витрянский замечал, что предъявляемое к сторонам договора аренды здания требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания является то, что применительно к аренде здания, в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора [12, с. 241]. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

В связи с этим следует обратить внимание на возможность обращения в суд в случае неисполнения арендатором своей обязанности по уплате арендной платы. Так, Муниципальное унитарное предприятие "Теплоэнергосеть" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к открытому акционерному обществу "Ярославская генерирующая компания" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 619 904,00 руб. за период с апреля 2012 по март 2013 на основании договора аренды от 13.10.2010 № 25.

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 13.10.2010 № 25, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество согласно Приложению № 1 к договору.

Разделом 4 договора аренды установлены размер и порядок внесения арендной платы. Арендная плата составляет 134 992,00 руб. в месяц, в том числе НДС - 18 %. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд решил: Взыскать с открытого акционерного общества "Ярославская генерирующая компания" в пользу муниципального унитарного предприятия "Теплоэнергосеть" 1 619 904,00 руб. арендной платы [47].

Другая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным зданием [4, ст. 614]. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. договор аренда плата гражданский

Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества [35, с. 15].

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Следующая, рассматриваемая нами, обязанность арендатора использовать арендованное здание в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением здания [4, п. 1 ст. 615]. Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию здания, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным зданием арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. Если арендатор пользуется зданием не в соответствии с условиями договора аренды или назначением, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков[4, п. 3 ст. 615]. Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние здания существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное [4, п. 4 ст. 614], а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

Следующая обязанность арендатора непосредственно вытекает из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Ей является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды [4, ч. 2 ст. 616]. Эта обязанность нанимателя имелась и в ГК 1922 г., в соответствии со ст.161 которого наниматель обязан был производить за свой счет текущий ремонт нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором.

По мнению С.Г. Певницкого, обязанность арендатора, установленная ч.2 ст. 616 ГК РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта [38, с. 18]. Авторы этой точки зрения отмечают, что, названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение.

Арендатор так же обязан вернуть арендодателю здание в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [4, ст. 622]. Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания арендатору. Причем передача здания арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами [4, ст. 655].

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования зданием значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы). Если за своевременный возврат арендованного здания договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки. В случае возврата арендуемого здания в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому здание подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть здание дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании здания из чужого незаконного владения, т.е. виндикационный иск. Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного здания, истребует его из владения лица, обладающего зданием без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался зданием на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть здание в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. Обязанность арендатора возвратить здание включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате здания юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре [40, с. 19].

К правам арендатора относятся:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласие арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это право в договоре аренды зданий.

2. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное [4, п. 4 ст. 614].

3. Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца [4, п. 2 ст. 610]. Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания.

4. Арендатор вправе истребовать от арендодателя не предоставленное в срок сданное в наем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [4, п. 3 ст. 611]. Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

5. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

- если иное не предусмотрено законом или договором аренды;

- арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;

- арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков [4, ст. 621].