Институт аренды зданий

Таким образом, в заключение главы можно сделать следующие выводы.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования. Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно. Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

Заключение

Настоящая дипломная работа посвящена особенностям правого регулирования отношений, возникающих из договора аренды нежилых помещений, в частности зданий.

Анализируя позиции русских цивилистов, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебную практику и действующее законодательство, в работе рассматривается, наряду со специальными вопросами аренды зданий, общая категория недвижимости. В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости, проводится классификация зданий и иных сооружений, освещаются некоторые общие вопросы гражданского права в преломлении к предмету исследования.

В ходе исследования было рассмотрено историческое развитие института аренды, сделана попытка теоретически обосновать отсутствие необходимости легального определения здания и сооружения. Применяя лингвистический и системно-правовой методы исследования, в работе сделан вывод о неправовом характере данных понятий и объедении их под общим родовым понятием "строение, постройка". В работе также были рассмотрены особенности формирования арендной платы, были выявлены проблемы, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий и иных сооружений, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.

Определенный интерес представляет рассмотрение взаимосвязи прав арендатора на здание с правами на земельный участок, на котором это здание расположено. Анализ существующих противоречий позволил сделать соответствующие предложения по совершенствованию действующего законодательства, а также ряд теоретических выводов. В частности, вывод о том, что договор аренды здания является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Уместно обратить внимание на механизм пролонгации договора аренды. Распространенным является мнение, что продолжение пользования арендатором имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, необходимо расценивать как заключение нового договора. Не соглашаясь с таким мнением, в работе предпринята попытка обосновать природу продолжения пользования арендатором имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя как особенность условия о сроке в договоре аренды, а положение, закрепленное в ч. 2 ст. 621 ГК РФ как специальную норму по отношению к ч. 3 ст. 425 ГК РФ.

Особое внимание уделено государственной регистрации договоров аренды зданий, а также особенностям арендной платы. Что касается последнего, то определение платы за пользование зданием должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами. Кроме того, в отношении аренды зданий и иных сооружений Гражданский кодекс Российской Федерации содержит императивное требование об обязательном указании в договоре аренды размера арендной платы, не исключая разнообразия ее форм. Это позволило сделать вывод о необходимости указывать размер арендной платы в любом случае даже при ее денежной форме.

В итоге, можно отметить основные моменты касающиеся темы дипломной работы:

1. По договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание.

2. Здания, являющиеся объектами арендных правоотношений, "удостоенных" специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

3. В договоре аренды здания значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания, не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным.

4. Специальные требования к форме договора аренды здания состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

5. Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

6. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания.

Работа в целом носит полемичный характер, а ее автор не претендует на бесспорность выдвинутых положений и исчерпывающее исследование поставленной проблемы. При этом все поставленные в введении к дипломной работе цели и задачи достигнуты в полном объеме.

Список литературы

Нормативные правовые акты:

1. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: федеральный закон от 30 декабря 2009 г. (ред. от 2 июля 2013) // Собрание законодательства РФ, 04.01.2010, № 1, ст. 5.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 1 января 2014) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июня 1997 г. (ред. от 12 марта 2014) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30, ст. 3594.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 28 декабря 2013) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.

5. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 9 апреля 2009) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 5, ст. 411.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 21 октября 1994 г.(ред. от 2 ноября 2013) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

7. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. (ред. от 21 мая 2012) // Российская газета, № 266, 30.12.2008.

8. Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР: закон РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24, ст. 406. (утратил силу).

9. Гражданский кодекс РСФСР: закон РСФСР от 11 июля 1964 г. (ред от 26 ноября 2001) // Свод законов РСФСР, т. 2, с. 7. (утратил силу).

10. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде: (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, № 25, ст. 481. (утратил силу).

Специальная литература:

11. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - №.3. - С.18-19.

12. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000. - 756 с.

13. Валента Е.И. Нежилое помещение как предмет договора аренды / Е.И. Валента. // Законодательство. - 2009. - № 11. - С. 15-23.

14. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. - М.: "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2007. - 604с.

15. Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.

16. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учёт. - 2008. - №15. - С.14.

17. Град Г. Недвижимость в аренде // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13.

18. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А. - М.: Волтер Клувер, 2004. - 412 с.

19. Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Садикова О.Н. - М.:Инфра-М, 2006. - 890 с.

20. Грудцына Л.Ю., Спектор, А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ, 2007.

21. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2008. - №2. - С 100.

22. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Российская юстиция. - 2014. - № 1. - С. 17.

23. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. - С. 117.

24. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13.

25. Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? // Право в Вооруженных Силах. - 2007. - № 5. - С. 24.

26. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - №7. - С. 105-107.

27. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - № 8.- С.11.

28. Жигачев, А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? / А.В. Жигачев. // СПС КонсультантПлюс, 2009. - 235 с.

29. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав //Хозяйство и право. - 2000. - №11. - С. 8.

30. Зуйкова, Л. Аренда помещения: шаг за шагом / Л. Зуйкова. // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 34. - С. 12 - 13.

31. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2008 - №3. - С. 106.

32. Камачёва С.А. Арендные сделки. М.: ПРИОР, 2008. - 190 с.

33. Комягин Д. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 2008. - № 2. - С. 11.

34. Краснопёрова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - №4,5. - С.40.

35. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15.

36. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.

37. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4.- С. 40.

38. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18.

39. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 2008. - 156 с.

40. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 11. - С. 19.

41. Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / В.В. Чубаров. // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 40, 41.

Акты судебных органов:

42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Хозяйство и право", № 5, 2001.

43. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002.

44. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25.12.2013) // "Вестник ВАС РФ", № 1, январь, 2012.

45. Постановление Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2008 по делу № А16-13969/08-17-34 // СПС КонсультантПлюс.

46. Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции Кировской области от 21 января 2014 года по делу № А28-4577/2013 // СПС КонсультантПлюс.

47. Решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.02.2014 по делу № А82-14384/2013 // СПС КонсультантПлюс.

48. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.04.2014 по делу № А63-13606/2013 // СПС КонсультантПлюс.

49. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу № А27-5613/2009 // СПС КонсультантПлюс.

50. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2007 по делу № А65-39309/2005-СГ2-24 // СПС КонсультантПлюс.

Размещено на Allbest.ru