Правовое регулирование земельных отношений в городе Москве, его особенности

Разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, которые находятся в границах субъектов Федерации, резервирование, изъятие, в том числе - путём выкупа, земель для нужд субъектов России и не отнесённые к полномочиям Федерации и органов местного самоуправления другие полномочия, - относятся к полномочиям органов власти субъектов Федерации. Субъекты России, как и Россия - в отношении федеральной собственности, осуществляют управление и распоряжение собственностью субъектов Федерации.

Устав города Москвы (Закон Москвы от 28 июня 1995 г.) устанавливал, что Москва многие вопросы решает совместно с Федерацией. Однако п.п. 5, 10, 12 ч. 1 ст. 13 определяют как полномочия города Москвы управление и распоряжение собственностью субъекта Федерации, охрану памятников истории и культуры, решение городских вопросов природопользования, охрану окружающей среды и обеспечение экологической безопасности, благоустройство территории, права собственности на землю и другие природные ресурсы.26 Решение этих вопросов подчёркивает широкие полномочия субъектов Федерации. Тем не менее, права собственности на землю города Москвы ограничены федеральными органами власти и органами местного самоуправления.

Однако следует добавить, что использование в Уставе города Москвы в ст. 13 термина «полномочия города Москвы по предметам ведения субъекта РФ и предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ» является не совсем корректным.27 Поскольку в юридической литературе распространенным является мнение, что компетенция государственного органа определяется через два ее элемента: предметы ведения и полномочия. Так, по мнению И.А. Умновой, под компетенцией государственного органа понимается совокупность его властных полномочий по определенным предметам ведения. Конкретное полномочие органа государственной власти означает юридически закрепленное за органом государства право и одновременно, как правило, обязанность на принятие правовых актов и осуществление иных властных мер, направленных на решение конкретных задача и функций данного органа. Т.е. компетенция и полномочия - это свойства, присущие государственному органу. Таким образом, вопрос о разграничении компетенции и полномочий касается отношений между отдельными видами федеральных органов и органов субъектов федерации, в то же время разграничение предметов ведения - это вопрос об отношениях между федерацией и ее субъектами.28 Однако, термин «полномочия федерации» или «полномочия субъекта федерации» все же достаточно часто используется в литературе.

В субъектах Федерации также существует система сдержек и противовесов. Осуществляется исполнительная, законодательная и судебная власть. Органами судебной власти, например, в Москве, представляющими Москву как субъект Федерации, являются Уставный суд Москвы и мировые судьи. Орган законодательной власти в субъекте России, как правило, один. Исполнительную власть представляют региональные органы власти - глава Республики, мэр города, губернатор края, области.

Федеративный Договор относит к полномочиям федеральных органов во взаимоотношениях с республиками, краями и областями, городами федерального значения, автономными областями и округами вопросы федерального значения. В случае с республиками они касаются: федеральной государственной службы, внесения изменений в Конституцию и федеральные законы, контроль за их соблюдением, федеративное устройство и территория России, регулирование прав и свобод человека и гражданина, регулирование и защита прав национальных меньшинств, гражданство России, установление система федеральных органов власти, законодательной, исполнительной и судебной, порядка их организации и деятельности, формирование федеральных государственных органов, федеральная собственность и управление ей, установление основ федеральной политики и федеральные программы в сфере экономического, экологического, культурного, государственного, социального и национального развития России, установление правовых основ единого рынка, основы финансовой и денежной политики, включая федеральные банки, федеральный бюджет, налоги и сборы, фонды регионального развития, федеральные энергетические системы, внешняя политика и международные отношения России, международные договоры России, вопросы войны и мира, внешнеэкономические отношения России, оборона и безопасность, производство наркотических средств и ядовитых веществ и порядок их использования, государственная граница, судоустройство и прокуратура, ряд отраслей права и законодательства, федеральное коллизионное право, метеорологическая служба, государственные награды и почётные звания России.

Кроме того, республикам в составе Федерации гарантируется представительство в федеральных органах власти России. Как видим, из земельных вопросов к ведению России относятся вопрос государственной границы и территории страны. Это вопросы федерального значения.

Аналогичные положения содержат Договора с краями, областями и городами федерального значения, с автономными областями и округами. Договора регулирует основы взаимоотношений Федерации и её субъектов, устанавливают круг вопросов, относящихся к федеральному ведению, ведению субъектов Федерации и совместному ведению Федерации и её субъектов. Федеративный Договор сыграл свою роль в продолжении развития России как суверенного, целостного, демократического, правового и социального государства.29

Местное самоуправление имеет свои гарантии существования и функционирования. Одной из таких гарантий является наличие муниципальной собственности, в том числе собственности на землю. Земельные отношения в России регулируются на основе равноправия и сотрудничества всех форм собственности и их субъектов. Органы местного самоуправления здесь не исключение. Они являются звеном в цепи обеспечения функционирования государства и гражданского общества, во многом определяя государственную политику.

Согласно ст. 130 Конституции, самостоятельное решение населением (территориальными общинами) вопросов местного значения гарантируется местным самоуправлением. Оно связано с реализацией прав собственности на муниципальную собственность. Осуществляется местное самоуправление, как и федеральная власть, власть субъектов Федерации, путём референдумов и свободных выборов, через выборные и другие органы местного самоуправления. Применяются также и другие способы осуществления непосредственной демократии, кроме выборов и референдумов, такие, как собрания граждан и другие. Граждане формируют путём выборов первичные органы местного самоуправления, которые, в свою очередь, формируют вторичные органы.

Населением самостоятельно определяется структура органов местного самоуправления. С учётом исторических и других местных традиций местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях. С учётом мнения населения соответствующих территорий допускается изменение границ территорий, в которых осуществляется местное самоуправление.30

В соответствии со ст. 132 Конституции, самостоятельно управляют муниципальной собственностью органы местного самоуправления, они осуществляют охрану общественного порядка, устанавливают местные налоги и сборы, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, решают другие вопросы местного значения.

Государству подконтрольна реализация переданных полномочий. Законом могут наделяться отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств органы местного самоуправления. Согласно ст. 133 Конституции России, конституция и федеральные законы устанавливают для местного самоуправления такие права, как запрет на ограничение прав местного самоуправления, право на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти.

Проблемы и перспективы развития в России гражданского общества и демократического, правового и социального государства связаны и с перспективами развития земельных отношений, равноправия их участников и форм собственности, усилий по развитию рынка земли, привлечению иностранных инвесторов, использованию национальных ресурсов развития. На современном этапе развития российской государственности нужно переложить часть усилий и ответственности с государства на общество, и оно поможет реализовать задачи и интересы совместного развития.

2.2 Характеристика земельных отношений в России и в городе Москве

Земельные отношения в России строятся на демократических, равноправных основах. Выше говорилось, что в конституционно-правовом регулировании этих отношений преобладает императивный метод, а в самих земельных отношениях - диспозитивный метод. Конституция закрепляет равноправие всех форм собственности на землю.

В развитие конституционных принципов Земельный Кодекс устанавливает следующие принципы земельного законодательства России: сочетание интересов общества и законных интересов граждан; учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека; согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, который охраняется в качестве одной из наиболее важных составных частей природы, природном ресурсе… в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и другой деятельности на территории России, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и других прав на землю.31 Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, которые касаются решения их прав на землю; единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий; платность использования земли; деление земель по целевому назначению; разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Федерации и собственность муниципальных образований. Важным является дифференцированный подход к установлению правового режима земель - при определении режима земель учитываются природные, социальные, экономические и другие факторы. Ст. 1 ЗК РФ также устанавливает.32

Принципы земельных отношений обеспечивают их демократическую сущность, функционирование в соответствии с интересами гражданского общества и правового государства. Ч. 1 ст. 5 ЗК РФ регулируется, что участниками земельных правоотношений являются государство, его субъекты, муниципальные образования, а также - граждане и юридические лица. Порядок приобретения и осуществления прав собственности иностранцами и апатридами, иностранными юридическими лицами устанавливается федеральным законодательством.

Земельный Кодекс выделяет следующие категории земель в России: земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и другого специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. В России существует 7 категорий земель в зависимости от их назначения (ч. 1 ст. 7 ЗК РФ).

Может оказаться важным учёт конституционного опыта регулирования земельных отношений в Казахстане и Китае. Там большее внимание уделяется государственной собственности, при равноправном развитии всех форм собственности. Однако приоритетны национальные особенности, интересы формирования и развития земельного рынка, который существует в России, развития рыночных отношений и формирования мощного, передового агропромышленного комплекса.

Конституционное регулирование земельных отношений в России находится на достаточном уровне. Урегулированы основные вопросы собственности на землю, установлено, что управление государственной собственностью осуществляет Правительство. Разграничение полномочий между Федерацией и её субъектами в области земельных отношений осуществляют Конституция России, Федеративный Договор от 31 марта 1992 г., Земельный Кодекс, федеральные законы и другие законодательные акты, принимаемые на территории России.

Земельный Кодекс России, в развитие конституционных положений, регулирует основы земельного законодательства, а кроме того - особенности регулирования разных категорий земель, правовой режим собственности на землю, земельных участков, охраны земель, вопросы земельных споров, ответственности за правонарушения в сфере земельных правоотношений, вопросы, связанные с правами на землю и режимами пользования землёй, другие проблемы земельных правоотношений. Частная собственность на землю признаётся наряду с другими формами собственности, ставится целью развитие всех форм собственности.

Земельные отношения достаточно развиты для России как для государства с определёнными особенностями развития (холодный климат, переходный период). Созданы основы формирования земельного рынка, землепользования с режимами разных форм собственности. Выделяется среди земельных отношений регулирование земельного участка. Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» 1999 г. в своё время устанавливал понятие земельного участка как части земной поверхности, а также всё, что находится над и под поверхностью, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства и другими законами, границы земельного участка должны были быть описаны и определены уполномоченным государственным органом. В соответствии со ст. 11.1 ЗК России, земельный участок - это определённая в соответствии с федеральными законами часть земной поверхности.

Предусмотрена возможность создания искусственных земельных участков в соответствии с федеральными законами.33

В то же время следует обратить внимание на недостатки действующего законодательства в земельных отношениях. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах (пункт 1.1 статьи 30 ЗК РФ). Специального нормативного акта в развитие указанного положения в городе Москве к настоящему моменту не принято. При этом интерес вызывает одно из судебных решений. В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2012 г. № 09АП-5236/2012-АК по делу № А40-102808/11-154-8701634 сделан вывод о том, что в качестве нормы права, конкретизирующей пункт 1.1 статьи 30 ЗК РФ в московском законодательстве, выступает пункт 4 статьи 8 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве».35 Согласно этому пункту, в случаях, не предусмотренных частью 3 настоящей статьи, договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с условиями торгов. Однако такой вывод суда нельзя признать правильным, поскольку указанный пункт не устанавливает конкретного перечня случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах, о котором прямо упоминает пункт 1.1 статьи 30 ЗК РФ. Более того, пункт 4 статьи 8 вообще должен быть исключен из московского законодательства по той причине, что им фактически исключается процедура предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов (то есть без проведения торгов) и нарушается право заинтересованных лиц на предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. Аналогичные выводы по схожим обстоятельствам находят отражение в судебной практике Верховного суда36 по делу об оспаривании прокурором Кемеровской области постановления администрации Кемеровской области от 24 сентября 2010 года № 426 «О предоставлении земельных участков для строительства исключительно на торгах».

Также хотелось бы отметить состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (п.17, ст. 31 ГК РФ). Необходимо заметить, что указанный пункт применим также в случаях внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 1 ст. 34 ГК РФ). В литературе высказывается заслуживающая внимания позиция, что пункту 17 статьи 31 ГК РФ противоречит пункт 6 статьи 31 ГК РФ,37 в силу которого одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. На наш взгляд, действительно пункт 6 (в котором содержится общее правило) необоснованно блокирует действие пункта 17 (которым могут быть установлены исключения из общего правила). В целях устранения этой правовой коллизии предлагается дополнить пункт 6 статьи 31 ГК РФ словами «если иное не установлено законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления».

Что касаемо нормативов градостроительного проектирования, то они тоже не обошлись без замечаний. Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на: региональные нормативы градостроительного проектирования; местные нормативы градостроительного проектирования, которые включают в себя: нормативы градостроительного проектирования муниципального района; нормативы градостроительного проектирования поселения; нормативы градостроительного проектирования городского округа (п. 1, ст.21.1 ГК). Содержание нормативов градостроительного проектирования складывается соответственно с учетом региональных и местных особенностей. Однако анализ ст. 29.2 ГК РФ показывает, что содержание нормативов градостроительного проектирования определен в законодательстве нечетко. По нашему мнению, необходимо дополнить статью 29.2 пунктом 6 следующего содержания: В местных и региональных нормативах градостроительного проектирования должны содержаться следующие важные показатели:

а) плотность застройки территорий;

б) плотность сети автомобильных дорог;

в) плотность сети общественного пассажирского транспорта;

г) расчетные показатели потребности в территориях для: хранения индивидуального автомобильного транспорта, размещения административно-управленческих объектов, размещения объектов физкультурно-оздоровительного назначения, размещения объектов торговли и общественного питания, размещения объектов почтовой и иной связи, размещения объектов коммунального и бытового обслуживания, размещения объектов здравоохранения и социального обслуживания, образования и культуры, размещения объектов для отдыха и досуга населения, расчетные показатели потребности в озелененных территориях, расчетные показатели пешеходной и транспортной доступности объектов системы образования, объектов медицинского, социального, культурного обслуживания населения, объектов физической культуры и спорта;

д) расчетные показатели обеспеченности жителей энерго-, тепло-, газоснабжением, водоснабжением и водоотведением.

При разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, происходит образование земельного участка. Преамбула Федерального Закона России «О недрах» от 21 февраля 1992 г. разъясняет, что недра являются расположенной ниже почвенного слоя частью земной коры, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающейся до доступных для геологического изучения и освоения глубин. Недра являются государственной собственностью, то есть собственностью Федерации и её субъектов. Добытые из недр природные ресурсы при этом могут находиться в разных формах собственности.

Законодательство, таким образом, разделяет собственность на недра, на землю и на природные ресурсы. Недра относятся к совместному ведению России и её субъектов. Определение земельного участка, данного в ЗК, используемое ранее в Законе «О государственном земельном кадастре», не вступает в противоречие с определением недр в Законе «О недрах», устанавливаются только различные режимы собственности, разделяются разные понятия, связанные с земельными и природными ресурсами. На смену Закону о государственно земельном кадастре пришёл Федеральный

Закон «О государственном кадастре недвижимости», который определял необходимые операции с недвижимостью, порядок её регистрации.38

ЗК также регулирует различные способы возникновения и изменения земельных участков. Земельные участки - одно из основных понятий в системе земельных отношений. Важным элементом земельных отношений является и охрана земель. Она проводится в целях улучшения и восстановления земель, предотвращения деградации, захламления и прочих негативных последствий хозяйственной деятельности. Один из принципов земельных отношений - платность использования земли, - также реализуется в порядке, предусмотренном Конституцией, Земельным Кодексом и федеральными законами. В случаях, установленных федеральным законодательством, пользование землёй происходит не по принципу платности.

Сочетание государственных и частных интересов характерно для российского правового регулирования. России чуждо повышенное внимание частным интересам, поглощения корпорациями государства и осуществления во многом политики от его имени. Это, возможно, и недостаток в современных условиях, но для того, чтобы появились достойные претенденты среди частных собственников на такую власть в обществе, должно пройти определённое время.

Отдельные категории земель должны в России быть свободны от приватизации, использования их в интересах негосударственных форм собственности. Это, например, земли обороны, некоторые земли транспорта и связи, например, земли, занятые под железные дороги. Интересы государства и общества должны быть в ряде случаев приоритетны по отношению к интересам отдельных личностей.

Предусматривается земельным законодательством и ответственность за правонарушения в сфере земельных отношений. Уголовная, административная, дисциплинарная (этот вид ответственности - для работников соответствующих органов, предприятий, учреждений, организаций), гражданская ответственность - виды негативной юридической ответственности, которые могут быть использованы против правонарушителей. Правонарушения могут быть разными - например, самовольные захваты земельных участков, уничтожение межевых знаков и другие правонарушения.39

Сервитут в России не разделяет видов собственников, он устанавливается для всех, имеющих основание для его получения. Право собственности в России носит не конкурирующий, а человеческий характер. В этом его положительная сторона. По-другому, возможно, было бы нельзя под контролем иностранных наблюдателей, но здесь прослеживаются скорее советские и российские традиции.

Развитие российского регулирования земельных отношений происходит в условиях выработки эффективных правовых механизмов защиты прав собственности, работой над выполнением и реализацией положений Конституции и законов, других законодательных актов, обеспечения функционирования земельных отношений, бесперебойного функционирования рынка земли, применения международного опыта и отечественных традиций регулирования земельных отношений.

На сегодняшний день уже можно говорить о том, что в России обеспечен близкий к оптимальному баланс государственных, муниципальных и частных интересов. Обеспечены права субъектов Федерации на землю, недра и природные ресурсы, к совместному ведению России и её субъектов отнесены вопросы, касающиеся прав собственности на недра, решения вопросов по управлению недрами. Российские ценности состоят в равноправном регулировании прав собственности, справедливом распределении национальных и мировых богатств, работой над усовершенствованием законодательства, приоритетом духовности и гуманитарной сферы развития общества, взаимном уважении и развития культур и цивилизаций. Россия нацелена прежде всего на конструктивный диалог, в том числе - в сфере земельных отношений, с возможными инвесторами, иностранцами, апатридами и иностранными юридическими лицами.

Земельные отношения в России пребывают на стадии формирования и развития. Формируются рыночные отношения, развивается рынок земли и агропромышленный комплекс. Обозреватели говорят и про необходимость учёта растущей сельскохозяйственной специализации некоторых регионов. Аграрная сфера развита в России недостаточно. Однако есть надежда, что с развитием государственности дела здесь поправятся.40

Американская модель развивалась в течение нескольких столетий. Хотя она имеет известные достоинства и недостатки, во многом привела США к мировому лидерству, для России она не является образцовой, хотя изучение американского и другого иностранного опыта и его применения - одна из приоритетных задач в области развития земельных отношений. Развитие земельного законодательства, существующий режим права собственности для граждан, юридических лиц и прочих субъектов, ограничения для иностранцев, апатридов, юридических лиц - нерезидентов,

- факторы, которые говорят о том, что Россия развивается в правильном направлении.

2.3 Основные стадии процесса правового регулирования земельных отношений в г. Москве

«Правовое регулирование, - подчеркивает С.А. Боголюбов, - как инструмента социального управления призвано упорядочивать общественные отношения, обеспечивая реализацию позитивных интересов субъектов».41 В рамках этого процесса встречаются разнообразные препятствия, без устранения которых снижается эффективность правового регулирования земельных отношений в г. Москве.

Препятствия, как отмечает А.В. Малько: «Это естественные и искусственные трудности, барьеры, тормозящие по тем или иным причинам управленческий процесс и мешающие удовлетворению правомерных интересов граждан и организаций».42 Они преодолеваются системой правовых средств, которые составляют основу механизма правового регулирования земельных отношений в г. Москве. Следовательно, механизм правового регулирования земельных отношений в г. Москве - эта система правовых средств, организованных наиболее последовательным образом в целях преодоления препятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов субъектов данных правоотношений.

Наиболее важным правовым средством регулирования земельных правоотношений является нормы земельного права, содержащиеся в нормативных актах столицы. Данные нормы регламентируют:

приобретение земельных участков, находящиеся в городской собственности для возведения жилья, строительства дорог, иных объектов;

порядок заключения договоров аренды между городскими органами государственной власти и предприятиями, организациями, учреждениями;

правовой статус земель, находящихся в пользовании высших федеральных органов управления и иных учреждений, выполняющих функции столицы;

порядок предоставления земельных участков для обеспечения функционирования учреждений медицинского, научного, образовательного и социального направлений. Данные нормы выражают содержание первой стадии земельных отношений, то есть определяет пределы их существования (стадия нормативной регламентации).

Вторая стадия охватывает процесс возникновения земельных отношений, то есть юридического факта, выступающего предметом правового регулирования.

Третья стадия связана с процессом упорядочивания земельных отношений и достижением позитивных целей в интересах их субъекта. Данная стадия отражает степень удовлетворения прав и законных интересов землепользователей, арендаторов, землевладельцев и иных участников земельных отношений. Эффективность правового регулирования определяется его итогом, результатом достижения цели.

Особо следует подчеркнуть, что во всей системе юридических средств регулирования земельных отношений особое место занимают договоры купли-продажи и аренды. В г. Москве приоритетным средством земельных отношений наступает договор аренды.

В ходе правового регулирования земельных отношений используется процедура заключения договора аренды. Процесс заключений этого договора состоит из нескольких стадий. Стадия - это совокупность относительно обособленных правоприменительных действий, операций объединенных общей целью, совершаемых участниками земельных отношений в определенный промежуток времени. Данные стадии представляют собой процедуру аренды земельных участков. «Правовая процедура, - пишет А.В. Малько, - это нормативно установленный порядок осуществления юридической деятельности».

«Результатом заключения договора аренды земельного участка, - подчеркивает Ю.Г. Жарикова, - является факт его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости».43 Это все подчеркивает процедурный общеправовой характер регулирования земельных отношений с использованием договора аренды. Именно он является важнейшим средством правового регулирования аренды земельных участков. «Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделкой, - подчеркивает И.А. Зенин, - а значит, представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».44

Аренда земельных участков в г. Москве является одной из наиболее распространенных сделок с землей. Порядок заключения договора аренды недвижимости, к которым относятся договоры аренды земельного участка, регулируется §1 гл. 34 ГК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных ЗК и иными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка В.А. Ершов рассматривает как «вид гражданско-правового договора, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать земельный участок в пользование другой стороне (арендатору), а арендатор обязуется принять этот земельный участок и уплатить за его использование определенную денежную сумму (цену)».45 ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Как и всякий договор аренды, договор аренды недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

«Предмет договора аренды земельного участка,- указывает Я.С. Гришина,- включает два рода объектов: арендуемый земельный участок, действия сторон по передаче, принятию и оплате аренды земельного участка. Они выражают его существенные условия».46

К их количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, подчеркивает Л.Ю. Грудцына, «относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики - размеры платы за аренду земли; качественные характеристики - показатели состояния плодородия отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками».47

Сторонами договора аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может выступать только собственник земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.48

В качестве арендодателя по договору аренды земельных участков, пишет А.Л. Корнеев, могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в частности г. Москва, представленные его округами, осуществляющие управление и земельным фондом. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды участка должен быть заключен в письменной форме.49 Письменные сделки делятся на две группы. Это, прежде всего, сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

Согласно ст. 614 ГК РФ к существенным условиям договора аренды земельного участка также относится цена, которая должна быть четко определена в таком договоре. Если в договоре нет согласованного сторонами пункта в письменной форме о цене аренды земельного участка, он считается незаключенным.

Когда цена в договоре аренды земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена за аренду участка, подлежащая к уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены в договоре аренды:

во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на аренду земельных участков, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам;

во-вторых, в качестве цены на земельный участок согласно п.5 ст. 65 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

в-третьих, определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена. При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера, переданного арендатору недвижимого имущества.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для арендодателя согласно ст. 616 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора аренды, во временное пользование арендатора.

Договор аренды земельного участка есть двусторонний договор. В силу этого в соответствии со ст. 606 ГК РФ на арендатора возлагаются две основные обязанности: «Первая обязанность, - подчеркивает Ю.А. Карташова, - состоит в том, что он обязан принять предложенный ему арендодателем земельный участок. Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 612 ГК РФ. В случае передачи арендодателем арендатору земельного участка, не соответствующего условиям договора аренды о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ (последствия передачи товара ненадлежащего качества).

При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Он в вправе требовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок.

Следовательно, договор аренды земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Стороны не вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке.

Таким образом, на практике договор аренды земельного участка является наиболее распространенным видом договоров, правовым средством, регулирующих приобретение права собственности на землю. Его заключение является завершающей стадией правового регулирования сделок с землей на торгах.

Анализ процесса правового регулирования земельных отношений в городе Москве позволяет сделать ряд обобщений и выводов.

Важнейшей особенностью юридической регламентации земельных отношений и землепользования в столице является наличие двуединой основы, на которой функционирует механизм их правового регулирования.

Такой нормативной основой выступает общефедеральное земельное законодательство и законодательство столицы. В своем единстве они составляют юридическую основу регламентации землепользования в столице и отражают проблему разграничения предметов ведения федерации и его субъектов. В силу этого действующее законодательство предусматривает разграничение предметов ведения в сфере землепользования федеральных и региональных органов.

Земельные отношения в г. Москве имеют как общие, так и специальные признаки. К общим относятся принципы, установленные в земельном кодексе. Основными из них являются принцип единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества, находящегося на нем, принцип использования земельного участка по назначению, принцип его охраны, принцип платности и другие принципы. Вместе с тем, земельные отношения в столице имеют свою специфику. Она выражается в дефиците земельных участков, в отсутствии свободных земельных участков, множестве субъектов землепользователей, обладающими разными статусами и др.

Все это усложняет процесс регламентации и требует его конкретизации.

Важнейшим правовым средством регулирования земельных отношений в столице выступает договор аренды. Проблема заключается в том, чтобы выработать наиболее оптимальные варианты арендных отношений, которые бы гармонизировали интересы участников земельных отношений. Решение этой проблемы видится в совершенствовании нормотворчества в данной сфере, направленной на перспективу.



Заключение

В работе раскрыты особенности регулирования земельных отношений в г. Москве и России. Земля в г. Москве и России является одним из основных национальных достояний, и в интересах формирования земельного рынка и конкурентоспособного национального сельскохозяйственного производства является предметом торга. Россия движется в правильном направлении, в её интересах - дальнейшее развитие земельных отношений, с учётом западного опыта конституционно-правового и земельного регулирования общественных отношений, связанных с земельными ресурсами.

Земля как национальное богатство в условиях свободной купли- продажи становится собственностью владельцев денежных средств, как мировых, так и национальных олигархов, и есть опасность в случае дальнейшей демократизации земельных отношений потерять контроль над частью территорий, которые могут быть выкуплены представителями различных кругов. Российское законодательство вводит ограничения на покупку земли иностранцами на территории России.

Россия прошла непростой путь от империи до федерации, в период 1991 - 2015 гг. был гарантирован экономический плюрализм, и в то же время существуют определённые ограничения в праве собственности на землю. Важную роль сыграли Конституция, Закон «О собственности в РСФСР» и Земельный Кодекс.

Исследованы основные принципы современного конституционно- правового регулирования, в том числе - в сфере земельных отношений. Здесь следует отметить, что основными принципами правоотношений в демократическом государстве являются конституционные и специальные конституционные принципы. К конституционным принципам, которые являются основными, принадлежат приоритетность прав и свобод человека и гражданина, законных прав и интересов, приоритетность национальных интересов, принципы гуманизма, демократизма и законности, верховенства права и верховенства закона. Эти принципы являются основой конституционного регулирования, в том числе - в сфере земельных отношений.

В России достаточно либеральное земельное законодательство, Конституция не запрещает многообразие форм собственности на землю, а наоборот, поощряет. Земля находится в относительно свободном обороте. Основная часть земельных ресурсов России, тем не менее, принадлежит государству. Возможна приватизация их части, но такой шаг не должен быть необдуманным.

Конституционное регулирование земельных отношений является важным элементом национальной правовой системы, его дальнейшее развитие - одно из оснований успешного развития государства. Важно оставить землю в собственности потомков, преумножить национальные богатства, позаботится о соблюдении прав собственности на землю, законных прав и интересов участников земельных отношений.

Земельные отношения представляют собой общественные отношения урегулированные нормами земельного права. Данные отношения регламентируются Земельным кодексом РФ, а также нормативно-правовыми актами его субъектов и муниципальных образований. В городе Москве земельные отношения регламентируются как общим федеральным земельным законодательством, так и нормативно-правовыми актами города Москвы, имеющей двойной статус как субъекта РФ и муниципального образования. Эта особенность предопределяет и специфику регулирования земельных отношений. Состав земельных отношений в городе Москве соответствует традиционному типу его характеризующими. Основными элементами этого состава выступают субъекты, то есть землевладельцы (собственники) и арендаторы (землепользователи). Вторым элементом являются объекты, представленные земельными участками. Порядок оформления земельных участков осуществляется на основе законодательства города Москвы. Третьим элементом выступает содержание, то есть права и обязанности субъектов земельных отношений.

Важнейшей особенностью юридической регламентации земельных отношений и землепользования в столице является наличие двуединой основы, на которой функционирует механизм их правового регулирования.

Такой нормативной основой выступает общефедеральное земельное законодательство и законодательство столицы. В своем единстве они составляют юридическую основу регламентации землепользования в столице и отражают проблему разграничения предметов ведения федерации и его субъектов. В силу этого действующее законодательство предусматривает разграничение предметов ведения в сфере землепользования федеральных и региональных органов.

Важнейшим правовым средством регулирования земельных отношений в столице выступает договор аренды. Проблема заключается в том, чтобы выработать наиболее оптимальные варианты арендных отношений, которые бы гармонизировали интересы участников земельных отношений. Решение этой проблемы видится в совершенствовании нормотворчества в данной сфере, направленной на перспективу.



Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 25.12.1993.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001.№ 44. Ст. 4147.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ».29.01.1996. №5. Ст. 550.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.

7. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1992. № 10. Ст. 823.

8. Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

9. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 40. Ст. 3822.

10. Закон города Москвы от 28 июня 1995 года «Устав города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1995. № 4.

11. Закон города Москвы от 6 ноября 2002 года № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 55.

12. Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года № 74 «О земельном налоге» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 67.

13. Закон города Москвы от 26 января 2005 года № 3 «О государственной гражданской службе города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 8.

14. Закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.

15. Закон города Москвы от 4 июля 2007 года №31 «О городских почвах» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 43.

16. Закон города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 71.

17. Постановление Правительства Москвы от 10 сентября 2002 года

18. № 743-ПП «Об утверждении правил создания, содержания и охраны зеленых насаждений города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 51.

19. Постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2011 года

20. № 454-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 годы) «Жилище» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 57.

Судебная практика:

21. Постановление Конституционного Суда РФ от 30 ноября 1995 г.

22. № 16-П «По делу о проверке конституционности статей 23 и 24 Временного положения об обеспечении деятельности депутатов Калининградской областной Думы, утвержденного Постановлением Калининградской областной Думы от 8 июля 1994 года» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 50. Ст. 4969.

23. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2012 г. № 09АП-5236/2012-АК по делу № А40-102808/11-154-870 // СПС «КонсультантПлюс». Постановление Конституционного Суда РФ от 1 февраля 1996 г.

24. № 3-П «По делу о проверке конституционности ряда положений Устава - Основного закона Читинской области» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 7. Ст. 700.

25. Определение Верховного Суда РФ от 27 апреля 2011 г. № 81-Г11- 7 // СПС «КонсультантПлюс».

26. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2012 г. № 09АП-5236/2012-АК по делу № А40-102808/11-154-870 // СПС «КонсультантПлюс».

Литература:

27. Авакьян С.А. Конституционное право России: учеб. курс. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2016.

28. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М.:

29. Актуальные проблемы земельного законодательства: материалы науч.-практ. конф. / материалы конференции подготовили Л.В. Журавлёва, С.В. Мамедова // Государство и право. 2005. № 7.С. 101-112.

30. Александрова А.В. Социальные права в конституционном праве Германии: история и современность // История государства и права. - 2012.№ 8. С. 20-22.

31. Арутюнян Г.Г. Конституционное право: энцикл. словарь / Арутюнян Г.Г., Баглай М.В. - М.: Норма, 2006. С. 144, 543. - (Словари для юристов-профессионалов).

32. Астратова С.В. К вопросу о содержании Конституционного права на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина // Рос. юрид. журнал. 2013. № 6. С. 73-77.

33. Аяцков Д.Ф. Послание президента России В. Путина и задачи конституционной реформы // Власть. 2013. № 4. С. 30-33.

34. Баренбойм П.Д. Конституционная экономика: учебное пособие / П.Д. Баренбойм, В.И. Лафитский, В.А. Мау. М., 2002. С.98, 192.

35. Беседкина Н.И. Конституционно-правовые основания зарождения жизни человека. Начальный этап возникновения и реализации конституционного права на жизнь // «Чёрные дыры» в рос. законодательстве. 2005. № 3. С. 52-64.

36. Бондарь Н.С. Конституционное правосудие как фактор модернизации российской государственности // Журн. рос. права.2005. № 11. С. 15-30.

37. Беляева С.А. Аукционы и конкурсы: «Комментарий судебно- арбитражной практики». М.: Волтерс Клувер, 2013.

38. Бутовецкий А.И. Предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в свете земельной реформы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10. С. 80 - 96.

39. Вараксина И.В. Земельные отношения как предмет конституционно-правового регулирования // Рос. юрид. журнал. 2009. № 6. С. 228-231.

40. Витрук Н.В. Актуальные проблемы модернизации конституционного правосудия в России // Журн. рос. права. 2011. № 11. С. 119-133.

41. Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: Статум,2015.

42. Галиновская Е.А. Теоретические и методологические проблемы земельных отношений. М.: Бек, 2009.

43. Галиновская Е.А. Право собственности на землю в России //«Чёрные дыры» в рос. законодательстве. 2003. № 2. С. 421-429.

44. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011.

45. Гессен В.М. Основы конституционного права / сост. А.Н. Медушевский. М.: РОССПЭН, 2010. С. 217, 374, 495 (Библиотека отечественной общественной мысли с древнейших времен до начала XX века).

46. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: Юрайд, 2010.

47. Гришина Я.С., Карташова Ю.А. Все о земельных участках. Основания и порядок приобретения. М.: Омега-Л, 2012. С. 35.

48. Груздев В.Н. Торги: понятие, правовая природа, признание недействительными// Хозяйство и право, 2014. №7.

49. Гошуляк В.В. Прокуратура, адвокатура, нотариат в конституционном праве России. М.: Альфа-М, 2005. С. 348

50. Евсегнеев В.А. Земля как хозяйственная ценность: право и экономика. М.: Истицинформ, 2012.

51. Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, 2012. С. 213.

52. Жариков Ю.Г. Земельное право России. М.: КНОРУС, 2015.

53. Железнов Д.С. Теоретические и практические проблемы предоставления земельных участков для строительства в городах Москва и Санкт-Петербург / под ред. Н.Г. Жаворонковой. М.: Статут, 2014. С. 184.

54. Земельное право России: Под ред. Жарикова Ю.Г. М.: КНОРУС, 2010. С. 156.

55. Земельное право: Под ред. Боголюбова С.А. М.: ТК Велби. Изд- во Проспект, 2011.

56. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбов. М.: Проспект, 2014.

57. Земельное право: Под ред. Быстрова Г.Е., Гусева Р.К. М.: ТК Велби. Изд-во Проспект. 2015.

58. Земельное право: Под ред. Боголюбова С.А. М.: Юрайт, 2016. С.

59. 145.

60. Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев.

61. М.: Норма, 2016.

62. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государств / Под ред. В.В. Залесского. М.: Статут, 2005.

63. Земельные права в Российской Федерации: под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2013.

64. Земельное законодательство Российской Федерации: сборник норматив. правовых актов: сотрудникам органов власти, практикующим юристам, студентам и аспирантам, науч. работникам и всем участникам земельных отношений. 2-е изд. М.: Юрайт, 2004.

65. Земля и право: сб. нормат. актов / под общ. ред. В.Х. Улюкаева. 2-е изд., доп. и испр. М., 2001. С. 106, 592 .

66. Земля: Справочник собственника и арендатора. Отв.ред. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. М.: Юстицинформ, 2007. С. 67.

67. Зенин И.А. Гражданское право. М.: Юрайт, 2015. С. 167.

68. Золотова О.А. Особый порядок изъятия земель для государственных нужд // Журн. рос. права. 2012. № 12. С. 113-118.

69. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в России и ЕС. Правовые работы. М.: Юрайт, 2009.