Организационно-правовое регулирование земельных отношений в муниципальных образованиях в современных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Введение

муниципальный земельный реформа имущественный

Земельные отношения в России имеют сложную историю. Прослеживая земельные отношения с образования Российского государства до 2001 года (принятия современного земельного кодекса) можно сказать, что земля находилась в разных формах собственности: общинной, удельной, казенной, государственной, частной, коллективной. Регулирование земельных отношений проводилось на основе Указов Императоров, Законами и кодифицированными законами.

В настоящее время, процесс управления земельными ресурсами является сложным, комплексным мероприятием, которое включает социально- экономические, правовые, экологические и иные действия. В связи с этим, управление земельно-имущественными отношениями регулируется нормами земельного, гражданского, а так же, налогового, экологического, водного и лесного, градостроительного и иного действующего федерального и регионального законодательства в России.

Актуальность исследования в том, что земельные отношения в России до конца не урегулированы действующим законодательством. Земля и связанные с ней земельные отношения являются регулятором условий не только сегодняшнего проживания людей, но и сохранения земельно- имущественного комплекса для последующих поколений. Вопросы управления объектами земельно-имущественного комплекса, находящихся на территории муниципальных образований, оценки земельных участков, которые вводятся в эксплуатацию, не полностью разработаны и необходимо более детальное научное исследование.

Степень разработанности темы исследования. В исследованиях О.А. Бакиновской, С.А. Боголюбова, Галиновской Е.А., Ю.Г. Жарикова, Манкевич И.П., А.В. Петрикова, С.А. Удачина, В.В. Устюковой.

Проблема исследования. Постоянные изменения в законодательстве не способствуют развитию земельных отношений в муниципальных образованиях.

Объект исследования. Объектом исследования является земельно- имущественный комплекс МО Покров.

Предмет исследования - формы и направления развития земельно- имущественных отношений и финансово-экономические механизмы их организационно-правового регулирования.

Цель исследования. Проанализировать современные организационно- правовые основы регулирования земельно-имущественных отношений в муниципальном образовании на примере МО Покров с учетом исторического развития земельных отношений в России.

Задачи исследования:

*Изучить земельно-правовой режим в России до1906г

*исследовать поэтапное развитие земельных отношений до распада СССР;

*рассмотреть современные основы регулирования земельно- имущественных отношений;

*проанализировать основные задачи и принципы управления земельно- имущественными отношениями в городе Покров;

*выявить проблемы в земельно-имущественных отношениях и предложить пути решения;

Методы исследования. В дипломной работе используются общелогические методы: анализ и синтез, индукции и дедукции, а так же, метод исследования документов, историко-правовой, статистический.

Методологическая основа исследования. Методологическими основами являются основные положения экономических теорий, идеи ученых, которые нашли отражение в прикладных и теоретических трудах отечественных и зарубежных ученых в области регулирования земельных отношений (И.Н. Буздалов, В.В. Вершинин, , Е.Ф. Заворотин, Н.В. Комов,

О.Б. Леппке, Ю.А. Лютых, А.С. Мидрин, А.К. Михальченко). Также исследовались федеральные законы, указы Президента, постановления Правительства России, органов местного самоуправления, регулирующих земельные отношения.

Практическая значимость заключается в том, что данная дипломная работа может послужить основой в работе органов муниципальной власти по регулированию земельных отношений.

Глава 1. История развития земельных отношений в России

1.1 Земельно-правовой режим в России до 1906 года

Земля - основа жизни. Всем известно, что история развивается по спирали, но с каждым витком приходит что-то новое, так по спирали развивались и земельные отношения, отношения эти были очень сложными, а зачастую и трагическими.

В настоящее время мы живем в переходном периоде, куда выведет нас развитие земельных отношений не известно, будет это резкое движение вперед или же, мы будем отброшены назад. Если считать, что земля - основа жизни, то, следовательно, земельные отношения на сегодня самые важные, самые главные. Без того, что уже пройдено, без анализа, невозможно предвидеть будущее. Рассмотрим развитие земельных отношений в прошлом.

Основной отличительной чертой земельных отношений в России на протяжении большого исторического отрезка времени было то, что частное землевладение определялось по сословному признаку. Эта особенность сохранялась и в 19 веке и в начале 20 века. Практически каждое из сословий (крестьяне с 1861 г.) обладало определенными правами на землю.

Самые многочисленные из сословий - это: дворяне и крестьяне, кроме этого, духовенство и городские сословия. Объем обязанностей и прав на землю зависел от принадлежности к сословию. Одновременно, право России признавало землю недвижимым имуществом, на которое распространялось общее гражданское законодательство.

Помимо сословного землевладения российское право выделяло еще несколько «категорий» земель. Это земли казенные, приписанные к государственной казне, удельные земли, принадлежащие царской семье, майоратные земли - земли, которые переходили в частные руки из казны на основании Высочайшего Указа, земли духовенства; городские и земли

сельских обществ. Законодательное регулирование земельных отношений в России было очень сложным и многие институты находились в стадии развития, как, впрочем, и само земельное право.

Учение о земельном праве как о самостоятельной отрасли стало складываться только к началу 20 века. Развитие шло таким образом. Из гражданско-правового регулирования выделилось право на недвижимость, а так же право на землю.

Профессор Л.А.Кассо - преподаватель Московского университета написал книгу «Русское поземельное право». Термин «поземельное» означал право на имущество, которое связано с землей и саму землю, иначе, недвижимость. Серьезное внимание правоведов было обращено на сословное землевладение , а так же на самое проблемное - на землевладение крестьянское.

Большинство норм, которые регулировали права об обязанности землевладельцев, были собраны в Гражданском уложении, оно же, составило содержание тома Х свода законов Российской Империи. Земельные нормы можно было найти и в приложении к тому IX свода законов, а так же в законодательстве, принятом для отдельных частей Российской империи.

В 1861 году была проведена аграрная реформа. Она была вызвана тем, что Россия, ее хозяйство все шире втягивалось в рыночные отношения, с каждым годом увеличивался экспорт хлеба, а труд крепостных крестьян не отличался высокой производительностью. Страна находилась в экономическом кризисе. Проведению аграрной реформы 1861 года предшествовала большая подготовительная работа, продолжавшаяся почти 5 лет. Сначала, для сбора негласной информации о состоянии крестьян, был создан Секретный комитет.

На смену Секретному комитету пришел Главный комитет и все работы по подготовке реформы стали проводиться гласно. Для окончательной подготовки законопроекта был создан особый орган - Редакционная

комиссия. Сведения о работе комиссии печатались в Российской печати и обсуждались. Этапы аграрной реформы 1861 г указаны на рисунке 1.

Рис. 1. Основные этапы Аграрной реформы 1861 года.

Проведение реформы 1861 года отменило крепостное право, которое установило право крестьян на землю и порядок осуществления выкупных платежей за земельный надел. Помещики сохранили право собственности на свои земли, но были обязаны предоставить крестьянам, которые были объявлены свободными, определенное количество земли. Для крестьян была введена повинность работой на земле помещика, типа барщины, или внесение денег за отведенный земельный надел. Все это оформлялось документами.

Использование земельных участков было ограничено обязательствами перед помещиками по их выкупу. В центре России отдельная крестьянская семья не признавалась субъектом земельных отношений, субъектом стала крестьянская земельная община. Внутри земельной общины крестьянскому двору предоставлялось право пользования частью земельного надела общины, одной или несколькими полосами земли.

В южных и прибалтийских губерниях субъектами земельных отношений был признан крестьянский двор, он наделялся правами на надел.

Размещено на http://www.allbest.ru//

В 1906 году была проведена еще одна аграрная реформа. Её основные направления показаны на рисунке 2.

Размещено на http://www.allbest.ru//

Рис 2. Основные направления Аграрной реформы 1906 года.

Руководил аграрной реформой 1906 года министр внутренних дел России Петр Аркадьевич Столыпин. Столыпин в проведении аграрных преобразований опирался на программу Витте Сергея Юрьевича. Витте предлагал делать ставку не на государственную поддержку прежней структуры, а развивать и поддерживать хозяйственную активность крестьян путем установления частной собственности на землю и упразднения общинного строя.

Основным, среди прочих, направлений реформы была реорганизация крестьянского хозяйства и изменение прав крестьян на землю. В это время права крестьян на землю уже расширились.

Указом от 3 ноября 1905 года были отменены выкупные платежи. Реформа была направлена на переход от преимущественного права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства. Был введен запрет проведения переделов в общине и повсеместный переход от права общины на земельный надел к праву крестьянского двора на часть надела, закрепленную за ним последним переделом. Община, как субъект земельного права, практически перестала существовать.

Затем предписывался переход от чересполосного владения крестьян к отрубному, т.е. участок представлял собой единый земельный надел. Далее, на основании законодательства, крестьянин- член общины, получал право выхода из нее со своим земельным наделом для образования хутора. Реформой предусматривался строго добровольный переход к хуторскому землевладению.

Гражданско-правовые земельные отношения с 1861 по 1917 год. Начиная с 1861 и по 1917 год законодательство в России шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю. Это право включало владение землей, право использовать землю ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и право сервитута. Право распоряжения земельным участком предусматривалось в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а так же совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом была предусмотрена возможность выкупа земель для государственных нужд. Существовало и право сервитута.

Земельное законодательство в1917-1990г.

На второй день после совершения Октябрьской революции на втором съезде Советов 8 ноября 1917 года был принят Декрет «о земле». В нем

говорилось: «Помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа…».

«Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля отчуждается

безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.»

Из Декрета «О земле» следует, что была произведена национализация земли, отменена частная собственность на землю. Декрет о земле ввел принцип трудового землепользования, определил принципы и формы владения и пользования землей. Земельные участки превращались в государственные хозяйства. Правом пользования землей наделялись все граждане России, желающие обрабатывать землю своим трудом вместе с семьёй или в товариществе. Наемный труд не допускался. Формы пользования землей допускались различные, в зависимости от желания граждан отдельных селений и поселков: подворные, хуторские, общинные, артельные. Впоследствии хуторское, общинное, единоличное землепользование были отменены.

Земельные отношения каким-то образом нужно было регулировать и четвертая сессия ВЦИК, девятого созыва 30 октября 1922 года, утвердила Земельный Кодекс РСФСР. Земельный кодекс подробно регулировал землепользование совхозов, сельскохозяйственных артелей и коммун, товариществ по общественной обработке земли и правовое регулирование землепользования единоличных крестьянских хозяйств, которое, как и все другие виды землепользования, считалось производным от права исключительной государственной собственности на землю.

В результате коллективизации, землепользование колхозов и совхозов стало основным и потребовало дальнейшего совершенствования, упорядочения и охраны от каких бы то ни было нарушений. Поэтому вторым Всесоюзным съездом колхозников ударников принимается Примерный устав сельскохозяйственной артели и утверждается СНК СССР и ЦК ВКП (б) 17 февраля 1935 года. Согласно этому уставу: «земля, как общенародное достояние передается колхозам в бесплатное и бессрочное пользование, навечно».

Принцип бесплатности пользования землей был распространен на все сельскохозяйственные земли, а так же на все виды пользования землей и лесами, сенокошение, пастьбу скота и другое.

1 июля 1970 года Верховным Советом РСФСР был принят второй Земельный Кодекс РСФСР. Этот кодекс был принят в соответствии с

«Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик». В преамбуле Кодекса говорится Декретом «о земле» Второго Всероссийского съезда Советов от 26 октября (8 ноября) 1917 года частная собственность на землю была отменена навсегда, вся земля обращена во всенародное достояние и бесплатно передана трудящимся в пользование. А в статье 3 Кодекса говорится о государственной собственности на землю: «Земля состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются».

На основании данного кодекса, земля могла предоставляться в бесплатное пользование. В качестве землепользователей выступали колхозы, совхозы, другие сельскохозяйственные предприятия, организации, учреждения; промышленные, транспортные и другие сельскохозяйственные предприятия, организации и учреждения, граждане СССР.

Земля из гражданского оборота была исключена. Землю нельзя было купить, продать, передать по наследству и т.п. Земля могла быть передана от одного к другому на основании административного акта. Кодексом же были установлены предельные нормы на земельные участки отдельно для городов, отдельно для сел.

18 сентября 1961 года Совет Министров СССР принял постановление

«Об отмене закрепления за рабочими и служащими в индивидуальное пользование земельных участков, отведенных под коллективные сады»6. В нем говорилось: «Установить, что землепользователями участков земли, выделенных предприятиям, учреждениям и организациям под коллективные сады, должны быть садоводческие товарищества рабочих и служащих, а не отдельные лица».

Земельное законодательство этого времени изобиловало нормированием, например, членам коллективного, садоводческого товарищества разрешалось возводить только садовые домики летнего типа полезной площадью от 12 до 25 кв.м., с террасами площадью до 10 кв.м. на семью. Это установлено Постановлением Совета Министров РСФСР от 18 марта 1966 г. «О коллективном садоводстве рабочих и служащих в РСФСР».8 В статье 105 Земельного кодекса РСФСР отмечалось: «Земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются в зависимости от размера дома и местных условий в пределах следующих норм: в городах от 0,03 до 0,06 гектара, вне городов от 0,07 до 0,12 га». Так

же были установлены и нормы для строительства жилых домов.

В инструкции «о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР»10 указано что, «Решения исполкомов городских и районных Советов депутатов трудящихся устанавливают: размер жилой площади возводимого строения (не менее 25 кв.м. и не более 50 кв.м. жилой площади на одного застройщика)».

В это время в основном виде земельные споры разрешались в административном порядке, т.е. исполкомами местным Советов депутатов трудящихся.

В статье 134 Земельного кодекса перечислены случаи рассмотрения спора в судах, это споры между совладельцами индивидуальных строений на землях городов, рабочих, курортных, дачных поселков, в сельских поселениях о порядке пользования общим земельным участком. Порядок пользования общим земельным участком определяется с учетом частей строения, принадлежащих гражданам.

Суд может отступить от этого правила в случае, когда между совладельцами индивидуального строения уже сложился порядок пользования земельным участком и его изменение существенно нарушит их интересы.

Предоставление приусадебного земельного участка лицу, к которому перешло право собственности на жилое строение, производится на общих основаниях в соответствии с требованиями Земельного кодекса. А согласно требованиям Земельного кодекса, право на приусадебный участок имела семья колхозника, работающего в данном колхозе и рабочие, и служащие совхозов, работающих в данном совхозе.

Имели право на получение приусадебного земельного участка, но уже в меньшем размере, работающие в сельской местности агрономы, зоотехники и

другие специалисты сельского хозяйства, механизаторы, учителя и другая сельская интеллигенция.

Покупатель, покупавший любое строение в сельской местности обязан был до совершения акта купли- продажи строения получить от колхоза, совхоза справку о предоставлении покупателю в пользование земельного участка в определенных размерах. Если такой справки покупатель не получал, то он мог купить строение только на снос.

1.2 Новая земельная реформа в России

Частная собственность на землю была отменена в 1917 году, прошло 73 года, для истории срок небольшой, но за это время сменилось несколько поколений, изменилось отношение к земле, то, которое раньше было у собственников, как к матушке-кормилице.

История развития земельных отношений сделала новый виток. Произошел опять переход к частной собственности на землю. Рассмотрим как это было.

Верховный Совет СССР в апреле 1990 года принял основы законодательства о земле. Основы ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей, то есть, землю можно передавать по наследству, это еще не право собственника, но уже одно правомочие как собственника. В основах же закреплялось второе право на землю-право аренды земли.

22 ноября 1990 года был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 года Закон РСФСР «О земельной реформе». В этих двух законах было закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной. Это было сделано на основе статьи 12 Конституции РСФСР 1978 года, в которую в 1990 году были внесены

изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным.

Собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в течение 10 лет, т.е. был установлен 10 летний общий мораторий на распоряжение землей . Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.

1) Земельный кодекс РСФСР1991г.

25 апреля 1991 года был принят третий по счету Земельный кодекс. Он содержал 127 статей, которые вводились в действие с момента опубликования, за исключением статей 47-51, которые начали действовать после принятия Закона РСФСР «О плате за землю».

В статье 3 этого закона говорилось: «В РСФСР подтверждается многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности».12

Согласно статье 7 Земельного кодекса, граждане РСФСР стали иметь право по своему выбору получить землю в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для:

-ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

-индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства;

-садоводства, огородничества, животноводства;

-иных целей, связанных с ведением сельско-хозяйственного производства.

Согласно той же 7 статье, гражданам РСФСР и других союзных республик, земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду предоставляются для:

-индивидуального или коллективного дачного строительства;

-строительства коллективных и индивидуальных гаражей;

-предпринимательской деятельности и иных, незапрещенных законом, целей.

Передача земельных участков в собственность могла происходить бесплатно или за плату. Бесплатно предоставлялись земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности - в пределах норм, установленных в соответствии со статьей 36 ЗК для садоводства и животноводства - все ранее предоставленные земельные участки, а так же вновь предоставляемые для этих целей малопродуктивные с/х угодья и нарушенные земли. За плату земельные участки передаются в собственность граждан для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных с/х угодий, а также для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках.

Иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются. Согласно статье 13, разрешалась аренда земельных участков гражданам РСФСР и других союзных республик, иностранным гражданам, лицам без гражданства. Аренда могла быть краткосрочной до 5 лет и долгосрочной до 50 лет. Так же разрешалась аренда земельных участков, находящихся в собственности у граждан в случае временной нетрудопособности собственника, призыва его на действительную военную службу и поступления на учебу. Срок аренды до

5 лет. Размер арендной платы устанавливался договором, но предельный размер не должен был быть больше, чем сумма земельного налога с арендуемого участка.

Статья 14 ЗК регламентировала передачу земельных участков во временное пользование «Во временное пользование земельные участки передаются гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям

землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов». Срок временного пользования землей не более 3 лет. Изменен порядок разрешения земельных споров. В статье 115 ЗК говорится: «Земельные споры разрешаются Советами народных депутатов, судом или арбитражным судом».14 Но первой инстанцией по рассмотрению земельных споров оставались местные органы власти. В статье 120 ЗК указывается, что в судах, в качестве второй инстанции, рассматриваются все земельные споры с участием граждан. До этого ЗК, практически все земельные споры рассматривались Советами народных депутатов. Суды рассматривали лишь один спор - о пользовании земельным участком его собственниками в городе.

Регулирование гражданско-правовых земельных отношений в ходе проведения аграрной реформы.

Земельный кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10 летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли граждан у государства и государством у граждан. В такой ситуации Президент решил регулировать ход земельной реформы своими указами.

27 декабря 1991 года Президент подписывает Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» По этому указу разрешалась продажа (передача в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей в определенных случаях, как выходе на пенсию по старости или инвалидности, при переселении в другую местность, при передаче в собственность по наследованию, при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.

Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам, либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз. В п.5 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий» говорилось «В случае принятия собраниями трудовых коллективов государственных сельскохозяйственных предприятий и колхозов решений о сохранении

прежней формы хозяйствования, осуществляется их перерегистрация с закреплением земли в соответствии с действующим законодательством»16. При этом должно быть обеспечено безоговорочное право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

Указом Президента РФ от 2.03.1992 года за номер 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" определена методика определения среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность лиц, работающих в сельском хозяйстве, к этим лицам относятся работники сельского хозяйства (включая пенсионеров), лица, занятые на селе в социальной сфере.

Президент 25 марта 1992г. за номером 301 подписывает Указ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"18. В нём в пункте первом сказано, что «для ускорения приватизации и дальнейшего совершенствования земельных отношений предоставлено право гражданам и юридически лицам, при приватизации государственных и муниципальных

предприятий наряду с арендой земельных участков, приобретать их в собственность». А пункт второй гласил: "Установить, что земельный участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность ". В этом указе впервые было предусмотрено право частной собственности на земельные участки, используемые для предпринимательской деятельности, а также право собственности ведических лиц на землю.

Верховным Советом Российской Федерации 23 декабря 1992г. за номером 4196 - 1 принят Закон "О праве граждан российской федерации на получение в собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Этим законом предоставлялось «право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, продавать их другим гражданам РФ для использования в тех же целях в пределах норм предоставления земельных участков. Причём это право предоставлялось независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок.

Если граждане на момент вступления в силу этого закона имели земельный участки, превышающие предельные нормы, то они сохраняли право пожизненного наследуемого владения или пользование частью земельного участка, превышающие предельные установленные нормы. При этом предоставлялось гражданам право приобрести эту часть земельного участка по договорной цене у местного Совета народных депутатов.»

Согласно статьи 2 этого закона "Продажа земельного участка могла производиться двумя путями: либо его собственником самостоятельно, путём договора с покупателем или с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству, путём проведения в установленном порядке конкурса или аукциона"

23 апреля 1993г. за номером 480 следующий Указ "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками". В нём говорилось «о необходимости органам исполнительной власти субъектов федерации определить потребность граждан в получении за плату и бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей.

Ставилась задача проведения инвентаризации земель и удовлетворения потребности граждан в земельных участках из неиспользуемых в сельскохозяйственном производстве земель. В пункте 3 указывалось, что на вновь предоставляемые гражданам земельные участки в месячный срок после

принятия решения об их предоставлении, выдаются документы, устанавливающие границы участков на местности».

Также «предписывалось органам исполнительной власти до 1995 г. завершить перерегистрацию ранее предоставленных в пользование гражданам земельных участков. Форма предоставления земельных участков: собственность, пожизненное наследуемое владение или аренда. При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность, ему бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию

гражданина, либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение.»

Постановлением правительства Российской Федерации от 30.05.1993г. номер 503 " Об утверждении порядка купли - продажи гражданам РФ земельных участков"25 утверждался порядок, применявшийся при продаже гражданами РФ земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам РФ.

Исключительно важное значение для совершенствования земельных отношений в России имел указ Президента РФ " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. номер 1767. Этим указом было установлено, что земля, имущество - недвижимость; все сделки с землёй должны регулироваться гражданским правом. Дословно это звучало так: "Земельные участки и все, что прочно с ним связно, относится к недвижимости.

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учётом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящим Указом."

А в пункте втором закреплён принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан, которые имеют право продавать, передавать их по наследству, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Этим же указом было установлено, что «документом, удостоверяющим право собственности на землю, является свидетельство на право собственности на землю. Был расписан порядок выдачи свидетельства: при первичном предоставлении земельного участка, свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле - продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности.»

Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие этого указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеет равную законную силу со свидетельством на право собственности на землю.

В этом же указе говорилось, что «граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих что участков в собственность».

В пункте четвёртом было сказано: "Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок землёй."29 В указе также было отмечено, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

После выхода этого указа, Высший арбитражный суд Российской Федерации письмом от 10 января 1994г. ОЩ 7/03-8 информировал о следующем: «В пункте 1 указа установлено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с

учётом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и данного указа». А в пункте четвёртом

Указом предусмотрено, что «государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников при совершении ими сделок с землёй. При этом установлено, что все споры связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры, рассматриваются судебном порядке.»

12 декабря 1993г. была принята Конституция РФ. В части 2 статьи 9 говорится: "Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности".32 Таким образом, закреплено конституционное право частной собственности на землю. Об этом же говорится и в статье 36 п.1 "Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю "

Конституция отменила все прежние ограничения по распоряжению, находящимися в собственности, земельными участками. В п. 2 статьи 36 говорится: "Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц ".

На основе принятой Конституции 24 декабря 1993г. за номером 2287 Президент подписывает Указ "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации "35. Этим указом отменяете 47 статей ЗК, то есть более чем 1/3

статей. Регулировать земельные отношения становится сложно, так как часть отношений регулируется земельным кодексом, часть указами Президента, часть иными федеральными законами. К Указу Президента, отменившему значительную часть Земельного кодекса, отношения среди юристов, занимающихся вопросами земельного законодательства, неоднозначное.

Доктор юридических наук Б.В. Ерофеев пишет полностью вразрез с основными положениями конституции РФ 24 декабря 1993 г. Принимается Указ президента РФ "О приведении земельного законодательства в соответствие Конституции Российской Федерации ". Он отменил больше половины статей ЗКРФ, не предложив чего-нибудь существенного взамен. Указ отменил не только статьи ЗК РФ, но и основные принципы, собственный метод и другие существенные признаки, отличавшие земельно- правовое регулирование.

Волгоградская областная Дума Обратилась в Конституционный суд РФ с запросом о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта

3 вышеназванного Указа. Конституционный суд РФ в определении от 06.07.2000 г. отказал в принятии к рассмотрению этого запроса. Из определения Конституционного суда: "Конституционный суд определил, что принимая Указ, Президент ,в связи с принятой на всенародном голосовании Конституции Российской Федерации, преследовал цель обеспечить конституционность прав граждан на землю.

Новая Конституция исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства".

В указе Президента от 27 октября 1993 г. за № 1767 было указано, что все сделки с землёй должны регулироваться гражданским правом38. Земля отнесена к имуществу, недвижимости. 21 октября 1994г. государственной думой принимается часть первая гражданского кодекса РФ, а 22 декабря 1995 года вторая часть, но 17 глава "Право собственности и другие вещные права на землю " не применялась ещё более шести лет, так как она будет введена лишь после принятия нового земельного кодекса.

Земельная или, иначе, аграрная реформа, в России идёт как соответствующая часть экономической реформы. Причём земельная отстает от экономической, идёт с большой пробуксовкой, очень медленно включается в гражданский оборот. Президент настойчиво пытается ускорить этот процесс.

В Указе Президента от 22 Июля 1994 года номер 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г" в пункте 1.3 Говорится «приобретение земельных участков в собственность осуществляется в соответствии с указами президента Российской Федерации от 14 июня 1992г. номер 631 "об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской

деятельности» , от 27 октября 1993г. номер 1767 "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в России " и разделом 4 Основных положений.

В п. 4.6 указано, что собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

11 декабря 1993г. за номером 2130 президент подписывает указ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". Этим Указом устанавливается, что государственный земельный кадастр, регистрация и оформление Документов о правах на земельный участки и связанную с ними недвижимость ведутся на всей территории Российской Федерации.

Ведение земельного кадастра возложено на комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы. 14 февраля 1996г. за номером 198 ещё один указ президента "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности". В этом указе говорится о том, что граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских

населённых пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения вправе приобретать в собственность земельный участки, на которых расположена данная недвижимость за плату или бесплатно.

Итак, земельные отношения в России имеют сложную историю. Прослеживая земельные отношения с образования Российского государства до 2001 года (принятия современного земельного кодекса) можно сказать , что земля находилась в разных формах собственности: общинной, удельной, казенной, государственной, частной, коллективной. Регулирование земельных отношений проводилось на основе Указов Императоров, Законами и кодифицированными законами.



Глава 2. Организационно-правовое регулирование земельных отношений в муниципальных образованиях в современных условиях

2.1 Общие положения регулирования земельных отношений

В установленных границах муниципальных образований далеко не вся земля является муниципальной. К примеру, в муниципальном образовании городском поселении Покров есть государственная земля, земля субъектов, земля МО Петушинской район, земля МО Покров, частная (рис.3). Но вся земля подлежит государственному регулированию в области земельных правоотношений.

После введения в действие 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»42, согласно п.2 ст.4 , «права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие 122-ФЗ, подлежат обязательной государственной регистрации».

«Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Одновременно, с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, аренда, ипотека, доверительное управление»

«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, которые возникают на основании договора, либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных п. 1 ст.4 122-ФЗ.»

Согласно п.1 ст.2 122-ФЗ, «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации»

А в п.2 ст.2 122-ФЗ говорится о том, что «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права»

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав»48. (п.1 ст.12 122-ФЗ)

В едином государственном реестре прав (ЕГРП) содержится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а так же данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Дела правоустанавливающих документов, которые открываются на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, которые содержат данные о принятых на регистрацию документах являются неотъемлемой частью ЕГРП, об этом гласит п.2 ст.12 122-ФЗ.

Согласно ст.5 122-ФЗ, «участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной

стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой».

«Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей»50.

Сведения, которые содержатся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, к которым ограничен доступ федеральным законом).

«Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы»51. (п.1 ст.9 122-ФЗ)

2 января 2000 г. введен Федеральный закон N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".52 Ведение государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации осуществляется по единой методике, которая представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, а так же накоплению и обработке, учету и хранению сведений о земельных участках, согласно п.1 ст.17 Федерального закона 28-ФЗ.

Федеральный закон N 78 дает определение, что «землеустройство - это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления

сельскохозяйственного производства»53(ст.1 78-ФЗ).

В статье 3 78-ФЗ прописаны случаи, при которых землеустройство проводится в обязательном порядке54.( Таблица 1.)



Таблица № 1.

Случаи, при которых землеустройство проводится в обязательном порядке

Размещено на http://www.allbest.ru//

Статья 5 78-ФЗ описывает что относится к полномочиям Российской Федерации в области регулирования проведения землеустройства.(Таблица 2)

Таблица № 2 Полномочия Российской Федерации в области регулирования проведения землеустройства.

Размещено на http://www.allbest.ru//

Федеральный закон от 17.07.2001 N 101 "О разграничении государственной собственности на землю" определял правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность

Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность)55.(до введения ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.2 ЗК РФ, «нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу». П.1 ст.3 ЗК РФ говорит о том, что «Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)». «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами», об этом гласит п.3 ст.3 ЗК РФ.

На рисунке 4 перечислены виды объектов земельных отношений.



Размещено на http://www.allbest.ru//

Рис. 4. Объекты земельных отношений.

«Земельный участок, как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые

установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки»60. (п.3 ст. 6 ЗК РФ)

Согласно статье 7 ЗК РФ, все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются категории, указаны на рисунке 5.

Размещено на http://www.allbest.ru//

Рис. 5. Категории земель Российской Федерации

Согласно статье 8 ЗК РФ, возможен перевод земель из одной категории в другую, но порядок перевода устанавливается только федеральными законами.

Особенностью земель является их ограниченность, поэтому необходимо экономно и нормировано ее использовать. В связи с этим получение земельных участков возможно только в пределах установленных норм. Так, согласно закону Владимирской области от 8 июля 2014 года N78-ОЗ61, максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности составляют:

для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - 200,0 га;

для ведения: садоводства - 0,25 га; огородничества - 0,25 га; животноводства - 2,00 га;

дачного строительства - 0,25 га.62

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - в размере площади среднерайонной земельной доли, определенной на момент бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в общую собственность в соответствии с законодательством;

для ведения: садоводства - 0,06 га;

огородничества - 0,02 га; животноводства - 0,06 га; дачного строительства - 0,10 га.63

В случаях, когда размер земельного участка, предоставленного гражданам в собственность до 17 сентября 2004 года в установленном порядке, ниже предельных минимальных норм либо превышает предельные максимальные нормы, предусмотренные настоящей статьей, то для данного земельного участка его размеры являются, соответственно, минимальными и максимальными предельными нормами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

24 июля 2007 года был принят Федеральный закон от 24.07.2007 N 221- ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственном кадастре недвижимости».

«Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, и иное»65 (п.2 ст. 1 221-ФЗ)

В соответствии с 221-ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, и иной недвижимости (п.5 ст.1 221-ФЗ). «Ведение государственного кадастра недвижимости происходит на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с 221-ФЗ общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (кадастровые сведения),

сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах»66. (п.1 ст.4 221-ФЗ)

2.2 Основы регулирования земельно-имущественных отношений на примере муниципального образования «Город Покров»

Регулирование земельных отношений на территориях муниципальных образований производятся на основании нормативно-правовых актов, принимаемых органами представительной власти, то есть депутатами, в последующем при изменении законов, они же вносят дополнения и изменения в ранее принятые нормативно-правовые акты.

17 декабря 2009 года советом народных депутатов города Покров принято решение «Об утверждении «Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования «Город Покров».

Настоящие Правила вводят на части территории муниципального образования «Город Покров» систему регулирования землепользования и застройки. Эта система основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах муниципального образования на территориальные зоны.

Для каждой зоны устанавливается единый градостроительный регламент по видам, а так же предельным параметрам разрешенного использования земельных участков.

Этот регламент устанавливается для: защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки; обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия