Право собственности на землю

- права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о государственной регистрации прав);

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);

- публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ).

5. Составьте проект договора купли-продажи земельного участка и строения, на нем расположенного

ДОГОВОР № 1

купли-продажи земельного участка и строения на нем, между физическими лицами г. Зеленогорск «01» мая 2017 г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее - «Участок») и строение, находящееся на нем, (далее - «Строение»), совместно далее именуемые «Недвижимость», в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре.

1.2. План участка приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, свидетельство о собственности № 1 от «01» марта 2016 г.

1.4. Местонахождение участка: Красноярский край, р-н Рыбинский, д. Высотино, ул. Первая, 1.

1.5. Регистрационный номер участка: 122.

1.6. Кадастровый номер участка: 24:21:1101007:94.

1.7. Общая площадь участка 500 кв. м.

1.8. Строение представляет собой отдельно стоящий жилой дом, имеющий цокольный этаж с подсобными помещениями и два жилых этажа согласно прилагаемому к договору поэтажному плану (Приложение №2 к договору).

1.9. Общая площадь строения составляет 250 кв. м.

1.10. Регистрационный номер строения 0011.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю недвижимость в течение 5 (пяти) дней после заключения настоящего договора.

2.1.2. В течение двух месяцев с момента заключения настоящего договора обеспечить его (договора) государственную регистрацию, а также регистрацию права собственности Покупателя на недвижимость.

2.1.3. Передать Покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. В течение срока, указанного в п. 2.1.2, обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также права собственности на недвижимость.

2.2.2. Оплатить участок и строение в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.3. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

2.4. Риск случайной гибели переходит к Покупателю с момента государственной регистрации прав на недвижимость на имя Покупателя.

2.5. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка и строения во владение Покупателя и государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя Покупателя.

2.6. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемой недвижимости с момента передачи Продавцу (перечисления по указанию Продавца на его банковский счет) суммы, указанной в пункте 3.3 договора.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость участка составляет 4000000 (два миллиона) рублей.

3.2. Стоимость строения составляет 3000000 (три миллиона) рублей.

3.3. Общая стоимость недвижимости составляет 7000000 (семь миллионов) рублей.

3.4. Сумма, указанная в пункте 3.3, выплачивается Покупателем Продавцу в течение 3 (трех) дней после государственной регистрации права собственности Покупателя.

3.5. Сумма, указанная в пункте 3.3, выплачивается Продавцу Покупателем путем перечисления на банковский счет, указанный Покупателем.

4. УСЛОВИЯ О КАЧЕСТВЕ

4.1. В случае передачи недвижимости ненадлежащего качества, в том числе - при наличии скрытых дефектов, которые не могли быть обнаружены при наружном осмотре в момент покупки, Покупатель вправе по своему выбору потребовать:

4.1.1. Соразмерного уменьшения стоимости недвижимости.

4.1.2. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, но не позднее двух месяцев с момента извещения Продавца о выявленных недостатках.

4.1.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости.

4.2. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной цены и возмещения убытков в размере рыночной стоимости, которую имела бы недвижимость в момент заявления соответствующего требования при отсутствии неустранимых недостатков.

4.3. Продавец отвечает за недостатки недвижимости, которые возникли до ее фактической передачи Покупателю или по причинам, существовавшим до этого момента.

4.4. Требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены Покупателем, если недостатки обнаружены в течение одного года с момента государственной регистрации недвижимости на имя Покупателя.

4.5. Покупатель обязан известить Продавца об обнаружении недостатков недвижимости в течение _5 (пяти) дней, после того как соответствующие недостатки были обнаружены.

4.6. В случае невыполнения правила, предусмотренного п. 4.5, Продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований Покупателя, если докажет, что невыполнение этого правила Покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для Продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

4.7. Если Продавец знал или должен был знать о том, что переданная недвижимость имеет недостатки, он не вправе ссылаться на обстоятельства, предусмотренные пунктами 4.5 и 4.6.

4.8. Цена недвижимости определяется сторонами с учетом имеющихся дефектов, указанных в Перечне, являющемся неотъемлемой частью договора. Недостатки, указанные в Перечне, Покупатель устраняет за свой счет и своими силами.

5. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

5.1. В случае если выяснится, что передаваемая Покупателю недвижимость была обременена к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости недвижимости либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на недвижимость, существовавших к моменту государственной регистрации прав на недвижимость на его имя.

5.2. При изъятии недвижимости у Покупателя указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи недвижимости, Продавец обязан возместить Покупателю понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать в момент предъявления прав на недвижимость третьими лицами.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6.2. В случае если Продавец не передаст недвижимость в срок, предусмотренный п. 2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить Покупателю пеню в размере 1% от стоимости недвижимости за каждый день просрочки.

6.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

6.4. Взыскание неустоек и убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

6.5. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на недвижимость на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определенной настоящим договором.

6.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее 10 (десяти) дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами обязательств по настоящему договору.

9. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

9.1. Условия настоящего договора, дополнительных соглашений к нему и иная информация, полученная сторонами в соответствии с договором, конфиденциальны и не подлежат разглашению.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

10.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

11. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Продавец обязан вывезти имущество, находящееся в доме и на территории земельного участка, в течение двух дней после подписания настоящего договора. При невыполнении данной обязанности Покупатель будет вправе самостоятельно принять меры к вывозу имущества Продавца своими силами и за свой счет, при этом Продавец будет обязан возместить Покупателю все понесенные Покупателем расходы по вывозу и хранению имущества Продавца.

11.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в таком же порядке, что и настоящий Договор.

11.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

11.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

11.5. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй у Покупателя, а третий - в регистрирующем органе.

11.6. Адреса сторон:

Продавец: Гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович, дата рождения «01» января 1986 г., паспорт: серия 0000 № 000000, выдан «14» июля 2000 г., ОВД г. Зеленогорска, адрес места жительства: Зеленогорск, ул. Мира 1, кв. 68.

Покупатель: Гражданин Российской Федерации Петров Петр Петрович, дата рождения «02» декабря 1980 г., паспорт: серия 0000 № 000000, выдан «04» июля 2001 г., УВД г. Красноярска, адрес места жительства: г. Зеленогорск, Советская 2, кв. 15.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: Покупатель:

6. Задачи

Задача №1.

По договору с местной администрацией Яшин приобрел в собственность земельный участок площадью 0,25 гектара для строительства коттеджа. Договором были определены местоположение участка и его границы. После завершения строительства коттеджа и его регистрации Яшин задумал соорудить на своем участке большой пруд для купания в нем, сбора воды для полива и разведения рыбы. Об этом он в устной форме поведал главе местной администрации, который не высказал каких-либо возражений.

Поскольку территория, на которой расположен его участок, раньше использовалась как огород подсобного хозяйства дома отдыха, на нем сформировалась богатая перегноем почва. Поэтому Яшин, прежде чем копать яму для пруда, очень выгодно продал эту почву дачникам. Затем для пруда было подготовлено с соблюдением правил гидроизоляции ложе и заполнено водой.

Через несколько месяцев соседи Яшина обнаружили, что на их участках началось заболачивание почвы и стали гибнуть плодовые деревья. В связи с этим собственники соседних участков Кричевец, Мишин и Козодоев обратились в местную администрацию с просьбой обязать Яшина ликвидировать сооруженный им пруд. Для подготовки к рассмотрению их заявления был приглашен эксперт-гидролог, который в своем заключении выразил сомнение в том, что пруд мог стать причиной заболачивания почвы на участках заявителей, и обратил внимание на обилие осадков в текущем году. В связи с этим местная администрация отказала заявителям в их просьбе. Считая решение администрации неправильным, Кричевец, Мишин и Козодоев обратились в суд с иском к Яшину, требуя ликвидации сооруженного им пруда, а также взыскания с Яшина причиненных убытков в размере затрат на восстановление почвы и возмещение стоимости погибших плодовых деревьев и кустарников.

При рассмотрении судом данного дела Яшин иск не признал и заявил, что он - собственник земельного участка и вправе использовать его по своему усмотрению, в том числе имел право строить на участке пруд. Требование о возмещении убытков он отверг, поскольку, по его словам, эти убытки он не причинял, и они никак не связаны с эксплуатацией пруда.

Решите дело.

Решение.

Вначале следует остановиться на том, имел ли право владелец участка, находящегося в собственности на создание на своем участке пруда.

В п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» сказано, что собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Статьей 19 Закона РФ «О недрах» 21.02.1992 № 2395-1 предусмотрено, что «собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению (т.е. без лицензии и бесплатно), в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ».

В соответствии с п. 2 ст. 8 Водного Кодекса РФ, пруд, расположенный в границах земельного участка, относится к собственности физического лица, являющегося правообладателем на данный участок. Важный момент - пруд не должен иметь сообщения с естественными водными объектами - реками и озерами.

Таким образом, Яшин имеет право строить пруд для любых целей (отдыха, купания, разведения рыбы и т.п.) согласовав его размещение и порядок ведения работ с местной администрацией (что Яшиным было сделано), при соблюдении следующих условий:

1. Земля, на которой будет построен пруд, находится в собственности.

2. Пруд не будет иметь сообщение с естественными водоемами.

3. Пруд не будет опасен для людей и окружающей среды.

4. Глубина пруда - не более 5 метров.

В части удовлетворения убытков, то для решения спора судья должен назначить проведение экспертизы, чтобы определить возможность заболевания почвы на участках соседей от сооружения Яшиным на своем участке пруда, и которая ответит на вопрос о наличии или отсутствии причинно-следственной связи заболачивания участка и эксплуатации пруда.

По условиям задачи, результатами экспертизы, где указано, что пруд не мог стать причиной заболачивания почвы на участках заявителей, причиной заболачивания почвы явились осадки, а не строительство пруда, проведенное с соблюдением правил гидроизоляции, уже имеются. Поэтому, скорее всего суд откажет, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между сооружением пруда и убытками. Но, в любом случае, без экспертизы не обойтись. Решение будет завесить от ее результатов.

Задача №2.

Между собственниками прилегающих друг к другу земельных участков возник спор, кто имеет право на сбор плодов фруктовых деревьев, корни которых расположены на одном участке, а ветви с плодами свешиваются на другой участок. Собственник участка, на котором растут деревья, настаивал на том, что право сбора плодов принадлежит ему, поскольку именно корни питают деревья.

Собственник соседнего участка полагал, что его власть распространяется не только на поверхность земельного участка, но и на все, что простирается над ним. К тому же плоды созревают благодаря солнечным лучам, падающим на его участок, а он вовсе не обязан допускать соседа на свой участок для сбора плодов.

Как разрешить возникший спор?

Решение.

Согласно ст. 136 Гражданского Кодекса РФ «Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений». Следовательно, если дерево находится участке собственника и является его собственностью, так как он тратит время, средства и силы на выращивание данного дерева, то он и является собственником плодов. А, поскольку урожай признается чужим имуществом, то собирать его можно только по согласованию с соседом.

С другой стороны, собственник противоположного участка тоже имеет свое право не пускать собственника дерева на свой участок собирать плоды, хотя ветви с плодами свешиваются на его участок. Кроме того, если ветви обширны, то такие деревья могут мешать растениям на соседнем участке, что нарушает право собственности соседа земельного участка, на территорию которого дерево разрослось. В этом случае один из соседей вправе требовать от другого устранения данного нарушения. Разрешить спор можно так: в качестве компенсации сосед может предоставить другому соседу право собирать урожай со свивающихся ветвей.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) [Текст] // СЗ РФ от 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 01.01.2017) [Текст] // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.

3. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016) [Текст] // СЗ РФ от 05.06.2006. - № 23. - Ст. 2381.

4. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 03.10.2016) [Текст] // СЗ РФ от 06.03.1995. - № 10. - Ст. 823.

5. Езжева, М.Н. Эволюция форм собственности на землю в России в XIX - начале XX веков: автореф. дисс… к.ю.н. [Текст] / М.Н. Езжева. - М.: МГУ, 2008. -22 с.

6. Романова, Г.В. Земельное право: курс лекций [Текст] / Г.В. Романова. - М.: Юстиция, 2016. - 190 с.

7. Улюкаев, В.Х. Земельное право: учебник [Текст] / В.Х. Улюкаев, и др. - М.: Частное право, 2011. - 155 с.

Размещено на Allbest.ru