Право собственности на землю

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Как осуществлялась эволюция форм и видов права собственности на землю в зависимости от конкретных исторических периодов развития государства (дореволюционный, советский, современный)

Система земельного права начинает формироваться одновременно с установлением государственности на Руси. Уже в первые годы создания государства российского принимались различные приказы, указы, распоряжения, касавшиеся вопросов владения и распоряжения землей и природными ресурсами. Однако в течение длительного времени не было единой системы земельного законодательства, только в середине XIX в. начинается процесс реформирования земельных правоотношений, создаются предпосылки выделения земельного права в отдельную отрасль, которая с этого периода находится в непрерывном развитии.

Анализ различных исторических фактов и нормативно-правовых документов позволяет выделить следующие этапы развития российского земельного права: право собственность земля

1) Период разобщенного правового регулирования - с момента появления отдельных нормативно-правовых норм в различных законодательных актах вплоть до 1861 г.;

2) Крестьянская реформа 1861 г.;

3) Столыпинская земельная реформа (1906-1911 гг.);

4) Советский период (1917-1990 гг.);

5) Период становления государственности РФ (1991-1993 гг.);

6) Современный этап развития земельного законодательства (с 1993 г.).

Каждый из этапов отражает специфику своего времени, но в тоже время формирует определенные предпосылки для развития данной отрасли в будущем.

Земельные правоотношения в дореволюционной России.

На начальном этапе (до Х в.) формирование феодальных отношений на Руси шло путем возникновения верховной государственной собственности на землю. Основной формой зависимости были государственные подати: поземельная (дань) и судебная (вира). В X - начало XIII в. складывается и растет индивидуальная крупная земельная собственность - вотчинная собственность (феодальная вотчина) - земельные владения и хозяйственные постройки, принадлежащие владельцу на правах полной наследственной собственности. Оформление феодальных отношений (феодализация - складывание феодальной собственности на землю и формирование двух феодальных сословий феодалов и зависимых крестьян) в конце XI - начале XII в. привело к децентрализации (феодальной раздробленности) Древнерусского государства. Конец XIII - начало XV вв. - это время роста феодального землевладения. В тот исторический период частные землевладения подлежали особой охране. На это указывает текст ст. 34 «Русской Правды». В ней, в частности, установлен значительный штраф за порчу межевого знака (этим подчеркивалась забота древнерусского государства об обеспечении устойчивости земельного правопорядка). В 1565 г. Иван Грозный разделил земли государства на земские (обычные) и опричные (особые), включив в состав последних земли оппозиционной княжеско-боярской аристократии. В 1580 г. церковным Собором было принято решение, запрещавшее митрополитам, архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, принимать земли в «заклад» и «на помин души», увеличивать каким-либо иным способом свои земельные владения. Во второй половине XVI в. проведена повсеместная опись вотчинных земель, информация о которых занесена в «писцовые книги» (для упорядочения финансовой и налоговой систем) и определила обязанности служилых феодалов. В дальнейшем государство провело повсеместное описание земель с подразделением их на окладные единицы («сохи»). Полученная информация и документация способствовали созданию системы «крепостного права». В общегосударственном масштабе «крепостное право» оформилось Судебником 1497 г. и последующими указами о «заповедных и урочных летах» 1591 г. Полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его административной и судебной власти феодала окончательно оформились Соборным уложением 1649 г.

Первой аграрной реформой на Руси считается реформа, проведенная Иваном Грозным в 1551-1556 гг. С целью увеличения денежных средств в казне, подчинения бояр и удельных князей великому князю московскому и всея Руси, появления новой системы землепользования - государственной поместной системы, был проведен ряд реформ.

Следующим этапом земельных реформ можно считать преобразования Петра I. Аграрная реформа как самостоятельная программа реорганизации уклада жизни не проводилась, однако земельные отношения менялись в процессе проведения комплекса социальных реформ. В 1718 г. была введена «подушная подать», которая налагалась как на крестьян, так и на ранее неплативших налог холопов. Проводимые Петром I реформы привели к изменению земельных отношений. В 1714 г. вотчины и поместья прекратили свое существование, вместо них появилась «недвижимая собственность» и «имение». Указ 1785 г. «О вольности дворянской» освободил дворян от обязательного государственного служения. Чтобы избежать деления земель и закрепить феодальное землевладение, указом Петра I все земли отныне переходили по наследству: от отца к сыну. В период правления Петра I было изъято в пользу государства значительное количество церковных земель и остановлен процесс их перехода (прироста) к монастырям и церквям.

Для России XIX в. было характерно традиционное развитие сельского хозяйства (то есть увеличение объемов выращенной сельскохозяйственной продукции достигалось за счет расширения земельных площадей). За первую половину XIX в. размеры сельхозугодий увеличились на 53%. Существовавшее в тот период в Российской империи «крепостное право» тормозило развитие государства. Первые шаги в этом направлении были сделаны в начале правления Александра I. 20 февраля 1803 г. выходит указ о «вольных хлебопашцах», который разрешал помещикам по их усмотрению отпускать крестьян на волю с землей за выкуп по договору. Указ носил рекомендательный характер, и не мог решить всей проблемы. За 25 лет число свободных хлебопашцев пополнило только 47 тыс. крестьян. В годы царствования Александра I был создан целый ряд проектов освобождения крестьян (проекты Н. Мордовина, А. Аракчеева), оставшихся нереализованными, во-первых, из-за перманентного финансового кризиса, который Россия переживает в эти годы, а во-вторых, из-за страха перед реальным освобождением крестьян и опасения недовольства крупнейших дворян-крепостников. Крестьянская проблема вновь была поставлена на повестку дня при Николае I. Издается более 100 указов, ограничивающих власть помещиков над крестьянами, но они лишь регламентировали крепостное право, не решая вопрос в корне. Решением этой проблемы занимался целый ряд секретных политиков, которые разрабатывали т.н. «рекомендации» по крестьянскому вопросу. Наиболее активным деятелем в этой сфере был граф П.Д. Киселев. По его инициативе правительство приняло указ от 2 апреля 1842 года об «обязанных крестьянах». Этот документ разрешал помещикам заключать со своими крестьянами по взаимному соглашению договоры, по которым помещики сохраняли право вотчинной собственности на землю, а крестьяне получали от них землю за установленные повинности. Указ не имел большого значения, поскольку носил рекомендательный характер. Наиболее значительным мероприятием правительства была реформа государственной деревни - малоземельные крестьяне наделялись землей (чаще всего крестьяне переселялись на пустующие земли), сокращены некоторые подати, учреждены вспомогательные ссуды для крестьян, расширена сеть запасных магазинов на случай неурожая и т.д. Хотя за первую половину XIX века не было сделано существенных шагов в деле отмены крепостного пряла, нацеленность на этот шаг становится очевидной. В эти годы была проделана большая подготовительная работа, результаты которой сказались в процессе подготовки и отмены крепостного права при Александре II.

Реформа 1861 г., отменившая «крепостное право» и изменившая правовой статус крестьян, была частью реформ Александра II (1861, 1864, 1870 гг.). По замыслу авторов реформы, она должна была сократить отставание России в сельском хозяйстве от развитых государств. Однако отмена «крепостного права» не привела к ожидаемым результатам. Закон об отмене крепостного права - «Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» подписан Александром II 19 февраля 1861 г. Данный закон состоял из отдельных «Положений», касавшихся трех основных групп вопросов: 1. Упразднение личной зависимости крестьян от помещиков. 2. Наделение крестьян землей и определение крестьянских повинностей. 3. Выкуп крестьянских наделов.

Первая земельная реформа в России не привела к ожидаемому экономическому процветанию крестьян, получившим за «выкупные платежи» от 2,5 до 5,7 десятин среднедушевой надельной земли. В результате реформы 1861 г.: а) отменено «крепостное право»; б) собственность на землю сохранялась за прежними владельцами-помещиками; в) крестьяне получали «усадебную оседлость» и наделы на условиях последующего выкупа или отработки; г) крестьяне выступали как субъект земельно-правовых отношений только в составе общины; д) определены условия оформления временно-обязательных отношений (статус временно-обязанных крестьян, их основные права и обязанности); е) создана система крестьянского самоуправления; ж) оказана государственная «помощь» крестьянству в осуществлении выкупа и укреплении крестьянской общины.

В начале XX в. была проведена вторая реформа сельского хозяйства и землепользования в России, которая стала именоваться по имени премьер- министра того времени П.А. Столыпина. Эта реформа, не затрагивая существенно статус помещичьих земель, предусматривала изменения в правовом положении крестьян и способов землевладения. «Столыпинская аграрная реформа» - обобщенное название комплекса мероприятий в области сельского хозяйства. Так, Указом от 8 ноября 1905 г. отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861 г. В основе указов от 4 марта, 15 ноября 1906 г. и Закона от 14 июня 1910 г. - концепция замены общинного крестьянского землевладения и землепользования частной (подворной). Основными направлениями реформы являлись: передача земель в собственность крестьян, постепенное упразднение сельской общины как коллективного собственника земель, кредитование крестьян, скупка помещичьих земель для перепродажи крестьянам на льготных условиях, землеустройство, позволяющее оптимизировать крестьянское хозяйство за счет ликвидации чересполосиц. Цель реформ - повышение производительности труда в сельском хозяйстве посредством раздачи земельных наделов крестьянам, предоставления им особых прав и свобод. Но и эта реформа не оправдала надежд ее организаторов, так как мало затрагивала частное землевладение. Реформа проводилась в 47 губерниях европейской части России. С 1910 г. больше внимания уделяется поддержке кооперативного движения. В период проведения реформы окончательно сложился земельный правопорядок Российской империи, просуществовавший вплоть до 1917 г. Правовой режим земельного фонда России того периода, предусматривал деление земель на следующие категории: 1) государственные земли; 2) монастырские земли; 3) майоратские земли; 4) частновладельческие земли; 5) посессионные земли; 6) общественные земли. Таким образом, до 1861 года земля принадлежала либо государству, либо помещикам, либо Церкви.

Земельное законодательство советского периода.

До 1990 г. существовала исключительно государственная собственность на землю, а основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование.

Первым законодательным актом советского государство стал Декрет «О земле», принятый на II съезде Советов Народных Депутатов Декрет 26 октября (8 ноября по новому стилю) 1917 г. Основанием для принятия и утверждения Декрета послужила программа партии социалистов-революционеров (эсеров) 1906 г. В «Декрете о земле» провозглашалось: «земля - общая, земля принадлежит рабоче-крестьянскому государству». Декрет «О земле» действовал в течение шести лет. Неотъемлемой частью Декрета о земле стал «Наказ о земле», в котором были провозглашены отмена частной собственности на землю и социализация земель. В Декрете зафиксированы: 1) многообразие форм землепользования (подворное, хуторское, общинное, артельное); 2) конфискация помещичьих земель и имений; 3) переход конфискованных земель и имений в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов; 4) переход земли в достояние государства с последующей безвозмездной передачей ее крестьянам; 5) отмена права частной собственности на землю; 6) запрет применения наемного труда. В дальнейшем были приняты - Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью», Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах», Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли». В 1918 г. в Конституции РСФСР был закреплен принцип социализации земли, отмены частной собственности, земля стала общенародным достоянием и предоставлялась гражданам бесплатно, на общих правах. В 1919 г. в законе «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» земля окончательно закреплялась за государством.

В период Новой экономической политики (НЭПа) 1921-1929 гг. началась кодификация земельного законодательства. Цель - «создать стройный, доступный пониманию каждого земледельца свод законов о земле». В 1922 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, вводивший в оборот такое понятие как «трудовое землепользование». Данный вид пользования землей предусматривал возможность использовать максимальный объем прав для сельскохозяйственного производства без ограничений по срокам использования земли, но с сохранением государственной монополии на владение ею. В основных положениях данного Кодекса подтверждалось, что вся земля в пределах РСФСР, в чьем бы ведении она ни находилась, является собственностью рабоче-крестьянского государства и образует единый государственный земельный фонд.

Первым законом СССР, определившим правовой режим всех категорий земель, стали «Общие начала землепользования и землеустройства», утвержденные ЦИК СССР 15 декабря 1928 г. Земельные реформы 1953 г., 1965 г., принятие «Продовольственной программы» 1982 г. и внедрение методов внутрихозяйственного, арендного и семейного подрядов на селе не дали ожидаемого результата. Требовались более радикальные изменения в правилах пользования и владения землями в РФ. И они были проведены в последнем десятилетии ушедшего столетия.

Новый этап развития земельного законодательства на территории постсоветского пространства связывают с принятием в 1990 г. «Закона о собственности в СССР» и «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле». В современной России земельная реформа проводилась в несколько этапов и началась в 1990-1991 гг. В это время были приняты: Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №348-1 и «О земельной реформе» №374-1. Однако началом коренных изменений земельных правоотношений в 90-х гг. XX в. считают Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. №397-1 «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» и Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г., распространивших право собственности на землю на граждан и их объединения.

Анализируя предпосылки проведения земельной реформы, начатой в 1990 г., и правовые основания ее реализации, следует отметить, что в сфере земельных отношений того периода в России назрела необходимость следующих преобразований:

- легальная оценка земли (в денежной форме), переход к арендным отношениям сельскохозяйственных предприятий при передаче земли в долевую собственность крестьян;

- легализация различных форм частной собственности на землю;

- расширение полномочий местных органов власти в части планирования использования земли и распоряжения ею;

- разграничение федеральных государственных земель и земель субъектов РФ, а также местного самоуправления;

- обеспечение информированности общественности о положении дел в земельном хозяйстве страны и выработка процедуры ее (общественности) участия в решении спорных вопросов относительно использования земли;

- разработка экологических критериев, ограничивающих бесконтрольное создание вредных производств и применение опасных технологий;

- повышение эффективности государственного земельного кадастра мониторинга и контроля за правильным использованием, охраной и улучшением земель.

Второй этап земельной реформы - 1991-1993 гг., когда началась массовая приватизация земель сельскохозяйственного назначения, реорганизация колхозов и совхозов. Особое значение в связи с развитием земельного законодательства придается Указу Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.

Начиная с 1990 г. принято значительное количество нормативных правовых актов (федеральных законов, Указов Президента РФ, Постановлений Правительства РФ), направленных на конкретизацию законодательных предписаний о направлениях, порядке и правилах осуществления земельной реформы. Особое место среди законодательных предписаний в реализации земельной реформы занимают нормы Гражданского кодекса РФ. Они способствовали формированию земельного рынка и реализации сделок о перераспределении земельных участков между собственниками и землепользователями, гражданами и юридическими лицами. Разработана и утверждена Правительством РФ 26 июня 1999 г. «Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 1999-2002 гг.».

Третий этап реформы можно отнести к 2001-2002 гг. В этот период в России принимается ряд нормативных актов, регулирующих правоотношения в данной сфере. К числу основных документов относят Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ. Этими основными аграрными документами была возвращена частная собственность на землю. После проведенных земельных реформ, собственников, приватизировавших землю, стало более 11 миллионов.

Аграрная реформа в России позволила развиваться крестьянским (фермерским) хозяйствам, был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы земельных отношений, введена плата за землю. Наряду с крестьянско-фермерскими хозяйствами создано значительное количество личных подсобных хозяйств, которые, в отличие от КФХ, не надо регистрировать (производимая и реализуемая ими продукция не подлежит налогообложению в связи с тем, что урожай выращивается для собственного потребления и излишки можно реализовать через торговые сети или на рынке).

Развитие земельного законодательства в России на современном этапе.

12 февраля 2015 г. принят ФЗ РФ «О внесении изменения в ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (№11-ФЗ). Благодаря этому закону государственная поддержка теперь гарантирована не только крупным сельхозпроизводителям, но и индивидуальным предпринимателям, выбравшим своей основной деятельностью сельское хозяйство. Это и стало основным направлением в развитии сельского хозяйства в России на современном этапе.

Поправки в ФЗ «О развитии сельского хозяйства» позволяют получать кредиты для развития сельского производства с тем лишь условием, чтобы доля производства в сельскохозяйственной отрасли была не менее 70% от общих доходов в производстве. В ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» от 22 ноября 1995 г. №171-ФЗ внесены поправки, существенно облегчившие жизнь производителей-виноградарей. Уточнена и дополнена специальная терминология для виноделов крестьянско-фермерских хозяйств, уточнено количество и перечень винных напитков, которые вправе выпускать сельскохозяйственные производители. Определены условия их поставки, хранения и реализации.

Изменения коснулись и фермеров. Так, новый ФЗ РФ №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. закрепил основания создания крестьянских (фермерских) хозяйств, определив при этом: а) понятие крестьянского (фермерского) хозяйства; б) отношения между крестьянским хозяйством и государством; в) правила создания и регистрация новой формы хозяйствования; г) земельные и имущественные отношения; д) членство в хозяйстве; е) деятельность и формы хозяйствования.

Земельный кодекс РФ был принят 25 октября 2001 г. №136-ФЗ. Он является основным документом, определяющим земельные отношения в России. В Кодексе определены правила владения землей, арендные отношения, охрана и использование земли. Земельные отношения в России регламентированы и иными нормативно-правовыми актами, которые дополняют и уточняют отдельные статьи ЗК РФ.

Дальнейшее развитие шло в сторону упорядочения земельных отношений.

В настоящее время, в РФ право собственности подразделяется на три основные формы в зависимости от субъектов права - правообладателей:

- частная собственность - осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: при приватизации государственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

- государственная собственность - реализуется властью государства в интересах всего общества в целом. Это право собственности РФ и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

- муниципальная собственность - реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования.

2. В чем состоят особенности юридической конструкции права собственности на землю и его содержания?

Право собственности на землю представляет собой совокупность юридических норм, регулирующих общественные отношения в области владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Согласно ст. 260 ГК РФ:

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (если иное не установлено законом). Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ):

1) владения - это возможность фактического обладания собственником принадлежащим ему имуществом (правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т. е. числить его на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии. Собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения);

2) пользования - это возможность потребления (присвоения) собственником полезных свойств имущества (правомочие пользования дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. Виды пользования земельным участком перечислены земельным законодательством. Собственник может использовать землю, так, как считает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка и самовольно изменить целевое назначение использования собственник не имеет права. Использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту);

3) распоряжения - это возможность определения собственником юридической судьбы имущества - земельного участка (собственник может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить передавать участок, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком и т.д.).

Иными словами, собственник вправе самостоятельно совершать сделки относительно своего имущества, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам либо передавать им права владения или пользования, оставаясь при этом собственником.

При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах»), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Однако, пределы участия этих объектов в гражданском обороте определяются не гражданским, а земельным законодательством. Общие права собственников земли закреплены в ст. 40 Земельного кодекса РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков), согласно которой собственник земельного участка имеет право:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйствен-ную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

При распоряжении землей основным требованием является оборото-способность. Земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в гражданском обороте, перечислены в п. п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ. Согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота участков недр, водных объектов и участков лесного фонда определяются Законом о недрах, Водным и Лесным кодексами.

3. Укажите основания возникновения права частной собственности на землю (административно-правовые и гражданско-правовые). Укажите также основания прекращения права частной собственности на землю (правомерные и противоправные)

Основания возникновения прав на землю раскрывается в ст. 25 ЗК РФ:

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1.01.1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Указанные виды прав также возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, при этом применительно к возникновению прав на земельные участки можно отнести следующие основания, из числа предусмотренных ст. 8 ГК РФ:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Кроме того, ст. 8 ГК РФ ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК РФ» дополнена таким основанием возникновения прав, как решения собраний в случаях, предусмотренных законом.

В отношении возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Включаемые в состав имущественного комплекса унитарного предприятия земельные участки приватизируются по правилам, установленным ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Часть 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» связывает возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Основания возникновения прав на земельные участки раскрыты не только в гражданском законодательстве, но и содержатся в ЗК РФ. Так, помимо указания на конкретные решения уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоров, заключаемых в отношении таких земельных участков, ЗК РФ предусматривает такие специфичные основания возникновения прав на земельные участки: возникновение публичного сервитута на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, возникновение права на земельный участок, образуемый в результате перераспределения земель и (или) земельных участков.

Следует также отметить, что разные права на земельные участки могут возникать далеко не по всем из предусмотренных гражданским законодательством основаниям. Так, например, в отличие от ранее действовавшего законодательства право безвозмездного пользования земельным участком может возникнуть только на основании договора (ранее также на основании решения уполномоченного органа). Возможность предоставления права пожизненного наследуемого владения земельным участком ЗК РФ не предусмотрена, поэтому данное право может возникнуть только в результате наследования такого права в соответствии со ст. 1181 ч. 3 ГК РФ или ранее возникшее право может быть установлено решением суда.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации с 1.01.2017 г. в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это положение соответствует ст. 8.1 ГК РФ, согласно ч. 1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 6 ст. 1 указанного закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Государственной регистрации прав на земельные участки посвящена ст. 26 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В настоящее время указанная статья предусматривает, что, в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В настоящее время исходя из ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года

Основания прекращения права собственности на земельный участок определены в ст. 44 ЗК РФ «право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Право собственности на землю может прекращаться и в силу принудитель-ного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством.

1) Обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника (ст. 278 ГК РФ), и допускается только на основании решения суда. Обращение взыскания возможно не только на сам земельный участок, но и на право его долгосрочной аренды (п. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 письма ВАС № 90).

2) Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ) Целевое использование такого участка является обязательным ограничением свободы собственника. Он не только не может использовать земельный участок для других целей, но и обязан осуществлять активные действия по использованию участка для целей, для которых он был предназначен. Статья 284 ГК РФ предусматривает неблагоприятные последствия неиспользования по целевому назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства.

Неблагоприятные последствия для собственника могут наступить только в том случае, если он не предпринимает никаких действий по использованию для установленной цели участка в течение 3 лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или иного обстоятельства, исключающего такое использование. Следует учитывать, что согласно ст. 42 ЗК РФ, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором, собственник обязан своевременно приступить к использованию участка. В этом случае прекращение права собственности возможно, как в соответствии со ст. 284 ГК РФ, так и в связи с нарушением условий договора.

3) Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства РФ, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельско-хозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).

Использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением либо использование, влекущее снижение плодородия почв или экологической обстановки, считается грубым нарушением правил рационального использования земли и влечет принудительное изъятие у собственника земельного участка.

Обязанности собственника земельного участка по надлежащему использованию перечислены в ст. 42 ЗК РФ. К ним относятся: использование по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных и иных природных объектов; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов; предотвращение загрязнения, ухудшения плодородия почв земель определенных категорий; соблюдение иных требований законов.

Согласно ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Использование земельного участка с нарушением закона может повлечь не только изъятие земельного участка (как меру земельно-правовой ответственности), но и административную (ст. 8.8 КоАП) и уголовную (ст. 254 УК РФ) ответственность, а также меры гражданско-правовой ответственности, например обязанность возместить причиненные убытки. Так, согласно ст. 76 ЗК РФ юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный земельным правонарушением. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос строений при самовольном строительстве, восстановление межевых знаков осуществляются лицами, виновными в земельных правонарушениях, за их счет.

4) Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация) (ст. 50 ЗК РФ). Конфискация применяется лишь по отношению к собственникам земельных участков и является единственным видом безвозмездного изъятия, во всех остальных случаях возможен только выкуп участка. Надо отметить, что конфискация имущества относится к иным мерам уголовно-правового характера и представляет собой принудительное безвозмездное обращение имущества по решению суда в собственность государства (ФЗ от 27.07.2006 № 153-ФЗ раздел VI УК РФ гл. 15.1 «Конфискация имущества»). В соответствии со ст. 104.1 УК РФ конфисковано может быть такое имущество (и в том числе земельный участок), которое:

а) получено в результате совершения преступлений, перечень которых приведен в названной статье (за исключением имущества, подлежащего возвращению законному владельцу).

б) получено в результате совершения преступления, а доходы от этого имущества были частично или полностью превращены или преобразованы;

в) используемое или предназначенное для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации).

Статья 243 ГК РФ предусматривает возможность применения конфискации имущества как санкции и за иные, кроме преступлений, правонарушения, но ЗК РФ сужает применение этой статьи в отношении земельных участков, однозначно говоря только об уголовных преступлениях. Далее, в ч. 2 названной статьи ГК РФ упоминается о том, что конфискация может быть произведена в случаях, установленных законом, и в административном порядке; ЗК РФ такой возможности не предусматривает, и, соответственно, конфискация земельного участка может быть произведена только по решению суда.

5) Реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

В соответствии со ст. 242 ГК РФ реквизиция представляет собой изъятие у собственника имущества в интересах общества в случае чрезвычайных обстоятельств в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. Земельный кодекс РФ устанавливает особенности применения реквизиции по отношению к земельным участкам. Основная особенность связана с тем, что земельный участок после прекращения действия чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу, в то время как в отношении любого иного имущества такой возврат чаще всего невозможен (например, пораженный эпидемией скот изымается и уничтожается). Если в ГК РФ идет речь о выплате стоимости реквизированного имущества, и лишь в отдельных случаях, собственник вправе требовать его возврата по суду. Напротив, ЗК РФ специально указывает на временный характер изъятия земли при реквизиции. Собственнику при этом возмещаются убытки, понесенные им в связи с невозможностью использования земельного участка, а стоимость участка возмещается только в том случае, если участок не может быть возвращен после прекращения действия чрезвычайных обстоятельств. Как в ГК РФ, так и в ЗК РФ идет речь о реквизиции земельного участка только у собственника.

В то же время в других статьях ЗК РФ реквизиция названа как одно из оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования (ст. ст. 45, 46, 47 ЗК РФ). Разумеется, арендуемый или предоставленный в пользование, пожизненное наследуемое владение участок находится в чьей-то собственности - государственной, муниципальной или частной, и в случае реквизиции он изымается у собственника.

4) Изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). Случаи, когда допускается изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, отнесены законом к исключительным, т.е. по общему правилу такого изъятия следует избегать. В ст. 49 ЗК РФ приведены только два возможных основания изъятия земель для государственных и общественных нужд: выполнение международных обязательств РФ и необходимость размещения объектов государственного или местного значения (при отсутствии других вариантов размещения этих объектов).

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд имеет схожие черты с реквизицией земельного участка: то и другое производится в интересах обществах и государства, участок в обоих случаях изымается с соответствующей компенсацией собственнику. Однако это разные понятия, различаются прежде всего основания, по которым производятся реквизиция и изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Случаи последнего не носят чрезвычайного характера и связаны чаще всего с планируемым строительством и расширением промышленных, социальных, транспортных и иных объектов.

Кроме того, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд является окончательным, а реквизиция носит чаще всего временный характер.

4. Укажите конкретные ограничения и обременения, закрепленные в действующем законодательстве, применительно к праву частной собственности на землю

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 129 ГК РФ).

Ограничения прав на землю вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения прав устанавливаются только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции, п. 2 ст. 1 ГК РФ, в силу которых права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Другим важнейшим требованием введения ограничений прав на землю является закрепление оснований таких ограничений только федеральными законами.

Ограничения права собственности на земельные участки являются неотъемлемой составной частью содержания института права собственности и не выходят за его пределы. Ст. 56 п. 2 ЗК РФ допускает установление следующих ограничений прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Перечисленные в ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.

Перечень, приведенный в п. 2 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим; ряд ограничений предусмотрены другими статьями Кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Характер и виды ограничений, устанавливаемых для тех или иных зон с особыми условиями использования, в ряде случаев установлены непосредственно в ЗК РФ. Так, в соответствии со ст. 93 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф. В других случаях ЗК РФ отсылает к подзаконным нормативным правовым актам: так, в соответствии со ст. 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны в порядке, определяемом Правительством РФ. В свою очередь, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, определены соответствующие ограничения.

Основные черты правового режима ограничения тех или иных земельных участков с особыми условиями использования определяют также отдельные федеральные законы. Например, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» установил (ст. 27), что на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов. Следует сказать, что собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности.

Выделим следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека земельного участка, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))»;

- рента (ст. 586 ГК РФ). Рента обременяет земельный участок, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества;

- аресты и запрещения на заключение сделок (ст. 1, 28 Закона о государственной регистрации прав);