Договор аренды и его виды

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

Объектом исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов, регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в курсовой работе является изучение, анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.

Целью курсовой работы является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов договора аренды.

Цель курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение которых и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

· определить понятие договора аренды;

· раскрыть содержание договора аренды;

· определить юридические признаки договора аренды;

· рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;

· рассмотреть основания и порядок прекращения договора аренды;

· рассмотреть отдельно наиболее важные виды договора аренды.

Представленная курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.



ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Понятие и объект договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996 г. 29 января.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стериотипное: учебник / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статус», 2001. - 800 с. С. 313.

Вообще, сама аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2009. - №11. - С. 43-44.

Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это -- непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки -- цвет, размер, форму, модель. Гражданское право: учебник / общ. ред. С.С. Алексеев. - М.: ТК Велби, 2007. - 478 с. С. 214.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре. Егоров Н.Д. Гражданское право: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев. - В 3 т. Том 1. 6-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проект, 2005. - 776 с. С. 344.

В соответствии с п. 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».

Еще раз необходимо подчеркнуть, что договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование.

1.2 Юридические признаки и существенные условия договора аренды

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: «Юрист», 2009 г. - 544 с. С.245.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ // Российская газета. - 1994 г.. 8 декабря.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2009. - 689 с. С. 300.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ, включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора.

Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подводя итог, нужно еще раз отметить, что по юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

1.3 Стороны договора аренды

Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: «Приор», 2009 г. - 344 с.

В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества -- через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения -- унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. -- Е.А. Суханов. -- 3 - е изд., перераб. и доп. -- М.: Волтерс Клувер, 2005. -- 800 с. С.249.

При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, при аренде предприятия и финансовой аренде в качестве арендатора вправе выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката -- лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Идеей придания устойчивого характера арендным отношениям служит правило о сохранении силы договора аренды при изменении сторон. В соответствии с ним перемена в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

Сохранение силы договора возможно и при перемене арендатора, если такая перемена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, и вступления его наследника в договор на оставшийся срок. Правило это диспозитивное и может быть изменено законом или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор лишь в том случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы являлся скульптор (художник, хореограф), обязавшийся в качестве арендной платы вести в этой школе учебные занятия, которые не способен вести его наследник. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -- М.: Юрайт, 2009 г. - 658 с. С.190.

Еще раз отметим, что стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1.4 Форма и срок договора аренды

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы рекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2007 г. - №3. - С. 16-25.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».

Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. -- М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 76-79.

Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Итак, форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

1.4 Права и обязанности сторон по договору аренды

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. -- М.: Юрист, 2008. - С. 100-102.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2. удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3. потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. -- М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 80.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Таким образом, основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

1.5 Прекращение и расторжение договора аренды

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46.

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2009 г. - С. 141-145.

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Делая вывод, нужно отметить, что прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

договор аренда законодательный право



Глава 2. Виды договора аренды

2.1 Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996 г. 29 января.

Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК РФ: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача вещей напрокат -- основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката организациями, предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.).

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. -- М.: «Волтерс Клувер», 2008 г. - 562 с.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически.

В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок -- один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Если срок договора превышает предельный, то он будет считаться заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией-обязательством. Выдача предметов проката гражданам в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости прокатного имущества.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Выбор способа зависит прежде всего от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились. Поэтому арендная плата за время устранения недостатков не должна взиматься, за исключением случаев, когда недостатки возникли по вине арендатора.

Если арендодатель докажет, что недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность по возмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведении арендатором объекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков.

Особенность досрочного расторжения договора проката заключается в том, что арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предварительно предупредив об этом арендодателя за 10 дней. Арендодатель может расторгнуть договор по общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (за исключением п. 4).

Делая вывод нужно отметить, что в определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно: 1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК РФ особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования; 2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства; 3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.1 ст.626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

2.2 Договор аренды транспортных средств

Аренда транспортных средств представляет собой один из видов договора имущественного найма (аренды). Основанием для выделения этого вида аренды послужила надобность в принятии ряда специальных норм, в которых учитывалась бы специфика временного предоставления за плату во владение и пользование определенного имущества -- транспортного средства. Предоставление транспортного средства может сопровождаться также оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации. В зависимости от этого аренда транспортных средств разделяется на две разновидности -- аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного средства без экипажа. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стериотипное: учебник / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статус», 2001. - 800 с. С.242.

Договор аренды транспортного средства двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор -- внесения за это соответствующей платы.

Поскольку транспортное средство предоставляется арендатору за плату, договор является возмездным.

Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю. Поэтому договор аренды транспортных средств должен быть признан срочным.

Наконец, права и обязанности по договору возникают с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Следовательно, он является консенсуальным.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Хотя в ГК РФ содержится требование письменного оформления договора аренды транспортного средства с экипажем, несоблюдение этого требования не влечет его недействительности. В случае спора стороны лишаются права в подтверждение договора и его условий ссылаться на свидетельские показания; но вправе приводить письменные и другие доказательства.

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов. Первым из них служит предоставление арендатору своеобразного имущества -- транспортного средства. Предоставление понимается здесь прежде всего как передача арендатору на время правомочия пользования, права коммерческой эксплуатации транспортного средства. Его эксплуатация может осуществляться в любых целях, для которых используется транспорт данного вида.

Вторым элементом предмета рассматриваемого договора служит также оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатацией. Строго формально оказание таких услуг выходит за пределы предмета аренды и сближает рассматриваемый договор с договорами об оказании услуг, результаты которых не имеют вещественной формы. Однако в новом ГК эти договоры, исходя из их первого и наиболее важного элемента, отнесены к одному из видов договора аренды.

По общему правилу, относящемуся ко всем иным видам аренды, заключение арендатором договора субаренды возможно с согласия арендодателя. Но при аренде транспортного средства с экипажем арендатор, если договором не предусмотрено другое, вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А. Суханова. -- М.: «Волтерс Клувер», 2008 г. - 562 с. С. 380.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правовое регулирование отношений по аренде транспортного средства без экипажа во многом совпадает с арендой транспортного средства с экипажем. К этому договору так же не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор становится его безраздельным владельцем. Использование транспортного средства представляет собой деятельность, связанную с повышенной опасностью для окружающих. Поскольку в силу ст. 1079 ГК лицо, владеющее источником повышенной опасности, в частности на праве аренды, возмещает вред, вполне логично возложение такой обязанности на арендатора транспортного средства без экипажа. Напротив, владельцем транспортного средства с экипажем по отношению к третьему лицу в ст. 640 ГК косвенно признается арендодатель. Поэтому на него как на владельца источника повышенной опасности и возлагается повышенная ответственность за причиненный вред.

Арендатор может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

Делая вывод по данному виду договора аренды необходимо отметить следующее: основное отличие этих двух видов договоров состоит в том, что в первом случае арендатору только предоставляется имущество во временное владение и пользование, а во втором - еще и оказываются услуги по управлению им. Если по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодателем является организация или индивидуальный предприниматель, члены экипажа (водители автомобиля) являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

2.3 Договор финансовой аренды (лизинг)

Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга лизингополучателю. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: «Юрист», 2009 г. - 544 с. С. 216.

Лизингодатель (арендодатель) -- физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель (арендатор), на основании ч. 2 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге», -- физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. Федеральный закон «О лизинге» от 29.10.1998 N 164-ФЗ // "Российская газета", N 211, 05.11.1998

Продавец (поставщик) -- физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Форма договора лизинга независимо от срока -- письменная. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Срок договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг -- осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг -- в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг -- в течение менее полутора лет.