Договір найму (оренди) житла

Поняття та істотні умови договору оренди житла з викупом. Права наймача житла. Обов'язки сторін за договором. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору. Рекомендації по усуненню недоліків в законодавстві щодо найму житлових приміщень.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык украинский
Дата добавления 01.10.2014
Размер файла 47,5 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа розміром 10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та зареєстровані в іншому місці. Так, наймач, що зареєстрований і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення розміром 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст.6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:

1) вони повинні самостійно проживати у цих житлових приміщеннях до набрання чинності Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1997 p., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2) згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

3) звернення із заявою про передачу займаних житлових приміщень у власність до органу приватизації. Заяву підписують усі повнолітні члени сім'ї наймача, в ній необхідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власника, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства від 15 вересня 1992 р. №56 наймачі разом із заявою подають і деякі інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про займане житлове приміщення тощо.

У власників квартир багатоквартирних будинків виникають зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Одним із основних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги. І якщо в договорі найму приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно ст. 839 ЦК встановлюється за погодженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному, комунальному і громадському житлових фондах встановлюється законодавством.

Відповідно до ст. 66 Житлового кодексу плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

Існує низка обов'язків орендаря, обумовлених викупом ним житла. Так, орендар зобов'язаний:

сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;

своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;

компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);

надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;

сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (п. 9 Порядку).

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.

Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід'ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку).

На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810-1 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря.

Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.

Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання договору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).

Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).

5. Підстави розірвання договору найму (оренди) житла

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п.1 ст.844 ЦК та ст.107 ЖК), по друге, на вимогу наймодавця (п.2 ст.844 ЦК і ст.108 ЖК).

Згідно зі ст.107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розірвання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця.

Для того щоб розірвати договір, наймач повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.

ЦК України містить ряд новел щодо розірвання договору найму житла за ініціативою наймача.

Так, згідно з п.1 ст.825 ЦК наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст.114, ст. 1141, ЖК та п.2 ст.825 ЦК України.

В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст.108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст.109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

Підстав для розірвання договору найму у разі вселення у житло неповнолітніх дітей для постійного проживання у ньому немає. Виселення неповнолітніх дітей в таких випадках неможливе.

Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірвання і виселення. І хоч ст.109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст.47 Конституції України.

Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

І, нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є те, що наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, встановлені нормами Житлового кодексу.

Так, ст.113 ЖК встановлює такі вимоги, що пред'являються до благоустроєного житлового приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

по-перше, надаване житлове приміщення має бути в межах даного населеного пункту.

по-друге, благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

по-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

по-четверте, при виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

по-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.

У ЦК України , передбачаючи підстави розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця, законодавець вводить новели. Так, договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; у разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Але, встановлюючи таку норму, законодавець у п.2 ст.825 ЦК України передбачає і певні гарантії права наймача. Ці гарантії полягають у можливості надання певного строку для усунення допущених порушень, в необхідності повторного звернення наймодавця про розірвання договору, в можливості річного відстрочення виконання рішення про розірвання договору і виселення.

Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець по винен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після відповідного попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або продовжують систематично порушувати права та інтереси сусідів.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні згідно зі ст.826 ЦК України підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла [12, 232].

Висновки

Становлення України як незалежної суверенної держави можливе лише за умови надійного функціонування її економіки.

Проблема розвитку житлового господарства, яке є важливою сферою економіки, необхідна складова умова переходу нашої країни до ринкової моделі економічного розвитку, що знайшло відображення і часткове вирішення у нормативно-правових актах з питань житлового законодавства.

Недосконалість фінансово-кредитної системи, централізація будівництва, реконструкції і зміст житлового фонду, обмеження у виділенні земельних дільниць і споруді індивідуального житла, відсутність стимулюючих чинників у вирішенні житлових питань значно загострили житлову проблему.

Більш ніж 3 мільйонів сімей (в тому числі сімей, що мають право на першочергове отримання квартир) тривалий час знаходяться на обліку як потребуючі поліпшення житлових умов.

Одночасно, незважаючи на низький рівень забезпеченості громадян житлом, об'єми житлового будівництва щорічно меншають. До того ж потребують істотних змін діючі законодавчі і інші нормативні акти, регулюючі відносини в житловій сфері.

Відповідно до Конституції України держава повинна проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Зокрема у ст.47 Конституції зазначено: "Кожен мас право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатну або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду".

Проте досвід свідчить, що проблем розвитку житлового господарства дуже багато. В суспільстві висловлюється стурбованість щодо ситуації, яка склалася з забезпеченням населення житлом.

Список використаних джерел

1. Конституція України від 28.06.1996 р. Харків, ФО-П Стеценко І.І., 2012 р.

2. Цивільній кодекс України. К., Правова єдність, 2014 р.

3. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 р. Коментар, під заг. ред. Харітонова Є.О.,Х, Одісей, т.1, 2004. 832 с.

4. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 р. Коментар, під заг. ред. Харітонова Є.О.,Х, Одісей, т.2, 2004. 1023 с.

5. Р.М. Гура. Житлове законодавство. Посібник, К., Прецедент, 2010 р., с. 28-33.

6. Декрет Кабінету Міністрів України „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається” від 31 грудня 1992 р. №26-92.

7. Є.П. Данілов. Довідник адвоката. Житлові спори. М., Право і закон, 1999

8. Житлове законодавство. Зб. нормат. актів. К, Юрінком Інтер,2009,416 с.

9.Житловий кодекс Українськой РССР. Науково-практичний коментар, К., 1990, 542 с.

10. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами. К., 2011 р.

11. Internet:www.unian.net та інші сайти, 2014 р.

12. Коментар судової практики розгляду житлових спорів За заг. ред. М.К. Галянтича. К, Юрінком Інтер,2009, 336 с.

13. Мічурін Є.О. Правочини з житлом. Науково-практичний посібник. Х., Юрсвіт, 2013 р.,496 с.

14. Семенченко Ж., Дзюба Н., Бойцова М., Кузнецов В. Оренда приміщення. Х-Фактор, 2013, 192 с.

15. Рясенцев В.А. Радянське цивільне право. М., 1986.

16. Саниахметова НА., Харитонов Е.О. Жилищное законодательство в вопросах и ответах. - М., 1991 г.

17.Седугин Н.Н. Жилищное право .М.,ИНФРА ,1998 г.

18.Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. - М., 1996.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень. Договір найму житла. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Сторони у договорі найму житла. Обов'язки сторін договору найму житла.

    курсовая работа [26,2 K], добавлен 02.05.2006

  • Становлення та розвиток житлового законодавства в Україні. Правове регулювання житлових відносин. Поняття та юридична характеристика договору оренди житла. Вивчення особливостей складення та розірвання договору. Дефініція договору найму житла з викупом.

    курсовая работа [45,9 K], добавлен 04.01.2014

  • Дослідження відносин майнового найму, зокрема таких його різновидів, як оренда і прокат. Особливості укладання договору найму (сторони, права та обов'язки сторін), підстави та порядок його припинення. Житлове приміщення, як самостійний предмет договору.

    курсовая работа [50,2 K], добавлен 12.03.2011

  • Історичні аспекти виникнення договору майнового найму. Регулювання орендних відносин у вітчизняному законодавстві України. Зміст договору майнового найму, правові наслідки порушення. Договір оренди, лізингу, позички як види договору майнового найму.

    курсовая работа [40,2 K], добавлен 10.03.2011

  • Характеристика особливостей здійснення права на житло шляхом отримання його у користування. Загальні положення та основні види найму житла (приватний, соціальний). Відмінні риси складання договору найму службових житлових приміщень та житла у гуртожитках.

    реферат [124,9 K], добавлен 18.05.2010

  • Форма, зміст та предмет договору житлового найму як засобу реалізації права громадян на житло. Сторони договору (фізичні та юридичні особи). Права та обов’язки наймача жилого приміщення. Особливості зміни та розірвання договору найму житлового приміщення.

    курсовая работа [83,5 K], добавлен 26.12.2011

  • Найпоширеніші предмети судових спорів з питань оренди нерухомого майна. Розірвання договору оренди. Спонукання щодо продовження (укладення на новий строк) договору оренди. Правові підстави для подання позовної заяви про визнання договору оренди недійсним.

    реферат [15,0 K], добавлен 10.04.2009

  • Договір підряду: поняття і ознаки, істотні умови, права і обов'язки сторін договору. Особливості правового регулювання договорів підряду в законодавстві різних країн. Основні структурні елементи договору підряду. Укладення договорів міжнародного підряду.

    курсовая работа [66,8 K], добавлен 05.06.2011

  • Умови, види та форми цивільно-правової відповідальності, підстави звільнення від неї. Характеристика відповідальності сторін за договором купівлі-продажу, у разі невиконання договору оренди та договору поставки, порушення умов договору перевезення.

    курсовая работа [56,3 K], добавлен 23.11.2013

  • Поняття та об’єкти оренди земель. Правове регулювання оренди землі в України. Виникнення та припинення цивільних прав та обов’язків суб’єктів оренди земельної ділянки (орендодавця та орендаря). Зміст даного договору, його правова та суспільна значущість.

    курсовая работа [45,2 K], добавлен 02.06.2014

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.