Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого-воров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В г. Москве право заключать договоры найма по по-воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по-мещений Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных актов. С.205..

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст-вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого-воров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий-ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по-мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен-ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст-вии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмот-рен законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер-ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо См. п.9 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ».. При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по-мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно-сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают-ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по-мещения в соответствии с действующим законодательством П.В. Крашенинников «Российское жилищное законодательство». М. С.56-59..

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г., для служебных помещений, предоставляемых военнослужащим СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.. Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре-на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас-пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра-жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима-телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи-лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Та-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуемом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условии).

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве-денной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы при-знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных по-мещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи не-го. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Так, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Пре-зидента РФ.

ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положе-ния этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселя-лись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условии (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодатель-ства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исклю-чения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймода-теля, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле-жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим со-вместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя не-зависимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем дого-вора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию на-нимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоян-но проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совме-стно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учетом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК). Так, в слу-чае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось ли это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из граждан, постоянно проживающих совместно с ним, возмещать вред придется все равно нанимателю.

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идет о заключении нанимателем особого договора с рассматри-ваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести со-лидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

«Созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомне-ния. Дело в том, что при ней в силу договора, в котором наймодатель уча-стия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помеще-ния, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно прожи-вающие совместно с нанимателем». Описанная конструкция явно не укла-дывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сто-рон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в пол-ном объеме. На этот вопрос следует, очевидно, дать отрицательный ответ, имея в виду, что непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной от-ветственностью» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М. С.695..

В ГК установлены и другие случаи, при которых на граждан, постоян-но проживающих совместно с нанимателем, распространен его, нанимате-ля, правовой статус.

Соответствующие вопросы урегулированы ст. 686 ГК: «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения» с тем, однако, что применительно к краткосрочным договорам (сроком до одного года) указанная статья может действовать только при условии, если на этот счет будет содержаться прямое указание в договоре.

Из двух выделенных в ней ситуаций одна (п. 1 ст. 686 ГК) имеет место тогда, когда наниматель и «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», в соответствии с достигнутым между ними соглашением требуют замены нанимателя кем-либо из них. Такая замена предполагаем непременно согласие наймодателя.

В отличие от этого п. 2 ст. 686 ГК предусматривает случаи, при которых наниматель выбывает вообще из жилого помещения (в том числе и в связи со смертью). Происходящая тогда замена нанимателя влечет за собой последствия, аналогичные тем, которые наступают при замене наймодателя: договор сохраняет действие на прежних условиях.

Однако есть и определенные различия. В первом случае требуется обя-зательное согласие наймодателя, а во втором - замена будет произведена, несмотря на отсутствие такого согласия. Сам порядок замены сводится к тому, что нанимателя определяют по общему согласию граждане, постоян-но проживающие совместно с нанимателем. Вместе с тем, чтобы ситуация не оказалась тупиковой, на случай невозможности достичь согласия преду-смотрено: все «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем», превращаются в сонанимателя, на этот раз в подлинном смысле этого понятия. Имеется в виду, что образуется множественность лиц на стороне нанимателя. И все это благодаря двустороннему характеру договора коммерческого найма и неделимости его предмета. Это означает, что все, кто относится к категории граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, признаются солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами по отношению к наймодателю.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении также и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямо предусмотренной ГК ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении опреде-ленным сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено. На случай отсутствия согла-сованного с временным жильцом срока наниматель или кто-либо из посто-янно проживающих с ним лиц вправе в любое время потребовать от вре-менного жильца освобождения жилого помещения с предоставлением ему для этого семидневного срока.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. К тому же и ответственность нанима-теля за этих лиц установлена более широкая по сравнению с той, которая предусмотрена в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за на-рушение временными жильцами условий договора найма жилого помеще-ния, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные, в конечном счете, с проживанием.

Статья 680 ГК является одной из шести, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК. А это означает, что положения, относящиеся к временным жильцам, полностью распространяются и на случаи, когда они вселяются в жилое по-мещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социально-го найма существенно отличается от того, которое занимают в договоре коммерческого найма те, кого ГК именует «гражданами, постоянно прожи-вающими совместно с нанимателем».

ЖК (ст. 51) называет нанимателем гражданина, на имя ко-торого выдан ордер. Вместе с тем, как предусмотрено в этом Кодексе (ст. 53), члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются на-равне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Та же норма включена теперь и в п. 2 ст. 672 ГК.

Правда, в п. 3 ст. 672 ГК отсутствует содержащееся в ст. 53 ЖК указание на то, что совершеннолетние члены семьи несут соли-дарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Однако приведенная норма, соответствующая общим принципам гражданско-правовой ответственности, сохраняет свое действие. Помимо прочего, это вытекает из общих положений ст. 672 ГК относительно приоритетного действия норм жилищного законодательства по отношению к договору социального найма.

Выводу о том, что члены семьи нанимателя тоже являются нанимате-лями, в известной мере противоречит позиция тех, кто развивал взгляды отдельных представителей науки семейного права, признающих семью осо-бым субъектом права и соответственно предлагающих именно ее считать стороной жилищных отношений. Так, по мнению П.И. Седугина (аналогичную позицию занимал в свое время В. Луць См. В.Луць. «Ученые записки Львовского государственного университета. Т. 19. Вып.1. Львов. 1949.), «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права» Седугин П.И. Указ. соч. С.120..

С этим последним выводом трудно согласиться.

Нам представляется совершенно справедливым замечание Ю.Г. Басина, высказанное по этому поводу: «Теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотноше-ний, охватываемых одним институтом». К этому можно добавить и то, что семья в целом как таковая не обладает основной предпосылкой самостоя-тельного выступления соответствующего образования от своего имени в имущественных отношениях. Речь идет, естественно, об имущественной обособленности. Уже по этой причине трудно представить, каким образом будет осуществлять наймодатель по отношению к нанимателю свои права, связанные с возмещением причиненных убытков или взысканием платы за квартиру, если учесть, что обособленное имущество имеется из всех членов семьи только у супругов и то лишь при условии, если иное не предусмотре-но брачным договором (см. ст. 33 Семейного кодекса). Не случайно идея «семья - особый субъект права» встретила едва ли не единодушное возра-жение в литературе См.: Комментарий к Семейному кодексу РФ / Под ред. И.М. Кузнецовой. М., 1996. С.10..

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» содержит указа-ние на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя дру-гих лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помо-щи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отноше-ний» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.135.. Это могло относиться, как совершенно очевидно, только к последней группе, т.е. к тем, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами».

На наш взгляд, действующее законодательство, и, прежде всего ст. 672 ГК, содержит достаточно убедительные доказательства обоснованности конструкции, в силу которой, во-первых, член семьи нанимателя и сам на-ниматель - это сонаниматели и, во-вторых, наниматель - это представитель остальных членов семьи. При этом имеется в виду, что указанные свои ка-чества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет.

В этой связи Положение о порядке и условиях найма жилых помеще-ний, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (приложение к постановлению Правительства г. Москвы от 21 ян-варя 1997 г.) с полным основанием включает указание на то, что договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними чле-нами его семьи Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.205. .

Раскрытию правового положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма помогает абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК. Им предусмотрено, что по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заклю-чен с кем-либо из членов семьи и при этом согласия наймодателя, в отличие от договора коммерческого найма, не требуется.

Как уже отмечалось, не препятствует указанному выводу воспроизве-денная из Жилищного кодекса другая норма ст. 672 ГК в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Приведенная норма позволяет сделать вывод, что лицо, которое ст. 51 ЖК называет нанимателем, имея в виду, что именно он подписывает до-говор, на самом деле действует одновременно и от своего имени, и, в каче-стве представителя, от имени других указанных в ордере лиц. В этом каче-стве наниматель способен породить своими действиями права и обязанности, как у себя, так и у представляемых им сонанимателей. При этом имен-но ордер служит необходимым основанием для выступления лица, которо-му он выдан, от имени всех остальных указанных в ордере членов семьи нанимателя.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 подчеркнуло, что ст. 53 ЖК наделяет всех членов се-мьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения. По этой причине законные предста-вители, в том числе опекун (попечитель) несовершеннолетнего, могут от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, они вправе в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и тогда, когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое им жилое помещение). Поскольку на со-вершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (по-печитель) должен получать согласие органа опеки и попечительства (ст. 36, 37 ГК), суду следует в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привле-кать эти органы к участию в деле Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.196.

.

Признание совместно проживающих с нанимателем членов его семьи сонанимателями позволило законодателю в п. 3 ст. 53 ЖК предусмотреть, что если лицо, о котором идет речь, перестало быть членом семьи нанимателя (типичные варианты - развод с супругом-нанимателем, признание судом записи о регистрации брака недействительной и т.п.) и притом продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, оно признается обладающим теми же правами и обязанностями, что и члены семьи нанимателя.

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 ЖК. В ней выделены всего две группы лиц те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 ЖК, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро-дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при-знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре-тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле-нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова-ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст-венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле-нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо-гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа-ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм ЖК, рас-пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово-ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения