Понятие недвижимости и сделок с ней

2.2 Признание права собственности за добросовестным приобретателем как способ защиты его прав

В ст.8 ГК РФ дается перечень оснований, с которыми закон связывает возникновение гражданских прав и обязанностей. Пункт 4 части 2 данной статьи предусматривает приобретение имущества по основаниям, допускаемым в законе, тем самым отсылая к главе 14 ГК РФ, в которой конкретизируется неисчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности.

Основаниями приобретения права собственности на новую вещь являются:

1) создание вещи для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (п.1 ч.1 ст.218, ст.219 ГК РФ);

2) переработка (ст.220 ГК РФ);

3) самовольная постройка (ст.222 ГК РФ).

Основаниями приобретения права собственности путем завладения являются:

1) сбор общедоступных вещей (ст.221 ГК РФ);

2) приобретательная давность (ст.234 ГК РФ);

3) судебное решение о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (п.3 ст.225 ГК РФ);

4) движимые вещи, от которых собственник отказался (ст.226 ГК РФ);

5) находка (ст. ст.227-232 ГК РФ);

6) клад (ст.233 ГК РФ);

7) отклонение иска и собственника к добросовестному приобретателю при наличии предусмотренных ст.302 ГК РФ оснований.

Указание на то, что собственником имущества становится добросовестный приобретатель, содержится в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8, от 25.02.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21..

Новеллой Гражданского кодекса РФ является институт приобретательной давности, который предусматривает в силу п.2 ст.234 ГК РФ защиту права владения давностного владельца от всех третьих лиц, кроме собственника или титульного владельца.

Согласно действующему гражданскому закону для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет, для иного имущества - пять лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Основные черты приобретательной давности - непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

Приобретательную давность как один из гражданско-правовых институтов можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле приобретательной давностью признается фактическое состояние владельца имущества в течение определенного периода времени, обеспечиваемое правовой защитой и влекущее при определенных обстоятельствах возникновение права собственности у владельца на вещь. В этом значении приобретательная давность, рассматриваемая не только как один из способов возникновения права собственности, но и как средство защиты владения, выходит далеко за рамки одного только приобретения собственности и играет более сложную и ответственную роль в регулировании имущественного оборота.

В узком смысле приобретательная давность выступает в качестве юридического факта (сложного фактического состава), приводящего к возникновению права собственности у владельца имущества.

В течение давностного срока владение должно соответствовать качествам добросовестности, открытости и непрерывности. Если в отношении оценки открытости и непрерывности у исследователей, как правило, нет разногласий, то качество добросовестности, имея ключевое значение для рассматриваемого вопроса, в литературе оценивается неоднозначно.

В случае обращения требования собственника к владельцу в пределах 3-х летнего срока исковой давности, такое владение перестает быть добросовестным Бевзенко Р.С. Добросовестное владение и его защита в гражданском праве. [Текст] - Самара., Изд-во Самарской госуд. экономической академии. 2005. - С. 106., а вещь, соответственно, должна быть виндицирована.

Таким образом, предъявив к давностному владельцу виндикационный иск, нет оснований продолжать считать такое владение давностным - отсутствует критерий добросовестности (т.е. когда фактический владелец не знает и не должен знать о действительном собственнике).

О возможности изменения правового состояния владельца обращалось внимание еще дореволюционными цивилистами. Так, Е.В. Васьковский отмечал: "Если незаконный владелец сначала был добросовестным, а потом, узнав о неправости своего владения, стал недобросовестным, то за первый период он отвечает по правилам о добросовестном владении, а за второй - по правилам о недобросовестном" Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 251..

Существовавшие в русском гражданском праве способы приобретения владения (помимо традиции) - захват, завладение, добыча, охватывались общим понятием овладения. Овладение определялось как одностороннее действие, происходящее без участия предшествующего обладателя вещи.

По мнению Ю.А. Тарасенко, с точки зрения догмы гражданского права, статус добросовестного приобретателя и давностного владельца имеют разную природу, а поэтому, не могут взаимодополняться или взаимозаменяться Тарасенко Ю.А. Институт давностного владения и добросовестного приобретения: проблема соотношения (догматический анализ вопроса) [Текст] // Правосудие в Поволжье. - 2004. - № 2. - С. 36..

В силу этого, давностный владелец, к которому предъявлен виндикационный иск, не может быть защищен с позиций добросовестного приобретения, что соответственно влечет удовлетворение требований о виндикации вещи.

Ситуация несколько меняется при предъявлении собственником иска к давностному владельцу по истечении срока исковой давности. Как и в первом случае, такое владение, строго говоря, уже не может считаться добросовестным, т.к владелец после предъявления к нему иска уже знает непосредственного собственника. Однако это не исключает возможности для владельца заявлять о пропуске срока исковой давности. Именно поэтому закон особо указывает, что срок приобретательной давности начинает исчисляться после истечения срока исковой давности.

Тот факт, что законодатель, говоря об обязанности добросовестного приобретателя произвести возврат или возмещение доходов собственнику (статья 303 ГК РФ), употребляет термин "добросовестный владелец", не должно приводить к отождествлению разных по сути институтов - давностного владения и добросовестного приобретения.

Употребление термина "добросовестный владелец" в статье 303 ГК РФ призвано подчеркнуть тот факт, что лицо, приобретшее вещь от неуправомоченного отчуждателя не стало собственником, но не по причине какой - либо своей упречности, а в силу установленных законом обстоятельств (выбытие вещи у собственника помимо его воли и безвозмездность приобретения).

При отсутствии обстоятельств, при которых виндикация подлежит удовлетворению, лицо, добросовестно приобретшее имущество от отчуждателя, оказавшегося неуправомоченным, становится его собственником.

Те же правила сохраняют значение и в случае рассмотрения судом иска о признании отчуждательной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности Пункт 25 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановления Пленума ВАС РФ № 8, от 25.02.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 32..

Кроме того, вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была доверена собственником, не помимо воли того и другого Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. - М., Статут. 2000. - С. 132..

И.Н. Трепицин возражает против данного условия, ссылаясь на его противоречия. Так, он ставит вопрос: "В самом деле, если мы будем защищать собственников в случаях кражи, то на каком основании мы их оставим без защиты в случаях присвоения и растраты? Затем, если мы будем защищать собственников и в случаях кражи, как жертв посторонней злой воли, то какое основание защищать их в случаях потери, когда они сами оказываются не вполне внимательными к своим же собственным интересам?" Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 532..

По мнению И.Н. Трепицына, к которому мы присоединяемся, такой результат достигается путем избрания так называемого варианта наименьшего зла при отказе собственнику в удовлетворении виндикационного иска Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя [Текст] // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сборник статей. - М., Статут. 2001. - С. 286-287..

Таким образом, виден общий принцип, который состоит в том, что если собственник по своей воле отдает вещь другому лицу, то он его знает и имеет возможность погасить возможные убытки за его счет. В этом случае виндикация ограничивается в пользу добросовестного приобретателя. Это касается вверенных вещей. Ограничение виндикации в случае хищения и потери не допускается, иначе собственник остается без всякой защиты.

Однако в настоящее время нельзя не отметить универсальный характер нормы ст.302 ГК РФ, которая может применяться и в отношении названных объектов.

Следует также отметить, что современное гражданское право России не ограничивает виндикацию от добросовестного приобретателя случаями утери и хищения, виндикации подлежит также имущество, выбывшее из владения собственника иным путем помимо его воли.

Как уже сказано, приобретатель делается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своего права. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторых обязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение от чужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи не знал и не мог знать об их существовании.

Нормы о добросовестном приобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам, обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают их применение.

Однако проблемой применения ст.302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.

Защита прав добросовестного приобретателя рассматривается как средство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охрана права собственности, должна носить общий характер, распространяясь на отношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждает законодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния между интересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение в возможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.

Как пишет В.А. Рахмилович: "... право первоначального собственника спорной вещи прекращается, а право на эту вещь у добросовестного приобретателя возникает вследствие сложного фактического состава, включающего ряд элементов, каждый из которых имеет юридическое значение, и только их совокупность производит соответствующий правовой эффект - прекращает право одного лица и порождает право другого" Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. - М., Статут. 2000. - С. 132-133..

Согласно ст.302 ГК РФ этот фактический состав образуют следующие элементы:

1) заключение между отчуждателем, который не управомочен на отчуждение, и ее приобретателем сделки, направленной на перенос права собственности на эту вещь;

2) возмездный характер этой сделки;

3) фактическая передача вещи приобретателю;

4) вещь не изъята из оборота и ее оборотоспособность не ограничена;

5) вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, помимо воли того или другого;

6) добросовестность приобретателя.

По мнению В.А. Рахмиловича, если право собственности у добросовестного приобретателя возникнет в результате сложного юридического состава - нет никакой необходимости ожидать истечения срока приобретательной давности Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. - М., Статут. 2000. - С. 132-133..

Согласно мнения Ю.А. Тарасенко, это еще раз подтверждает, что институт приобретательной давности и добросовестного приобретения по сути разные институты Тарасенко Ю.А. Институт давностного владения и добросовестного приобретения: проблема соотношения (догматический анализ вопроса) [Текст] // Правосудие в Поволжье. - 2004. - № 2. - С. 36., поскольку качество добросовестности не должно опровергаться на всем протяжении давностного срока.

В противном случае, приходим к такому выводу, что зная о притязаниях действительного собственника и будучи защищенным от них заявлением об истечении срока исковой давности, владелец тем не менее, не перестает быть добросовестным в течении последующих пятнадцати лет.

Первый способ - способ получения вещи. Добросовестный приобретатель получает вещь от конкретного лица, которого он считает собственником. Давностный владелец получает господство над вещью не в результате передачи от какого либо конкретного лица, а иным путем (например, вступления в обладание вещью). Действительный собственник ему не известен.

Второй способ - по характеру отношения к вещи. Добросовестный приобретатель рассматривает себя собственником вещи. То есть он до предъявления притязаний на вещь не знает и не должен знать о том, что получил вещь от неуправомоченного отчуждателя, а, соответственно, не стал действительным собственником. Таким образом, фигура добросовестного приобретателя появляется лишь только тогда, когда положительно установлен факт отчуждения вещи неуправомоченным лицом и факт незнания этого обстоятельства покупателем. До этого, лицо, приобретшее (получившее) имущество, основательно считает себя собственником.

В случаях с приобретательной давностью ситуация иная. Лицо, владеющее вещью, изначально осознает то обстоятельство, что оно не является собственником этой вещи. Собственник в данном случае неизвестен. Более того, закон обязывает владельца осуществлять господство над вещью открыто, предоставляя, таким образом, действительному собственнику возможность заявить свои права на вещь По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 года «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 12-П, от 20 июля 1999 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 30. - Ст. 3989..

Третий способ - по характеру защиты. Добросовестный приобретатель защищен от притязаний собственника качеством добросовестности, если последний истребует свое имущество в пределах срока исковой давности. Давностный владелец вообще лишен возможности в течение срока исковой давности противопоставлять какие - либо возражения собственнику, в том числе и основанные на своей добросовестности. Предъявление собственником виндикационного требования по истечении срока исковой давности дает добросовестному приобретателю возможность заявить о пропуске истцом такого срока, что в соответствии со статьей 199 ГК РФ является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Как полагает Ю.А. Тарасенко, можно говорить о презумпции собственности на стороне добросовестного приобретателя, хотя ГК РФ и не упоминает о таком способе приобретения права собственности Тарасенко Ю.А. Институт давностного владения и добросовестного приобретения: проблема соотношения (догматический анализ вопроса) [Текст] // Правосудие в Поволжье. - 2004. - № 2. - С. 36..

По его мнению, положение давностного владельца иное. Как уже отмечалось, такой владелец защищен от притязаний всех третьих лиц, не являющихся собственниками. По истечении срока исковой давности от притязаний собственника давностный владелец защищен процессуально, оставаясь при этом беззащитным от фактических действий последнего.

Учитывая то, что фактический владелец не защищен против неюрисдикционных действий собственника, оставить без защиты такого фактического владельца было бы так же несправедливо. Как было показано выше, такое владение не может быть трансформировано в добросовестное приобретение.

По мнению Е. Мингалевой, определенным выходом из положения можно считать введение института полноценной владельческой защиты. Полноценная владельческая защита необходима не только для сохранения интересов владельца от притязаний собственника Мингалева Е. Добросовестный - значит защищенный? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 27. - С. 8..

Пункт 2 статьи 234 ГК РФ предусматривает, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Эта норма дала повод отдельным авторам сделать вывод о том, что если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом как своим собственным, он вправе требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех, т.е. воспользоваться теми же средствами защиты, какими согласно статей 301 и 305 ГК РФ располагает собственник и иной титульный владелец Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т.1 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 428..

Однако, по нашему мнению, следует отметить, что п.2 статьи 234 ГК РФ в контексте статей 301 и 305 ГК РФ не дает никаких оснований для подобного вывода.

Более того, статья 305 ГК РФ прямо указывает, что лицо, не являющееся собственником, имеет право на защиту своего владения также против собственника.

О каком же праве на защиту говорит п.2 статьи 234 ГК РФ? Как мы считаем, вывод, сделанный А.П. Сергеевым допустим, с учетом внесения изменений в п.2 статьи 234 ГК РФ в виде в виде прямой ссылки на статьи 301 и 305 ГК РФ.

Если соблюсти до конца логику права относительно института приобретательной давности, то указанный институт должен быть защищен именно средством, характерным для его правовой природы.

Другое наше предложение сводиться к более универсальному решению: истечение срока исковой давности (особенно когда это подтверждено судебным решением) должно являться одним из оснований приобретения права собственности на стороне фактического владельца.

Проблема приобрела настолько глобальный характер, что стала предметом специального анализа Конституционного Суда РФ По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, от 21 апреля 2003 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657..

Долгое время господствующей была точка зрения, согласно которой право собственности в случае ограничения виндикации приобретается добросовестным приобретателем в силу сложного юридического состава (как правило, в момент передачи ему спорной вещи). Сегодня этому взгляду все чаще противопоставляется мнение о том, что добросовестный приобретатель является незаконным владельцем и может стать собственником только по давности владения.

Однако в правовом положении добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ) и добросовестного (давностного) владельца (ст.234 ГК РФ) имеются существенные различия Тузов Д.О. Защитили ли добросовестного приобретателя? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2003. - № 41. - С. 6.. Если статус первого всецело определяется уже в момент приобретения вещи и в дальнейшем остается неизменным, то положение второго и его защита зависят от ряда условий, которые должны непрерывно существовать в течение всего давностного срока. Если первый защищен против собственника и всякого иного титульного владельца, то второй, напротив, не имеет против них никакой защиты.

Конституционный Суд РФ занял несколько иную позицию, однако его выводы о "правах добросовестных приобретателей" оказались половинчатыми и крайне неопределенными. В постановлении говорится следующее: "В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей" (абз.3 п.2).

Между тем обоснование защиты добросовестного приобретателя могло бы выглядеть достаточно простым и логичным, если бы Конституционный Суд РФ исходил из того, что такой приобретатель в силу сложного юридического состава становится собственником полученной вещи и именно поэтому защищен от каких бы то ни было к нему притязаний, независимо от того, кем и в каком порядке они заявлены.

В последние годы вопрос о защите права собственности посредством предъявления виндикационного иска, то есть иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобрел особо важное практическое значение. Как показывает анализ современной правоприменительной практики, позиция высших российских судебных органов по этому вопросу далеко не способствует нормальному развитию гражданского оборота. Напротив, по мнению A. M. Эрделевского, именно эта позиция позволила придать внешнюю легальность злоупотреблениям в сфере сделок с недвижимостью и фондовыми ценными бумагами, а в деловую лексику вошли термины "недружественное поглощение", "перехват управления" и т. п Эрделевский A.M. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. [Текст] // Законность. - 2007. - № 6. - С. 26..

Изменения, внесенные в ГК и другие законы в конце 2004 года, не улучшили ситуацию.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ (вступившим в силу с 1 января 2005 года) было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.

Как пишет Е.Н. Потапенко, ГК РФ признал добросовестного приобретателя собственником, а предыдущего собственника - утратившим это право. Таким способом обеспечены интересы гражданского оборота и его участников, а добросовестный приобретатель, ранее осуществлявший беститульное владение вещью, что затрудняло её участие в обороте, получил полноценное право собственности Потапенко Е.Н. Владельческая защита добросовестного приобретателя как основание приобретения права собственности [Текст] // Судебные Ведомости. - 2005. - № 1 (12). - С. 76..

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ п.2 ст.223 ГК РФ был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как пишет A. M. Эрделевский, внесенное в п.2 ст.223 ГК РФ дополнение весьма неоднозначно. Если рассматривать внесенное в п.2 ст.223 ГК РФ дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 8 от 25 февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не имела законных оснований Эрделевский A.M. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость [Текст] // Юридический мир. - 2007. - № 7. - С. 22..

Кроме того, следует учитывать, что в п.1 ст.302 ГК РФ речь идет об имуществе, которое возмездно приобретено у лица, не имевшее права его отчуждать. Именно поэтому в ст.302 ГК РФ речь идет о добросовестном приобретателе, а не о добросовестном владельце. В силу п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ имущество может считаться отчужденным продавцом и приобретенным покупателем лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Поэтому новое правило п.2 ст.223 ГК РФ может быть рассчитано лишь на случай, когда виндикационный иск предъявлен собственником к приобретателю после государственной регистрации перехода к нему права собственности (поскольку лишь с этого момента можно говорить об имуществе как о приобретенном) и поступления недвижимого имущества во владение приобретателя в соответствии со ст.556 ГК РФ (до этого момента имущество остается во владении собственника, поэтому нет оснований для предъявления виндикационного иска).

Момент перехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п.1 ст.223 и п.1 ст.224 ГК РФ, определяется моментом поступления вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведение приобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником.

Е.Н. Потапенко указывает, что при регистрации права собственности за добросовестным приобретателем может встать вопрос о том, кто вправе признать незаконного владельца добросовестным приобретателем. Должен ли это быть суд, орган, регистрирующий право собственности, или достаточно утверждения о добросовестности приобретения недвижимости от самого незаконного владельца Потапенко Е.Н. Владельческая защита добросовестного приобретателя как основание приобретения права собственности [Текст] // Судебные Ведомости. - 2005. - №1 (12). - С. 76..

По её мнению, которое совпадает с нашим, основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем как при виндикационном, так и при реституционном иске может быть исключительно решение суда, которым установлена добросовестность владения недвижимостью того или иного лица Потапенко Е.Н. Владельческая защита добросовестного приобретателя как основание приобретения права собственности [Текст] // Судебные Ведомости. - 2005. - №1 (12). - С. 76..

Применительно к недвижимому имуществу переход права собственности к приобретателю происходит в момент регистрации отчуждения имущества (п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ), поэтому первостепенное значение для приобретателя имеет наличие у отчуждателя зарегистрированного права собственности на отчуждаемое имущество. Вместе с тем, согласно п.1 ст.556 ГК РФ обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Поэтому нахождение недвижимого имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества.

От правильного решения вопросов применения ст.223, 302 ГК РФ зависит и применение ст.31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Согласно п.1 ст.31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст.223, 302 ГК РФ. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п.2 ст.223 ГК РФ), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называть компенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязывает название ст.31.1 Закона - "Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение".

Условия выплаты этой компенсации определены в п.2 ст.31.1 Закона, в соответствии с которым она выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством РФ, а сама ст.31.1 Закона применяется лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (ст.33 Закона).

Для применения ст.31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст.31 Закона и ст.1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения и регистрация перехода права собственности на него совершены арендатором этого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом подложной доверенности. В силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (добровольной передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Однако собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению. Вероятно, законодатель хотел видеть смысл п.2 ст.31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то оставшаяся невзысканной ее часть выплачивается за счет казны РФ. Однако правило п.2 ст.31.1 Закона, согласно которому компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы Эрделевский A.M. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. [Текст] // Законность. - 2007. - № 6. - С. 26..

Согласно мнения К.И. Скловского, принятый Закон переворачивает и искажает нормы ГК РФ о приобретении собственности, он полностью противоречит и системе ГК РФ, и экономическим нуждам общества Скловский К.И. Дикому рынку - соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 6..

В обоснование такого вывода он приводит следующие аргументы: до сих пор в России существовал только один вариант приобретения собственности незаконным добросовестным владельцем - через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ). В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. № 8 (далее - Постановление) указывалось на возможность регистрации права собственности за ответчиком по иску из незаконной сделки, если ответчик отвечал признакам, указанным в ст.302 ГК РФ (п.25 Постановления).

Сама по себе регистрация не исключает владения для давности (ст.234 ГК РФ), то есть незаконного добросовестного владения, а напротив, подразумевает его, если обнаружится недействительность сделки, так как отсутствие регистрации, как правило, исключает добрую совесть.

Как говорит К.И. Скловский: "Был период после принятия ГК РФ, когда многие юристы не могли уяснить само понятие владения для давности, найти место незаконному, но защищаемому владению в системе права. Именно среди них и родился проект, приведший к появлению дополнений в ст.223 ГК РФ. Проект этот появился давно, несколько лет назад стала ясна его нелепость и логическая беспомощность. Но все же он стал фактом законодательства. " Скловский К.И. Дикому рынку - соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 6.

Применение обсуждаемого Закона приводит к многим противоречиям в системе ГК РФ.

Отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость - один через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ), другой - без срока (ст.223 ГК РФ). По нашему мнению, такого быть не должно, поскольку возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя, то его право собственности исчезнет. Поэтому такого быть не должно.

Кроме того, норма ст.223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок. Так, прежний собственник вправе заявить иск о недействительности сделки, не истребуя имущества и тем самым не затрагивая вопроса о доброй совести приобретателя. Такой иск должен быть удовлетворен, если окажется, что вещь отчуждена помимо воли собственника (ст.35 Конституции РФ). Тем самым отпадет и основание для собственности приобретателя, а норма ст.223 ГК РФ зависает в воздухе.

Норма ст.223 ГК РФ не согласована с нормами о неосновательном обогащении. Прежний собственник, которого без оснований лишили собственности, может преследовать приобретателя и кондикционным иском (ст.1102 ГК РФ).

Считаем, что следует отказывать в защите тем приобретателям, которые заняли объект недвижимости насильственно, не в установленном порядке, с помощью подложных документов, полагая таких приобретателей не имеющими доброй совести, т.е. обсуждать добрую совесть на момент завладения объектом, а не на момент заключения сделки. Тем, кто не стал владельцем объекта, следует отказывать в их притязаниях. Добросовестность приобретателей, основанная на подложных документах, должна толковаться как можно более узко.

Таким образом, проведенный выше анализ вопросов, связанных с применением ст.223, 302 ГК РФ и норм Закона о регистрации прав на недвижимость, показывает, что существует настоятельная и неотложная потребность в толковании указанных норм.

Заключение