Правовой режим земель населенных пунктов

Земельные ресурсы - это универсальный вид природных ресурсов, необходимый практически для всех сфер человеческой деятельности. Для промышленности, строительства, транспорта земля служит территориальным ресурсом, т.е. основой, на которой разворачивается хозяйственная деятельность человека.

Для лесного и сельского хозяйства особое значение имеет та часть земельных ресурсов, которая способна производить биомассу - это почвенные ресурсы.

Земля обладает рядом особенностей:

1) не может перемещаться в пространстве;

2) не может быть заменена другими ресурсами;

3) ресурсы ее ограничены размерами суши (и площадью конкретного государства);

4) многоцелевой ресурс, но каждый ее участок может быть использован только для одной цели (луг, пашня, строительство).

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Между главными землепользователями земли распределены примерно следующим образом:

Земельный фонд России - 100%;

Земли сельского хозяйства - 38,1%;

Земли лесного хозяйства - 51,4%;

Земли промышленности, городов, транспорта, связи, обороны, т.е. земли под застройкой - 1,2%;

Земли заповедников и национальных парков - 1,2%;

Земли водного хозяйства - 1,0%;

Земли государственного резерва - 6,9%. [ 11, с. 14 ]

Земельные ресурсы подразделяются на семь целевых категорий, закрепленные в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного назначения).

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса. [ 3 ]

В соответствии с основным целевым назначением упомянутых частей земельных ресурсов земельным законодательством установлен и правовой режим их использования в народном хозяйстве.

1. Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.

Согласно Земельному кодексу РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам. [ 3 ]

Например, для СПб, как населенного пункта характерна следующая структура земель:

Состав земель Санкт-Петербурга приведен в таблице 1.

Таблица 1. Состав земель СПб [ 27 ]

Как видно из приведенной таблицы основную часть земель составляют земли особо охраняемых территорий, что в целом соответствует статусу исторического города.

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в ст. 3 говорит об объектах культурного наследия.

Согласно указанной статье к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. [ 25, с. 137 ]

На втором месте стоят земли сельскохозяйственного использования.

В их состав входит: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, а также здания, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

На третьем месте находятся земли промышленности, что отражает статус города как крупного промышленного центра.

Таим образом, целевая категория земель определяет лишь основное, общее целевое назначение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно различаться в соответствии с практической целесообразностью.

1.2 Установление границ населенных пунктов

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. [ 23, с.282]

Территория поселений в соответствии с Земельным кодексом РФ шире территории населенного пункта. В состав поселений могут входить несколько населенных пунктов. Согласно ст. 11 Кодекса территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения. Соответственно, в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения. Территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения. [ 22, с. 23 ]

Земли населенных пунктов являются пространственным базисом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального уровня, (главное место среди них занимают ЗК и ГрК), так и уровня субъекта РФ.

Земли городских, сельских населенных пунктов характеризуются таким признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. Нахождение земель в пределах границ населенных пунктов распространяет на них правовой режим земель населенных пунктов и исключает их отнесение к иным категориям.

Значение факта установления границы населенных пунктов заключается в том, что результатом установления границ является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов на всю территорию, которая находится внутри границ.

Основными документами территориального планирования, из которых можно получить информацию о границах городских и сельских поселений, межселенных территорий и состава их земель являются генеральные планы поселений и схемы территориального планирования муниципальных районов. Поэтому установление и изменение границ населенных пунктов связано с утверждением или изменением этих документов территориального планирования. [ 13, с. 15 ]

Для решения вопроса о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из его границ требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, кроме как в случаях включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства, в том числе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования. Внесение в генеральный план поселения или городского округа изменений, предусматривающих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний [ 4 ].

Установление или изменение границ населенных пунктов регулируется ЗК и законодательством о градостроительной деятельности. Особый порядок утверждения изменения границ закреплен для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов влечет за собой изменение категории земель (исключение составляют случаи, когда земельный участок ранее входил в состав иного населенного пункта), что неизбежно отражается на правовом режиме данных земельных участков.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Таким образом, под землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли населенных пунктов имеют сложную структуру и могут включать в себя как несколько поселений, так принадлежать одному населению. В состав земель населенных пунктов могут входить и земли других категорий, если они располагаются в границах земель населенных пунктов.

Глава 2. Общая характеристика земель населенных пунктов

2.1 Особенности государственного управления землепользования в поселениях

Таким образом, государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ -- органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении. Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты - на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков). Например, в Санкт-Петербурге земельную политику города по распоряжению Правительства города осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Он является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, образованным в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в Санкт-Петербурге, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. [25, с. 217 ] Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" регулируются отношения, которые находятся в ведении Российской Федерации, а также отношения, которые находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.

К принципам ведения кадастра комментируемая статья относит:

- единство технологии его ведения на всей территории РФ.

Данный принцип означает, что вне зависимости от того, в каком субъекте РФ ведется государственный кадастр, методы его ведения, внесения в него сведений, их хранения, а также порядок предоставления информации одинаковы в пределах страны;

- обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений. [ 14, с. 94 ] Данный принцип, по сути, объединяет два: в соответствии с первым информация, содержащаяся в кадастре, является доступной и открытой для сторонних лиц, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом; второй принцип означает, что государственный кадастр недвижимости постоянно обновляется. Поэтому он является источником актуальных и достоверных сведений;

- сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. [9]

В целом Федеральный закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.

С 1 марта 2008 года кадастровый учет земельных участков должен осуществляться в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

2.2 Право пользования землями поселений и их охрана

Право пользования землями городов и других поселений является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений.

Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. [ 24, с. 106 ]

Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом вида территориальных зон, на которые делятся земли населенных пунктов. Территориальные зоны определяются при зонировании территорий муниципальных образований в правилах землепользования и застройки (ст. 1 ГрК). Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне определяет особенности его правового режима. При зонировании земель населенных пунктов могут выделяться различные территориальные зоны, разрешенное использование которых определяется Градостроительным кодексом РФ.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты. [ 21, с. 14 ]

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границами. [4 ]

Земли жилой и общественной застройки предоставляются в бессрочное пользование различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселениях состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения. [25, с. 218 ]

Земли промышленной и коммунально-складской застройки предназначены для размещения промышленных, коммунальных и иных объектов, обеспечивающих функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Благоустройство таких территорий осуществляется за счет собственников производственных объектов.

К землям транспортной инфраструктуры относятся земли, на которых размещаются и функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования. [ 20, с. 153 ]

Рассмотрим пример из судебной практики.

Прокурор Ленинградской области в интересах общества с ограниченной ответственностью "Лиговский канал" (далее - ООО "Лиговский канал") обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным постановления исполняющего обязанности главы местной администрации муниципального образования Виллозское сельское поселение муниципального образования Ломоносовский район Ленинградской области (далее - Администрация) от 15.09.2009 N 119 "Об установлении границ придорожных полос автодороги с площадками, имеющей условный номер 47-78-21/011/2007-50 и расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами 47:14:06-03-001:0001 и 47:14:06-02-002:0205".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Астрос Логистик Центр" (далее - ЗАО "Астрос Логистик Центр") и общество с ограниченной ответственностью "СтройАвтоСервис" (далее - ООО "СтройАвтоСервис").

Как следует из материалов дела, ЗАО "Астрос Логистик Центр" для строительства подъездной автомобильной дороги на основании постановления главы муниципального образования "Ломоносовский район" от 18.07.2003 N 335/21, договора аренды от 29.12.2003 N 185 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 47:14:06-03-001:0001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Горская волость, АОЗТ "Предпортовое", квартал 1, из земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения.

Автомобильная дорога введена в эксплуатацию, что подтверждается актом приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией от 28.12.2006, зарегистрированным постановлением главы муниципального образования Ломоносовский муниципальный район от 19.01.2007 N 110.

Впоследствии за ЗАО "Астрос Логистик Центр" зарегистрировано право собственности на подъездную автодорогу с площадками, общей площадью 13 144,8 кв.м.

Постановлением главы администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области от 25.04.2008 N 1311 ЗАО "Астрос Логистик Центр" предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 47:14:06-03-001:0001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Виллозское сельское поселение, ЗАО "Предпортовый", квартал 1, площадью 21 813 кв.м (8 967 кв.м - под автомобильной дорогой, 177 кв.м - под автомобильным мостом, 12 669 кв.м - прочие земли) для размещения и эксплуатации подъездной автомобильной дороги. Во исполнение постановления от 25.04.2008 N 1311 муниципальное образование Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (продавец) и ЗАО "Астрос Логистик Центр" заключили договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2008 N 1574.

Постановлением главы Администрации от 15.09.2009 N 119 "Об установлении границ придорожных полос автодороги с площадками, имеющей условный номер 47-78-21/011/2007-50 и расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами 47:14:06-03-001:0001 и 47:14:06-02-002:0205" определены границы двух придорожных полос для подъездной автодороги, принадлежащей на праве собственности ЗАО "Астрос Логистик Центр", шириной пятьдесят метров каждая. Кроме того, на ЗАО "Астрос Логистик Центр" возложена обязанность обозначить на местности границы придорожных полос и внести в Государственный кадастр недвижимости сведения об особом режиме использования земельных участков, находящихся в границах придорожных полос автомобильной дороги.

Прокурор Ленинградской области в интересах ООО "Лиговский канал" обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Администрации от 15.09.2009 N 119, ссылаясь на то, что оспариваемый ненормативный правовой акт принят с превышением полномочий и противоречит требованиям статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 25, 26 Закона об автомобильных дорогах, статьи 30 Областного закона Ленинградской области "Об автомобильных дорогах Ленинградской области", нарушают права ООО "Лиговский канал" как собственника земельных участков, в границах которых без согласования с собственником установлены придорожные полосы.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемое постановление апелляционного суда надлежит оставить без изменения.

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при условии нарушения оспариваемыми решением или действием (бездействием) закона или иного нормативного правового акта, а также прав и законных интересов заявителя.

Из материалов дела следует, что органом местного самоуправления не разработан порядок установления придорожных полос, поэтому при вынесении оспариваемого постановления от 15.09.2009 N 119 Администрация руководствовалась положениями статьи 26 Закона об автомобильных дорогах.

В соответствии с указанной статьей придорожные полосы подлежат установлению, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности. Таким образом, довод прокурора о неправомерном установлении придорожных полос в границах земельных участков, находящихся в частной собственности, не соответствует закону. При этом закон не предусматривает необходимость согласования данного вопроса с собственниками земли или иными землепользователями.

Поскольку постановление Администрации от 15.09.2009 N 119 соответствует требованиям Закона об автомобильных дорогах и не нарушает права и законные интересы ООО "Лиговский канал" как собственника земельного участка, за защитой которых прокурор обратился в арбитражный суд, отсутствуют предусмотренные статьей 198 АПК РФ основания для признания указанного ненормативного правового акта недействительным.

В удовлетворении требований прокурора отказано обоснованно.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены апелляционным судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 по делу N А56-5637/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройАвтоСервис" - без удовлетворения. [26]

Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья в поселениях могут предоставляться колхозам, совхозам и другим предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам для ведения сельского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, разработки общераспространенных полезных ископаемых и торфяников, для выпаса скота и сенокошения. [ 19, с. 214 ]

В состав земель городов, поселков и сельских населенных пунктов входят также земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также занятые памятниками природы и др. Любая деятельность на указанных землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается, а всякое строительство разрешается по решениям городского, поселкового и сельского органа самоуправления (их администрации).

С учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципальных образований органы местного самоуправления могут устанавливать виды территориальных зон, прямо не поименованных в ЗК и ГрК.

Причем эта связь выражается в следующем.

Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землепользователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений.

Во-вторых, земельный участок предоставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или сооружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно переплетаются.

Таким образом, правовая система земельных отношений базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня. [ 14, с. 159 ]

Стратегической целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости определено обеспечение условий для эффективного использования и развития земельно-имущественного комплекса в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Согласно п. 2 ст. 16 Земельного кодекса РФ разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

В соответствии с эти разграничение и осуществляется управление землями населенных пунктов.

Глава 3. Пригородные зоны

3.1 Понятие и виды пригородных зон

- зоны отдыха населения

- резервные земли для развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются территории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запрещается предоставлять земельные участки для всех видов строительства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же порядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользование для отдыха населения с соблюдением всех требований по охране природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Допускается использование земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых расположены зеленые зоны, в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства Российской Федерации в целях строительства, реконструкции и эксплуатации аэродромов. [ 14, с. 219 ]

Границы и правовой режим пригородных зон могут быть установлены (утверждены и изменены) только на уровне земельного законодательства.

3.2 Правовой режим пригородных зон

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга - федеральным законом. По решению компетентных государственных органов в пригородных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в введение городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят решения, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначенные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, создания загородных лесопарков и живописных ландшафтов. [ 27, с. 138 ]

Идея существования пригородных зон связана с необходимостью поддержания жизнеобеспечения и развития соответствующего города. Пространство вблизи него может использоваться в целях дополнительного снабжения городского населения продовольствием благодаря ведению сельского хозяйства с использованием этого пространства; рост городского населения рано или поздно приводит к расширению городских границ, и в этом смысле пригородные зоны представляют собой резерв для увеличения территории города; пригородные зоны являются местом отдыха городского населения, могут выполнять иные функции в интересах города.

Земли, входящие в состав пригородных зон, подобно землям населенных пунктов и некоторых иных категорий, неоднородны по своему составу. Во-первых, в них могут входить земли различного целевого назначения (кроме земель населенных пунктов, если речь не идет о сельских населенных пунктах с численностью населения менее 100 человек, не входящих в состав поселений), а следовательно, имеющие различный правовой режим. Во-вторых, территории пригородных зон подлежат зонированию - действующее законодательство предусматривает возможность выделения в их составе четырех видов территорий (зон):

- территории сельскохозяйственного производства;

- зоны отдыха населения;

- резервные земли для развития города;

- зеленые зоны. [3 ]

Учитывая, что по пригородные зоны могут устанавливаться лишь на межселенных территориях, а в отношении последних градостроительное зонирование (с установлением градостроительных регламентов), как правило, не проводится, зонирование территорий пригородных зон городов осуществляется на уровне документации территориального планирования, а именно в схемах территориального планирования муниципальных районов, в состав которых входят, в частности, карты (схемы) с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межселенных территориях. [ 13, с. 18 ]

Называя возможные виды территорий (зон) в составе пригородных зон, федеральное законодательство практически не регулирует вопросы, связанные с их правовым режимом. Соответствующие правила установлены лишь в отношении зеленых зон. Земельный кодекс устанавливает функции зеленых зон и устанавливает запрет на осуществление в их пределах хозяйственной и иной деятельности, оказывающей вредное воздействие на окружающую среду. Данными положениями ограничивается регулирование правового режима указанных видов земель (зон). Вопросы управления и пользования входящими в состав пригородных зон территориями сельскохозяйственного производства, зон отдыха населения и резервных земель для развития города федеральным законодательством не регулируются. Таким образом, пригородные зоны определяются как земли находящиеся в подчинении населенных пунктов и решающих проблемы населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию, но находящиеся за ее пределами.

Правовой режим этих земель определяется региональным законодательством, а для СПб и Москвы - федеральными законами.

Заключение

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Юридическое содержание понятия «земля» определено в ст. 1 Земельного кодекса РФ, где говорится, что земля одновременно выступает в трех качествах: как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество. В связи с этим можно выделить ряд специфических признаков, определяющих особое положение земли среди иных объектов правоотношений.

Гражданское законодательство, так же как и земельное, объектом земельных отношений называет земельные участки.

Согласно ст. 7 ЗК РФ существует семь категорий земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Для каждой категории земель устанавливается особый вид разрешенного использования. Разрешенное использование устанавливается в соответствии с зонированием территорий. Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.

Земли населенных пунктов - одна из семи категорий земель, предусмотренных ЗК РФ. Несмотря на то что данная категория занимает наименьшую по сравнению с иными категориями земель площадь, она является самой густонаселенной - на ней проживает подавляющее большинство населения России. Особенностью данного вида земель является то, что он представляет собой ценность прежде всего в качестве территориального пространства, земельной основы, которая может быть использована для создания на ней различных по назначению объектов недвижимости и иных необходимых для комфортного проживания населения объектов селитебной, транспортной, инженерной и других видов инфраструктуры. Именно на этих землях наиболее активны инвестиционно-строительные процессы, осуществление различных форм градостроительной деятельности, в связи с чем важнейшее значение в регулировании вопросов использования и охраны данных земель имеет также и градостроительное законодательство.

Список использованной литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с изм. на 01 12.2009).

3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.03.2009)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147,

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 01.07.2011)// Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,

5. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. (ред. от 31.12.2005) N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ". 2001. N 44. Ст. 4148.

6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

7. ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // СЗ РФ. 2004. N 52. Ст. 5276.

8. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017

9. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "О землеустройстве" (принят ГД ФС РФ 24.05.2001)// "Собрание законодательства РФ", 25.06.2001, N 26, ст. 2582

Специальная литература

10. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2009. N 1.

11. Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // Гражданское право. 2006. N 4;

12. Баразгова Р.С. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков: содержание и соотношение понятий // Современное право. 2009. N 6.

13. Быстров Г.Е., Земельное право : учебник : для студентов вузов. М. : Проспект, 2006

14. Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. М., 2001. С. 179

15. Ершов В.А.Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность.- М.: "РОСБУХ", 2009

16. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2009.

17. Козырь О.М. Изменение разрешенного использования земельных участков для целей строительства // Экологическое право России: Сб. матер. науч.-практ. конф.: Учеб. пособие для вузов. Вып. 6. М., 2009.

18. Комментарий к Земельному кодексу РФ /Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2008

19. Комментарий к Федеральному закону РФ от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" / Под ред. проф. А.А. Ялбулганова. М., 2005.

20. Крассов О.И. Понятие и содержание правового режима земель // Экологическое право. 2003. N 1.

21. Кузнецов И.С. Теоретические и практические проблемы изменения целевого назначения и видов разрешенного использования земельных участков // Бюллетень нотариальной практики. 2011. N 1.

22. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М., 2008.

23. Михайлова А.Л. Изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, не относящихся к особо ценным землям // Цивилист. 2008. N 4.

24. Права на землю в Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова.- М, 2008

25. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2011 по делу N А56-5637/2010

26. Российское местное самоуправление: нынешнее состояние и пути развития. Сводный доклад по результатам полевых исследований (июнь - декабрь 2008 г.) / Под общ. ред. И.Ю. Юргенса. М., 2009.