Недвижимость как объект гражданских правоотношений

Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Как видно, понятие и признаки добросовестного приобретателя содержатся непосредственно в ст.302 ГК РФ - это приобретатель, который приобрел имущество "у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать" (п.1 ст.302 ГК РФ). Это, конечно же, главный, но не единственный признак, характеризующий правовое содержание категории "добросовестный приобретатель". Тем более что применительно к вопросу о праве собственности добросовестного приобретателя недвижимости, тема нашего исследования акцентирована на добросовестном приобретателе, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество. Без этого важнейшего обстоятельства добросовестный приобретатель не только не сможет стать собственником имущества, но и лишится владения им.

В этой связи существенное значение имеет то обстоятельство, что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю по своей воле. В тех случаях, когда виндикационный иск заявляется лицом, которое в свое время произвело отчуждение недвижимого имущества по недействительной сделке, такое лицо не может истребовать имущество у "добросовестного приобретателя", поскольку отчуждение имущества происходило по воле этого лица, хотя и по недействительной сделке. В то же время, если имущество похищено у собственника или утрачено им, то воля собственника на передачу владения исключена и, он вправе требовать неограниченной виндикации.

Такая позиция последовательно прослеживается в практике судов общей юрисдикции. Достаточно характерным в этом смысле является определение Президиума Верховного Суда РФ от 14 января 2004 г. В этом определении, в частности, отмечено, что Антонова Т.А. имела в собственности квартиру № 29 в доме № 15/21 по улице Добролюбова в городе Москве.18 марта 1997 г. из этой квартиры она выписана на основании обменного ордера, а спорная квартира впоследствии была продана Гладкову А.В. Из приговора Бутырского районного суда г. Москвы от 21 июня 2001 г., копия которого приобщена к делу, усматривается, что Чолоян путем подделки документов похитил денежные средства Антоновой Т.А., продав ее квартиру. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что выясненные при рассмотрении гражданского дела обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купля-продажа квартиры совершена Антоновой под влиянием заблуждения. При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Антоновой о признании оспариваемых сделок недействительными и восстановлении Антоновой Т.А. в правах собственника. Довод Гладкова В.А. о том, что у него как у добросовестного приобретателя не может быть истребовано спорное имущество, исследовался судебными инстанциями и правильно признан необоснованным. Материалы дела свидетельствуют о том, что Антонова Т.А. лишилась имущества фактически помимо своей воли, поэтому возврат Антоновой этого имущества является законным способом (статья 302 ГК РФ) защиты ее нарушенного права собственности Определение Президиума Верховного Суда РФ № 47пв03 от 14.01.2004 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2004. - № 5. - С. 32..

Таким образом, с учетом того, что недвижимое имущество вышло из владения собственника помимо его воли, было у него похищено, несмотря на то, что это имущество в дальнейшем приобретено у неуправомоченного отчуждателя добросовестным приобретателем, такой добросовестный приобретатель не защищен от виндикационного иска собственника.

Следует отметить, что на сегодняшний день подходы Верховного Суда РФ и судов общей юрисдикции, касающиеся понимания правового статуса добросовестного приобретателя, существенно изменились, прежде всего, под влиянием постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657., в резолютивной части которого указано: "Признать не противоречащими Конституции РФ, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ в настоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике". Таким образом, КС признал, что добросовестному приобретателю должна быть обеспечена защита от иска, бывшего собственника не только при виндикации, но и при реституции.

Эта правовая позиция подтверждена Конституционным Судом РФ в п.2 определения от 25 марта 2004 г. № 98-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Белоусовой Аси Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" Вестник Конституционного Суда РФ. - 2004. - № 5. - С. 23., где отмечено, что согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Этот вывод Конституционного Суда Российской Федерации в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3),19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и общеправового принципа справедливости направлен на обеспечение защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре на основе соразмерности и пропорциональности в целях обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. В то же время он не может рассматриваться как ограничивающий право на защиту права собственности путем применения нормы о последствиях недействительности первоначальной сделки по отчуждению принадлежащего собственнику имущества лицом, выступающим под видом собственника, в нарушение действительной воли последнего.

Как известно, решения Конституционного Суда РФ с содержащимися в них правовыми позициями занимают особое место в общей системе источников права России, они обладают нормативной силой и как таковые приобретают прецедентное значение. Решения Конституционного Суда распространяются не только на конкретный случай, но и на все аналогичные случаи и имеют официальный характер, делающий их реализацию обязательной на всей территории страны, то есть эти решения приобретают прецедентный характер и становятся источниками права.

Приведем характерный пример, когда Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном определении пришла к выводу, что права лица, считающего себя собственником жилого помещения, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 2 сентября 2003 г. указала следующее. Довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.

Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п.1 ст.10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом. Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.

Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, Верховным Судом РФ высказана четкая правовая позиция, позволяющая считать, что практика судов общей юрисдикции на сегодняшний день формируется с учетом позиции Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, то есть при приобретении добросовестным приобретателем недвижимого имущества от неуправомоченного отчуждателя добросовестному приобретателю предоставляется защита в порядке п.1 ст.302 ГК РФ как при виндикации, так и при реституции. Характерно, что в названном постановлении № 6 Конституционный Суд РФ назвал добросовестного приобретателя обладателем имущественного права, что свидетельствует о позиции, по которой добросовестное владение - это не факт, а право, подлежащее гражданско-правовой защите СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657..

В определении добросовестного приобретателя существенное значение имеет правильное понимание принципа добросовестности. Хотя В.В. Витрянский наоборот считает, что "ни в каком Кодексе, ни в каком-либо ином федеральном законе определить какие-то подходы, параметры, понятия добросовестности, справедливости разумности, в принципе невозможно" Витрянский В.В. Гражданский кодекс и суд [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 1997. - №7. - С. 131-132.. С такой позицией согласиться трудно, поскольку выработка общих подходов к использованию оценочных понятий, будет способствовать совершенствованию и единообразию судебной практики.

Одно из современных понятий содержания принципа добросовестности сформулировано В.А. Беловым следующим образом: "Добросовестное приобретение, осуществление, защита и прекращение субъективного гражданского права означают совершение данных действий в отношении субъективного права таким образом, чтобы при этом никому не причинялось вреда, не создавалось угрозы его причинения, а если динамика права не возможна без содействия третьих лиц - таким образом, чтобы необходимость в помощи, затраты и усилия, необходимые для её оказания, были бы минимизированы" Белов В.А. Добросовестность, разумность, справедливость как принципы гражданского права [Текст] // Законодательство. - 1998. - № 8. - С. 49.. То есть сущность добросовестности В.А. Беловым сводится к не причинению вреда (или минимальных затратах помощи третьих лиц в случаях необходимости) в процессе осуществления гражданских прав. Иными словами, каждый субъект права должен действовать так, чтобы исключить даже возможность причинения вреда. Недобросовестными же, в соответствии с этим определением следует признать действия: во-первых, причинившие вред; во-вторых, создавшие угрозу его причинения; в-третьих, превысившие необходимые минимальные затраты третьих лиц.

Близких к этому взглядов придерживается В.И. Емельянов, правильно полагая, что "лицо следует считать добросовестным в том случае, когда оно действует без умысла причинить вред другому лицу, а также не допускает легкомыслия (самонадеянности) и небрежности по отношению к возможному причинению вреда" Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, не злоупотребление гражданскими правами. [Текст] - М., Дело. 2008. - С. 91..

Наконец, следует отметить, что еще в начале 20 века И.Б. Новицкий обращал внимание на то, что в отечественном гражданском праве начало доброй совести используется в двух значениях. В одних случаях добрая совесть выступает в объективном значении как известное внешнее мерило, которое принимается во внимание законом, судом и которое рекомендуется участникам гражданского оборота в их взаимных отношениях. В других случаях принимается во внимание добрая совесть в субъективном смысле как определенное сознание того или иного лица, как неведение некоторых обстоятельств, с которыми законно связывает те или иные юридические последствия Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права [Текст] // Избранные труды по гражданскому праву. - М., Статут. 2006. - С. 128.. Представляется, что добрая совесть применительно к добросовестному приобретателю должна пониматься именно в субъективном смысле, поскольку добросовестный приобретатель не знал и не мог знать о том, что приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя. Как правильно подметила О.А. Напкова, "в данном случае имеется в виду поведение среднего разумного человека" Папкова О.А. Усмотрение суда. [Текст] - М., Юнити. 2005. - С. 110..

Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Тем самым в ГК РФ закреплена важнейшая презумпция добросовестности действий участников гражданских правоотношений, руководствуясь которой можно сделать вывод, что поскольку добросовестность действий приобретателя имущества предполагается, доказывать обратное собственник должен самостоятельно. Добросовестность - вопрос факта и устанавливается судом.

Следует отметить, что ст.302 ГК РФ равно не возлагает как на "добросовестного приобретателя" бремя доказывания своей "добросовестности" при приобретении имущества, истребуемого собственником, так и на собственника - бремя доказывания "недобросовестности" приобретателя. В то же время постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что "приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение" (п.24) Вестник ВАС РФ. - 1998. - .№ 10. - С. 38.. Такой подход представляется правильным и воспринят судебной практикой не только арбитражных судов, но и судов общей юрисдикции, поскольку возложение на приобретателя имущества бремени доказывания, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, обусловлено тем, что в данном случае доказывается факт незнания и невозможности узнать о правах своего контрагента на имущество, а не разумность и добросовестность действий приобретателя при осуществлении им своих прав (п.3 ст.10 ГК РФ). Таким образом, добросовестным считается такой приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его отчуждать.

Вместе с тем вышеназванное постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ обязательно только для арбитражных судов и в принципе его действие не распространяется на суды общей юрисдикции, поэтому вопрос о бремени доказывания добросовестности или недобросовестности приобретателя должен быть разрешен законодательно. Возложение на добросовестного приобретателя бремени доказывания своей добросовестности не является чем-то экстраординарным для гражданского законодательства. По такому принципу построена, например, ст.152 ГК РФ, возлагающая на распространившего порочащие сведения обязанность доказать, что они соответствуют действительности. Ответчик, если он ссылается на свою добрую совесть, должен доказать, что приобрел спорную вещь по возмездной сделке и при этом не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права на отчуждение имущества. Поэтому предлагается дополнить п.1 ст.302 ГК РФ словами "Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение".

Здесь нельзя не отметить один момент практического характера. Нередко в суды предъявляются иски о признании истцов добросовестными приобретателями недвижимости. Это свидетельствует о полном игнорировании или непонимании истцами правовой природы и юридической сущности правового статуса добросовестного приобретателя. На этот счет в Настольной книге судьи по гражданским делам совершенно справедливо отмечается: "Следует обратить внимание на то, что добросовестность приобретателя - это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение по делу, которое подлежит доказыванию по иску об истребовании имущества. Исковое заявление о признании добросовестным приобретателем, иногда предъявляемое на практике, не может быть принято к производству суда, а принятое - должно быть оставлено без рассмотрения на основании ч.3 ст.263 ГПК РФ. В подобном случае истец, по сути, обращается за установлением факта имеющего юридическое значение по спору о праве собственности, наличие которого со всей очевидностью вытекает из характера его заявления" Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 235-236..

Как обоснованно отмечал В.А. Рахмилович, "добросовестность приобретателя должна быть налицо в период совершения приобретательской сделки и в момент передачи ему владения вещью. Если он узнал о неуправомоченности отчуждателя впоследствии, уже после возникновения у него права собственности, это обстоятельство юридического значения иметь не может и обратной силы не имеет (mala fides superveniens поп nocet)" Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчуждаемую неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправоменного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М., Статут. 2000. - С. 135.. Так, например, добросовестность приобретателя исключена, если ему в момент приобретения вещи было известно о притязаниях третьих лиц на имущество, и впоследствии эти притязания будут признаны в установленном порядке правомерными. Поэтому добросовестного приобретателя, о котором говорит ст.302 ГК РФ, вполне возможно рассматривать через призму положений статьи 10 ГК РФ и, в частности, положения п.3 этой статьи, устанавливающей, что "в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются". Однако при этом следует учитывать, что "добросовестность" в ст.302 ГК РФ имеет значительно более узкий смысл, чем "добросовестность" в ст.10 ГК РФ. В ст.302 ГК РФ "добросовестность" приобретателя оценивается лишь по одному критерию: знал или не знал приобретатель о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего право его отчуждать. Поэтому иногда приобретатель имущества "добросовестный" в смысле ст.302 ГК РФ, может быть "недобросовестным" в смысле ст.10 ГК РФ. В этой связи существенный интерес в плане сравнения представляет вопрос о том, чем отличается владение добросовестного приобретателя от давностного владения, необходимым условием которого также является добросовестность владения.

Согласно п.1 ст.234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.17 постановления от 25 февраля 1998 г. n 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Таким образом, приобретательная давность является не только одним из способов приобретения собственности на находку, клад, бесхозяйное имущество и т.д., но и может быть использована в обороте, так как с ее помощью может быть приобретено право собственности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Для приобретательной давности состояние добросовестности должно быть непрерывным на протяжении всего срока давности, поскольку в ст.234 ГК РФ говорится о добросовестности владения, а не завладения. Другой подход содержит ст.302 ГК РФ: в ней речь идет не о добросовестности владения, а о добросовестности приобретения, т.е. добросовестность согласно этой норме должна иметь место, прежде всего, на момент получения вещи от неуправомоченного отчуждателя Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права [Текст] // Вестник гражданского права. - 2007. - № 4. - С. 41.. Характерно, что последующая утрата этого состояния для добросовестного приобретателя, как уже отмечалось, не влечет за собой никаких правовых последствий.

Различны способы получения имущества добросовестным приобретателем и давностным владельцем. Если добросовестный приобретатель получает вещь от конкретного лица, которого он считает собственником, то давностный владелец получает господство над вещью не в результате передачи от какого - либо конкретного лица, а иным путем (например, вступления в обладание вещью). В этом случае действительный собственник давностному владельцу не известен. При таком различии в способе получения имущества различно по характеру и отношение к нему между добросовестным приобретателем и давностным владельцем. Как правило, добросовестный приобретатель рассматривает себя собственником вещи, поскольку он до предъявления притязаний на вещь не знает и не должен знать о том, что получил вещь от неуправомоченного отчуждателя, а, соответственно, не стал действительным собственником. Лицо, владеющее вещью по давности, изначально осознает то обстоятельство, что оно не является собственником этой вещи, поскольку собственник в данном случае неизвестен. Таким образом, хотя ГК РФ и не упоминает о таком способе приобретения права собственности, можно говорить о презумпции собственности на стороне добросовестного приобретателя.

Проведенный правовой анализ позволяет сделать вывод, что добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое получило это имущество во владение по воле собственника, но не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

2.2 Добросовестное приобретение недвижимости в системе способов приобретения права собственности