Содержание приобретательной давности и перспективы развития

Наша позиция в вопросе соотношения "добросовестного владения" и "владения имуществом как своим собственным" выражается в следующем: мы убеждены, что это два идентичных понятия. Эти два понятия являются синонимичными и равнозначными. Такой вывод следует из следующего.

Прежде всего, следует остановиться на том, что законодатель неправомерно и совсем нелогично и неоправданно, на наш взгляд, считает, что владение и приобретение - это одно и то же. Мы убеждены, что ни в коем случае нельзя смешивать, путать и считать идентичными понятие "добросовестное владение" и "добросовестное приобретение". К сожалению, в Постановлении 10/22 данные понятия считаются равнозначными, что, по нашему мнению, неверно по следующим причинам.

Во-первых, владение необходимо рассматривать как длящийся процесс (начало которого можно определить с момента приобретения вещи, а конец связан с гибелью вещи или утратой права собственности) в отличие от приобретения, которое происходит однократно и определяется как действие, причем оно может быть как правомерным, так и противоправным.

Во-вторых, исходя из того, что владение - это процесс, а неоднократный акт как приобретение, вытекает и следующий, по нашему мнению, важный вывод о том, что для приобретения права собственности по давности владения, лицо должно добросовестно владеть имуществом как своим собственным на протяжении всего срока (15 или 5 лет), а не только быть добросовестным в момент приобретения имущества.

В-третьих, обращаясь к статье 302 и 303 Гражданского Кодекса РФ, мы делаем вывод о том, что и тут законодатель не совсем разделяет понятия "приобретение" и "владение", поскольку в ст. 302 ГК РФ говорится о добросовестном приобретении, а в ст. 303 ГК РФ речь уже идет о недобросовестном владении. Хотя по нашему мнению речь идет лишь о таких понятиях как "добросовестное и недобросовестное приобретение". Поскольку важно заметить, что владение может быть добросовестным и недобросовестным и это не зависит от того какое по характеру было приобретение имущества. Таким образом, можно сделать вывод, что приобретение по сути дела, является начальной точкой отсчета, а сам отрезок времени, сам процесс осуществления господства над вещью нужно называть владением. И это можно выразить в следующей схеме:

Также анализируя п. 4 ст. 234 ГК РФ, можно заключить, что приобретательная давность применима и в случае, если приобретатель был недобросовестным, так как в п. 4 говорится о том, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (ст. 301 и ст. 305 ГК РФ). Безусловно, на практике, если будет установлено, что приобретение произошло против закона (нарушение норм уголовного законодательства, подделка документов и т.д.), то положения о приобретательной давности применяться не будут. При этом в литературе изложены следующие точки зрения: К.И. Скловский предлагает дифференцировать приобретательную давность в зависимости от добросовестности приобретения имущества. Он считает допустимым приобретение имущества недобросовестным владельцем при условии установления увеличенного давностного срока. С точки зрения М.Г. Масевич, недобросовестный приобретатель (т.е. лицо, знающее о незаконности своего владения) может стать собственником, если владение осуществляется им добросовестно. В данной ситуации, наша позиция будет однозначна: в случае незаконного приобретения имущества (именно с нарушением норм уголовного закона), лицо не может стать собственником по давности владения, хоть он и добросовестно владел имуществом.

Таким образом, можно сделать вывод, что применяя положения об исследуемом институте необходимо различать добросовестное владение и добросовестное приобретение. Надо заметить, что добросовестное владение - это понятие, которое включает в себя добросовестное приобретение имущества, а также осуществление фактического господства над вещью в течение всего срока. И еще раз подчеркнем, что говоря о добросовестном владении мы подразумеваем, что лицо владеет им как своим собственными, т.е. является "как бы собственником" (квазисобственником). Анализируя это условие, у нас возник закономерный вопрос: а может ли владение имуществом как своим собственным изначально быть недобросовестным? Недобросовестным, как мы уже определили выше, может быть приобретение имущества, а вот может ли "квазисобственник" осуществлять свои полномочия недобросовестно - это положение вызвало у нас сомнения. Поэтому мы сделали вывод, что да, действительно, владение имуществом как своим собственным может осуществляться недобросовестно (например, лицо может не платить обязательные платежи, не охранять и не заботиться об имуществе и т.д.), но в таком случае говорить о приобретательной давности не приходится, поскольку одно из условий не будет выполнено, а значит, приобрести право собственности не представится возможным.

Поэтому, чтобы приобрести право собственности на имущество по давности владения необходимо быть его добросовестным приобретателем (лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности), добросовестно владеть этим имуществом как своим собственным (прим. "добросовестное владение"= "владение имуществом как своим собственным") от момента приобретения и в течение установленного законом срока (прим.15 и 5 лет в зависимости от вида имущества).

Говоря о добросовестности владения, нельзя не остановиться на вопросе о том: презумпция это или принцип? Отметим, что в теории права под принципом понимают основополагающую идею, руководящее (исходное) начало. Под презумпцией же понимается предположение о существовании факта, которое будет считаться истинным до тех пор, пока не будет установлено обратное. По нашему мнению, рассматривая институт приобретательной давности, необходимо говорить о добросовестности владения как о презумпции. Надо отметить, что в русском праве презумпция добросовестности владения была прямо закреплена в ст. 530 ч. 1 т. X Свода законов: "Владение признается добросовестным дотоле, пока не будет доказано, что владельцу достоверно известна неправость его владения".

У. Матеи, напротив, отмечает, что презумпция добросовестности владения является "важным принципом". С этой точкой зрения мы не согласны, поскольку презумпция добросовестности владения следует изначально, исходя из п.5 ст. 10 ГК РФ.

Кроме этого, анализируя научную литературу, можно сделать вывод, что авторы часто смешивают, путают два понятия "презумпция добросовестности приобретения" и "презумпция добросовестного владения". Нам представляется необходимым особенно подчеркнуть, что говоря о приобретательной давности, следует говорить о "презумпции добросовестного владения" подразумевая процесс, который начинается с момента приобретения и продолжается в течение установленного срока. И здесь же нужно говорить и о такой презумпции как "презумпция добросовестности приобретения", поскольку в суде в любом случае, в соответствии с законом и Постановлением 10\22 истец будет обязан доказать как добросовестность приобретения имущества, так и добросовестность владения им.

Конечно, существуют на практике и такие ситуации, что лицо уверено, что оно является добросовестным приобретателем, добросовестно владеет вещью, но по истечению определенного срока выясняется, что его приобретение было заблуждением и было осуществлено против воли собственника. В таком случае добросовестность будет определяться на момент совершения сделки по установлению владения. Если впоследствии владелец обнаружит, что вещь приобретена незаконно, то это само по себе не делает его недобросовестным. В этом состоит проявление постулата римского права: "Последующая недобросовестность не вредит начатому владению". Данный вывод сегодня основан на п. 4 комментируемой статьи, согласно которому лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст.ст. 301 и 305 ГК (эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью), в принципе способно приобрести ее по давности владения. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. В то же время обратное правило: "Последующая добросовестность (во время владения) устраняет недобросовестность предшествующую (в момент приобретения)" - не действует.

Таким образом, мы различаем два понятия "добросовестное приобретение" и "добросовестное владение", но при этом эти два понятия, являясь самостоятельными, взаимосвязаны. В процессе приобретения права собственности по приобретательной давности следует говорить о двух презумпциях "презумпция добросовестного приобретения" и "презумпция добросовестного владения", которые закономерно возникают из п. 5 ст. 10 ГК РФ.

Рассмотрим следующие условия приобретательной давности такие как "открытость и непрерывность владения".

В соответствии с Постановлением 10/22 открыто означает, что "лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества". Данное условие вполне логично ассоциируется и вытекает из реквизита "добросовестное владение имуществом как своим собственным", поскольку, действительно, являясь собственником, лицо не скрывает факт владения вещью, ну кроме тех случаев, когда это необходимо для сохранности и защиты имущества. Открытое для всех окружающих владение, в том числе исполнение связанных с ним обязанностей, указывает на отсутствие у фактического владельца намерения скрыть вещь от ее собственника с целью недобросовестного присвоения и свидетельствует о его воле, направленной на возврат имущества действительному собственнику в случае его обнаружения. По верному утверждению К.И. Скловского, "требование открытости владения обнаруживает стремление сохранить в этом институте баланс интересов и дать гарантии собственнику для отыскания вещи" При этом фактический владелец, на что справедливо указывает Н.Н. Аверченко, не обязан постоянно совершать действия, демонстрирующие фактическое владение, а должен вести себя в отношении бесхозяйного имущества в общепринятых рамках.

Следующее условие - непрерывность владения. Достаточно детально условие объяснено в Постановлении 10/22. Надо заметить, что по российскому гражданскому праву основанием для перерыва давности владения естественно считать лишь фактическую утрату владения, получившую у пандектистов наименование naturalis usurpation (естественный перерыв приобретательной давности). И это совершенно справедливо, ведь если лицо умышленно передаст вещь, например, на хранение другому лицу, то умаляется смысл такого условия приобретательной давности как открытость, поскольку собственник будет лишен возможности отыскать свою вещь. Следовательно, в случае фактической передачи имущества иному лицу не соблюдаются необходимые условия давностного владения, что является препятствием к использованию приобретательной давности в качестве основания приобретения права собственности на такую вещь. Также необходимо отметить, что, заключая сделку с давностным владельцем, впоследствии данное соглашение может быть признано недействительным, поскольку существует "дефект субъекта" и такая сделка будет считаться оспоримой. Однако если имущество возвращается давностному владельцу, то это не будет считаться перерывом срока приобретательной давности.

Что касается срока приобретательной давности, то по нашему мнению, в целях развития гражданского оборота необходимо сократить сроки на 3 года, т.е. на срок исковой давности, в течение которого собственник имущества может заявить требования в порядке ст. 301 и 305 Гражданского кодекса РФ. Потому что на практике (прим.этот вопрос будет более подробно рассмотрен в главе 3 настоящей работы) как правило для того, чтобы признать право собственности на недвижимость по приобретательной давности необходимо соблюдать все условия в течение 18 лет (!). На наш взгляд, это крайне негативно отражается на развитии гражданских правоотношений (замедляет их развитие) и теряется смысл приобретательной давности как таковой. Кроме этого, важно отметить, что срок исковой давности по виндикационному требованию равен 3 года и начинается этот срок исчисляться со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. На наш взгляд, эта формулировка, применительно к институту приобретательной давности, является не совсем удачной, так как объективно это значительной затрудняет применение норм о давности владения, поскольку определить срок течения исковой давности сложно. С друго й стороны, эта норма защищает собственника. Одним словом, можно отметить, что эта сторона вопроса является достаточно сложной и требующей системного и комплексного анализа. На сегодняшний день, мы все-таки признаем, что пока эта норма является оптимальной и приемлемой в рамках развития гражданских правоотношений.

Говоря о сроке также необходимо упомянуть и п. 3 ст. 234 ГК РФ, который позволяет давностному владельцу присоединить к сроку владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Эта норма, действительно, позволяет развиваться гражданским отношениям. Особенно это актуально для юридических лиц, которые стали правопреемниками организаций - давностных владельцев в случае реорганизации (например, слияние, поглощение).

Проводя системный анализ статьи 234 Гражданского Кодекса, мы пришли к выводу, что существуют три ситуации, которые могут быть выражены в следующей схеме:

Таким образом, исходя из представленных схем, можно сделать важный вывод: приобретение имущества может быть как добросовестным, так и недобросовестным (в таком случае недобросовестность погашается сроком исковой давности по п. 4 ст. 234 ГК РФ), но вот если не будет добросовестного владения, то приобрести право собственности по приобретательной давности будет невозможно. При этом должны быть соблюдены условия срока, открытости и непрерывности владения.

Говоря о содержании приобретательной давности, также надо отметить момент возникновения права собственности на имущество, которое подлежит регистрации, в соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ возникает с момента такой регистрации. На наш взгляд, это не вполне логично. Ведь, если лицо, например, признается собственником нежилого помещения с момента регистрации, то получается 15 лет (+3 года в отдельных случаях) это лицо лишено всех правомочий собственника (ведь будучи лишь давностным владельцем лицо не может в полной мере быть собственником имуществом). Таким образом, de ure - в течение 15 лет (+3 года) он был собственником, а de facto - таковым он не являлся.

Подобные ситуации возникают, когда вносятся записи в реестр на основании недействительной сделки. Все это происходит потому, что ни ГК РФ, ни АПК РФ, ни ГПК РФ, ни Закон о государственной регистрации не предусматривает никакого специального порядка погашения ранее внесенной на основании недействительной сделки записи и внесения новой записи о приобретении права собственности на основании приобретательной давности. На наш взгляд, в абзац 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ необходимо внести изменение и изложить данную норму следующим образом:

"Право собственности на недвижимое имущество и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента вступления судебного решения, устанавливающего данный факт, в законную силу. На основании этого решения должна быть внесена запись в государственный реестр".

Говоря о содержании приобретательной давности, нужно также затронуть вопрос, который в принципе обсуждается реже, чем остальные неоднозначные вопросы, о том погашаются ли "бывшие" обременения вещи, которые существовали у предшествующего собственника вещи? И здесь следует отразить вполне верную и логичную точку зрения В.А. Рахмиловича: "Право добросовестного приобретателя не зависит от предшествующих прав. Поэтому, если существовали какие-либо обременения права собственности на спорную вещь, то они погашаются (отпадают), коль скоро приобретатель добросовестно не знал об их существовании".

Таким образом, в рамках настоящего параграфа мы проанализировали содержание института приобретательной давности: определили условия, особенности исчисления сроков приобретательной давности. На наш взгляд, точное понимание условий данного института и его особенностей - это основа грамотного развития правоприменительной практики, а вместе с тем и гражданских правоотношений.

2.2 Перспективы развития института приобретательной давности

Проведенный анализ института приобретательной давности, безусловно, указывает на то, что его необходимо реформировать. В связи с этим в наметившихся преобразованиях гражданского законодательства нашлось место и изменениям, касающимся исследуемого института.

Так, в п. 3.4.9 Концепции развития гражданского законодательства сказано: "Необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли. Согласно действующему законодательству течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному требованию. Это не только увеличивает фактический срок владения вещью, необходимый для приобретения на нее права собственности, но и делает этот срок неопределнным, поскольку исковая давность по виндикационным искам исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Указанный момент, как правило, может быть установлен лишь при участии собственника. Такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте. В этой связи течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения".

Надо отметить, что, действительно исследователи соглашаются, что "не вызывает сомнений необходимость кардинального преобразования института приобретательной давности в рамках намеченной реформы ГК РФ (с одновременным изъятием виндикации из-под действия исковой давности). Сроки этой давности должны дифференцироваться в зависимости от добросовестности или недобросовестности владения. Хотя и более продолжительное, чем добросовестное, недобросовестное владение чужим имуществом все же должно приводить к приобретению права собственности, если только завладение состоялось не в результате совершения преступления". Пожалуй, мы согласимся с этой точкой зрения и еще раз подчеркнем, что ситуация, при которой приобретение было недобросовестным, а владение напротив, должна быть возможна только в том случае, что основой приобретения не было преступление.

Обратимся к Проекту Федерального закона №47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Проект изменений в ГК РФ), где в ст. 242 "Приобретательная давность" указано:

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение пятнадцати лет либо движимой вещью в течение пяти лет, приобретает право собственности на эту вещь (приобретательная давность).

Лицо, завладевшее вещью помимо воли собственника вещи, но открыто и непрерывно владеющее ею как своей собственной в течение тридцати лет, приобретает право собственности на эту вещь.

2. Течение срока приобретательной давности для давностного владельца начинается с момента начала владения вещью как своей собственной. Если лицо приобрело владение вещью в силу соглашения с собственником или с обладателем ограниченного вещного права, то течение срока приобретательной давности начинается с момента наступления срока возврата вещи указанному лицу.

3. Собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права вправе истребовать вещь у давностного владельца при наличии условий, предусмотренных статьями 228, 229 настоящего Кодекса в течение всего срока, установленного пунктом 1 настоящей статьи.

До приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности лицо, владеющее вещью как своей собственной, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этой вещью владел то лицо (лица), которое получило вещь во владение, не противоречащим закону способом".

На наш взгляд, вносимые изменения являются достаточно дискуссионными.

Во-первых, мы убеждены, что исчезновение такого условия приобретательной давности как "добросовестность владение" не является положительным. Хотя мы и утверждали ранее, что "владение вещью как своей собственной" и "добросовестное владение" мы понимаем как понятия идентичные. Все же с точки зрения юридической техники употребление понятия "добросовестное владение" предпочтительнее, поскольку категория "добросовестность" достаточно изучена, истолкована и нет проблем в ее понимании. Напротив, употребление понятия "владение вещью как своей собственной", на наш взгляд, вызовет много вопросов, касающихся толкования этого термина. Поэтому мы считаем, что необходимо заменить "владение вещью как своей собственной" "добросовестным владение".

Во-вторых, в Проекте изменений, как и в действующем ГК РФ не различаются "приобретение" и "владение", что, на наш взгляд, является не совсем верным (прим. об этом более подробно см. 2.1 настоящей работы).

В-третьих, говоря о приобретении права собственности недобросовестным приобретателем, мы считаем, что вводить данную норму по аналогии с зарубежным законодательством сегодня еще рано, поскольку возникнет много вопросов при толковании и применении данной нормы. Или необходимо в Проекте изменений уточнить, что данная норма не распространяется на случай завладения вещью в результате совершения преступления.

В-четвертых, авторы изменений снова "молчат" про регистрационные действия, связанные с приобретением права собственности по приобретательной давности.

В-четвертых, достаточно неоднозначной нормой в Проекте изменений является то, что собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права имеет право истребовать свою вещь в течение всего установленного срока приобретательной давности (при добросовестном приобретении - 15 лет для недвижимого имущества и 5 лет - для движимого; при недобросовестном приобретении - 30 лет). По нашему мнению, это положение, безусловно, защищает собственника, но с другой стороны, препятствует развитию гражданских правоотношений, поскольку на практике может сложиться ситуация, при которой, например, лицо владело недвижимой вещью 14 лет 11 месяцев и 25 дней и, казалось бы, еще совсем чуть-чуть и сможет приобрести право собственности, но тут собственник внезапно вспоминает о своей вещи, подает заявление в суд и в результате, лицо, являющееся столько времени по сути давностным владельцем не приобретает право собственности. Поэтому, на наш взгляд, необходимо изменить эту норму следующим образом: "….в течение трех лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушенном праве".

И, наконец, в-пятых, возвращаясь к вопросу о сроке приобретательной давности, мы все же остаемся уверены в том, что этот срок должен быть сокращен на 3 года для недвижимых вещей, и на 2 года - для движимых.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что как действующее законодательство, так и Проект изменений нуждаются, на наш взгляд, в реформировании норм о приобретательной давности.

Вот как предлагает изложить нормы о приобретательной давности Рудоквас А.Д., автор монографии "Спорные вопросы учения о приобретательной давности":

"Статья ____ГК РФ Приобретательная давность в отношении движимого имущества.

1. Лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным чужим движимым имуществом в течение пяти лет (давностный владелец", приобретает право собственности на это имущество по истечении указанного срока (приобретательная давность).

Для отдельных категорий движимых вещей законом могут быть установлены иные сроки приобретательной давности.

Владение имуществом как своим может осуществляться как самим владельцем (непосредственное владение), так и посредством другого лица (опосредованное владение), которому это имущество передано во временное непосредственное владение по договору или в силу правоотношения, при котором непосредственный владелец обязан выполнять указания опосредованного владельца или действовать от имени и в интересах последнего.

Владение является добросовестным, если лицо в момент приобретения владения не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и не узнало об этом впоследствии.

Добросовестность владения предполагается.

Владение признается открытым, если владелец не скрывает умышленно факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им хозяйственного господства над этим имуществом перерывом давностного владения не считается.

2. Недобросовестное открытое и непрерывное владение как своим собственным чужим движимым имуществом в течение десяти лет приводит к приобретению права собственности в силу приобретательной давности в том случае, если завладение этим имуществом имело место не в результате совершения преступления.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Предполагается, что лицо, которое владело вещью в начале и в конце определенного срока, являлось ее владельцем в течение всего этого срока.

5. При предъявлении собственником к давностному владельцу иска об истребовании имущества из владения последнего течение приобретательной давности прекращается.

6. При приобретении права собственности по приобретательной давности прекращаются возникшие до начала течения этой давности обременяющие вещь права третьих лиц, о существовании которых приобретатель не знал и не должен был знать на момент приобретения владения и не узнал впоследствии.

Статья ___ГК РФ. Приобретательная давность в отношении бесхозяйного недвижимого имущества

1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению соответствующего государственного органа, уполномоченного управлять государственным имуществом.

По истечении трех лет со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права государственной собственности на эту вещь в порядке вызывного производства.

Если орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, не воспользовался правом обращения бесхозяйной недвижимой вещи в государственную собственность, она может быть приобретена в собственность иным лицом в силу приобретательной давности.

2. Собственник недвижимого имущества может быть лишен своих прав в порядке вызывного производства, если другое лицо в течение 20 лет открыто и непрерывно владело этим имуществом как своим и при этом право на данное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если право собственности другого лица было зарегистрировано, то вызывное производство допускается при условии, что этот собственник умер либо признан безвестно отсутствующим и в течение 20 лет с момента его смерти или признания его безвестно отсутствующим в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вносилось записей, для которых потребовалось бы согласие собственника.

При наличии указанных условий владелец после вынесения судебного решения в порядке вызывного производства вправе требовать регистрации права собственности на недвижимое имущество на свое имя.

Время владения исчисляется так же, как и приобретательная давность для движимых вещей.

3. Если до вынесения судебного решения в порядке вызывного производства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись о праве собственности другого лица либо основанное на праве собственности другого лица возражение против имеющейся в реестре записи, то принятое в порядке вызывного производства решение не имеет силы в отношении этого лица.

Статья ___ГК РФ. Приобретательная давность в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое неправомерно зарегистрировано на имя владельца.

1. Лицо, регистрационная запись о праве собственности которого на объект недвижимости была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии действительного правового основания внесения и которое не приобрело права собственности на недвижимое имущество, несмотря на регистрацию данного права на его имя, становится собственником недвижимого имущества, если в течение 20 лет с момента внесения записи оно непрерывно владело этим имуществом как своим.

При этом право собственности признается приобретенным владельцем с момента внесения регистрационной записи.

Время владения исчисляется так же, как и приобретательная давность для движимых вещей.

2. Возникшие до начала течения приобретательной давности и зарегистрированные права третьих лиц не прекращаются".

Безусловно, с выводами ученого нельзя не согласиться, однако, по нашему мнению, развернутые дефиниции условий приобретательной давности являются излишними в законе. Их можно было закрепить в Постановлении Пленума Верховного суда и Высшего Арбитражного суда.

Проанализировав институт приобретательной давности, мы предлагаем авторскую позицию по поводу изменений норм гражданского законодательства.

Мы считаем, что действующую статью 234 ГК РФ следует изложить в следующей редакции:

"1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, добросовестно приобретшее вещь и добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом в течение двенадцати лет либо движимым имуществом в течение трех лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое имущество и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента вступления судебного решения, устанавливающего данный факт, в законную силу. На основании этого решения должна быть внесена запись в государственный реестр.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, добросовестно владеющее имуществом, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям".

А ст. 242 Проекта изменений в ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции:

"1.Лицо - гражданин или юридическое лицо, добросовестно приобретшее вещь и добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом в течение двенадцати лет либо движимым имуществом в течение трех лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, завладевшее вещью помимо воли собственника вещи (недобросовестный приобретатель), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее ею в течение тридцати лет, приобретает право собственности на эту вещь. Данная норма не применяется в случае завладения вещью в результате совершения преступления.

2. Течение срока приобретательной давности для давностного владельца начинается с момента начала добросовестного владения. Если лицо приобрело владение вещью в силу соглашения с собственником или с обладателем ограниченного вещного права, то течение срока приобретательной давности начинается с момента наступления срока возврата вещи указанному лицу.

3. Собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права вправе истребовать вещь у давностного владельца при наличии условий, предусмотренных статьями 228, 229 настоящего Кодекса в течение трех лет с момента, когда он узнал или должен был узнать и нарушенном праве.

До приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности лицо, добросовестно владеющее вещью, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этой вещью владел то лицо (лица), которое получило вещь во владение, не противоречащим закону способом".

Глава III. Практика применения норм о приобретательной давности

3.1 Общие правила применения норм о приобретательной давности

Проанализировав законодательные положения о приобретательной давности, мы считаем, что необходимо выявить основные правила правоприменительной практики, как общие, так и частные.

Итак, согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это право подлежит государственной регистрации только "после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке" (п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации). Согласно п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ факт владения и пользования недвижимым имуществом устанавливается в порядке особого производства. Аналогичную норму содержит п. 1 ч. 2 ст. 218 АПК РФ, который при этом уточняет, что речь идет о владении недвижимым имуществом как своим собственным. В порядке особого производства об установлении фактов, имеющих юридическое значение, должны устанавливаться как сам факт владения, так и его квалифицирующие признаки. При этом ч. 1 ст. 217 АПК РФ и ч. 1 ст. 263 ГПК РФ определяют, что данная категория дел рассматривается по общим правилам искового производства, т.е. с допущением всех возможных доказательств, в том числе свидетельских показаний. Надо отметить, что такой порядок признания давностного владельца собственником существовал и в императорской России.

По общим же правилам искового производства рассматриваются заявления о признании права собственности по приобретательной давности на движимое имущество. Но нужно заметить, что на практике таких дел достаточно мало.

Анализируя судебные решения, мы сделали некоторые выводы, выявили наиболее общие правила применения норм о приобретательной давности.

Начнем с объектов, на которые распространяются положения о приобретательной давности. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 №18АП-4886/2011 по делу №А76-21460/2010 Суд указал, что "по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество". Получается, что "в Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится нормы о том, что названная статья применяется только в отношении бесхозяйных вещей.

Ранее мы установили, что на имущество, находящееся в федеральной, муниципальной или в собственности субъекта РФ не может возникнуть право собственности в силу приобретательной давности. Этот же вывод подтверждается рядом судебных решений. Истцам было отказано в удовлетворении требований, поскольку имущество, которым они владели, было внесено в реестр федеральной собственности. Таким образом, получается, что истцы знали, что они владеют не своим имуществом, а имуществом, находящимся в федеральной собственности.

Необходимо также отметить, как сложилась судебная практика по вопросам определения таких условий как "добросовестное владение" и "владение имуществом как своим собственным". Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу №А52-1781/2010 суд пояснил, что в гражданском праве владение традиционно рассматривается как фактическое обладание вещью, создающее для владельца возможность непосредственного воздействия на нее, господство лица над вещью. Добросовестный, то есть честно выполняющий свои обязательства, обязанности владелец, владея вещью как своей собственной, использует ее по назначению, поддерживает вещь в исправном состоянии, при необходимости осуществляя ее ремонт своими силами и (или) за свой счет, принимает все возможные меры к тому, чтобы владение вещью не причиняло вреда правам и охраняемым законом интересам других лиц. Кроме этого, истец должен был представить доказательства непосредственно своего владения и пользования чужим имуществом на протяжении всего срока давностного владения. К числу таких доказательств могли быть отнесены сведения, подтверждавшие осуществление ремонта, охраны, оплаты коммунальных услуг, непосредственного целевого использования вещи.

Владение, которого требует указанная статья (ст. 234 ГК РФ), должно быть во всех отношениях подобно владению, которое осуществляет собственник вещи, за исключением одного принципиального обстоятельства: оно должно быть лишено любого правового основания. Что касается "владения имуществом как своим собственным", то здесь все суды признают, что о смыслу закона владение имуществом как своим собственным должно быть фактическим и беститульным. Формулировка "как своим собственным" указывает на владение как таковое, не основанное на вещном или ином праве. Именно такому фактическому владению, независимо от его юридического основания, предоставляется правовая защита по правилам рассматриваемой статьи.

Также нужно обратить внимание на важный вывод, который содержится в судебных решениях: "добросовестность давностного владельца определяется прежде всего на момент получения имущества во владение, причем в указанный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества". Истец не подтвердил, что, получая владение, он не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, то есть не доказал добросовестность давностного владения. Здесь же нужно заметить, что несколько путаются понятия "владение" и "приобретение", что еще раз подтверждает нашу позицию, что следует различать эти два явления и не считать их идентичными.

Также добросовестность владения будет исключаться в тех случаях, когда давностный владелец знал прежнего собственника имущества.

Обращаясь к вопросу об исчислении срока, то в практике не раз указывалось. Что лицо должно добросовестно, открыто, непрерывно владеть как своим собственными недвижимым имуществом в течение 18 лет, то есть, в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ к 15 годам прибавляется 3 года исковой давности для предъявления собственником требования об истребовании имущества.

Что касается защиты давностным владельцем имущества, то в судебной практике можно встретить следующее положение: "владельческая защита по правилам статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможна против собственника недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке" .

И, безусловно, самым важным вопросом при применении норм является определение предмета доказывания и распределение бремени доказывания. Проанализировав судебные решения, можно сделать вывод, что "в силу статьи 234 Гражданского кодекса в предмет доказывания по делу входят следующие обстоятельства: факт открытого, непрерывного и добросовестного владения спорным имуществом (в некоторых решениях указан срок владения - 18 лет); несение бремени его содержания и распоряжения этим имуществом как своим собственным, наличие (отсутствие) спора о праве между истцом и ответчиком (притязаний либо оспаривание вещных прав истца) или в такой формулировке: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

Что касается распределение бремени доказывания, то в судебных решениях указано: "истец должен доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения спорным имуществом"; Суд разъяснил, что норма п. 1 ст. 234 ГК РФ предусматривает основание для возникновения права собственности по решению суда в случае доказанности истцом предусмотренных в ней обстоятельств - добросовестности, открытости и непрерывности владения в течение времени, предусмотренного законом"; "Заявляя требование об установлении факта давностного владения недвижимым имуществом, заявитель должен доказать, что он более 15 лет добросовестно владеет и пользуется спорным имуществом как своим собственным, при этом заявитель должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: длительное (более 15 лет), добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным"; "…на истце в силу положений ст. 65 АПК РФ лежала обязанность представить доказательства наличия совокупности следующих фактических обстоятельств: открытого владения имуществом; непрерывного владения имуществом; владения имуществом в течение установленного законом срока; добросовестного владения имуществом; владения имуществом как своим. В том числе истец должен был представить доказательства непосредственно своего владения и пользования чужим имуществом на протяжении всего срока давностного владения. К числу таких доказательств могли быть отнесены сведения, подтверждавшие осуществление ремонта, охраны, оплаты коммунальных услуг, непосредственного целевого использования вещи". Важно отметить, что исходя из смысла положений ст. 234 ГК РФ отсутствие хотя бы одного из указанных в п.п. 1, 3 и 4 указанной статьи условий влечет за собой отсутствие оснований для признания за истцом права собственности в силу приобретательной давности.

Таким образом, нами были определены общие выводы, которые можно сделать в результате анализа судебных решений по вопросам применения норм о приобретательной давности.

3.2 Приобретение права собственности по приобретательной давности на земельные участки, нежилые помещения и другие объекты гражданских прав

Нами уже было отмечено, что наиболее распространенными делами в рамках применения статьи 234 ГК РФ являются дела о признании права собственности на нежилые и жилые помещения. Еще меньше встречаются заявления о приобретении права собственности на земельные участки и еще меньше заявлений о признании права собственности на движимое имущество. Данная ситуация вполне ясна, так как у движимого имущества есть характерная особенность - оно более динамично в рамках гражданского оборота. Что касается земельных участков, то здесь вполне ясно, что большинство земель находится в собственности федеральной, субъекта РФ или муниципальной, а даже, если участок находится в собственности физического или юридического лица, то совсем мало таких случаев, когда люди "бросают или забывают" землю, поскольку в сложившихся рыночных условиях земля - это большая ценность.

Говоря о судебной практике по вопросам приобретения права собственности по приобретательной давности, то нужно отметить некоторые особенности, возникающие в связи с этим. "По мнению суда, анализ ст. 234 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются, в первую очередь, в том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозяйным имуществом, т.к. являются либо государственной, либо муниципальной собственностью. Сам по себе факт пользования имуществом с разрешения собственника не может служить основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности". "Суд разъяснил, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности при соблюдении условий, указанных в ст. 234 ГК РФ, иные земельные участки не являются бесхозным имуществом согласно ст. 214 ГК РФ и находятся в государственной или муниципальной собственности". Кроме этого, если земельный участок "не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, следовательно, в силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации этот участок не может являться объектом земельных отношений". Также отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Что же касается приобретения права собственности на нежилые помещения по приобретательной давности, то, проанализировав судебную практику, можно сделать следующие выводы.

Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что "спорное здание является общежитием, предназначенным для проживания граждан, которые имеют право на приватизацию жилых помещений общежития в специальном порядке, установленном законом, это обстоятельство исключает возможность приобретения здания общежития в собственность иными лицами и в ином порядке, в том числе в силу приобретательной давности". "Факт и период владения имуществом, относящимся к объектам со специальным режимом владения (жилищный фонд) как до, так и после его приватизации, не могут признаваться владением в смысле статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации". Если помещения не вошли в план приватизации, то "истец, как и его предшественники, владел помещениями без законных оснований, открыто и добросовестно".

Открытым владением помещением в судебной практике признается следующая ситуация: "оно (Общество с ограниченной ответственностью) не скрывало факта нахождения имущества в его владении, осуществляло содержание и ремонт спорных зданий, вступало в переписку по предмету владения спорным имуществом с органами государственной и муниципальной власти".

Важно отметить и такую особенность, что если владение спорным имуществом осуществлялось по договору аренды, то это является препятствием для приобретения права собственности (об этом сказано в Постановлении 10/22), а также это получается, что давностный владелец знает предыдущего собственника имущества. Так, судами установлено и заявителем не опровергнуто, что спорное имущество было получено им во временное владение и пользование по договору аренды от 12.03.1992. В последующем обществом заключались также договоры аренды спорного здания. При таких обстоятельствах ссылка заявителя на то, что он владел спорным имуществом как своим собственным с 1992 года, несостоятельна. То обстоятельство, что такие договоры судом первой инстанции оценены как ничтожные, не свидетельствует о том, что общество владело добросовестно спорным имуществом как своим собственным. Аналогичный вывод делается и в отношении земельных участков: "Судами установлено и сами заявителем указывается на то, что спорные земельные участки были получены им во временное владение и пользование по договорам аренды от 12.05.1994 с правом выкупа земельных участков. Кроме того, как следует из принятых по делу судебных актов, сам заявитель ссылался на то, что он фактически вносил плату ответчикам за указанные земельные участки. Поэтому ссылка заявителя на то, что он владел спорным имуществом как своим собственным с 1994 года, несостоятельна. Признании указанных договоров недействительными не свидетельствует об обратном". "Нормы статьи 234 Кодекса о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

И наконец, главный вопрос, который возникает в практике применения норм статьи 234 ГК РФ: как доказать наличие всех условий, необходимых для приобретения права собственности в отношении нежилых и жилых помещений?

В судебной практике содержится ответ на данный вопрос. "В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе инвентаризационную опись основных средств от 08.06.1992, акт приемки-передачи основных средств от 03.12.1992, книги учета основных средств и документы, свидетельствующие о несении Обществом бремени содержания спорного имущества, проведении ремонтных работ спорного объекта и уплате налогов на имущество, суд установил, что спорное нежилое помещение не числится в реестрах федеральной, муниципальной либо областной собственности, договорных обязательств по поводу владения объектом недвижимого имущества у истца не имеется, спорное помещение используется последним по целевому назначению в своей деятельности, и пришел к правомерному выводу о том, что Общество с 1992 года владеет спорным имуществом открыто, непрерывно и как своим собственным, а также несет бремя содержания этого имущества". "Суд первой инстанции установил, что спорное нежилое помещение передано акционерным обществом "Волжскпромстрой" Банку по акту приемки-передачи основных средств от 15.12.1992 и авизо от 31.12.1992 и используется последним по прямому назначению, муниципальное образование не владело спорным помещением и не несло расходов на его содержание, спорное помещение поставлено на бухгалтерский учет Банка как основное средство, истец платил налоги на имущество, заключал договоры, направленные на содержание, использование имущества, капитальный ремонт и производил затраты по их исполнению, и пришел к правомерному выводу о том, что Банк с 1992 года владеет спорным имуществом открыто, непрерывно и как своим собственным, а также несет бремя содержания этого имущества". "Суды оценили представленные в дело документы, в том числе об отчислениях по налогу на имущество на спорные объекты и об их учете на балансе Организации, и установили, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владел, как своим собственным, спорным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, в результате чего приобрел право собственности на указанное имущество".