1,4

3 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера - граница зоны N 2, с северо-востока - ул. Амагаева и далее - вся территория жилого района ЛВРЗ, с востока - параллельно мостовому переходу через р. Уду, далее - вдоль территории железнодорожной ветки "Улан-Удэ - Наушки", далее - вдоль правого берега р. Селенги

1,2

4 зона - внешняя граница зоны с запада - пос. Заречный и Степной, с севера - пос. Северный, Шишковка, Лысая Гора, Аршан, а также вся зона "Верхняя Березовка", далее по границе городской черты, включая жилой район "Восточный", поселок Загорск, с востока - граница пос. Южный и территории юго-восточного жилого района, с юга - площадка строительства ТЭЦ-2 и территория юго-западного жилого района, с запада - западный берег р. Селенги; внешняя граница зоны - граница городской черты г. Улан-Удэ

1,0

Ктд - коэффициент целевого использования объекта:

коммерческий и сберегательный банк и их учреждения (филиалы), пункты обмена валюты, ночные клубы	1,5
офисы, служебные помещения, страховые и инвестиционные компании, рекламные агентства, агентства недвижимости, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами, юридические консультации, оценочную деятельность, информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, созданию программных продуктов; лизинговые компании; нотариальные конторы	1,2
бильярдные, боулинги, сауны, общественное питание (с реализацией алкогольной продукции): рестораны, бары, кафе, кофейни; ломбарды, сыскные и охранные агентства; салоны красоты, косметические салоны и кабинеты класса "Люкс"; видео-, теле-, аудиостудии и салоны; интернет-салоны и кафе; салоны по пошиву модельной одежды; автосервис; автошколы; скупка драгоценных камней и металлов; оптовая торговля; фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, строительными и строительно-ремонтными работами, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансов; розничная торговля; розничная торговля ювелирными изделиями	1,0
связь, телефонные станции, телеграфы, телефоны; художественные салоны и выставочные залы; услуги спортивно-оздоровительного характера в комплексе (оздоровительные центры), фитнес-залы; гостиницы, мотели, кемпинги; фирмы, занимающиеся внешнеэкономической деятельностью, туристические агентства	0,8
общественное питание (без реализации алкогольной продукции); научно-исследовательская деятельность; землеустроительные работы; изготовление проектной, технической документации; ювелирные а граверные мастерские, производство товаров народного потребления	0,7
торговля комиссионными товарами (кроме ювелирных); транспортные услуги (грузовые и пассажирские перевозки), ремонт транспортных средств, образовательные услуги, геологоразведочные работы, производство печатной продукции, издательско-полиграфическая деятельность, фабрики-кухни, аптеки, парикмахерские и косметические салоны (кроме класса "Люкс")	0,5
управление жилым фондом, услуги в области жилищно-коммунального хозяйства; токарные, слесарные мастерские, ремонт обуви, радиоэлектронной аппаратуры, бытовой техники, часов; ремонт и пошив всех видов одежды (кроме модельной); гаражи; прием вторсырья; ритуальные услуги; фотосалоны; лечебные клиники, медицинские кабинеты, ветеринарные лечебницы; цирки, театры, осуществление иной деятельности в сфере культуры, работа с детьми и подростками по организации их досуга, спортзалы (за исключением комплексных оздоровительных центров, фитнес-залов); компьютерные залы; специализированные хлебные, молочные магазины и магазины по продаже детского питания (не менее 70% использования площади); производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий; детские кафе	0,3
служебные помещения учреждений и организаций, финансируемых из всех уровней бюджета, некоммерческих организаций (общественные движения, партии, союзы, благотворительные фонды и др.); некоммерческая деятельность иных субъектов	0,2
все прочие виды использования, не вошедшие в настоящий перечень	1,0

Коэффициент качества объекта:

Кко =K1+К2 +К3 +К4 K1 - коэффициент расположения объекта:

- отдельно стоящее надземное	1,0
- пристрой	0,9
- встроенное в нежилое здание	0,85
- встроенное в жилое здание	0,8
- цокольное	0,7
- подвал	0,5

K2 - степень технического обустройства объекта:

- водопровод, канализация, центральное отопление, горячая вода	1,0
- при отсутствии одного из видов технического обустройства	0,9
- при наличии двух видов технического обустройства	0,8
- при наличии одного вида технического обустройства	0,7
- отсутствие технического обустройства	0,6

K3 - использование прилегающих территорий:

- использование огороженной прилегающей территории	0,3
- использование неогороженной прилегающей территории	0,2
- отсутствие возможности использования прилегающей территории	0,1

K4 - высота потолков объекта (средняя от пола до потолка):

- свыше 3,0 м	0,07
- от 2,6 м до 3,0 м	0,06
- менее 2,6 м	0,05

При передаче в аренду здания, помещения принимается общая площадь объекта с учетом подсобных помещений (коридор, тамбур, лестничная клетка, санузел, туалет, умывальник, вестибюль, фойе и т.д.). В случае если подсобные помещения являются местами общего пользования для двух и более пользователей, за арендуемую площадь принимается полезная площадь объекта либо его части с учетом площади подсобных помещений, рассчитанной пропорционально занимаемым полезным площадям.

При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата устанавливается для каждого вида целевого использования и рассчитывается пропорционально занимаемой под каждый вид целевого использования площади. В отношении объектов, включенных в Реестр муниципального имущества, используемого в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, сформированного и утвержденного в соответствии с постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 09.10.2008 N 508, при расчете арендной платы применяется Кп - понижающий коэффициент в размере0,9.

В случае если размер арендной платы установлен по результатам проведения торгов, понижающий коэффициент не применяется.

Арендная плата не включает в себя затраты по коммунальным, эксплуатационным, административно-хозяйственным услугам, текущему и капитальному ремонту, налоги, сборы.

Размер арендной платы для конкретного арендатора определяется соглашением между арендодателем и арендатором на основании вышеупомянутой методики.

Размер платежей в покрытие расходов за техническое обслуживание и коммунальные услуги определяется организацией, обслуживающей здание, и оформляется соглашением.

Решение о предоставлении льгот по арендной плате может быть принято только Улан-Удэнским городским Советом депутатов.

В соответствии с "Порядком определения размера арендной платы, а также порядком, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена" №4 от 14.01.2008 г. арендная плата вносится:

Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях осуществления деятельности, за исключением ведения сельского хозяйства, ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, равными долями;

Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях ведения сельского хозяйства, два раза в год, до 15 сентября и до 15 ноября, равными долями;

В платежном документе на перечисление арендной платы указываются назначение платежа, дата и номер договора аренды, период, за который она вносится.

Раздел 4. Эффективность арендных земельных отношений в г. Улан-Удэ

4.1 Анализ эффективности арендных земельных отношений

Арендные отношения являются одной из эффективных форм использования земельных ресурсов, т. к арендная плата является прямым доходом муниципального бюджета, выступая в роли обеспечивающего фактора финансирования развития муниципальной социально - экономической системы. Соединяя в арендаторе права пользователя земельного участка и собственника результатов производства, аренда активизирует предпринимательскую деятельность, упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, позволяет сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении", "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации", "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно не достаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах:

срочности (временного пользования на определенный срок);

платности (пользования земельным участком за определенную плату);

возвратности (возвращения земельного участка арендодателю по истечении срока аренды);

целевого использования (использование земельного участка только под определенные цели).

В соответствии с одним из основных принципов - землепользование в Российской Федерации является платным. Основными платежами за землю являются - земельный налог и арендная плата.

В целях осуществления контроля за своевременным заключением договоров аренды земельных участков, сроками их действия, своевременном расторжением и продлением срока действия, а так же в связи с изменением арендной платы было направлено гражданам и юридическим лицам 139 уведомлений.

Поэтому, для повышения эффективности использования земельных ресурсов на условиях аренды в процессе земельной реформы необходимо создать такую систему арендных отношений, которая бы позволила:

оперативно и легитимно предоставлять в аренду земельные участки, заключать соответствующие договоры и контролировать их исполнение;

создать эффективную систему администрирования бюджетных арендных платежей с минимальными затратами на ее обслуживание;

обеспечить единый унифицированный подход на всей территории РФ при предоставлении в аренду земельных участков всех категорий земель, а также при предоставлении различного вида льгот по арендной плате за землю;

обеспечить увеличение доходов бюджетов от аренды земли и повышение эффективности ее использования, в том числе за счет создания конкуренции между различными собственниками земельных участков.

В качестве основных направлений совершенствования системы арендных земельных отношений следует выделить:

совершенствование механизма разграничения государственной собственности на землю и системы администрирования арендных платежей;

совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей арендные земельные отношения.

4.2 Расчет экономической эффективности арендных земельных отношений

По состоянию на 01.01.2013г. в г. Улан-Удэ действует 1 607 договоров аренды земельных участков. С начала года заключено 348 договоров аренды, 320 дополнительных соглашений к договорам аренды, 537 соглашений о расторжении договоров аренды (для сравнения в 2010г. - 1 112). Доходов от сдачи в аренду земельных участков мобилизовано 131 807,8 тыс. руб., плановые назначения исполнены на 104,1%.

Таблица 4 - Доходы от аренды земельных участков в г. Улан-Удэ.

Показатель	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012
Количество действующих договоров аренды за отчетный период	1914	1789	1607	1616
Доход от сдачи в аренду земельных участков за отчетный период, тыс. руб.	113528,0	107783,8	140045,5	131807

По итогам года можно сделать вывод, что в области аренды земельных участков, наблюдается снижение количества заключаемых договоров аренды по сравнению с 2009, 2010 годами.

Рис. 3 Количество договоров аренды 2009-2012

Но при этом доходная часть от сдачи в аренду земельных участков увеличилась.

Увеличение денежных поступлений обусловлено внесением изменений в нормативно-правовые акты. Так, постановлением Правительства РБ №371 от 26.08.2010 г. внесены изменения в постановление №4 от 14.01.2008 г., где изменен коэффициент разрешенного использования с 2 на 3. Кроме этого, постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 г. №618 утверждена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Бурятия (в том числе по г. Улан-Удэ).

Рис. 4 Поступление арендных платежей за 2009-2012 гг. (тыс. руб.)

Кроме этого, в 2012 году подготовлено 1657 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков по изменению арендной платы.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия: рейды, проверки, совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате, рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки, анализируется задолженность арендных платежей, взыскивается задолженность в судебном порядке.

Рассмотрим изменение размера арендной платы по годам на примере земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства кафе, находящегося по адресу г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Кабанская. Поступление арендных платежей показано в таблице 5.

Таблица 5 - Поступление арендных платежей за 2007-2013гг

Годы	Поступление арендных платежей
19.11.2007-01.01.2008	8561,92 руб. в т.ч. ежемесячно 713,49
01.01.2008-15.01.2008 16.01.2008-31.12.2008	639,42 40539,22 руб. в т.ч. ежемесячно 3459,6
01.01.2009-31.12.2009	51748,16 руб. в т.ч. ежемесячно 4312,34
01.01.2010-31.12.2010	57256,8 руб. в т.ч. ежемесячно 4771,4
01.01.2011-31.12.2011	68419,31 руб. в т.ч. ежемесячно 5701,6
01.01.2012-31.12.2012	77682,44 руб. в т.ч. ежемесячно 6473,53
01.01.2013-31.12.2013	91171,53 руб. в т.ч. ежемесячно 7597,62

Рис. 5 Эффективность земельного участка, расположенного по адресу г. Улан-Удэ, Советский р-н, ул. Кабанская 2009-2013гг.

Из таблицы видно, что с 01.01.2008 г. размер арендной платы изменился, в связи с проведением актуализации государственной кадастровой оценки, плата начисляется на основе новых показателей кадастровой стоимости. С 16.01.2008 г. размер арендного платежа меняется, в связи с изменением методики расчета арендной платы в соответствии Постановления Правительства от 14.01.2008 г. №4 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а так же Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия".

Заключение

Согласно принципу Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Основными формами платы за землю выступают:

земельный налог (статья 65 ЗК РФ, глава 31 НК РФ);

арендная плата (статья 22 ЗК РФ).

Арендная плата за землю включается в состав общей массы налоговых поступлений, т.к. она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Таким образом, арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли и в последние годы они получили широкое распространение, в связи с увеличением арендных площадей. Наблюдается стабильный рост доли арендных платежей за землю.

В результате расчета экономической эффективности арендных земельных платежей земельного участка, находящегося по адресу г. Улан-Удэ, Советского района, ул. Кабанской, напрашивается вывод, что работы по обеспечению арендных земельных отношений в г. Улан-Удэ за период 2012 - 2013 гг. экономически эффективны, так как коэффициент эффективности составил: за 2012 г. - 1,1, 2013 г. - 1,17.

Основными причинами роста доходной части явилось следующее:

проведение инвентаризации постановлений Администрации г. Улан - Удэ о предоставлении земельных участков в аренду;

постоянная работа о понуждении оплаты неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, в том числе судебно-исковая;

оптимизация арендной платы (Постановление Администрации г. Улан-Удэ №447 от 29.12.2005 г.).

вступлением в силу 30.10.2007 г. ст.3 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ меняется порядок определения размера арендной платы земельных участков. Арендная плата теперь устанавливается субъектом РФ в пределах 3% от кадастровой стоимости.

с 01.01.2008 г. Федеральным законом от 26.04.2007 г. № 63-ФЗ меняется распределение денежных средств полученных от передачи в аренду и продажи земельных участков, находящихся до разграничения в государственной собственности (в местный бюджет - 80%, в республиканский бюджет - 20%).

также в связи с проведением в 2008 г. актуализации государственной кадастровой оценки земель города с 16.01.2008 г. арендная плата и выкупная стоимость будет исчисляться на основе новых показателей кадастровой стоимости.

В результате проведенной актуализации по состоянию на 01.01.2013 г. действует 1616 договоров аренды земельных участков.

Вопрос контроля над соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земельных участков города, относящиеся к муниципальной собственности еще не урегулирован, должным образом, что приводит к многочисленным нарушениям земельного законодательства, наносящим ущерб имущественным интересам города.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей от арендаторов в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия:

рейды, проверки;

совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате;

рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки;

анализируется задолженность арендных платежей;

взыскивается задолженность в судебном порядке

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - СПб.: НИЦ "АЛЬФА", 1994. - 303 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ

4. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. №137-ФЗ

5. Федеральный закон "О Государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

10. Постановление Правительства Республики Бурятия "Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность, на которые не разграничена" от 14.01.2008 г. N 4.

11. Постановление Администрации г. Улан-Удэ " О переименовании МУ "Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ" в МУ " Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" от 25 января 2008 г. N 41

12. Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости " О реализации мероприятий подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы", утвержденной постановлением правительства Российской Федерации от 13.09.2003 г. №560, в территориальных органах Роснедвижимости и подведомственных ей учреждениях в 2006 г." от 12.12.2005 г. № П/0244.

13. Годовые отчеты о состоянии и использовании земель г. Улан-Удэ за период 2009-2012 года.

14. Алпатов А.А. Анализ землепользования - М: АКДИ "Экономика и жизнь" - 2005. - 207 с.

15. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист, 2006 - №2 - с.16-21.

16. Белов С.В., Ильиницкая А.В., Козьяков А.Ф. и др., Безопасность жизнедеятельности. Учебник для вузов. - М.: Высшая школа, 1999. - 448 с.

17. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А. и др. Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие - М.: Проспект, 2006

18. Беляков Г.И. Безопасность жизнедеятельности на производстве: Учебник. - СПб.: Лань, 2006 - 512 с.

19. Варламов А.А. Земельный кадастр. Теоретические основы государственного земельного кадастра. Т.1: Учебник - М.: КолосС, 2003. - 383 с.

20. Варламов А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. Т.2.: Учебник. - М.: КолосС, 2004. - 258 с.

21. Гусев Р.К. Земельное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2005

22. Овидов А.А. Договор аренды недвижимости // - =Правовые вопросы недвижимости, 2006 - №2 - с.11-15.

23. Романовская В.Б. Правовое регулирование земельных отношений // История государства и права, 2007 - №1 - с.17-18.

24. Ральдин Б.Б., Варламов А.А. Земельный кадастр Республики Бурятия. - Улан - Удэ, 1998. - 184 с.

25. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2009. №4

26. www.Ulan-ude-eg.ru

27. www.rosreestr.ru-официальный сайт "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии"

28. www.egov-buryatia.ru - официальный сайт Республики Бурятия

29. www.vkursedela.ru/article2439 - Аренда земли, находящейся в государственной собственности

30. http://kollegia.net/ - Библиотека юриста "Арендная плата за землю"

31. www.profiz.ru/se/3_2008/arenda_arendnye_otnosh - А.С. Паламарчук, д-р экон. наук, проф. РЭА им. Г.В. Плеханова "Аренда и арендные отношения"

32. http://ru. wikipedia.org - Википедия "Характеристика г. Улан-Удэ"

33. http://finance-and-business.ru - Арендные отношения предприятий и их особенности.

34. http://www.psga.ru - арендные отношения

35. http://coolreferat.com - Учет арендных отношений

36. http://allbzhd.ru/ - Безопасность жизнедеятельности

37. http://pravo. levonevsky.org - ПТБ-88 правила по технике безопасности на топографо-технических работах

Размещено на Allbest.ru