Градостроительная реформа в Российской Федерации. Правила землепользования и застройки поселений

2.2.2.3 Генеральный план городских-сельских поселений представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании поселений. Разрабатывается в соответствии с утверждённой градостроительной документацией на федеральном уровне и уровне субъектов РФ.

Генплан является основным документом, определяющим:

условия формирования среды для жизни населения; границы и направления развития территорий городских(сельских) поселений; зонирование территорий; развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктур; а также градостроительные требования к: сохранению объектов историко-природного и культурного наследия и особо охраняемых природных территорий; экологическому и санитарному благополучию населения.

В генеральном плане определяются:

Основные направления развития территории поселения с учётом особенностей поселения (социально-экономического развития поселения, численности населения, климата, а также различные функциональные зоны и ограничения использования территорий таких зон); Меры по защите территории поселения от воздействия ЧС природно-техногенного характера и развитию инфраструктур (инженерной, социальной, транспортной); Соотношение застроенной и незастроенной территории поселения; Территории резерва для развития территории города (посёлка); Предложения по установлению границ поселений и обеспечению их ресурсами для комплексного развития территорий поселений; Иные меры по развитию территории городского (сельского) поселения.

При разработке генплана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план поселения, а также проекты госохраны памятников истории и культуры.

Генпланы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселений в порядке, установленном ГРК РФ. Генпланы города и пригородной зоны утверждаются органами госвласти соответствующего субъекта РФ. Генплан города и пригородной зоны может разрабатываться как единый документ(по согласованию органов местного самоуправления сопредельных территорий.).

Генплан города с населением до 50 тыс. человек и генплан сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки указанных поселений(в едином документе). Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подлежат согласованию с федеральными органами исполнительной власти РФ и субъектов РФ Постановление правительства РФ от 26.04.2008 №315 »об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ., органами местного самоуправления и экологической экспертизы, заинтересованными организациями и населением. (ст.18,ст 28 ГРК. ). Генплан подлежит обязательному опубликованию.

2.2.2.4 Градостроительный план земельного участка Бирюков Б, М. Правила землепользования и застройки территорий. М, 2007.

План участка разрабатывается в составе проекта межевания территории (или в виде отдельного документа).

Состав сведений градостроительного плана участка

Границы земельного участка;

Границы зон действия публичных сервитутов;

Минимальные отступы от границ участка для определения мест допустимого размещения объектов капстроительства (выходить за рамки этих отступов запрещено);

Информация о градрегламенте (если его действие распространяется на зем. участок);

Информация о разрешённом использовании земельного участка; требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капстроительства на участке (если на участок не распространяется (не устанавливается) градостроительный регламент);

Информация о расположенных в границах земельного участка памятников природы, истории и культуры;

Информация о технических условиях подключения объектов капстроительства к инженерным сетям;

Границы зоны планируемого размещения объектов капстроительства для гос-муниципальных нужд.

В состав плана земучастка может включаться информация о возможности-невозможности разделения земельного участка на несколько участков. Форма градостроительного плана участка установлена Правительством РФ Постановление правительства РФ от 29.12. 2005г № 840 «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка в РФ».

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основе лицензии по заданию заказчика или на конкурсной основе. Она подлежит обязательной экологической экспертизе в случаях, установленных законодательством РФ ФЗ от 23.11.1995г. №174-фз «Об экологической экспертизе».

Указ президента РФ от 12.03.2007№320 »о федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия»., а также согласованию с органами санэпиднадзора, органами охраны памятников истории и культуры (в случаях, определенных законодательством РФ) ФЗ от 25.06.2002 №73-фз «об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ».

Закон РСФСР от 15.12. 1978»об охране и использовании памятников истории и культуры»,других заинтересованных органов Указ президента РФ от 9 марта 2004г №314 «о системе и структуре федеральных органов исполнительной власти».и учитывать мнение населения. ФЗ от 26 декабря 2003г. №131-фз «об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации». ст. 25К её разработке привлекаются специальные проектные организации, которые проводят обширные исследования социально-экономического и архитектурно-планировочного характера. Они включают в себя: перспективы роста населения и его соц-культурных потребностей; состояние природных ресурсов и их охрана; рациональное архитектурное решение и.т.д.

Решения по градостроительной документации подлежат опубликованию. Утвержденная документация обязательна для всех участников градостроительной деятельности.

После составления проектов градостроительная документация утверждается соответствующими госорганами и вступает в законную силу. Изменения в неё вправе вносить только утвердивший её орган.

Утвержденная документация подлежит передаче органам архитектуры и градостроительства, где она регистрируется и хранится.



Глава 3. Градостроительный регламент и правила землепользования и застройки

3.1 Характеристика правового режима земель поселений

Земли поселений имеют специфический правовой режим. Он обусловлен специфическими чертами данной категории земель.

Основными специфическими чертами земель поселений являются:

Эти земли ограничены городской (поселковой) чертой;

Режим земель поселений распространяется только на земли в пределах городской (поселковой) черты;

Земли поселений находятся в ведении органов городских (сельских) поселений. Эти органы осуществляют использование и охрану земель в пределах границ поселения.

Для удобства управления территория городского (сельского)поселения в пределах его границ делится на зоны, фиксируемые на карте зонирования.

Для каждой территориальной зоны устанавливается Градрегламент не устанавливается на земли:

Земли лесного, водного фонда, земель запаса;

Земли особо охраняемых природных территорий(кроме земель оздоровительных местностей и курортов);

Земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

Земли особых экономических зон. градостроительный регламент, определяющий правовой режим отдельных земельных участков конкретной зоны.

3.2 Градостроительный регламент

Градостроительный регламент определяет порядок использования воздушного и подземного пространства определённой зоны при застройке участков и эксплуатации зданий, строений и сооружений. Эти вопросы регулируются ст. 38-44 ГРК РФ, договорами землепользователей и органов управления городского хозяйства (или органами эксплуатации городской инфраструктуры).

Он устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально для каждой территориальной зоны с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилищного, рекреационного, общественно-делового, производственного) и иных видов использования земельных участков.

Для участков одной территориальной зоны устанавливается единый градрегламент. Он определяет основу правового режима земельных участков территориальной зоны и используется для строительства и эксплуатации объектов капитального строительства; вид разрешенного использования участков территориальной зоны субъектами земельного права: собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Они обязаны использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования.

Не соответствуют градрегламенту территориальной зоны объекты и земельные участки в случаях, если:

Виды их разрешённого использования не входят в перечень видов разрешённого использования, установленный градостроительным регламентом; Их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Земельные участки и объекты недвижимости можно использовать без приведения их в соответствие с градрегламентом, если их использование не опасно для жизни и здоровья граждан и использование объектов безопасно для окружающей среды и памятников истории и культуры.

Срок их приведения в соответствие с градрегламентом Градостроительный регламент не распространяется на земельные участки:

В границах территорий охраны памятников историко-культурного и природного наследия;

В границах территорий общего пользования;

На землях, занятых линейными объектами. земельных участков и строений устанавливается органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение зданий могут проводиться только в соответствии с градрегламентом.

В градостроительном регламенте указывается:

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов недвижимости; Предельные размеры(min и max)земельных участков и параметров разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства; Ограничения на использование земельных участков и объектов капстроительства (ст. 30 ГРК).

Регламенты выделяют следующие виды территориальных зон (ст.35 ГРК РФ):

Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями разной этажности, а также объектами социально-бытового и культурного назначения. Жилые зоны могут предусматривать ИЖС, а также разноэтажную жилую застройку и иные виды застройки, предусмотренной градрегламентом. В жилых зонах допускается возведение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования и культуры; культурных зданий, автостоянок и гаражей, храмов церквей монастырей; объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих воздействие на окружающую среду. В состав жилых зон могут входить территории для садоводства и дачного хозяйства Предельные размеры земельных участков, предоставляемых в московской области(нормы действуют с 2003 года):

КФХ - от 2 до 40 га;

Огородничество- 0,04-0,1 га;

Садоводство- 0,06-0,15 га;

Дачное хозяйство-0,06-0,25 га.

Нормы предоставления не распространяются на земельные участки, предоставленные до принятия закона.

Нормы площади для ЛПХ и ИЖС устанавливаются органами местного самоуправления в каждом конкретном районе московской области. Закон Московской областной думы 2003г «о предельных размерах земельных участков, предоставляемых в Московской области». Бирюков Б, М. Правила землепользования и застройки территорий. М, 2007..

Деловые зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами социально-бытового, культурного назначения, объектами образования-здравоохранения и иными общественными объектами. В состав зон могут входить: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; Зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной деятельности и предпринимательства; Общественные зоны иных видов.

В состав деловых зон могут быть включены жилые дома, гостиницы и гаражи.

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, иных промышленных объектов.

Зоны инфраструктур предназначены для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Для железной дороги санитарно-защитная зона составляет 10 метров;

Для ЛЭП она составляет 15 метров;

Для водохранилищ и источников водоснабжения - от 50м до 2 км.

Рекреационные зоны создаются для туризма и отдыха граждан. Это земли, занятые городскими лесами, скверами, парками, бульварами, городскими садами, прудами, озерами, пляжами и водохранилищами. Могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий (земли, имеющие особое научное, рекреационное, культурное, историческое иное ценное значение. Их использование должно осуществляться в соответствии со ст.94-100 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах их охраны, используются в соответствии с градостроительным регламентом с учётом требований охраны памятников и объектов природного и культурного наследия. Постановление правительства РФ от 26.04.2008№315»об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия(памятников истории и культуры)народов РФ».

Сельскохозяйственные зоны предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. Это пашни, сенокосы, земли, занятые многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями с/х. назначения. Эти земли используются для сельскохозяйственного производства до изменения вида их разрешённого использования генпланом или правилами землепользования и застройки. Земли общего пользования предназначены для общественных и хозяйственных нужд (дороги, проезды и т. д). Они могут включаться в состав различных территориальных зон. Эти земли не подлежат приватизации (ч 2 ст. 27 ЗК).

3.2.1 Пригородные зоны

Они представляют собой прилегающую к городу местность.

Они обладают специфическими чертами:

Эти земли не входят в состав земель населённых пунктов;

Земли обслуживают нужды города и служат резервом для его развития;

Они удовлетворяют рекреационные и продовольственные потребности горожан.

Земли пригородных зон состоят из земель иных категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли мелких поселений; земли общего пользования; земли водного, лесного фонда; земли промышленности, транспорта и иного специального назначения.

В состав земель пригородной зоны могут входить земли, находящиеся за пределами населённых пунктов, составляющие с городом единую социальную и природную территорию, а также выделяться зоны, выполняющие разное функциональное назначение (санитарные, сан-защитные, Санитарно-защитные зоны для отходов предприятий (по классу опасности):

Класс отходов ширина санитарно-защитных зон

I класс опасности 1 км

II класс опасности 500м

IIIкласс опасности 300м

IVкласс опасности 100м

Vкласс опасности 50м санитарно-гигиенические, Вокруг крупных городов создаётся лесопарковый защитный пояс, шириной от 5 до 10 км. рекреационные).

В границах этих зон запрещена любая деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду. Запрещён перевод земель лесного фонда, на которых расположены зелёные зоны и лесопарки, в земли иных категорий (п. 6 ст. 86 ЗК).

Использование земель пригородных зон определяется проектом её планировки, а также градостроительной документацией.

В пригородной зоне могут быть размещены предприятия и сооружения, деятельность которых связана с благоустройством города и его нормальным функционированием (например, водопроводные станции, предприятия по очистке канализационных стоков, хлебобулочные и кондитерские предприятия, ремонтные мастерские, и т.д.). В пригородной зоне разрешается строить только те предприятия, деятельность которых связана с обслуживанием города (их можно строить только в городах-спутниках). Предприятия не должны наносить вред окружающей среде. Предприятия, расположенные в рекреационной зоне, должны соблюдать нормативы чистоты воздуха и воды (в местах массового отдыха горожан).

Граница пригородной зоны устанавливается с учётом величины города, климатических условий, развития транспортных связей и размещения мест массового отдыха горожан.

Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами субъектов РФ (границы пригородных зон Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются федеральными законами этих городов.)

Документы зонирования территорий утверждаются-изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления(правилами землепользования и застройки). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительных отношений.

3.3 Правила землепользования и застройки (ст. 30 ГРК РФ) На сегодняшний день (данные2009г) их приняли 1% городов России (13 городов). Правила готовятся принять ещё 3 города(вступят в силу в 2013году).

ПЗЗ являются нормативно-правовым актом органа МСУ. Они устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на территориях городских (сельских) поселений, включая и территории ЗАТО (закрытых административных образований).

Цели их разработки следующие:

Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований сохранения природы и объектов культурного наследия; Создание условий для планировки территории м. образования; Обеспечение интересов граждан и организаций (правообладателей) земельных участков и объектов капитального строительства; Создание условий для привлечения инвестиций (в том числе предоставления права выбора для наиболее эффективных видов разрешённого использования и объектов капитального строительства).

Правила застройки включают в себя:

Схему зонирования - графический материал, отображающий границы территориальных зон различного назначения и их кодовые обозначения; карту градостроительного зонирования На карте градостроительного зонирования отображаются:

Границы зон с особыми условиями использования территорий;

Границы территорий объектов историко-природного и культурного наследия.

Границы таких зон могут быть отображены на отдельных картах.;

Текстовые материалы - градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений.

Границы территориальных зон определяются с учётом:

Красных линий; Естественных границ природных объектов; Границ земельных участков и иных границ.

Каждый земельный участок должен быть расположен только в одной территориальной зоне. Формирование участка из нескольких земельных участков, находящихся в составе разных территориальных зон не допускается.

Правовой режим, установленный градрегламентом для каждой территориальной зоны, распространяется на все находящиеся в данной зоне земельные участки и объекты недвижимости. В территориальных зонах, в границах которых деятельность подлежит особому регулированию, градрегламентом могут быть установлены дополнительные требования к объектам недвижимости(или к её отдельным объектам). Закон г Москвы от 09.06.2004г№40 «об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в г Москве».

Правила застройки содержат требования градостроительной дисциплины:

Порядок выдачи разрешения на строительство;

Перечень обязанностей по благоустройству;

Архитектурно-строительный контроль;

Функции (полномочия) застройщиков (землепользователей)

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе:

генеральных планов городских (сельских) поселений; комплексных территориальных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов) или сельских округов (волостей, сельсоветов).

При подготовке проекта ПЗЗ учитывают: Документы территориального планирования; требования технических регламентов; результаты публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц.

3.3.1 Порядок принятия правил землепользования и застройки

Решение о подготовке проекта правил застройки принимает глава местной администрации. Глава администрации устанавливает этапы градостроительного зонирования и создаёт комиссию (глава администрации утверждает состав комиссии и порядок её деятельности) по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Глава администрации в срок не более 10 дней с даты принятия решения опубликовывает сообщение о принятии данного решения в местных официальных изданиях.

В нём указываются;

Состав и порядок деятельности комиссии; Последовательность градостроительного зонирования; Порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта правил застройки; Порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки; Иные вопросы организации работ.

Орган МСУ осуществляет проверку представленного комиссией проекта правил застройки. В случае принятия положительного решения проект направляется главе муниципального образования, если по проекту принято отрицательное решение- проект отправляется на доработку в комиссию.

Глава муниципального образования в 10 дней со дня получения проекта проводит публичные слушания (публичные слушания проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом м. образования или правовыми актами представительного органа муниципального образования) ст. 31 ГРК РФ.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. К правилам обязательно прилагаются протоколы публичных слушаний по проекту правил, а также заключение о результатах таких слушаний.

Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в муниципальных правовых актах. Заинтересованные граждане и организации могут оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в суде. Органы власти вправе оспорить такое решение, если ПЗЗ не соответствуют законодательству РФ (ст. 32 ГРК).



Заключение

Несмотря на определённый прогресс градостроительной реформы (принятие правил землепользования и застройки, введение разрешения на строительство, иных градостроительных документов, определение процедуры и упрощение порядка их выдачи), она обладает рядом существенных недостатков, которые могут серьезно осложнить градостроительные отношения и повлечь утрату архитектурного наследия. Сегодня имеются 5 глобальных проблем, которые обостряет эта реформа.

1. Нарушение требований экологического законодательства об энергоэффективности зданий. Суть этой проблемы в том, что власти в погоне за прибылью хотят уменьшить нормы освещённости в 2 с половиной раза. Отсутствие солнечного света вынуждает жителей круглосуточно расходовать дорогую электроэнергию, вследствие чего нагрузка на электросеть возрастает и она не выдерживает перегрузок (авария на Чагинской подстанции в 2009 г.). Отсутствие солнечного света в жилых помещениях вредно для детского организма - может развиться рахит и иные осложнения здоровья. Отсутствие естественного света в помещениях скажется на здоровье взрослых - у них будет плохое самочувствие. Из 365дней, по данным Гидрометцентра, в Москве бывает лишь 83 солнечных дня, остальные дни - пасмурные. Для Москвы это очень мало (в Волгограде, например, солнечно с мая по октябрь). Москва - это не Гавана!

2. Дефицит рабочих мест в крупных городах России. Данная проблема возникает из-за нехватки рабочих мест для всех желающих. Сейчас жилья в Москве строят много, рабочих мест не хватает, предприятий практически нет.

3. При выборе мест для строительства не учитывают данные геологии и гидрологии. Жильцы домов вынуждены подвергать свою жизнь серьёзному риску. (Например, жилой комплекс «триумф-палас» в Москве построен на самом топком месте).

4. Точечная застройка в крупных городах губительна для сложившихся районов. Она может привести к тому, что фундаменты окрестных зданий могут просесть, а сами здания могут «поплыть», треснуть или даже обвалиться. Также при строительстве генподрядчики используют некачественные материалы и халтурят на стройке, качество работ оставляет желать лучшего. Данная проблема усугубляется многочисленными нарушениями строительных норм при строительстве зданий. Городским властям необходимо учитывать данные обстоятельства, соблюдать трудовое и строительное законодательство и отдавать приоритет комплексному развитию территорий.

5. Так называемая русская «реконструкция» объектов культурного наследия (когда вместо реставрации памятника культуры застройщик его сносит и строит на месте памятника деловой или жилой объект) губительна для памятников истории и культуры. Город рискует безвозвратно утратить особо ценные объекты. Такая градостроительная политика противоречит ч. 3 ст. 44 Конституции РФ.



Список использованной литературы

1. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. Изд. «Дело», Москва, 2004 г.

2. Бирюков Б.М. Правила землепользования и застройки территорий. М, 2007.

3. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. Изд. «Проспект», 2010г.

4. Сыродоев Н.А. Земельное право. Курс лекций. Изд. «Проспект», 2004г.

5. В. Петров. Экологическое право России. Изд.«БЕК», Москва,1995г.

6. Пирожкова И.Г. История градостроительного законодательства Российской Империи. Монография. Изд. «Канон +», Москва, 2008 г.

Законодательные и иные нормативно-правовые акты

1. Постановление Правительства РФ от 02.02.1996г № 105 « Об утверждении положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений»

2. СНИП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан. Здания и сооружения»

3. СНИП 2 07.01*89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г №190-фз.

Размещено на Allbest.ru