Механізм державного управління земельними відносинами в Україні

Правовстановлюючі документи на будівлі і споруди:

– технічний паспор;

– - договір купівлі-продажу;

- витяг з Державного реєстру право чинів;

- витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Технічний паспорт розробляється проектно-вишукувальної організацією після виконання спеціальної геодезичної зйомки шляхів і прилеглої території. Вартість геодезичних робіт з розробки технічного паспорта шляху не загального користування залежить від місця розташування шляху, його протяжності, кількості стрілочних переводів, типу навколишньої забудови та інших параметрів. Технічний паспорт залізничної колії не загального користування затверджується керівництвом організації і узгоджується з начальником станції примикання.

Правовстановлюючі документи суб'єкта земельних відносин:

- виписка з єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців;

-довідка з єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДПОУ) Головного управління статистики у Запорізькій області.

- паспорт громадянина України та ідентифікаційного кода.

Документи розробника проекту землеустрою:

- свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи;

- ліцензія Державного агентства земельних ресурсів України на проведення робіт із землеустрою;

- кваліфікаційний сертифікат інженера - землевпорядника.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про землеустрій» [2], розробниками документації із землеустрою є:

- юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників;

- фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками.

Розробники документації із землеустрою мають право:

- виконувати роботи із складання документації із землеустрою;

- погоджувати із замовником наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації із землеустрою, строк виконання робіт, їх вартість та порядок оплати;

- вимагати індексації вартості виконаних робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом;

- авторства на створену ними документацію із землеустрою;

- здійснювати авторський нагляд за реалізацією заходів, передбачених документацією із землеустрою;

- вимагати зупинення робіт, що виконуються з порушенням документації із землеустрою і призводять до нецільового використання земель та їх псування;

- вносити пропозиції щодо оновлення застарілої або розробки нової документації із землеустрою.

Розробники документації із землеустрою зобов'язані:

- дотримуватися законодавства України, що регулює земельні відносини, а також державних стандартів, норм і правил при здійсненні землеустрою;

- інформувати зацікавлених осіб про здійснення землеустрою;

- виконувати всі умови договору;

- виконувати роботи із складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

У разі невиконання або неналежного виконання умов договору при здійсненні землеустрою, розробники документації із землеустрою несуть відповідальність, передбачену договором і законом.

2.3 Державне регулювання в механізмі державної реєстрації права користування чужою земельною ділянкою

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки -внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, зміст якого складають право володіння, користування та розпоряджання майном.

Між тим, залежно від змісту наданих прав та обов'язків частиною першою статті 395 Цивільного кодексу України [3] встановлено, що речовими правами на чуже майно є, зокрема право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідно до статті 182 Земельного Кодексу [2] право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 Кодексу).

Таким нормативно-правовим актом є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон), статтею 4 якого встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить, зокрема на праві користування (сервітут), праві користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), праві забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Вказані речові права на нерухоме майно є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Відповідно до загальних засад цивільного законодавства під правомочністю користування розуміється можливість вилучення корисних властивостей речі для задоволення потреб власника чи інших осіб. Прикладом є право користування чужим майном (сервітут), право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут) (стаття 401 Кодексу).

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України (стаття 102 Земельного кодексу України).

В даному випадку під чужим майном розуміється майно, яке належить іншим особам на праві власності.

Суб'єктами речових прав на нерухоме майно можуть бути будь-які учасники цивільних відносин, до яких статтею 2 Земельного кодексу України [2] віднесено фізичні та юридичні особи, державу Україна, Автономну Республіку Крим, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права.

При цьому, вищевказані речові права користування чужим майном не можуть належати власнику цього майна, якого законодавством наділено усіма складовими права власності, а саме користування, володіння, розпорядження.

Так, поєднання в одній особі власника та користувача нерухомого майна призводить до припинення похідного речового права на таке нерухоме майно.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати на підставі договору або у порядку спадкування частини перша та друга статті 407, частина перша статті 413 ЦевільногоКодексу України [3].

Як приклад можна навести такий випадок встановлення права користування чужим майном (сервітуту) відповідно до закону, а саме, статтею 377 ЦевільногоКодексу України [3] передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Законодавство не містить вимог до форми договорів про встановлення права користування чужим майном (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), однак враховуючи положення статей 182, 208, 209 ЦевільногоКодексу України [3] та статті 126 Земельного кодексу України [2] вказані договори укладаються в письмовій формі та, за домовленістю сторін, можуть бути нотаріально посвідчені.

Щодо набуття речового права на підставі заповіту слід зазначити, що відповідно до статті 1225 ЦевільногоКодексу України [3] до спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.

Також можливість спадкування права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), права користування чужим майном (сервітут).

Землевпорядна організація має зареєструвати частину земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту, у Державному земельному кадастрі через державного кадастрового реєстратора за місцем розташування земельної ділянки. Територіальний орган Держземагентства зобов'язаний здійснити державну реєстрацію частини земельної ділянки протягом 14 календарних днів з дня подання необхідних документів.

На підтвердження державної реєстрації видається витяг із Державного земельного кадастру.

Договір земельного сервітуту набирає чинності не одразу після підписання, а лише після проведення державної реєстрації відповідного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Для державної реєстрації права земельного сервітуту необхідно звернутися до державного реєстратора територіальної реєстраційної служби або до нотаріуса.

Право власності на земельну ділянку, на яку поширюватиметься право земельного сервітуту, має бути попередньо зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

На підтвердження державної реєстрації прав земельного сервітуту буде видано витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

До документів, що підтверджують відповідно виникнення, перехід та припинення права користування чужим майном (сервітут), відносяться, зокрема:

- укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;

свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

- рішення суду, що набрало законної сили, щодо інших речових прав на нерухоме майно;

- заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

- закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно.

При цьому, враховуючи підпункт 16 пункту 27 Порядку, перелік документів, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права користування чужим майном не є вичерпним.

З набранням чинності з 1 січня 2013 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими.

Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно із статтею 122 Земельного кодексу України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку (пункт 7 «Прикінцеві та перехідні положення» зазначеного Закону).

Для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого речове право на нерухоме майно набувається у зв'язку з настанням або ненастанням певної події, заявник додатково повинен надати документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події.

Для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, заявник подає документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем або органом державної податкової служби на визначення юридичної долі нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі.

За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор) приймає рішення про державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, відмінного від права власності, або рішення про відмову в такій реєстрації.

Державний реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав вносить записи до Державного реєстру прав.

Пунктом 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, визначено які відомості державний реєстратор вносить до запису про інші речові права та суб'єкта цих прав у разі проведення державної реєстрації виникнення інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності.

Після внесення записів до Державного реєстру прав державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру прав та оформляє його у двох примірниках, один з яких державний реєстратор долучає до реєстраційної справи.

За результатами проведення державної реєстрації прав користування чужим майном згідно зі статтею 281 Закону орган державної реєстрації прав надає органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформацію, зокрема про державну реєстрацію права користування земельною ділянкою (земельний сервітут).

Постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2012 року № 118 затверджено Порядок надання інформації про зареєстровані земельні ділянки органу державної реєстрації прав та про зареєстровані речові права на земельні ділянки органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, пунктами 11 та 12 якого передбачено, що орган державної реєстрації прав надає органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформацію про зареєстровані права, що міститься в Державному реєстрі прав, зокрема про державну реєстрацію права користування (сервітут) земельною ділянкою.

У разі проведення державної реєстрації іншого речового права на земельну ділянку зазначаються також відомості про вид речового права та строк його дії (ознаку безстроковості).

Інформація про зареєстровані права надається одночасно з проведенням державної реєстрації, зокрема права користування (сервітут) земельною ділянкою.

Державна реєстрація права користування чужим майном (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) здійснюється шляхом внесення в установленому порядку відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як вже зазначалося, вищевказані речові права на нерухоме майно є похідними від права власності, а тому їх державна реєстрація проводиться після державної реєстрації права власності на таке майно.

Аналогічне положення міститься в пункті 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України.

Державна реєстрація інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності, проводиться за заявочним принципом.

Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подається до органу державної реєстрації прав у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених цим Законом.

Якщо об'єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, заява про державну реєстрацію прав подається до одного з таких органів на вибір заявника, частини 1,2 статті 16 Закону.

Керуючись пунктами 25 та 26 Порядку державної реєстрації прав слід зазначити, що у разі проведення державної реєстрації інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності, заінтересованою особою є правонабувач (правонабувачі), сторона (сторони) правочину, відповідно до якого виникло таке речове право.

Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені Порядком.

До документів, що підтверджують відповідно виникнення, перехід та припинення права користування чужим майном (сервітут), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) відносяться, зокрема:

-укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;

-свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

-рішення суду, що набрало законної сили, щодо інших речових прав на нерухоме майно;

-заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

-закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно.

При цьому, враховуючи підпункт 16 пункту 27 Порядку, перелік документів, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права користування чужим майном не є вичерпним.

З набранням чинності з 1 січня 2013 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими.

Державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно із статтею 122 Земельного кодексу України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку, пункт 7 «Прикінцеві та перехідні положення» зазначеного Закону.

Для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого речове право на нерухоме майно набувається у зв'язку з настанням або ненастанням певної події, заявник додатково повинен надати документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події.

Для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, заявник подає документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем або органом державної податкової служби на визначення юридичної долі нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі.

За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор) приймає рішення про державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, відмінного від права власності, або рішення про відмову в такій реєстрації.

Державний реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав вносить записи до Державного реєстру прав.

Пунктом 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від, визначено які відомості державний реєстратор вносить до запису про інші речові права та суб'єкта цих прав у разі проведення державної реєстрації виникнення інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності.

Після внесення записів до Державного реєстру прав державний реєстратор формує витяг з Державного реєстру прав та оформляє його у двох примірниках, один з яких державний реєстратор долучає до реєстраційної справи пункт 20 Порядку державної реєстрації прав.

За результатами проведення державної реєстрації прав користування чужим майном згідно зі статтею 281 Закону орган державної реєстрації прав надає органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформацію, зокрема про державну реєстрацію права користування земельною ділянкою (земельний сервітут), права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Постановою Кабінету Міністрів України затверджено Порядок надання інформації про зареєстровані земельні ділянки органу державної реєстрації прав та про зареєстровані речові права на земельні ділянки органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, пунктами 11 та 12 якого передбачено, що орган державної реєстрації прав надає органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, інформацію про зареєстровані права, що міститься в Державному реєстрі прав, зокрема про державну реєстрацію права користування (сервітут) земельною ділянкою, права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

У разі проведення державної реєстрації іншого речового права на земельну ділянку зазначаються також відомості про вид речового права та строк його дії (ознаку безстроковості).

Інформація про зареєстровані права надається одночасно з проведенням державної реєстрації, зокрема права користування (сервітут) земельною ділянкою, права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Як вже зазначалося, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування.

Під час проведення державної реєстрації переходу інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності, державний реєстратор до відкритого розділу Державного реєстру прав вносить відомості, передбачені пунктом 22 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

Припинення права користування (сервітуту), права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови земельної ділянки (суперфіцію) підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі прав у встановленому законодавством порядку.

Із заявою про державну реєстрацію припинення права користування на нерухоме майно до державного реєстратора може звернутися як правонабувач нерухомого майна, так і власник такого майна.

Під час проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на нерухоме майно, відмінного від права власності, в установлених законом або договором випадках орган державної реєстрації прав, нотаріус в день прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надсилає власникові нерухомого майна (у разі, коли заяву про державну реєстрацію подано правонабувачем) чи правонабувачеві нерухомого майна (у разі, коли заяву про державну реєстрацію подано власником) письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення такого речового права.

Під час проведення державної реєстрації припинення інших речових прав на нерухоме майно, відмінного від права власності, державний реєстратор вносить до відповідного запису Державного реєстру прав відомості, передбачені пунктом 32 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

Державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Для внесення записів про скасування державної реєстрації прав державний реєстратор вносить до відповідного розділу Державного реєстру прав відомості, перелік яких визначено пунктом 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

У результаті внесення записів про скасування державної реєстрації прав у відповідному розділі Державного реєстру прав державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав.

У разі коли внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється щодо державної реєстрації переходу чи припинення речових прав державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав та поновлює записи про речові права на нерухоме майно, обтяжень таких прав, що існували до проведення державної реєстрації прав.

У разі коли внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється щодо державної реєстрації прав на об'єкт нерухомого майна, який поділено чи частку з якого виділено, або на об'єкти нерухомого майна, що об'єднано, державний реєстратор робить відмітку про скасування державної реєстрації прав та відкриває закритий (закриті) розділ (розділи) Державного реєстру прав та відповідну (відповідні) реєстраційну (реєстраційні) справу (справи) на підставі прийнятого ним рішення про відкриття закритого розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи.

Державний реєстратор скасовує запис державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про внесення змін до запису Державного реєстру прав, державний реєстратор вносить до відповідного розділу Державного реєстру прав відомості, перелік яких визначено пунктом 42 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141.

Державний реєстратор скасовує записи Державного реєстру прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна або про внесення змін до запису Державного реєстру прав.

У результаті скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора, державний реєстратор поновлює записи, які існували до внесення змін до відповідного запису.

земельний сервітут державне регулювання

РОЗДІЛ 3. ЗАХОДИ УДОСКОНАЛЕННЯ ДЕРЖАВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ В СФЕРІ ВСТАНОВЛЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВІТУТУ

3.1 Удосконалення механізму встановлення земельного сервітуту

Для початку варто звернути увагу на поняття сервітуту, яке існує взагалі в цивільний науці, а потім безпосередньо розглянути проблеми врегулювання земельного сервітуту, що можуть виникнути через суперечності, що існують у Цивільному та Земельному кодексах з цього приводу. Взагалі сервітут належить до обмежених речових прав. Існує два види сервітутів - земельний і обмежений особистий, які в свою чергу містять окремі різновиди прав користування чужим майном.

Ураховуючи, що поняття «сервітут» нове для українського права, а досвід застосування права сервітуту на практиці в фахівців практично відсутній, в Україні почастішали випадки, коли місцеві органи державної влади та органи місцевого самоврядування надають суб'єктам господарювання земельні ділянки, які знаходяться в їх віданні, на короткий термін, уклавши з цими підприємствами договори на встановлення земельного сервітуту. По суті, тут відбувається підміна понять, коли де-факто договори оренди земельних ділянок де-юре укладають і реєструють як договори про встановлення сервітуту. Крім того, плата за встановлення сервітуту надходить власнику земельної ділянки, а не спрямовується до відповідних бюджетів як орендна плата за землю відповідно до законів «Про оренду землі» та «Про плату за землю». Отже, з одного боку, ми маємо недійсний правочин ч. 1 ст. 215 ЦК України, а з іншого - втрату бюджетних коштів. Крім того, на практиці встановлення сервітуту може створювати конфліктні ситуації, оскільки сервітуарій має більше прав, аніж власник земельної ділянки щодо користування предметом сервітутом.

Варто також наголосити на окремих особливостях земельного сервітуту. Цей інститут передбачає існування двох земельних ділянок, одна з яких обтяжена сервітутом (вона називаєтьсяобслуговуюча земельна ділянка), а друга, забезпечена земельним сервітутом - пануюча земельна ділянка. Сервітут належить відповідному власнику пануючої земельної ділянки, який і є правомочною особою. Пануюча та обслуговуюча ділянки не завжди повинні бути одна біля одної. Пануюча земельна ділянка повинна мати користь від сервітуту на обслуговуючу земельну ділянку, причому особиста користь для власника пануючої земельної ділянки є недостатньою: якщо така користь зникає, сервітут погашається. Варто додати, що з часом обсяг та розмір сервітутів може змінюватися. Також обов'язково повинні враховуватися інтереси власника обслуговуючої земельної ділянки--використання сервітуту взагалі повинно бути прийнятним для нього.

Стаття 99 Земельного кодексу передбачає такі види земельного сервітуту: право проходу та проїзду на велосипеді; право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути. В теорії також виділяють постійні (земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольнити певні потреби власника (користувача) ділянки) ітимчасові (земельні сервітути, які встановлюються виключно на певний строк) земельні сервітути.

Особливості земельного сервітуту, зазначені вище, характерні і для українського цивільного і земельного права. Після того, як було з'ясовано особливості інституту земельного сервітуту, можна безпосередньо звернутися до розбіжностей, які існують у регулюванні відповідних інститутів у Земельному кодексі та Цивільному кодексі. Почати потрібно із визначень, які подано у згаданих нормативно-правових актах, зокрема у ст. 98 Земельного кодексу визначено: “Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)”, тоді як стаття 401 нового Цивільного кодексу пропонує наступну дефініцію: “Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут)”. Відмінність полягає у тому, що за Земельним кодексом земельний сервітут встановлюється лише щодо земельної ділянки (ділянок), тоді як новий Цивільний кодекс передбачає можливість встановлення земельного сервітуту щодо земельної ділянки та інших природних ресурсів.

Існує ряд розбіжностей щодо встановлення самого сервітуту, зокрема відповідно до Земельного кодексу підставою виникнення земельного сервітуту є договір або рішення суду, тоді як новий Цивільний кодекс передбачає дещо інші підстави встановлення відповідного права: договір, закон, заповіт або рішення суду (стаття 402, частина 1).

У зазначених нормативно-правових актах існують також розбіжності щодо суб'єктів, які можуть встановлювати земельний сервітут. Стаття 100, частини 1-2 Земельного кодексу передбачають: “Власник або землекористувач земельної ділянки має право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду”. А стаття 402 нового Цивільного кодексу передбачає: “Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки”.

Отже, по-перше, існує суперечність у самому Земельному кодексі, адже частина 1 статті 100 наділяє правом вимоги встановлення земельного сервітуту як власника, так і землекористувача земельної ділянки, тоді як частина 2 цієї ж статті дає можливість укласти відповідний договір лише власникам земельних ділянок, тобто фактично землекористувачі не можуть бути стороною у договорі про встановлення сервітуту. Таке положення суперечить також статті 402 нового Цивільного кодексу, за якою сторонами відповідного договору можуть бути: особа, яка вимагає встановлення сервітуту (тобто тут взагалі не йдеться про те, хто може вимагати такого права - чи-то власник чи-то володілець земельної ділянки), та власник (володілець) земельної ділянки (у даному випадку особи також не обмежені у виборі контрагентів в угоді про встановлення земельного сервітуту).

Наступною неузгодженістю у кодексах є порядок реєстрації земельного сервітуту. Так, стаття 100 частина 3 Земельного кодексу передбачає: “Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку”, тоді як стаття 402 частина 2 нового Цивільного кодексу дещо по-іншому врегульовує це питання: “Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно”. Отже, по-перше, поняття (як власне і процедури) реєстрації “в порядку встановленому для держаної реєстрації прав на земельну ділянку” і “в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно” є різними; а по-друге, існує певна неузгодженість у самому Земельному кодексі з цього приводу, адже у Державному земельному кадастрі не передбачено ведення реєстрів прав, а тільки реєстри Державних актів і договорів оренди та реєстри земельних ділянок (стаття 202 Земельного кодексу) [2].

Деякі неточності існують в обох кодексах щодо плати за земельний сервітут, зокрема стаття 101, частина 3 Земельного кодексу передбачає: “Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.”, тоді як стаття 403 частина 4 нового Цивільного кодексу зазначає: “Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду”. Отже, розбіжність полягає у тому, що у першому випадку, особи, земельна ділянка яких обтяжена сервітутом, можуть вимагати плату у всіх випадках, крім тих, коли закон не передбачає можливість такої вимоги, тоді як у другому - така вимога може бути обмежена не лише законом, а й умовами договору, рішенням суду або заповітом.

Цікавим є також те, як в обох кодексах врегульовано питання можливості переходу права на земельний сервітут до інших осіб. Так, у Земельному кодексі у статті 101 частинах 1-2 зазначено: “Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлено земельний сервітут, до іншої особи. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватись будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам”. Але положення “..та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам”, зазначене у Земельному кодексі, певною мірою суперечить новому Цивільному кодексу, в якому у статті 403 частинах 4, 6 передбачено: “Сервітут не підлягає відчуженню. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений”, а отже, йдеться про можливість переходу права земельного сервітуту до інших осіб у випадку, якщо до них переходить також право власності (або володіння) і на відповідну земельну ділянку.

Існує також ряд розбіжностей щодо підстав припинення дії земельного сервітуту, зокрема стаття 102 підпункт 6 Земельного кодексу передбачає: “Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках порушення власником сервітуту умов користування сервітутом”, тоді як у новому Цивільному кодексі такої підстави не передбачено. Цікавим є також той факт, що стаття 102 Земельного кодексу передбачає вичерпний перелік підстав, за яких можливе припинення права земельного сервітуту, тоді як новий Цивільний кодекс у статті 406 зазначає: “Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом”.

Отже, можна зробити висновок про те, що між Цивільним та Земельним кодексом існує ряд колізій у правовому регулюванні земельного сервітуту, що на практиці призводить до ускладнень реалізації права обмеженого користування чужою земельною ділянкою, оскільки фактично окремі аспекти земельного сервітуту регулюються виключно нормами Земельного кодексу (як спеціальним нормативно-правовим актом), а інші -Цивільним кодексом (норми якого застосовуються у випадку, якщо спеціальний нормативно-правовий акт, тобто Земельний кодекс, містить прогалини у правовому регулюванні окремих питань). На мою думку, дану проблему можна вирішити двома шляхами: по-перше, можна просто привести у відповідність між собою згадані вище нормативно-правові акти; по-друге, можна виключити з Цивільного кодексу норми, присвячені правовому регулюванню інституту земельного сервітуту.

Згідно з частиною 3 статті 100 ЗКУ право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку. Такий порядок передбачений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року N 1952-IV.

Однак, Законом України «Про внесення змін до Закону України« Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень »та інших законодавчих актів України» № 1878-17 від 11.02.2010 року був викладений у новій редакції Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ». Перехідними положеннями цього закону було встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному цим Законом, здійснюється з 01.01.2012 року.

Таким чином, до 01.01.2012 року, державна реєстрація прав на нерухоме майно, в тому числі права земельного сервітуту, здійснюється згідно з існуючим порядком реєстрації прав на землю.

Зараз, правовідносини щодо державної реєстрації прав на землю регулюються таким чином.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:

-Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

- Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Порядок ведення книги записів і поземельної книги врегульовано Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року N 174 Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель та Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 року N 43 Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі. Однак, даними нормативно-правовими актами не передбачено порядок реєстрації сервітутів. У пункті 12.7.2. Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель зазначено лише, що поземельна книга містить в тому числі відомості про земельні сервітути.

Постановою Кабінету міністрів України від 9.09.2009 року N 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» також було затверджено Порядок ведення поземельної книги та Порядок ведення Книги записів (далі - Порядок ведення Поземельної книги). Пунктом 17 «Порядку ведення Поземельної книги» встановлено, що державна реєстрація обмежень використання земельної ділянки, встановленого земельного сервітуту, договору емфітевзису і суперфіції здійснюється шляхом внесення відомостей до розділу 5 Поземельної книги «Земельна ділянка». Однак, цей Порядок ведення Поземельної книги набуває чинності з 01.01.2011 року.

Таким чином, на даний момент нормативно-правовий акт, який би регулювали відносини по встановленню та реєстрації сервітуту відсутній.

Ця проблема є першою суттєвою проблемою застосування земельних сервітутів.

Другою істотною проблемою є те, що до теперішнього моменту не проведено розмежування земель державної та комунальної власності. Це означає, що більшість державних і комунальних земель до сих пір не мають правовстановлюючих документів. Згідно з пунктом 12 перехідних положень ЗКУ до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзаці третьому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Суб'єкт, який має право розпоряджатися землями ЗКУ встановлений. Але, відсутність правовстановлюючих документів приводити до того, що більшість земель не мають документацію із землеустрою - відсутні затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної та комунальної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо.

Також, відсутня Поземельна книга, яка містить дані про правовстановлювальні документи на земельну ділянку, дані про власника, орендаря (суборендаря), кадастровий номер земельної ділянки.

Таким чином, навіть за умови набрання чинності Порядку ведення Поземельної книги, реєстрація права земельного сервітуту буде неможлива через відсутність для більшості земель державної та комунальної власності Поземельних книг.

На сучасному етапі в умовах реалізації земельної реформи одним з найпоширеніших порушень земельного законодавства є самовільне зайняття земельні ділянок.

Питання, котрі стосуються сутності та ха рактеру цого правопорушення, а також правових наслідків його скоєння, як свід чить практика, на сьогодні набувають практичної значущості та актуальності.

Характерною рисою самовільного зай няття земельної ділянки є ті, що воно та завжди спрямоване й безпосередньо пов'язане із порушенням належних власнику земель ної ділянки правомочностей щодо володін ня, користування та розпорядження нею, котрі становлять зміст права власності. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яку може бути реалізовано лише її власником.

Розпорядження землею -- це основна правомочність, Яка в повному обсязі може належати лише її власникові й не може бу ти повністю передано іншій особі без змі ні самого суб'єкта права власності. Володі ти ж та користуватися земельною ділянкою може й невласних, наприклад орендар зе мельної ділянки.

Право розпорядження земельною ділян кою -- це право власника визначати юрі дичну частку. Воно передбачає такі дії улас ніка, як надання земельної ділянки в до ристування та вилучення її, відчуження зе мельної ділянки на підставі цивільно-пра вових угод, встановлення та зміну цільово го призначення земельної ділянки та деякі

У разі самовільного зайняття земельної порушник чи присвоює собі правомочність щодо розпорядження чужою зе мельною ділянкою, чи створює перешкоди власнику щодо розпорядження нею.

Самовільне зайняття земельної ділянки нерозривно пов'язане із самовільним до ристуванням нею. Самовільно можуть ві користовуватися як земельні ділянки, що не наданіі в користування, то й тих, котрі уже використовуються належним суб'єктом. У іншому випадку порушуються права й не лише власника, а і землекористувача, який використовує земельну ділянку на за конних підставах.

Сутність самовільного зайняття земельної ділянки, як правило, вбачають у самовільно му зайнятті особою чужої земельної ділянки й використанні її без наявності законних под ставши, тобто за відсутності оформленого у вста новленому порядку права власності чи іншо го передбаченого законодавством права на грішну землю.

Іноді самовільним зайняттям земельної ділянки вважають таке заволодіння нею, яку не спирається на закон й відбувається із по рушенням визначеного порядку надання зе мельних ділянок, що здійснюється без відве дення землі в натурі і одержання докумен та, що посвідчує декларація про землю. Одним з способів самовільного зайняття вважають самовільне захоплення землі, тобто заволо діння ділянкою без дозволу органів, уповно важених виносити рішення про надання зе мельних ділянок у користування

Визначення поняття самовільного заняття земельної ділянки міститься в Законі України „Про державний контролю над використовування та охороною земель. Згідно з зазначеним Законом самовільне заняття земельні ділянок - це чи котрі дії особини, котрі свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її між у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує декларація про неї, та його державної реєстрації.

Аналіз наведеного визначення зазначеного правопорушення, яку фактично включає два відносно самостійних аспекти, дозволяє зробити певні припущення та висновки.

По-перше, йдеться про фактичне використання порушником не наданої йому земельної ділянки. Мається на увазі чужа земельна ділянка як об'єкт використання, якої у встановленому порядку не надано в користування чи не передано у власність. У особини немає законних підстав для її експлуатації.

По-друге, суб'єктом самовільного зайняття земельної ділянки може бути будь-яка фізична чи юридична особа, що здійснює фактичне використання, тобто безпосередню експлуатацію цієї ділянки із метою вилучення її корисних властивостей й задоволення своїх інтересів.

По - третє, Закон не виключає будь-які дії особини, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки. Законодавець не наводити переліку цих дій, але й за своїм характером смердоті мають бути активними. Самовільне зайняття земельної ділянки завжди є навмисним порушенням закону, воно та не може бути результатом бездіяльності. Здійснення вказаних дій винне свідчити про вилучення корисних властивостей з конкретної земельної ділянки й задовольняти будь-які інтереси незаконного фактичного користувача.

По -четверте, самовільне зайняття земельної ділянки Закон пов'язує із її фактичним використанням. Якщо ж бути логічно послідовним, то можна стверджувати, що сам собою факт незаконного заволодіння особою земельною ділянкою, якої у встановленому порядку не надано в користування чи передано у власність, не може вважатися самовільним зайняттям земельної ділянки. Незаконне заволодіння земельною ділянкою ще не свідчить про її фактичне використання, тобто про її безпосередню експлуатацію.

Між тім, треба матір на увазі, що самовільне фактичне заволодіння земельною ділянкою створює серйозну загрозу не лише правам власника цієї земельної ділянки, а і правам інших заінтересованих осіб. Тому воно та винне включатися в поняття самовільного зайняття земельної ділянки.

У літературі слушно підкреслювалося, що для самовільного використання природного об'єкта не обов'язково, щоб мала місце безпосередня його експлуатація. Достатньо, щоб природним об'єктом незаконно заволоділи, наприклад встановили огорожу.

Відносно самостійним різновидом саме вільного зайняття земельної ділянки Закон вважає також будь-які дії особини, котрі свідчать про намір використовувати земельну ділянку до встановлення її між у натурі (на місцевос тих), до одержання документа, що посвідчує декларація про неї, та до його державної реєстрації. У цьому випадку йдеться про самовільне використання земельної ділянки потенцій ним носієм земельні прав щодо конкретної земельної ділянки. При цьому треба врахову вати таке. За загальним правилом, самовіль не використання земельної ділянки є пору шенням встановленого порядку передання її у власність чи надання в користування. Алі річ у тім, що цей порядок включає кілька відносно самостійних стадій виникнення зе мельних прав: права власності на земельну ділянку чи права землекористування. У ме жах цих стадій уповноважений орган вино сить рішення про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування, від водитися земельна ділянка в натурі (на місцевості), видається документ, який посвідчує виникнення земельні прав та підлягає дер жавній реєстрації.

У разі ж виникнення права власності на зе мельну ділянку в результаті придбання її, нап риклад, на підставі цивільно-правової догоди, вон підлягає нотаріальному посвідченню, що є в подальшому підставою для видачі держав ного акта на право власності на земельну ді лянку та його державної реєстрації.

Наявність лише рішення компетентного органу про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування чи укладення цивільно-правової догоди про придбання права власності на земельну ді лянку ще не створює права користування нею чи права власності на неї. Це лише обов'язкова умова для потенційного виник нення такої можливості. Безпосередня експлуата ція земельної ділянки є допустимою лише после фактичної передачі її у відання закон ного власника чи землекористувача, одер жання відповідного документа та його дер жавної реєстрації.

Винесення відповідного рішення й передача земельної ділянки у власність чи надання її в користування -- два органічно пов'язаних між собою моменти, котрі означають реаліза цію приналежного власнику права розпоря джатися землею. Дещо іншими за своїм ха рактером є дії щодо оформлення документів, котрі посвідчують право, що виникає, та їхні дер жавної реєстрації. Ці дії до права розпоряд ження землею із боці її власника безпосереднього ставлення не мають. Наприклад, у разі відчуження приватним власником зе мельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу він реалізує належне йому право розпорядження цією ділянкою. Реалізація права власності завершується в цьому випад ку после підписання власником земельної ді лянки договору. Видачу ж документа, що посвідчує право власності на земельну ділян ку (державного акта на право приватної улас ності), та його державну реєстрацію здійсню ють інші суб'єкти, котрі не є власниками цієї ділянки.