Признание права собственности в системе способов защиты вещных прав

Согласно пункту 1.2 названного договора указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности в силу регистрационного удостоверения от 30.12.1999 № 1084.

По акту приема-передачи от 05.08.2003 ООО «Жилищно-коммунальное управление» передало Чепрасову А.С. комплекс недвижимого имущества: комнаты № 1, 11 общей площадью 210,80 кв. м в литере А, расположенного в жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, д. 13.

Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда от 09.12.2004 по делу № 2-1041/04 договор купли-продажи недвижимости от 04.08.2003, заключенный между ООО «Жилищно-коммунальное управление» и Чепрасовым А.С., признан состоявшейся и действительной сделкой с указанием на регистрацию права на недвижимое имущество в Хостинском филиале УФРС по Краснодарскому краю.

На основании указанного решения проведена государственная регистрация права недвижимости по договору от 04.08.2003, о чем 31.01.2005 выдано соответствующее свидетельство серии 23-АА № 036706.

1 января 2006 года Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Сочи, МУП «РЭО-17» и центр дополнительного образования подписали договор № 822 передачи имущества в безвозмездное пользование, на основании которого по акту приема-передачи центру дополнительного образования в безвозмездное пользование переданы нежилые помещения общей площадью 461,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав « разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), пере хода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременен ия недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что администрация не владеет спорными объектами, поэтому иск о признании за ним права собственности, заявленный к фактическому владельцу, является ненадлежащим способом защиты прав истца.

Противоположная позиция исходит из точки зрения о том, что без наличия существования всего сложного юридического состава для возникновения права собственности на недвижимое имущество, последним юридическим фактом в котором выступает государственная регистрация, оснований для судебного признания права собственности не имеется. Эта позиция нашла свое отражение в п. 59 Постановления № 10/22, в соответствии с которым иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

И данная позиция видна на следующем примере. Индивидуальный предприниматель Тихонов Сергей Иванович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интер» (далее - общество) и просил зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, в соответствии с техническим паспортом: литер К1 - пивной бар общей площадью 27,1 кв.м.; крыльцо размером 4,6м х 2,4м; подсобное помещение № 7 общей площадью 10 кв.м. за предпринимателем; признать общество утратившим право собственности на указанный объект недвижимости. Исковые требования основаны на то, что предприниматель купил у общества данное имущество по договору купли-продажи, но, право собственности общества на момент продажи не было зарегистрировано, поэтому не передано предпринимателю до настоящего времени.

Из материалов дела усматривается, что решением Комитета по управлению государственным и муниципальным имуществом от 19 мая 1998 г. ООО «Интер» было признано победителем коммерческого конкурса с инвестиционными условиями по продаже имущественного комплекса, расположенного на территории вещевого рынка в городе Усть-Лабинске. 29 мая 1998г. Между Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса, расположенного на территории вещевого рынка в г.Усть-Лабинстке. На имя общества Комитетом по управлению государственным и муниципальным имуществом Усть-Лабинского района Краснодарского края оформлено свидетельство о праве собственности от 29 июня 1998 г.

Таким образом, общество обладало правом собственности на спорный объект на момент его продажи истцу вне зависимости от государственной регистрации принадлежавшего ему права (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), однако не предприняло никаких действий, чтобы передать это право истцу.

Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и истцу в иске отказал, указывая на то, что ввиду отсутствия регистрации за истцом права собственности на спорный объект, последний не является его собственником, вследствие чего признание права является для него недопустимым способом защиты.^1.См.: постановление Пятнадцатого апелляционного суда по делу № А32-20528/09 от 04.03.2011.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из того, что право собственности на недвижимое имущество не может быть признано за лицом, при приобретении этого имущества не имеет место полный юридический состав, включая в качестве последнего юридического факта акт государственной регистрации спорного права.

В иных случаях иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Так, ОАО «Кавминкурортресурсы» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (далее - территориальное управление) и Федерации независимых профсоюзов России (далее - федерация профсоюзов) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости:

- скважину буровую «Провальская» глубиной 138,75 м, литера IV, инвентарный номер 07:427:002:000020680: IV:20000;

- надкаптажное здание скважины буровой «Провальская» площадью 6,0 кв. м, литера Д, инвентарный номер 07:427:002:000020680:Д:20000, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, бульвар Гагарина.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пятигорска (далее - администрация).

Устав общества зарегистрирован постановлением главы г. Ессентуки 01.11.1996 под номером 965; в новой редакции устав утвержден решением общего собрания акционеров общества от 28.06.2005.

1 ноября 1996 года федерация профсоюзов и общество подписали акт передачи имущества в уставный капитал общества. В перечень передаваемого имущества, в том числе включены скважина буровая «Провальская» и надкаптажное здание скважины буровой (пункты 47 и 360 перечня).

Земельный участок под объектами общей площадью 69,0 кв. м с кадастровым номером 26:33:21 01 01:3 находится в пользовании общества на основании договора аренды от 25.06.2004 № 1382/04.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закон у и иным правовым актам.

В силу статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли -продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (часть 2статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что спорное имущество передано в уставный капитал режимно- эксплуатационного объединения «Кавминкурортресурсы». Общество создано путем реорганизации данного предприятия и является его правопреемником (пункт 1.3 устава).

Согласно пункту 59 постановления от 29.04.2010 № 10/22 иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекс а Российской Федерации.

На основании представленных в дело доказательств суды пришли к обоснованному выводу о том, что право собственности общества на спорные объекты недвижимости возникло в связи с передачей их в уставный капитал право предшественника общества до введения в действие Закона о государственной регистрации. Истец является правопреемником реорганизованного режимно-эксплуатационного объединения «Кавминкурортресурсы».

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Кроме возможности признания права в указанном случае законодатель прямо закрепляет возможность предъявления и удовлетворения конститутивных требований о признании права собственности - признание права на самовольную постройку, признание права на бесхозяйное имущество и признание права в порядке приобретательной давности. Однако исследование указанных вопросов целесообразно выделить в отдельную главу.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество необходимо отличать от такого обязательственно-правового способа защиты права, как требование о судебной регистрации перехода права к покупателю в случае уклонения от этого продавца. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно разъяснениям пункта 61 Постановления № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

ГЛАВА III. ПРИЗНАНИЕ ТРЕБОВАНИЙ О ПРИЗНАНИИ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

§ 1. Признание права собственности как способ оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество

Понятие оспаривания зарегистрированного права было введено в оборот Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действует в редакции от 27.12.2009; далее - Закон о регистрации). В п. 1 ст. 2 Закона установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данная норма породила множество вопросов в теории и на практике: во всех ли случаях наличия зарегистрированного права на недвижимость надо его оспаривать, каковы способы и порядок оспаривания зарегистрированного права, какие правовые последствия влечет такое оспаривание и др.

Говоря о государственной регистрации как доказательстве существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, законодатель таким образом разделяет понятия «право» и «зарегистрированное право». Нормы Закона о регистрации применяются только к случаям, когда имеет место зарегистрированное право. Поскольку в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации речь идет о государственной регистрации права или сделки как юридическом акте признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, то, нормы Закона о регистрации надо применять к отношениям, возникшим с введением в действие части 1 ГК РФ (1 января 1995 г.), где было введено требование государственной регистрации (ст. 131 и др.). В частности, речь идет о норме, устанавливающей, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем, со вступлением в силу Закона о регистрации в практику был активно введен такой способ оспаривания зарегистрированного права, как признание недействительной (незаконной) регистрации (акта регистрации, записи в реестре, свидетельства о регистрации и т.д.). Применение данного способа защиты права вызывает множество вопросов и противоречивых мнений.

Так, некоторые ученые считают, что, говоря об оспаривании зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации), законодатель имел в виду необходимость оспаривания в судебном порядке права самого по себе, безотносительно к акту регистрации. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 15. Другие придерживаются мнения, согласно которому единственным способом оспаривания зарегистрированного права является оспаривание акта регистрации. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 138.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, а также ввиду следующего.

Как разъясняют высшие судебные инстанции в п. 56 Постановления № 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

До того, как высшие судебные инстанции выразили свою позицию относительно способов оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, в судебной практике получили распространения такие требования, как признание недействительным зарегистрированного права. Однако практически за год до вынесения Постановления № 10/22, арбитражная практика стала определенной, поскольку Президиум ВАС РФ в постановлении от 28.04.2009 по делу № 15148/08 указал, что такого способа защиты прав ст. 12 ГК РФ не предусматривает, в силу чего он использоваться не может. Арбитражные суды, таким образом, стали отказывать в удовлетворении таких требований со ссылкой на указанную позицию.

Так, по иску ЗАО «Таманский комбинат формовочных материалов» (далее - общество) к индивидуальному предпринимателю Пугачеву Анатолию Митрофановичу (далее - предприниматель) о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 5441 кв. м с кадастровым номером 23:30:05 03 000:0007, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос. Сенной, а также об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, кассационный суд указал следующее.

Постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 12.03.1999 № 640 у Темрюкского филиала ТОО «Агрикола» из постоянного (бессрочного) пользования изъят земельный участок площадью 0,54 га и предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 49 лет. Истец основывает свое право на земельный участок на государственном акте на право пользования землей от 27.11.1958.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В Гражданском кодексе Российской Федерации, в Законе о регистрации, в иных Федеральных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Поскольку право собственности не является сделкой, его нельзя признать недействительным. Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Оспаривая зарегистрированное право собственности на земельный участок, общество избрало ненадлежащий способ защиты своих прав. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.04.2009 по делу № 15148/08.

Поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, основания для удовлетворения его требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок отсутствуют.

Аналогичная позиция выражена кассационным судом также по делу по иску Территориального агентства о признании недействительным зарегистрированного права собственности администрации муниципального образования Ширинского района (далее - администрация) на земельный участок общей площадью 54 930 кв. м с кадастровым номером 19:11:100807:0178, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, западный берег Малого Плеса озеро Беле, квартал 7, участок 1 и об обязании управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия (далее - управление) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 19-19-07/025/2008-164 от 18.12.2008 на указанный объект.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 6.11 2009 г. исковые требования удовлетворены, однако кассационный суд, рассматривая кассационную жалобу, указал следующее.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом на недвижимое имущество.

При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав.

Прерогатива выбора способа защиты нарушенного права остается за лицом, обращающимся в суд с исковым заявлением.

Истцом выбран способ защиты в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности.

Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными нормами действующего гражданского законодательства не предусмотрено такого способа защиты гражданских прав.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 № 15148/08.

Кроме того, поскольку регистрация права собственности не является сделкой, ее нельзя признать недействительной.

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку государственная регистрация права является подтверждением возникновения прав на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права предполагает оспаривания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права, предъявления исков о признании права, оспоримых сделок недействительными и применении реституции, применении последствий недействительности ничтожных сделок, об истребовании имущества в натуре и т.д.

§ 2. Признание права собственности на самовольную постройку

Самовольная постройка - явление в России, к сожалению, столь же привычное, сколь и незаконное. Существует даже гражданско-правовое понятие «самовольная постройка», которое раскрывается в ст. 222 ГК РФ. По своей правовой сути самовольная постройка - это гражданское правонарушение, ибо, как подчеркивает законодатель в п. 1 указанной статьи, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

В науке гражданского права вопросы самовольного строительства традиционно рассматриваются при определении способов приобретения права собственности.

Далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Вначале следует ответить на следующий вопрос: что может быть отнесено к понятию «постройка»? Законодатель перечисляет: жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке.

По мнению И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина, буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже созданными. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 11. С. 128 - 129

О. Мананников указывает на то, что все нарушения строительных и градостроительных норм и правил могут быть устранены к моменту окончания строительства. Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. № 31. С. 21. То же самое относится к предоставлению земельного участка и получению разрешения на строительство (фактическое одобрение идущего строительства уполномоченным органом).

Таким образом, перед тем как отказать в государственной регистрации права на самовольную постройку, т.е. применить негативные последствия к объекту и квалифицировать его как самовольный, государственный регистратор обязан убедиться, что данный объект относится к недвижимому имуществу и права на него подлежат государственной регистрации.

Обратим внимание на то, что нынешняя формулировка ст. 222 ГК РФ позволяет предположить, что самовольность - это такое состояние строения, которое не требует какого-либо специального подтверждения, административного или судебного.

Думается, что было бы логичнее при лишении застройщика возможности легализовать самовольную постройку предусмотреть обязательный судебный порядок признания ее таковой с указанием на то, что при отсутствии такого судебного акта постройка самовольной считаться не может.

Если же объект не достроен, то ситуация еще более усложняется.

Согласно п. 1 вышеназванной ст. 222 ГК РФ недостроенный объект тоже может быть самовольным. Вместе с тем одним из признаков самовольности является несоответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. Но чего только не бывает в процессе строительства - где-то что-то нарушили или вышли за рамки утвержденного проекта, и вот уже постройка автоматически становится самовольной. И это несмотря на то, что до завершения строительства все возможные несоответствия могут быть застройщиком исправлены. Колковский Ю. Новеллы ГК РФ порождают вопросы // ЭЖ-Юрист. 2006. № 43. С. 29.

Таким образом, отсутствие установленной законом судебной фиксации факта самовольности строения оборачивается тем, что любой строящийся объект тоже может быть снесен как самовольный на любой из стадий строительства. Градостроительные и тем более строительные нормы и правила так многозначны и многостраничны, что найти их нарушение в процессе строительства для защиты собственной позиции от застройщика не так уж и сложно. Особенно после сноса.

Далее следует рассмотреть вопрос о том, какая постройка по своим физическим (техническим) характеристикам может быть признана самовольной.

Статья 222 ГК РФ изначально, безусловно, рассчитана на вновь создаваемое (созданное) недвижимое имущество, которое является таковым по своим физическим характеристикам (ст. 130 ГК РФ). Иногда в юридической практике бытует мнение, что самовольной постройкой не может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку он не является собственно постройкой, законченным строительством объектом; объект незавершенного строительства является как бы «недопостройкой». С таким выводом невозможно согласиться, ибо объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прямого указания закона. В связи с этим этап строительства не имеет никакого отношения к возможности признания объекта строительства самовольной постройкой.

Однако могут вызвать определенные сомнения основания для столь ограничительного законоположения: почему оно распространяется лишь на объекты недвижимого имущества? Возникает вопрос: неужели временные сооружения из легковозводимых конструкций не могут отвечать всем трем признакам самовольности строительства? Думается, что могут, в связи с чем есть основания для применения норм о самовольных постройках к объектам, не относящимся к недвижимости по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Еще одним вопросом, возникавшим на практике, являлся вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества. С точки зрения буквального прочтения ст. 222 ГК РФ, очевидно, что нет, ибо здесь говорится о вновь созданном объекте недвижимости. Именно поэтому в законе используется такая санкция, как снос. Между тем самовольно реконструированный объект также может отвечать всем трем критериям отнесения постройки к самовольной (нельзя упускать из виду, что такая форма реконструкции, как пристройка, осуществляется на участке, прав на который у застройщика (реконструктора) может и не быть).

Возможность применения норм о самовольной постройке к самовольной реконструкции следовала из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. № 665/05, однако нуждалась в развитии. Необходимо признать, что ст. 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Поэтому есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это обусловлено в том числе и практическими причинами. Каким образом суд будет применять такую санкцию, как снос, в случаях, когда реконструкция выразилась в надстройке объекта недвижимости, его перепланировке или иных строительных действиях, затрагивающих конструктивные характеристики реконструируемого объекта? Здравый смысл подсказывает, что в большинстве случаев нецелесообразно сносить весь реконструируемый объект, однако к обратному выводу подталкивает ст. 222 ГК РФ. Применение норм о самовольных постройках к самовольной реконструкции по аналогии закона позволяет также по аналогии применить и такую санкцию, как снос. Применительно к строительству нового объекта его снос означает не что иное, как восстановление земельного участка, на котором он возводится, приведение его в первоначальное состояние. В случаях самовольной же реконструкции такая санкция, как снос, должна пониматься как восстановление реконструируемого объекта, приведение его в состояние, предшествующее реконструкции. И только в случае отсутствия технической возможности для такого восстановления реконструируемый объект следует сносить в целом.

В настоящее время позиция высших судебных инстанций по данному вопросу выражена в п. 28 Постановления № 10/22, в котором указано, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В связи с изложенным, судебная практика исходит из возможности применения правил о признании права на самовольную постройку к реконструированному имуществу. Так, ЗАО «Исток» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к администрации города Пензы о признании права собственности на самовольную постройку - здание котельной обозначенной литерами Б, Б1, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Рабочая, дом 7.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.02.2004 между истцом по настоящему делу (Арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 4950 (далее - Договор) сроком на 49 лет. На указанном участке расположено реконструированное без получения соответствующих разрешений здание котельной.

Как следует из пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Из пункта 28 постановления Пленума № 10/22 следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества.

Хотелось бы заметить, что государственным регистраторам рекомендуется проверять соответствие дат предоставления (отведения) земельного участка, т.е. даты заключения договора или решения о выделении земельного участка на определенном вещном праве, при обращении какого-либо лица за государственной регистрацией права на вновь созданный объект. Необходимо учитывать, что государственная регистрация договора аренды или вещного права на земельный участок не имеет в данном случае правового значения, так как п. 1 ст. 222 ГК РФ не увязывает самовольность строения с моментом приобретения права или моментом заключения договора, а говорит только об отведении земельного участка в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Создатель постройки должен соблюсти процедуру именно отведения земельного участка, а не приобретения прав на него. Эта процедура четко описана в ст. 30 - 33 ЗК РФ и может быть уточнена в законах субъекта РФ или нормативно-правовых актах муниципального образования.

Следовательно, если на момент ввода объекта в эксплуатацию и/или на момент получения разрешения на строительство или реконструкцию земельный участок был отведен в установленном законом порядке и срок действия такого отведения не истек, нет оснований считать, что требование ст. 222 ГК РФ о земле не выполнено.

Земельный участок должен быть использован под строительство именно того объекта, который указывался в документах о его отведении. Ибо если на земельном участке будет возведен иной, нежели указанный ранее в документах на землю, объект, то он будет считаться самовольной постройкой.

Р.А. Валеев в своих трудах пишет: «...объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки».

На его взгляд, представляется некорректным терминологический ряд, с чем, несомненно, нельзя не согласиться, используемый в ст. 222 ГК РФ, где в качестве определения самовольной постройки используются термины «жилой дом», «другое строение», «сооружение» или «иное недвижимое имущество», поэтому автору представляется рациональным внести соответствующие изменения в п. 1 ст. 222 ГК РФ и признать, что самовольная постройка является объектом незавершенного строительства.

Тем не менее, думается, нельзя согласиться с мнением Р.А. Валеева, который предлагает в своих трудах изложить п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «Самовольной постройкой является объект незавершенного строительства, создаваемый на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создаваемый без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. на соискание ученой степени к.ю.н. Казань, 2007. С. 15.

Понятия незавершенного строительства на легальном законодательном уровне не существует, и мы предлагаем изложить понятие объекта незавершенного строительства следующим образом: «Объект незавершенного строительства - это прочно связанный с землей, вновь создаваемый объект (недвижимого имущества) строительства, не допускающий возможности его самостоятельного использования по назначению, не принятый на кадастровый и технический учет и (или) не обеспеченный финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения его в нормативные сроки».

Отсюда следует вывод, что объект незавершенного строительства может быть только лишь создаваемым, но никак не созданным недвижимым имуществом, следовательно, Р.А. Валеев рассматривает понятие самовольной постройки лишь односторонне.

Можно говорить о том, что как создаваемое, так и созданное недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

И в заключение важно отметить, что, на наш взгляд, п. 1 ст. 222 ГК РФ следует изложить в следующей редакции: «Самовольной постройкой является жилое и нежилое помещение, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное или создаваемое на земельном участке для себя, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное или создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения высших судебных инстанций в п. 25, 26 Постановления № 10/22 указывают, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно привести следующий пример из судебной практики. Индивидуальный предприниматель Л.А. Джулакян, ссылаясь на статьи 11, 12, 218, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на здание кафе, площадью 295,8 кв.м, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, село Раздольное, улица Придорожная, 11а.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между администрацией муниципального образования Раздольненского сельсовета (администрация) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Джулакяном (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.06.2000 № 22, согласно которому администрация передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 266 кв.м, расположенный на 15-ом километре автодороги Новосибирск - Ленинск-Кузнецкий в границах населенного пункта село Раздольное, для размещения придорожного кафе.

Между администрацией муниципального образования Раздольненского сельсовета (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Джулакяном (арендатор) заключен временный договор аренды земельного участка от 28.07.2005 № 23-А, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временную аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок из земель - земли поселений, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Раздольненского сельсовета, село Раздольное, улица Придорожная, 11, для строительства кафе, магазина автозапчастей и продовольственных товаров в границах, указанных в плане на земельном участке, приложенного к настоящему договору и являющегося неотъемлемой его частью, общей площадью 1 643 кв.м.

Между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Джулакяном (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2009 № 40, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 54:19:130102:492, площадью 1 673 кв.м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Раздольненского сельсовета, село Раздольное, улица Придорожная, 11а, для размещения кафе, павильонов.