Гражданско-правовые способы приобретения и защиты - вещных прав на объекты недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО ФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ВЗАИМОТНОШЕНИЙ В ОБЛАСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЗАЩИТЫ -ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные терминологические понятия гражданско-правовых способов приобретения и защиты - вещных прав и прав на объекты недвижимости

1.2 Виды и основные свойственные характеристики гражданско-правовых способов защиты и приобретения - вещных прав и прав на объекты недвижимости

1.3 Необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество

ГЛАВА 2. СИСТЕМА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СПОСОБОВ И ФОРМ ЗАЩИТЫ И ПРИОБРЕТЕНИЯ - ВЕЩНЫХ ПРАВ И ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ОБЛАСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ

2.1 Виндикационный иск

2.2 Негаторный иск

2.3 Иск о признании права собственности

ГЛАВА 3. ВНЕДРЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ПРАКТИЧЕСКИХ АСПЕКТОВ РЕАЛИЗАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ ПО ВОПРОСУ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЗАЩИТЫ НА НЕДВИЖИМЫЕ ОБЪЕКТЫ ИМУЩЕСТВА

3.1 Разработка предложений по повышению эффективности действия юридического аппарата в рамках рассматриваемой темы исследования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.

Стоит заметить, что на данный момент особо актуальное значение имеет форма гражданского правового регулирования в области формирования взаимоотношений на базе конфликтов возникающих в процессе приобретения и защиты - вещных прав на объекты недвижимости. Данная проблема в первую очередь обуславливается тем, что в условиях рыночной экономики право собственности и иные вещные права имеют очень большую значимость.

Нельзя оставлять без внимания тот факт, что отношения собственности в теории гражданского права, являются одними из самых наиболее сложных вопросов, беря во внимание их прямую взаимосвязь с социально-экономическими, идеологическими и политическими отношениями общественного характера. Вовлечение в гражданский оборот зданий, помещений, сооружений, земли, а также иных объектов недвижимости в гражданский оборот является доминирующей задачей, поставленных перед законодательством, что обеспечивает их реальную защиту прав, а также интересов собственников, а также иных законных владельцев. На текущий период времени, на территории РФ существует самые различные материальные объекты, находящихся в собственности гражданских, частных и юридических лиц. Относительно этого материального сегмента, формируются достаточно специфические взаимоотношения, которые берутся под контроль исполнительными и административными органами. На базе разрешения конфликтов в этой области, имеются достаточно четкие нормативные концепции, следуя которым формируется представление об эффективности законодательной системы управления. Недвижимое имущество является объектом спора самых различных социальных категорий и конфликтные взаимоотношения, возникающие на базе приобретения, эксплуатации и продажи, а также наличия факта нахождения недвижимого имущества в собственности, является результирующим показателем эффективности системы гражданского законодательного управления.

Стоит заметить, что правоприменительная практика на данный момент содержит ряд концептуальных сложных в отношении анализа, формирования и применения, вопросов. Сейчас многие из способов законодательной защиты и разрешения вопросов, которые связаны с правонарушением, являются не до конца изученными, а судебная практика показывает необходимость формирования эффективной системы законодательного управления. Пробелы в области методик защиты прав и их сохранения, а также закрепления юридической ответственности, приводит к неразрешимым проблемам в области практической реализации.

Судебная практика зачастую сталкивается с неразрешимыми, либо противоречащими друг другу моментами законодательной регламентации, при этом, некоторые моменты в действующем гражданском кодексе, зачастую противоречат конституционным основам, а разрешение спорных моментов становится возможным только в практике применения правильной аналитики и разностороннего подхода в рамках существующих пробелов. Именно при учете всех вышеперечисленных факторов, формируется понимание актуальности темы исследования, которая в дальнейшем рассматривается на законодательном и правовом уровне при учете теоретических аспектов формирования и анализа.

Целью данного курсового проекта является проведение аналитического исследования в области изучения практических и теоретических аспектов на базе рассмотрения вопроса о гражданско-правовых способах приобретения и защиты - вещных прав на объекты недвижимости.

Объект исследования - гражданско-правовые способы приобретения и защиты - вещных прав на объекты недвижимости.

Предмет исследования - законодательные системы гражданско-правового регулирования.

Задачи:

1. Рассмотрение основных теоретических аспектов законодательного формирования гражданско-правовых взаимоотношений в области приобретения и защиты - вещных прав на объекты недвижимости.

2. Выявить основные терминологические понятия, виды и характеристики гражданско-правовых способов приобретения и защиты - вещных прав и прав на объекты недвижимости.

3. Определить необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество.

4. Рассмотреть основную систему гражданско-правовых способов, форм и её нормативов в области анализа проблемы регистрации права на недвижимое имущество.

5. Выявить основы оформления и возникновения вещного права собственности на объекты недвижности.

6. Произвести разработку предложений по повышению эффективности действия юридического аппарата в рамках рассматриваемой темы исследования

В рамках реализации поставленных задач, мною были задействованы следующие методики:

1. Эмпирико-аналитические исследования и научно статистический анализ специализированной и учебно-дидактической литературы.

2. Анализ и регламентация нормативно правовых актов и постановлений.

Структура работы состоит из 3х глав, введения, заключения и списка использованной литературы.

Методологическую основу исследования, составил анализ нормативно правовых актов, регламентированных действующим законодательством, а также труды таких авторов, как Скловский К.И., Смирных А.Г., Толстой Ю.К. Рыбаков В.А., Тархов В.А., Ханюков Д.А., Латыев А.Н., Зевайкина А., Живихина И.Б и.др.



ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО ФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ВЗАИМОТНОШЕНИЙ В ОБЛАСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЗАЩИТЫ - ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные терминологические понятия гражданско-правовых способов приобретения и защиты - вещных прав и прав на объекты недвижимости

Перед началом проведения систематизированного анализа основных аспектов регулирования вещных прав на недвижимое имущество стоит обратить внимание на терминологических основу, закрепленную за понятием права.

Исходя из юридического анализа, под правом подразумевается система общеобязательных, формально-определённых, гарантированных государством правил поведения, регулирующих общественные отношения и являющаяся одним из видов регуляторов общественных взаимоотношений.

Согласно гражданскому кодексу РФ, выявляется факт принадлежности недвижимого имущества, или иной собственности. За собственником закрепляется юридическое право, уполномочивающее его правомерно распоряжаться своим имуществом в рамках собственных интересов, если последнее не противоречит действующему законодательству. Исходя из этой кратко выраженной характеристики, выявляется определение права собственности.

Право собственности - это совокупность юридических норм и постановлений, которые регулируют правовые взаимоотношения, распространяющиеся на факт вещной принадлежности, а также собственности недвижимого имущества, в рамках установленных законодательством и обуславливающие факт возможности использования, эксплуатации, купли и продажи этого имущества, на правах собственности. Также данное определение включает в себя возможность устранения вмешательства третьих лиц в сферу хозяйственного господства собственника.

Стоит учитывать, что право собственности, как факт, является общедозволительным, то есть, согласно законодательной регламентации, собственник имеет право формировать свое поведение в отношении объекта собственности, исключительно по его усмотрению.

Представление о юридической абсолютности и исключительности обладания правом собственности, формируется в результате рассмотрения права использования, владения и приобретения вещного имущества, либо недвижимости. Данное положение является характеризующей особенностью правообладания собственника в системе гражданских правоотношений как субъекта общедозволительных прав.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в том случае, если действия которые он совершает не противоречат закону и иным нормативным и правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, отдавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Рассматривая право собственности более детально, выявляется факт присутствия исключительных прав, которые регламентируют законные правовые постановления, наделяющие собственника правом исключать воздействие всех третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества сферу хозяйственного господства, в том числе и с помощью мер самозащиты.

Данное положение не предусматривает безграничную власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи, а регламентирует факт дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. Согласно практике этого регулирования, определяется действительное право собственника на совершение абсолютно любых действий с этим имуществом, за исключением противозаконных действий, идущих в разрез с действующим законодательством и нормативными актами.

Согласно регламентации действующего п. 2 ст. 8 Конституции, в РФ признаются и защищаются равным образом следующие формы собственности: частная, государственная, муниципальная.

Если структурно разбивать формы собственности, то можно обратить внимание на то, что в РФ собственность подразделяется на частную, государственную и муниципальную. Частная собственность в данном случае на собственность граждан и юридических лиц, государственная на федеральную и собственность субъектов Федерации, муниципальная на собственность городских и сельских поселений и собственность других муниципальных образований.

Стоит обратить внимание на то, что стоимость и количество имущества находящегося в собственности, не ограничивается (кроме ограничений п. 2 ст. 1 ГК РФ). Исключения в данном случае образуют отдельные случаи, которые регламентируются законом.

Постановка государственных задач моделируется на базе информации о конкретных объектах недвижимого имущества, находящегося в собственности гражданских и юридических лиц, поскольку федеральный, региональный и муниципальный бюджет создается за счет налоговых отчислений с объектов недвижимости, которые находятся в эксплуатации собственников. Форма собственности - это своеобразный государственный инвестиционный проект, за счет вложения в который, формируются ежемесячные, ежегодные и ежеквартальные отчисления в бюджеты. Также это позволяет развивать промышленное и частное производство, что делает этот аспект сегментом симбиотических финансовых взаимоотношений. Реализация данного инвестиционного проекта является одной из важнейших государственных задач, а регулировка правовых взаимоотношений, возникающих на данной почве - это система поддержания целостности данного инвестиционного аппарата.

Стоит обратить внимание на то, что права собственности на земельные участки и природные ресурсы, которые не находятся в собственности муниципальных, гражданских и юридических лиц, являются государственной собственностью.

Необходимо учитывать, что согласно ГК РФ, государственное имущество закрепляется за отдельными учреждениями и предприятиями в процесс оперативного управления и хозяйственного ведения.

В соответствии с определением, право муниципальной собственности - это вид имущества, которое принадлежит на праве собственности сельским и городским поселениям, а также иным государственным образованиям.

Права всех собственников признаются равными, но учитывая силу публичного характера государственной и муниципальной собственности. Следовательно, большинство людей заинтересовано в законном установлении определенных ограничений права частной собственности по отношению к публичной регламентации. Соответственно, на основании права собственности:

могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, а также особенности владения, пользования и распоряжения им.

могут быть определены виды имущества, которые находятся исключительно в государственной или муниципальной собственности;

В качестве примера можно привести производство боевого оружия, которое может осуществляться исключительно на государственных предприятиях. Также только субъект государственной или муниципальной собственности вправе приобрести имущество (деньги) в виде налогов или иных обязательных платежей.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что охрана экономических взаимоотношений, в исключительной степени, как и материальной основы любого экономического строя, являет собой важнейшую задачу абсолютно любой правовой системы. Данная охрана - т.е. защита, практически реализуется абсолютно всеми отраслями права. Остается рассмотреть виды подразделений, которые осуществляют защиту прав и интересов на приобретение и взятие в собственность, недвижимого имущества.

Процессуальное право определяет порядок применения, за установленные меры ответственности при учете факторов посягательства на чужое имущество, которое в свою очередь содержат нормативы уголовного и административного права, а конституционное право закрепляет общие принципы регулирования отношений в собственности, в рамках публично-правовых отраслей. Отношения в частноправных отраслях моделируются по тому же принципу. К примеру, трудовое право регулирует материальную ответственность работников за причиненный ими ущерб имуществу работодателя, а семейное право формирует законность распределения совместного имущества в равных объемах.

Гражданское право в данном случае предусматривает особые формы охраны юридических отношений, связанных с приобретением и эксплуатацией недвижимого имущества и сохранности - вещных прав. Но стоит учесть, что сохранность данных форм играет неоднозначную роль. Для одних из них характерна сохранность отношений собственности методом их признания, распространяя данным способом на них сохранность взаимоотношений. Иные формы обеспечивают реализацию сохранности вещных прав, посредством создания определенных характерных условий, тем самым обуславливая их значимость. Третьи формы моделируют характер и последствия, в определенной степени выраженности и в зависимости от тяжести совершенного правонарушения, регламентируя меры наказания и защищая права от противоправных посягательств.

Данные характеризующие особенности обуславливают различия вещных прав, формируя их защиту и сохранность. Нельзя не обратить внимание на то, что исключительно при совокупном использовании всех типов гражданско-правовых отношений, регламентированных в порядке, установленном законодательством, реализуется эффективная охрана прав собственности - вещных прав, а также прав на недвижимое имущество. Только при совокупном использовании всех методик и приемов охраны - вещных прав и прав на недвижимость, становится возможным обеспечить сохранность и стабильность экономических и правовых взаимоотношений, что прямым образом граничит с эффективностью формирования государственных бюджетов и социально адаптированной жизни сограждан.

Нельзя забывать о том факте, что гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав, является достаточно узким по смыслу и практическому применению понятием, поскольку оно распространяется только при нарушении этих прав. Применение совокупных способов охраны вещных прав и прав на недвижимость, достигается только посредством применения к нарушителям правоотношений, оформляемых посредством вещных прав. Структура защиты вещных прав и прав собственности формируется в рамках гражданско-правового регулирования и является составной частью более широкого понятия защиты гражданских прав, которые относятся к числу гражданско-правовых способов данной защиты. К их числу относятся: общие способы (меры) защиты вещных прав и специальные (вещно-правовые). В качестве примера в данном случае, можно рассмотреть самозащиты вещных прав (ст. 14 ГК), нарушение вещных прав, неприменение судом противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК) и др.

1.2 Виды и основные свойственные характеристики гражданско-правовых способов защиты и приобретения - вещных прав и прав на объекты недвижимости

Гражданские права, в области защиты и охраны - вещных прав, структурируются на различные виды, в зависимости от степени тяжести правонарушения, его характера и эпизодичности и содержания предоставляемой защиты. В рамках реализации отдельных случаев, используются вещно-правовые способы защиты. Данные случаи обуславливаются обстоятельствами непосредственного нарушения ограниченного вещного права, или права собственности (к примеру, при незаконном изъятии имущества, либо похищении). Защита интересов субъектов вещных прав от непосредственного неправомерного воздействия со стороны любых третьих лиц, реализуется в случае, когда особенности обусловлены абсолютным характером защищаемых прав. В соответствии с этим фактическим обстоятельством вещно-правовая защита осуществляется посредством абсолютных исков (отдельных исков реализующихся в отношении нарушивших вещное право, третьих лиц).

На данный момент в регламентации гражданского закона закреплено два классических вещно-правовых иска, которые реализуются в рамках защиты права собственности и иных вещных прав:

виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения);

негаторный (об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью).

Учитывая оба случая, стоит обратить внимание на то, что в обоих случаях, реализация законодательных положений, осуществляется в отношении способов защиты вещного права на сохранившийся в натуре недвижимый имущественный объект. В числе обязательственных, а не вещных способов защиты, речь может идти только о компенсации причиненных убытков, при невозможности возвращения имущественного объекта собственнику. Именно по этой причине управомоченные лица, в процессе применения правовых способов защиты имущественных интересов, имеют своим объектом исключительно индивидуально-определенные вещи, а не иное имущество.

В данном подпункте данный вопрос будет раскрыт не полностью, а подлежит доскональному рассмотрению во 2й главе этой работы.

Стоит учитывать тот факт, что вещные право могут быть нарушены как прямым, так и косвенным образом, в частности как и при анализе последствий нарушения иных, наиболее часто - обязательственных прав. Обязательно-правовые способы защиты имущественных прав, рассчитаны на те случаи, когда собственник связан с правонарушителем обязательственными, либо в наибольшей степени, договорными отношениями. Именно в этих случаях они обычно применяются к неисправному контрагенту по договору, учитывая конкретные особенности взаимосвязей сторон.

Можно заметить, что обязательственно-правовые способы защиты носят, следовательно, относительный характер и реализуются в рамках анализа абсолютно любых объектов, к числу которых можно отнести как вещи, так и различные права (например, безналичные деньги или "бездокументарные ценные бумаги", права пользования и т. д.). Достаточно детально этот аспект рассматривается в рамках анализа процессов обязательственного права.

Детально рассматривая исходные обстоятельства, которые являются связующим звеном, обуславливающим причину нарушения права собственности, или иного субъекта вещного права, закономерно возникает вопрос о сопоставлении разновидностей гражданско-правовой защиты - вещно-правовой или обязательственно-правовой - вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо. На текущий период развития действующего законодательства наблюдается отсутствие возможности выбора иска и так называемая - конкуренция исков, не допускается.

В рамках имения договорных, или иных обязательственных отношений, должны предъявляться обязательственно-правовые и специальные, а не вещно-правовые требования. Это объясняется тем, что данные требования имеют относительный, а не абсолютный характер правоотношений между участниками спора. Вещно-правовые иски не могут быть предъявлены и при отсутствии индивидуально-определенной вещи как предмета спора (например, в случае ее уничтожения).

В рамках регламентации гражданско-исковых взаимоотношений, особое место уделяется обстоятельствам, при которых сформировалась необходимость произвести арест имущества на установленных законодательством требованиях. Данные требования характеризуются обстоятельствами, связанными с подачей исковых заявлений, которые направлены на закрепление прав собственности за определенным субъектом, посредством изъятия недвижимого объекта из под ареста (об исключении имущества из описи). Опись имущества, т.е. его арест, допускается исключительно в случае, когда судом было вынесено постановление об изъятии имущества из права собственности, т.е запрет на пользование данным имуществом, ввиду установленных штрафных санкций за просрочку налоговых выплат, погашения кредита, или иных отягчающих обстоятельств. В рамках исполнения судебного решения, выносится приговор о конфискации имущества.

Одной из ошибок исполнения судебного постановления о конфискации имущества, является ошибочное изъятие предметов иного собственника, находящегося в доли недвижимого имущества. В рамках решения этой проблемы, собственник, чье имущество было ошибочно взято в арест, может обратиться с требованием к кредиторам, об отмене и снятии ошибочно изъятого имущества с ареста и конфискации. Согласно этим требованиям, кредитор обязан возвратить ошибочно арестованное имущество в отношении собственника и провести перерасчет акта конфискации. В том случае, если имущество арестовано в связи с предполагаемой конфискацией, то ответчиками в данном случае считаются государство в лице финансового органа и осужденный (подследственный), при учете того, что основным документом является исковые требования о признании права собственности на незаконно включенное в опись и арестованное имущество.

В соответствии с имением документальной регламентации иска о признании права (ст. 12 ГК) - особого способа защиты гражданских, в том числе вещных, прав, не исключается предъявление и защита имущественных интересов субъектов прав хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и некоторых других ограниченных вещных прав.

Одной из самостоятельных групп гражданско-правовых способов защиты вещных прав, составляют иски к публичной власти. Также эту группу можно отнести к числу требований предъявляемых к праву собственности. Требования к публичной власти, иначе именуются как требования, предъявляемые к органам местного самоуправления, либо государственным органам. Учитывая то, что данные органы имеют особые властные полномочия, исключается возможность предъявления к ним традиционных вещно-правовых или обязательственно-правовых исков. Этот случай распространяется на их действие не в качестве равноправных участников имущественного оборота. В данном случае публичная власть может ущемлять вещные права как правомерными, так и не правомерными действиями, что в безусловной степени выражается в отношении требования особой защиты.

На текущий период времени можно выявить два типа исков, предъявляемых в качестве защиты от неправомерных действий публичной власти, нарушающих права частных лиц:

Первично, согласно ст. 16 ГК, допускается требования закона о возмещении убытков, причиненных частным лицам в отношении бездействия, или неправомерного действия со стороны государства, должностных лиц или органов местного самоуправления, методом издания нормативного, либо ненормативного акта, которые не соответствуют закону, либо иному правовому акту.

Исходя из имения неправомерных или правонарушающих действий, которые осуществляются в отношении вещных прав, способ защиты собственности, или ограниченных вещных прав рассматривается с позиции предъявления исков к таможенным, либо налоговым органам.

Во втором случае, согласно ст. 13 ГК, с аналогичной целью может использоваться требование о признании недействительным ненормативного акта муниципального или государственного органа, которое не соответствует закону, либо иным правовым актам, а также незаконно ограничивает возможность осуществления и нарушает основы вещного права собственности.

Предъявление иска о защите вещных прав частных лиц от неправомерных действий публичной власти может применяться по отношению к государству в лице финансового органа, по приговору суда в связи с предстоящей конфискацией имущества осужденного (или подследственного).

В некоторых случаях выявляется необходимость внедрения специальных средств защиты интересов собственников, либо субъектов иных вещных прав. Внедрение этих мер необходимо и в отношении частных собственников, интересы которых ущемлены публичной властью.

Согласно федеральному закону (абз. 3 п. 2 ст. 235 ГК), выявляется необходимость правомерных действий в отношении прекращения права собственности на имущество частных лиц в связи с его национализацией. Дальнейшие действия собственника регламентируются ст. 306 ГК. Эта статья говорит о том, что собственник не в праве требовать свое имущество и обязан подчиниться закону, но в праве затребовать полную компенсацию взыскания убытков, включающих, в том числе и не полученные им доходы, и стоимость утраченного им имущества. Данное право принадлежит только собственнику, но не субъекту иного (ограниченного) вещного права, например права хозяйственного ведения или оперативного управления. Точно такое же право предоставляется собственнику земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд по решению органов исполнительной власти (ср. ст. 279-282 ГК).

1.3 Необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество

Стоит учитывать тот факт, что государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой акт юридического признания и ограничение перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 131, - государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер, а уже в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации, в котором развиты положения ст. 131 ГК РФ. - Регистрирующий орган обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). В данном случае, независимо от места совершения регистрации, исходные сведения могут быть запрошены абсолютно у любого регистрационного органа.

Стоит учитывать тот факт, что интересы самих правообладателей, могут быть ограничены кругом предоставляемых сведений заинтересованным лицам с ограничением описания объекта недвижимости, которые зарегистрированы правами на его обременение (ограничения) прав. Уже вторично, реализуется представление информации о нарушении сведений об объекте недвижимости и лицах, участвующих в этом процессе. Принцип гласности прав на недвижимость обязан служить интересам потенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д.

Проводя анализ целей и причин государственной регистрации прав на объекты недвижимости, выявляется факт необходимости реализации и обобщения критериев оценки данных объектов. Это производится для того, чтобы упростить процесс изъятия налоговые выплат на эксплуатацию объектов недвижимости. Присвоение объекту недвижимости кадастрового номера, необходимо для того чтобы выявить индивидуальные характеристики данных объектов по сравнению с иными (подобными) объектами. Присвоение кадастрового номера закрепляется на период всего существования данного объекта и отделяет его от остальных объектов, находящихся по всей территории РФ. Смена кадастрового номера объекта становится возможным только в случае перехода прав собственности на этот объект недвижимости.

В элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему:

а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;

б) отражение юридической судьбы этого объекта.

Ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой Гражданского Кодекса РФ, предусматривает необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью. Внедрение данной системы в первую очередь предусматривает несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Существует две основные формы государственной регистрации, предусмотренные ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эти формы обуславливают и включают: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. Данные формы по общему правилу не повторяют друг друга. Однократное подтверждение и проверка прав лиц на недвижимость исходит из принципа законодательной достаточности применения этих форм.

Государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение, означающее факт связи государственной регистрации закона, а также возникновение, изменение или прекращение действия прав на недвижимость.

Но стоит заметить, что существует несколько иная ситуация, которая обуславливает отдельные случаи возникновения вещного и регистрируемого права на недвижимость, что фактически может быть связано не с моментом его государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. Роль государственной регистрации в подобной ситуации несколько иная. Она заключается в подтверждении уже возникшего права. В тех случаях, когда государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно соотнести следующие показатели:

а) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса (п.4 ст.218 ГК). В этом случае право собственности у гражданина возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты им пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству;

в) в соответствии с п.5 ст. 488 ГК при продаже недвижимого имущества в кредит это имущество, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Налицо еще один случай возникновения права (в данном случае права залога недвижимости) в момент, обозначенный в законе.

г) по-видимому, аналогичным образом следует поступать на практике и тогда, когда в залог переходит недвижимость, являющаяся предметом договора ренты (п.1 ст.587 ГК). Правоустанавливающим документом для регистрации залога в этом случае будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст. 584 ГК), а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему:

а) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;

б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;

в) государственная регистрация, являясь ненормативым актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной.

В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением норм Закона (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т. д.);

г) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективное право, возникшее из договора, завещания и свидетельства о наследстве, административного акта и т. п. Так, после проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость наследник, объявившийся позже, вправе оспорить в суде свидетельство о праве на наследство другого наследника.

д) в соответствии со ст.28 Закона права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст.219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными.



ГЛАВА 2. СИСТЕМА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СПОСОБОВ И ФОРМ ЗАЩИТЫ И ПРИОБРЕТЕНИЯ - ВЕЩНЫХ ПРАВ И ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ОБЛАСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ

2.1 Виндикационный иск

На данный момент можно с уверенностью сказать, что правила виндикации, представляют огромный интерес как в теории, так и в практическом применении. Виндикационными исками именуются иски об истребовании чужого имущества из незаконного владения. В первую очередь они относятся к числу самостоятельных вещно-правовых исков. В арбитражно-судебной практике виндикационные иски встречаются не так часто как обязательно-правовые требования, но тем не менее они играют существенную вопитательно-предупредительную роль в практике судебного исполнения. Правила виндикации обуславливаются статьями с 301-303 ГК РФ.

Значение виндикационных исков изначально произошли от латинского слова "vimdicere" - что в переводе означает - "объявляю о применении силы" (т.е. "истребую вещь принудительно"). Также виндикационные иски практически применялись в риме и отчасьти берут истоки своего происхождения и оттуда.

Под виндикационным иском, по общему правилу, понимается внедоговорное требование не владеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре.

Абсолютно каждый собственник по общему правилу может затребовать возврата вещи и согласно ст.305 ГК РФ, лица, не включенные в право собственности, также могут обладать вещным правом обладания на основании законного постановления, либо договора. Рассматривая достаточно правильный и вещественный взгляд О.С. Иоффе, на правила виндикации, право законных владельцев на виндикацию обусловлено защитой интересов собственников и владельцев, которые могли бы лишиться своего имущества, получив взамен от владельца стоимость утраченной вещи, если бы последнему не было дано право истребовать это имущество из чужого незаконного владения. Детально анализируя гражданско-правовую литературу, можно прийти к выводу, что закон допускает предъявление виндикационного иска, как собственником, так и иным владельцем. При этом обязательно наличие фактического обстоятельства того, кто должен восстанавливаться во владении преимущественно - собственник или законный владелец. Дословно цитируя позицию Иоффе, касательно рассмотрения данного вопроса, можно отметить, что ответ на этот вопрос должен отыскиваться в зависимости от конкретного содержания правовладения. "Так, хранитель владеет вещью не для себя, а для собственника, поэтому предпочтение заслуживает иск собственника перед иском хранителя. Напротив, наниматель владеет чужим имуществом, чтобы самому им пользоваться, и потому до истечения срока договора найма иск нанимателя подлежит удовлетворению преимущественно перед иском собственника". Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22). Относительно рассматриваемого пункта постановления в гражданско-правовой литературе предоставляется комментарий.

Первично хотелось бы заметить, что выраженный в постановлении подход не обусловлен правом оперативного выполнения и спецификой исключительного права хозяйственного ведения и следовательно подлежит распространению на все споры, связанные с защитой ограниченных вещных прав.

Во-вторых, хотелось бы обратить внимание на то, что присуждение спорного имущества в пользу обладателя ограниченного вещного права не должно происходить автоматически: при решении вопроса о возврате вещи следует учитывать наличие (отсутствие) у него интереса в восстановлении утраченного владения. В качестве факта свидетельствования отсутствия интереса определяется отчуждение унитарным предприятием закрепленного на праве хозяйственного ведения имущества в нарушение императивных правил, ограничивающих распоряжение им (продажа недвижимости без предварительного согласия учредителя; отчуждение имущества, необходимого для осуществления основной деятельности предприятия, и т.п.).

В Проекте ГК РФ, относительно защиты владения, имеются положения отличные от действующего законодательства. В данном случае в статье 217 Проекта ГК РФ, указывается, что лицо, заявившее требование о защите владения, должно доказать, что оно владело соответствующей вещью в течение года до нарушения, послужившего основанием для предъявления данного требования. При том обстоятельстве, если владелец является добросовестным (ст. 214 Проекта ГК РФ), или законным (ст. 213 Проекта ГК РФ), он имеет полное право затребовать, вне зависимости от времени владения вещью, защиты своего владения.

В ст. 227 Проекта ГК РФ, указано, что лицо, имеющее ограниченное вещное право, включающее правомочие владения, вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения на тех же основаниях и по тем же правилам, что и собственник вещи. Данная статья является посвященной непосредственно сути виндикационного иска.

В том случае, если лицо не имеет закрепленного законом права фактического владения вещью, но тем не менее владеет ею, то согласно виндикационному иску оно является обязанным (ответчик), выдать эту вещь. Также стоит учитывать, что согласно законным положениям, это лицо может нести уголовную, либо административную ответственность. При отсутствии фактора фактического господства над вещью, т.е. если ответчик не владеет вещью фактически, то ему нечего возвращать собственнику. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению в том случае, если он определенным образом связан с незаконным изъятием вещи из владения собственника, при наличии факта предъявления убытков, поскольку направленность его действия ориентирована на возврат вещи в натуре. Согласно установленному законом положению, иск об истребовании имущества не может быть удовлетворен, если он имеет явно выраженный характер принадлежности к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует. - Это положение имеет материальную базу на основании п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г.

Фактически, только незаконный владелец чужого имущества может быть надлежащим ответчиком по виндикационному иску. Именно по этой причине, если лицо, ранее обладавшее вещью, передаст вещь в обладание третьего лица, то ответчиком по иску следует признать того, кто фактически осуществляет незаконное владение вещью.

Фактическое обладание вещью, которое не имеет надлежащего правового основания, обычно считается незаконным владением. В этом случае также имеет место владение, которое вообще не имеет никакого законного основания. В соответствии с этим обстоятельством, для фактического признания лица незаконным владельцем, т.е. ответчиком по виндикационному иску необходимо сочетание этих двух признаков: отсутствие правового основания либо его порочность.

Согласно ст. 213 Проекта ГК РФ отмечен тот факт, что законным является владение, если оно осуществляется на основании:

1) права собственности или иного вещного права, включающего правомочие владения;

2) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего правомочие владения.

Для предъявления виндикационного иска, в соответствии с действующим законодательством, необходимо наличие ряда условий.

1. Прежде всего, необходимо наличие фактора лишения фактического господства собственника над своим имуществом. В том случае, если кто-то посягает на права собственника в отношении его владения над имуществом, находящегося в его владении на законном основании, применяются специальные средства защиты: иск об устранении препятствий, несвязанных с лишением владения или иск о признании права собственности.

2. Необходимо наличие факта того, чтобы имущество, которое лишился собственник, находилось во владении другого лица.

3. В том случае, если потреблено, переработано, либо уничтожено, право фактическое собственности на него прекращается. В данном случае имеют место иски о взыскании материальной компенсации по факту неосновательного обогащения, либо исходя из причиненного вреда, в отношении собственника. Сущность виндицированного иска, возможно лишь на индивидуально-определенное имущество, что по сути и заключает смысл данного иска, направленного на возврат собственнику именно того самого имущества, которое выбыло из его фактического владения.

Помимо всех вышеперечисленных факторов, виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищает право собственности как абсолютное субъективное право. В том случае, если фактический владелец и собственник, связаны друг с другом обязательственным правоотношением, либо договором по поводу спорной вещи, то в этом случае возможна подача соответствующего договорного иска, исходящая от субъекта, права которого были ущемлены.

2.2 Негаторный иск

Фактически, можно сказать, что негаторный иск представляет собой иск о прекращении нарушений, связанных с требованием об устранении препятствий в активизации прав собственности, которые препятствуют в осуществлении других правомочий в отношении собственника и не соединены с фактом лишения собственника владением имущества. (ст. 304 ГК РФ).

Рассматривая негаторный иск как виндикационное требование, выявляются число вещно-правовых средств защиты права собственности. Активизация негаторного иска, происходит тогда, когда третье лицо и собственник, не состоят между собой в относительных, либо обязательственных отношениях по поводу спорной вещи, в тех случаях, когда совершенное правонарушение не приводит к фактическому прекращению субъективного права собственности.

Если проводить детальный анализ юридической и специальной литературы, то можно заметить, что наибольшее распространение негаторный иск получит в результате действия гл. 17 ГК РФ, посвященной праву собственности на землю. В частности этот иск станет основным способом защиты собственника от действий от действий владельца сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), собственника недвижимости на чужом земельном участке (ст. 271 ГК РФ) и т.д.".

Согласно ст. 305 ГК РФ, Правом на негаторный иск могут обладать в равной степени, как собственник, а так и титульный владелец, обладающие вещью, либо фактическим правом на объект недвижимости, но лишенные возможности пользоваться, либо распоряжаться ею. Уже сейчас известна масса случаев в арбитражной практике, свидетельствовавших о периодически возникающих проблемах в сфере взаимоотношений, касательно аренды объектов недвижимости. Некоторые из них требуют практического использования негаторных исков в отношении защиты прав арендатора нежилого помещения и иного недвижимого имущества от противоправных действий третьего лица. Например, в Постановлении ФАС ЦО от 20.10.2005 г. №А54-802/2005-С15 указано: "Лицо, владеющее имуществом на праве аренды, может требовать устранения всяких нарушений его права"; в Постановлении ФАС ДВО от 30.08.2005 г. №Ф03-А51/05-1/2347 указано: "Арендатор может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Арендатор имеет право на защиту владения также против собственника").

В данном случае, ответчиком именуется лицо, создающее противоправные препятствия своим поведением, которые препятствуют нормальному осуществлению права собственности, т.е. права титульного владения.

Функциональная реализация негаторного иска осуществляется только при использовании следующих методических действий:

Владеющий собственник, или в данном случае - истец, предоставляет факты правообладания объекта недвижимости, либо какого-либо вещного материального объекта и на основании этих прав собственности, изъявляет о факте нарушения данных прав третьим лицом. При этом за ответчиком закрепляется право доказать законность ограничения прав истца и правомерность своих действий. А истец имеет полное право доказать фактическое нарушение его прав и затребовать посредством искового заявления, прекращения противоправных действий в отношении его собственности, либо возврата из использования его собственности, либо материальной компенсации за причиненные убытки. В некоторых случаях требуется вмешательство арбитражного и уголовного процессов.

В отношении рассмотрения негаторного иска, стоит учитывать факт его предметной принадлежности - требований истца об устранении длящихся нарушений, не соединенных с лишением владения.

Причиной подачи негаторного искового заявления, является наличие препятствий в отношении реализации его прав, касательно материального субъекта собственности, либо незаконного изъятия материального объекта из собственности истца. Негаторный иск служит аппаратом прекращения противоправных действий в отношении собственности истца.

Согласно (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22), посредством негаторного иска можно даже затребовать прекращение строительства объекта недвижимости, уже на стадии проектирования, в тех случаях, когда это препятствует правомерному использованию собственности истца.

Исходя из вышеперечисленных факторов, можно сказать, что предмет негаторного иска зависит от характера противоправных действий и конкретизируется в возможности предъявления трех основных требований:

1) требование об устранении последствий вызванных нарушением, т.е. восстановление положения существующего до нарушения прав (требование в связи с прошлым);

2) требование об устранении создаваемых ответчиком помех (требование в связи с настоящим) (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. №13);

3) требование о запрещении неправомерных действий со стороны нарушителя на будущее время (требование в связи с будущим).

Характеризующей особенностью негаторного иска, является факт предметной принадлежности спора, исключительно касающегося конфликтов на почве эксплуатации и прав собственности на недвижимое имущество. Но можно заметить и тот факт, что объектом негаторного иска может являться и движимое имущество, но в прямой связи с недвижимостью либо объектов находящихся в составе имущественного комплекса.

Фактическим основанием негаторного иска могут являться обстоятельства, которые обосновывают право истца на распоряжение и пользование имуществом, а также подтверждающее фактическое поведение третьего лица в рамках создания препятствий к осуществлению этих правомочий. В тех случаях, когда ответчик не в состоянии доказать правомерность своего поведения, в обязательства истца не входит доказательство бездействия, или неправомерности действия ответчика.

Негаторная защита искового заявления осуществляется исключительно до тех пор пока не ликвидированы последствия ущемления прав собственности, после того как имущество возвращается в право собственности истца, действие негаторной защиты прекращается. Согласно установленным правовым нормам, объектом негаторной защиты является длящееся правонарушение, именно поэтому сроки исковой давности на данные требования не распространяются (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22).

Исходя из анализа судебной практики, выявляется факт того, что негаторное требование подлежит удовлетворению, исключительно в случаях доказанности фактических препятствий в отношении осуществления субъективного права, что имеет фактический и реальный, а не мнимый характер. Нормативная регламентация, при осуществлении оценки фактической реальности помехи в пользовании вещью должна производиться судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.