Договор о частном сервитуте

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Московской области

Государственное образовательное учреждение высшего образования

Московский государственный областной гуманитарный институт

Юридический факультет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

по направлению подготовки «Юриспруденция»

Профиль: «Гражданское право»

Тема:

Договор о частном сервитуте

Выполнила: Ковязина Е.С.

студентка 3 курса 2 группы

Научный руководитель: к.ю.н.,

доцент Щербинина И.В.

Орехово-Зуево - 2014



Содержание

Введение

Глава 1. Общие положение о частном сервитуте

1.1 Понятие и виды частного сервитута

1.2 Установление и прекращение сервитута

Глава 2. Правовое регулирование договора о частном сервитуте

2.1 Определение договора. Форма договора о частном сервитуте

2.2 Условие договора о частном сервитуте

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В современном законодательстве вопрос о сущности сервитутного права решен однозначно - это самостоятельное ограниченное вещное право пользования чужой вещью. Договор о частном сервитуте в настоящее время является наиболее важным видом договора в гражданском праве. Возникновение и развитие данного договора находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности.

Актуальность курсовой работы заключается в отсутствии четкой регламентации договора о частном сервитуте и его содержания по сравнению с иными видами договоров в гражданском законодательстве. В свою очередь, несовершенство законодательства вызвано отсутствием обоснованной научной концепции в теоретической базе данного правового института. Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ)Гражданский кодекс РФ, часть 1, от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (с послед. изм и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301. не знает разделения сервитутов на виды (лесной, горный, водный и тд.). Также правовое регулирование сервитутов не выделено в отдельную главу, минимально урегулированы лишь общие основания их возникновения, права и обязанности участников, основания прекращения сервитута. Поэтому, возрастающий научный интерес к исследованию сервитутных отношений определен не только теоретико-познавательным, но и практическим значением.

Целью курсовой работы является анализ действующего российского законодательства в сфере правового регулирования договора о частном сервитуте.

Исходя из актуальности и цели курсовой работы, были поставлены следующие задачи:

1) Рассмотреть понятие и виды сервитута.

2) Проанализировать понятия договора о частном сервитуте.

3) Раскрыть существенные условия договора о частном сервитуте.

4) Исследовать основания установления и прекращения сервитута.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в процессе правового регулирования договора о частном сервитуте.

Предметом являются положения и нормы гражданского законодательства Российской Федерации, которые регулируют договор о частном сервитуте, а также практика применения указанных норм.

Теоретическую основу исследования составляет юридическая литература по гражданскому правутаких авторов как: А.Г. Ананьев, В.В. Бородинов, Г. Дернбург, Т.В. Дерюгина, А.В. Копылов, М.Н. Малеина, В.А. Майборода, И.Б. Новицкий, А.Л. Рябов, О.М. Родионова, Е.В. Старова, В.М. Хвостов, Л.В. Щенникова и многих других.

Методологическая основа исследования. В процессе написания курсовой работы использованы общенаучные и частные научные методы исследования. Диалектический метод применяется для всестороннего, объективного исследования проблем, затронутых в курсовой работе. Метод анализа используется для правового регулирования договора о частном сервитуте, его условий и формы заключения. Из частных научных методов применяется, прежде всего, сравнительно-правовой метод, позволяющий сопоставить различные достижения в области регулирования сервитутов, научные концепции, практические решения. Данный метод использован при сравнении гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного законодательства.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.



Глава 1. Общие положения о частном сервитуте

1.1 Понятие и виды частного сервитута

Понятие сервитута и основа учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Учение о сервитутном праве складывалось годами и постепенно. На начальной стадии выработка основных характеристик сервитута затрудняла римских юристов. Значение слова сервитут, имеющее множество смыслов, сводилось к рабству вещи. Сервитуты являются особенным институтом вещного права. Возникновение и правовое регулирование сервитутных отношений ученых относят ко времени формирования индивидуальной собственности. Сервитут - это вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Новицкий И.Б. Римское право. - М., 2000. С.105.

Сервитут в определенной мере наделен чертами абсолютного права. Ему свойственен особый вид объекта; независимость возникновения от воли третьих лиц; как правило, бессрочный характер; ограниченные полномочия сервитуария; установление в интересах конкретного лица; обязанность собственника, обремененного имущества претерпевать «присутствие» иного лица, равно как и обязанность сервитуария относиться к используемой вещи как к своей собственной вещи; неделимость сервитутного права и невозможность быть предметом каких-либо обязательств. Ананьев А.Г. Сервитутное правоотношение. - М.: ВГНА Минфина РФ. 2005. С.6.

Российский законодатель в гл. 17 ГК РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, поместил нормы, составляющие институт сервитута. Между тем российское законодательство о сервитутах все еще находится в стадии формирования, только складывается оно не свободно от пробелов и противоречийГражданское право. Т. 1. Учебник. 6-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2002. С. 548..

В теории гражданского права существуют различные взгляды на термин «сервитут».

В. Нечаевым было дано следующее понятие сервитутов: «Сервитуты-ограничения собственности, сообщающие лицам, в пользу которых они установлены, самостоятельные вещные права пользования (так называемые права в чужой вещи) чужим недвижимым имуществом, в точно определенном размере». Нечаев В. Сервитуты. // Энциклопедия Брокгауз и Эфрон. Т.29. - М., 1916. С.41.

В исследовании Ю. Барона, понятие сервитутов звучит следующим образом: «Сервитут(servitus) есть такое вещное право на чужую вещь, которое имеет целью исключительную выгоду определенного лица или определенного участка, и в силу которого управомоченный может или известным образом пользоваться вещью, или запрещать известное пользование другим (даже собственнику)». Барон Ю. Система римского гражданского права. Кн. 3. - СПб., 1908. С.31.

И.Б. Новицкий под сервитутами понимает «вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении». Новицкий И.Б. Римское право. - М., 2000. С.105.

Из всех перечисленных высказываний авторов, я согласна с высказыванием И.Б. Новицкого. Его трактование термина «сервитут» является наиболее точным и сформулированным.

Перейдем к рассмотрению отдельных видов сервитута.

Статья 64 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (ред. от 24.11.2014) //Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 16. Правовую основу сервитутов в сфере градостроительства составляют положения ст.277 ГК РФ, согласно которой сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В статье 9 Лесного кодекса РФ говорится, что пользования чужими лесными участками (сервитут) возникает и прекращается в соответствии с ГК РФЛесной кодекс РФ от 04.12.2006 №200-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) // Собрание законодательства РФ. 2006. №50. Ст. 5278..

Водные и лесные сервитуты фактически представляют собой земельные сервитуты, устанавливаемые на землях водного и лесного фондов. По содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Объясняется это тем, что нельзя пользоваться водным объектом или лесным фондом без использования их земель.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ)Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (с послед. изм и доп., вступ. в силу с 09.01.2015) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147. закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком.

Как и публичные сервитуты, частные сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В записях указываются содержание ограничения, срок его действия, круг лиц, в пользу которых ограничиваются права, наименование документа, на основании которого возникает ограничение права, время его действия.

В отличие от частного сервитута, установление публичного сервитута регулируется законом или иным нормативно-правовым актом Российской Федерации, нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. 2004. №4. С. 8 - 16.

Публичный сервитут устанавливается ЗК РФ для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Сервитут может быть срочным или постоянным. Закреплен принцип, касающийся использования сервитута. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если же установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, вправе требовать защиты в судебном порядке. Ананьев А.Г. Договор об установлении сервитута // Юрист. 2013. №18. С. 13-18.

Таким образом, сервитут является особенным институтом вещного права, под которым понимается вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Действующее законодательство не включает в себя единую общую категорию объектов обременяемых сервитутом, которую можно определить как недвижимое имущество. Для каждой отрасли права существует свой объект: земельный участок, водные и лесные объекты, здания, строения. Разделение частного сервитута по видам на лесной, водный, земельный, градостроительный закреплено в соответствующих кодексах, но все они регулируются гражданским законодательством. Такая система затрудняет классификацию законодательства в области сервитутов. В российском законодательстве закреплено разделение сервитутов на частные и публичные. Важное различие их в том, что частный сервитут действует на определенное лицо, а публичный сервитут действует на неопределенный круг лиц.



1.2 Установление и прекращение сервитута

Условием установления частного вещного сервитута является невозможность сервитуария обеспечить свои нужды без установления сервитута. Сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом частный сервитут обеспечивает интересы определенного сервитуария. Нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов.

Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать необходимость его установления по той причине, что удовлетворение своих нужд невозможно без установления сервитута. Например, заявитель потребовал установления частного сервитута в виде прохода и обеспечения эксплуатации технических коммуникаций ответчика, обслуживающих здание в целом. Суд удовлетворил иск, поскольку было доказано, что прекращение тепло- и водоснабжения, отсутствие канализации в принадлежащих истцу помещениях делает невозможным их эксплуатацию и ущемляет права истца как собственника.Постановление ФАС Поволжского округа от 07.06.2005 №А65-17742/2004-СГ3-13 // Правовой сайт «КонсультантПлюс»

На практике возникает вопрос: чем руководствоваться при установлении сервитута, если у будущего сервитуария есть возможность обеспечить свои нужды одним способом (установить сервитут), но путем выбора обращения к одному из двух (нескольких) собственников-соседей? Так, арбитражный суд удовлетворил требование 000 «Техноэкспортлес» об установлении сервитута в виде проезда по железнодорожным подъездным и обводным путям, принадлежащим на праве собственности ООО «Наука». Между тем в ходе заседания было установлено, что подача вагонов с федеральных железнодорожных путей общего пользования на подъездной путь истца-ветвевладельца была возможна разными маршрутами через соседние подъездные пути, принадлежащие двум собственникам (ООО «Наука» и ОАО «Карабулалес»). Этот факт был отражен в кассационной жалобе ответчика. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 июля 2002 г. №АЗЗ-16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2 //Правовой сайт «КонсультантПлюс»

По общему правилу осуществление сервитута владельцем должно быть наименее обременительно для собственника недвижимости, в отношении которой он установлен.

Но может ли приниматься во внимание то, что сервитут неодинаково обременил бы разных собственников (одного больше, а другого меньше)? Процессуальное законодательство не дает суду право без согласия или ходатайства истца заменить ответчика. В такой конкретной ситуации принцип состязательности имеет приоритет перед принципом справедливости. Поэтому ответчик, обеспечивающий нужды сервитуария, определяется последним самостоятельно. Сравнение судом степени обременительности сервитутом недвижимости разных собственников в настоящее время не производится и не учитывается. При недостижении соглашения об установлении сервитута или о его условиях сервитут устанавливается решением суда. Иск предъявляется лицом, требующим установления сервитута. Истец должен доказать, что нормальная эксплуатация его недвижимости невозможна без обременения сервитутом соседнего земельного участка (здания, сооружения) или соответственно, что без включения определенного условия в договор сервитут невозможно реализовать.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъясняется, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении сервитута. Соответствующие иски предъявляются в суд по месту нахождения недвижимого имущества.Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 №54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" // Вестник ВАС РФ. 2006. №11.

На практике возник вопрос о досудебном порядке урегулирования спора об установлении сервитута. Так, X. обратилась к мировому судье с иском к ООО об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, указав, что принадлежащий ей магазин находится рядом с рынком, расположенным на принадлежащем ответчику земельном участке. Ответчик перекрыл вход в магазин, прекратив существовавший порядок прохода и проезда к магазину. Отменяя решение мирового судьи, который иск удовлетворил, и оставляя без рассмотрения заявление X., суд апелляционной инстанции указал, что истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Судебная практика по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан. IV квартал 2006 года // Правосудие в Татарстане. 2007. №1.

С этим доводом суда согласиться нельзя. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Таким образом, законом не установлен досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел. Поэтому постановлением Президиума Верховного суда Республики Татарстан определение районного суда по данному делу было отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Так, истец ООО «Подкова» потребовал устранения, введенного ответчиком ОАО ГАО «Всероссийский Выставочный Центр» платного въезда на территорию ВВЦ, где располагался объект частной собственности истца - кафе. Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований было отказано на том основании, что ответчик является арендатором земельного участка и собственником асфальтированных дорог, а истец с требованием об установлении сервитута не обращался. В том же решении указано, что право ответчика на взимание платы за пользование его имуществом основано на нормах ст.274 и 277 ГК РФ, которые подлежали применению при рассмотрении данного спора. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. №КГ-А40/7958-03 Правовой сайт // «КонсультантПпюс»

Следует отметить, что сервитут не возникает в силу давности или делового обычая. Поэтому говорить о взимании платы за пользование имуществом в силу не установленного договором или судом сервитута нельзя. Собственник и после предоставления кому-либо сервитута иногда имеет возможность предоставлять еще и другим лицам сервитутные правомочия на этот же объект. Например, предоставить право прохода через свой участок разным сервитуариям по отдельным договорам с каждым из них. По мнению Г. Дернурга, этим не должны нарушаться права первого управомоченного на сервитут.Дернбург Г. Пандекты. Т. I. Ч. 2: Вещное право. - СПб., 1905. С. 191-192. Полагается, что собственник обремененной недвижимости вправе требовать в судебном порядке изменения соглашения с первым сервитуарием вследствие сужения объема правомочий этого сервитуария. В свою очередь первый сервитуарий вправе требовать уменьшения размера платы. Права первого пользователя не могут быть приоритетны, поскольку любой сервитут вводится ввиду невозможности удовлетворить свои нужды другим способом. Нельзя сравнивать невозможность по степени.

Согласно статье 276 ГК РФ, закон предусматривает только два основания прекращения частного сервитута: отпадение основания для его введения; невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.

В ней говорится о том, что сервитут может быть прекращен по инициативе собственника в случае отпадения оснований, по которым он установлен. Это означает, что если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удовлетворить свои потребности другим образом (например, проложена новая дорога, возможны иные пути водоснабжения и т.д.), в этих условиях собственник участка имеет право возбудить вопрос о прекращении сервитута.

Данная статья дает право собственнику земельного участка ставить вопрос в судебном порядке о прекращении сервитута, если таковой препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением. Принимая во внимание, что установление сервитута оформляется соответствующим соглашением, фиксирующим условия пользования соответствующим земельным участком, которые не должны являться препятствием для его использования по основному целевому назначению, лицо может ставить вопрос о прекращении сервитута в том случае, если данные условия не выполняются либо если наступили новые обстоятельства, при которых обременение сервитутом не дает возможности использовать земельный участок по целевому назначению.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть 1, постатейный // под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: "Юрайт". 2002.

Независимо от желания сторон договор прекращается в случае:

- слияния в одном лице собственника обремененной недвижимости и сервитуария;

- уничтожения (разрушения) здания (сооружения) - объекта обременения;

- истечения установленного срока действия сервитута.

В результате одностороннего отказа договор прекращается в случае:

- отказа сервитуария от пользования;

- отказа собственника, если недвижимость в результате обременения сервитутом не может использоваться собственником по назначению;

- отказа собственника, если отпали основания для введения.

По желанию обеих сторон производится досрочное расторжение договора о частном сервитуте.Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 №132 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки" // Правовой сайт «КонсультантПлюс»

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что для установления и прекращения сервитута необходима определенная процедура. Установление сервитута имеет обязательный характер, а в случае отказа собственника имущества в установлении сервитута, сервитут устанавливается судом. Прекращение наступает ввиду отпадения оснований, по которым был установлен сервитут.

правовой норма договор сервитут



Глава 2. Правовое регулирование договора о частном сервитуте

2.1 Определение договора. Форма договора о частном сервитуте

В действующем гражданском законодательстве отсутствует чёткая регламентация содержания договора о частном сервитуте в отличии от степени урегулированности иных видов договорных отношений. Раскрывая договор в качестве основания возникновения права ограниченного пользования (сервитута), нужно отметить, что он был известен, начиная с римского права, сохранился до наших дней.

Договор о частном сервитуте - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиямии прекратить использование при отпадении оснований установления.Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.С.80-95. Данный договор консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный или безвозмездный.

В нормативных актах, деловой практике и литературе встречаются разные названия рассматриваемого договора - договор частного сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. Соглашение о частном сервитуте включает правила не только установления, но и пользования чужой недвижимостью. Современный законодатель использует слово «сервитут» как синоним выражения «право ограниченного пользования чужим имуществом», поэтому наиболее подходящим следует признать формулировку «договор о частном сервитуте».

Договор о частном сервитуте заключается в простой письменной форме между будущим владельцем сервитута и собственником соседнего земельного участка (иной недвижимости). Наряду с договором дополнительно составляется план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.

Государственной регистрации подлежит само право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п.1 ст.27).Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 22.12.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594. В подразделе III-3 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в записях об ограничении права собственности указываются содержание ограничения, срок его действия, лицо, в пользу которого ограничивается право, наименование правоустанавливающего документа.

Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правоприобретатель, вид сервитута, дата и номер регистрации.

За государственную регистрацию сервитутов в интересах физических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 500 рублей, а в интересах организаций - в размере 2000 рублей (п.1 ст.333.33 НК РФ).Налоговый кодекс РФ, часть 1, от 31.07.1998 г. №146-ФЗ (с послед. изм и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) // Собрание законодательства РФ. 1998. №31. Ст. 3824.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что договор об установлении сервитута представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиямии прекратить использование при отпадении оснований установления, являющийся двухсторонней. Договор является консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации. Права и обязанности из такого договора возникают с момента государственной регистрации.

2.2 Условия договора о частном сервитуте

В договоре предусматриваются предмет, объект обременения, цель установления, вид и характер пользования чужим недвижимым имуществом, плата, общий срок действия (если сервитут срочный), стороны договора, их права и обязанности.

Предметом является предоставление сервитуариюправа ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору.Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России. - Волгоград. 2002. С. 8.

Объектом частного сервитута является чужое недвижимое имущество. В литературе такой участок (здание) называют «обслуживающий».Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.С.80-95.

Сферой действия сервитута может быть часть земельного участка. При установлении сервитута, например, для прокладки и эксплуатации трубопроводов зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п.2 ст.27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 22.12.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

Если имущество находится в общей собственности, то его использование осуществляется по согласованию сособственников (п.1 ст.247, п.1 ст.253 ГК РФ), но не путем установления сервитута.

Можно согласиться с высказанным в литературе суждением о том, что к существенным условиям рассматриваемого договора надо отнести цель установления сервитута. Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. №КГ-А40/690-04 Правовой сайт // «КонсультантПлюс» На наш взгляд, обосновать это предложение можно тем, что цели установления являются квалифицирующим признаком для разграничения частного и публичного сервитутов. Публичный сервитут обеспечивает государственные, муниципальные интересы и (или) интересы неопределенного круга частных лиц.

В договоре о частном сервитуте должно быть четко определено, что сервитут установлен в интересах конкретного сервитуария. Так, в арбитражном процессе собственник земельного участка (МУП «Тракторозаводской рынок») оспорил постановление администрации города об установлении публичного сервитута (право проезда и прохода) в связи с тем, что сервитут был установлен в интересах только одного предпринимателя, которому требовался проезд к зданию своего магазина, находящегося на территории собственника. ФАС Поволжского округа постановил кассационную жалобу собственника удовлетворить и признать правовой акт администрации недействующим, так как в нем не указано, что сервитут установлен в интересах местного населения (потребителей) и предпринимателей, осуществляющих торговую деятельностьПостановление ФАС Поволжского округа от 10.04. 2003 г. №А12-17236/02-43 // Вестник ВАС РФ. 2003. №7..

Рассмотрим условие о виде сервитута. Частный сервитут - собирательное понятие, которое объединяет разные виды сервитутов, обременяющих чужую недвижимость. В зависимости от целей использования и содержания п.1 ст.274 ГК РФ выделяет следующие виды сервитутов: право прохода и проезда через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок; право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации. Статья 274 ГК РФ касается земельного сервитута, однако в силу ст.277 ГК РФ ее положения применимы к обременению зданий и сооружений (исходя из существа складывающихся отношений упомянутое в ст.274 право на проведение мелиорации внутри здания исключается).

К числу градостроительных сервитутов можно отнести также право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше) или укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна, право использовать чужое здание для опоры своего сооружения, право возводить строение над чужим зданием.

Перечень видов частных сервитутов в ГК не является исчерпывающим: могут быть установлены законодательством и договором иные частные сервитуты.

Вопрос о плате за частный сервитут решен следующим образом: собственник обремененного участка, если иное не предусмотрено законом, вправе требовать от сервитуария соразмерную плату (п.5 ст.274 ГК РФ). Из этого правила следует несколько выводов.

Во-первых, как мы видим, требование о плате за сервитут сформулировано как право собственника обремененного участка, которое реализуется по его инициативе. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением юристов, утверждающих, что отличием российского сервитута от римского является его возмездный характерКопылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве.- М., 2000. С. 61..

Вызывает возражение и утверждение о том, что цена - существенное условие возмездного договора о сервитуте, а применить правило п.3 ст.424 ГК РФ нельзя из-за отсутствия значительного опыта применения сервитутов.Там же. С. 68. По мнению М.Н. Малеиной, существенным (в возмездном договоре о сервитуте) является условие о возмездности, а не о размере платы.Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.С.80-95.

Таким образом, соглашение о сервитуте, в котором отсутствуют данные о его цене, все-таки можно считать заключенным, а право ограниченного пользования - подлежащим государственной регистрации Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М., 2000. С. 68..

Во-вторых, само понятие «соразмерная плата» требует дополнительного толкования. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут равной размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута."Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут" (утв. Росземкадастром 17.03.2004) // Правовой сайт «КонсультантПлюс»

Понятие «соразмерность платы» неоднозначно толкуется судами. Так, решением Арбитражного суда Свердловской области пункт договора об установлении сервитута был изложен в следующей редакции: «Общая сумма за право ограниченного пользования объектом составляет 1000 руб. в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистики по региону». Истец в кассационной жалобе настаивал на увеличении платы до 5000 руб. в месяц с учетом неудобств по пользованию своими помещениями. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций указали, что цена договора установлена обоснованно исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих истцу-собственнику (376,3 кв. м), ответчику-сервитуарию (16 453 кв. м), и общей площади помещений, обремененных сервитутом (286,4 кв. м) Постановление ФАС Уральского округа от 2 ноября 2004 г. №Ф09-3622/04-ГК Правовой сайт // «КонсультантПлюс».

Размер платы за сервитут может изменяться, например, по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника обремененной недвижимости по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута. Размер платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда.

Таким образом, плату целесообразно устанавливать в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть установлена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Проанализируем срок как условие договора о частном сервитуте. В соответствии с п.4 ст.23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора об установлении сервитута. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12. 2004 г. №Ф08-5630/2004. Правовой сайт // «КонсультантПлюс»

Перейдем к изучению вопроса о субъектном составе договора о частном сервитуте. Современная цивилистика выделяет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (сервитуарий), и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества. Выделенные две стороны составляют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т.е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. С. 44 - 45.

Сервитуарий - лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, являющееся собственником недвижимого имущества или владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования, граничащего с соседним обслуживающим земельным участком или зданием (сооружением). М.Н. Малеина абсолютно верно указывает, что лицо, являющееся арендатором, хранителем, подрядчиком, не имеет права от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута, равно как и к такому лицу не могут быть заявлены соответствующие требования.Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. №4.С.80-95.

Однако в юридической литературе предпринимаются попытки расширить указанный список потенциальных сервитуариев. В частности, А.В. Копылов, рассматривая основание возникновения сервитутных прав, указывает на то, что если требования об установлении сервитута направлены на иное недвижимое имущество, нежели земельный участок, то в качестве управомоченного субъекта могут выступать и лица, обладающие недвижимым имуществом на праве оперативного управления, хозяйственного ведения.Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. С. 67.

Изучим права и обязанности сторон договора о частном сервитуте. Сервитуарий имеет следующие права: право пользоваться чужим имуществом в соответствии с видом сервитута и условиями использования и право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененную недвижимость к другому лицу.

Право пользования сервитуария конкретизируется по сфере действия и не предполагает изменения существа и назначения вещи. При установлении сервитута в виде права прохода следует указывать определенную часть земельного участка (на плане) или здания (лестница, коридор, тамбур, лифт и пр.), используемую для перемещения.

В решении суда по одному делу сервитут был сформулирован следующим образом «установить постоянно действующее право ЗАО «Производство товаров и инвестиций» на ограниченное пользование собственностью ответчика в виде права прохода уполномоченных ЗАО лиц и проноса ими имущества к помещениям, расположенным на шестом этаже в здании по улице Ленина, 12 в городе Новосибирске, через помещения общего пользования, принадлежащие ответчику, в соответствии с Техническим паспортом спорного здания от 6 декабря 2002 г.», «на первом этаже - тамбур площадью 2,9 кв. м (номер помещения по плану 48), коридор 19,1 кв. м (№47), лестничная клетка площадью 9,6 кв. м (№22); на втором этаже - лестничная клетка 15,9 кв. м (№32); на третьем этаже - лестничная клетка 16,6 кв. м (№30); на четвертом этаже - лестничная клетка 16,1 кв. м (№25)» Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2005 г. №Ф04-4751/2005 (13324-А45-5) Правовой сайт // «КонсультантПлюс».

При установлении сервитута в виде прокладки, эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации необходимо описать место нахождения таких объектов (подвал, чердак, щитовая и пр.), виды ремонта и если заранее возможно, то и используемое при этом оборудование и количество занятых в работах лиц.

При установлении сервитута в виде укрепления в чужом здании скоб, железных прутьев, бревен и прочих материалов или использовании чужого здания для опоры своего сооружения следует конкретизировать место крепления (опоры); сервитуарий вправе заменять пришедшие в негодность использованные материалы новыми.

Установление сервитута в виде использования здания (сооружения) в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ влечет необходимость оговорить виды работ, условия их проведения.

Сервитуарий имеет право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененное здание к другому лицу. Следует заметить, что сервитуарий сохраняет право пользования и тогда, когда здание переходит во владение и пользование других лиц (арендаторов, безвозмездных пользователей).

Сервитуарий любого частного сервитута обязан соблюдать условия сервитута, то есть пользоваться имуществом добросовестно в соответствии с видом сервитута. Действия владельца сервитута должны отвечать правовому режиму использования земельного участка (категория земли в соответствии с целевым назначением) или здания (отнесение к жилому или нежилому фонду, памятнику истории и культуры).

Сервитуарий обязан прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращения по истечении срока договора.

Сервитуарий обязан возместить причиненные собственнику обремененной недвижимости убытки, в том числе и на рекультивацию земельного участка, содержание и ремонт здания, если убытки были связаны с пользованием недвижимостью.

Сервитуарий также обязан внести плату за сервитут по требованию собственника, обремененной недвижимости и прекратить осуществление сервитута при наступлении определенных обстоятельств.

Собственник обремененного имущества в свою очередь имеет обязанности и права в связи с установлением сервитута.

Собственник обязан оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ему земельном участке или в отношении здания, производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе представлять необходимые правоустанавливающие и иные документы. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора о сервитуте, несет пользователь или собственник.

Основная обязанность собственника - обеспечить исполнение сервитута в активной и (или) пассивной форме. Собственник обязан воздерживаться от каких-либо действий, препятствующих пользованию недвижимостью сервитуарием. Эта обязанность пассивногохарактера включает запрет загораживать проход, перемещать установленную сервитуарием рекламу, указатели прохода, иные знаки и таблички, препятствовать доступу персонала сервитуария к объекту для ремонта, обследования, устраивать свалки, склады в местах прохода, забора воды и пр.

По мнению юристов, буквально воспринимающих римское право, сервитут может обязать владельца служащей вещи к тому, чтобы он чего-либо не делал (поп facere), или к тому, чтобы он терпел воздействие на вещь (pati), но ни в коем случае не обязывает его к тому, чтобы он совершал какие-либо положительные действия. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. - М., 1996. С. 30.

Между тем, в силу заключенного договора между собственником обремененной недвижимости и сервитуарием возникают обязательственные правоотношения. Поэтому если обязанности третьих лиц по отношению к сервитуарию состоят исключительно в воздержании от нарушения чужого сервитута, то обязанности собственника-контрагента по отношению к сервитуарию могут быть дополнены совершением определенных действий.

В связи с этим полагается, что правомерно иногда на собственника (в зависимости от вида сервитута) возлагается обязанность совершать активные действия, создающие благоприятный режим пользования. Например, собственник должен поддерживать в надлежащем состоянии дорогу, здание (сооружение), своевременно осуществлять их ремонт исходя не только из своих интересов, но и интересов сервитуария.

Собственник недвижимости лично (самостоятельно) исполняет обязанности по сервитуту.

Собственник обремененной недвижимости вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.

В данном параграфе мы изучили условия, которые необходимы для заключения договора, к ним относится условие о предмете, объекте обременения, цели установления, виде и характере пользования чужим недвижимым имуществом, плате, сроке действия (если сервитут срочный), сторонах договора, их правая и обязанностях. Существенным условием выступает положение о предмете, т. е. совокупности тех действий, которые будет совершать сервитуарий в отношении имущества сервитутодателя, а также цель установления сервитута. Платность за пользование сервитутом является дополнительным условием к договору, включаемым в таковой по усмотрению сервитутодателя. Объектом соглашения об установлении сервитута выступают собственник служащей вещи и сервитуарий - собственник или лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования в отношении господствующей вещи.



Заключение

Анализ действующего российского законодательства в сфере правового регулирования договора о частном сервитуте позволяет сделать следующие выводы.

1. Сервитут является особенным институтом вещного права, под которым понимается вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Действующее законодательство не включает в себя единую общую категорию объектов обременяемых сервитутом, которую можно определить как недвижимое имущество. Для каждой отрасли права существует свой объект: земельный участок, водные и лесные объекты, здания, строения. Разделение частного сервитута по видам на лесной, водный, земельный, градостроительный закреплено в соответствующих кодексах, но все они регулируются гражданским законодательством. Такая система затрудняет классификацию законодательства в области сервитутов. В российском законодательстве закреплено разделение сервитутов на частные и публичные. Важное различие их в том, что частный сервитут действует на определенное лицо, а публичный сервитут действует на неопределенный круг лиц.

2. Установление сервитута имеет обязательный характер, а в случает отказа собственника имущества в установлении сервитута, сервитут устанавливается судом. По общему правилу осуществления сервитута владельцем должно быть наименее обременительно для собственника недвижимости. Следует отметить, что сервитут не возникает в силу давности или делового обычая. Прекращение сервитута наступает ввиду отпадения оснований, по которым был установлен сервитут.

3. Договор об установлении сервитута представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиямии прекратить использование при отпадении оснований установления, являющийся двухсторонней. Договор является консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации. Права и обязанности из такого договора возникают с момента государственной регистрации.

4. Необходимыми условиями для заключения договора являются: условие о предмете, объекте обременения, цели установления, виде и характере пользования чужим недвижимым имуществом, плате, сроке действия (если сервитут срочный),сторонах договора, их правая и обязанностях. Существенным условием выступает положение о предмете, т. е. совокупности тех действий, которые будет совершать сервитуарий в отношении имущества сервитутодателя, а также цель установления сервитута. Платность за пользование сервитутом является до принятия проекта ГК дополнительным условием к договору, включаемым в таковой по усмотрению сервитутодателя. Объектом соглашения об установлении сервитута выступают собственник служащей вещи и сервитуарий - собственник или лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования в отношении господствующей вещи.

5. В ГК РФ в настоящее время отсутствуют общие положения о сервитутах как особой группе вещных прав. Положения гл. 17 ГК РФ, в которую входят нормы, посвященные сервитутам, не дают полного представления о сервитутном праве. Сервитуты рассредоточены по различным отраслям права, что вносит неопределенность в их общую систему. На наш взгляд, законодателю следовало бы выделить в ГК РФ отдельный раздел, посвященный регулированию сервитутных правоотношений. Несмотря на перечень сервитутов, представленный законодательством РФ, отсутствует какая-либо их систематизация. Необходимо в ГК РФ предусмотреть развернутый перечень сервитутов. Это важно в связи с тем, что перечень сервитутов не является исчерпывающим, а стороны должны иметь представление о содержании устанавливаемого ими сервитута. Унифицированный подход к выделению видов сервитутов облегчит задачи других отраслей права при конструировании специфических видов сервитутов. Критерием такой классификации может быть род недвижимой вещи, обременяемой сервитутом



Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. №15. Ст. 1691.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1, от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (с послед. Изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

3. Налоговый кодекс РФ, часть 1, от 31.07.1998 г. №146-ФЗ (с послед. Изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) // Собрание законодательства РФ. 1998. №31. Ст. 3824.