Сервитут для лица, в пользу которого он установлен, является вещным правом, а для собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, обременением Дмитриев А.В. Частный сервитут - проблемы правоприменения в условиях городского землепользования [Текст] // Хозяйство и право. - 2005. - № 9. - С. 52..

Право сервитута устанавливается по соглашению сторон (между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Независимо от того, возник сервитут из договора или из судебного акта, предметом государственной регистрации является сам сервитут как вновь возникшее вещное право, обременяющее право собственности на недвижимое имущество, а не основание возникновения сервитута и не переход права собственности Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и сделок с ним" [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 9. - С. 11 - 12..

Согласно п. 1 ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка, а при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 сентября 2006 г. № А55-5423/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 2. - С. 56..

Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения: строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур и др.

Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, являются, по сути, ограничением права собственности. Однако такие действия, по существу, представляют собой как обязательства собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, установленные публичными актами, так и законные обязанности.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Однако "при отказе от сервитута происходит освобождение земельного участка от дополнительного обременения, а владелец земельного участка остается неизменным" Ромадин М., Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и приобретательная давность: новый взгляд на старые проблемы [Текст] // Хозяйство и право. - 2004. - № 2. - С. 116 - 117..

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков.

В настоящее время сервитуты устанавливаются в тех случаях, когда на земельных участках, обремененных правами других лиц, находятся различные инженерные коммуникации: трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для их обслуживания организация, занимающаяся их эксплуатацией, должна иметь возможность свободного прохода и проезда по земельным участкам без каких-либо препятствий.

В соответствии с нормами ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), который может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законами и иными правовыми актами, а также собственником земельного участка (п. 1 ст. 262 ГК). Таким образом, граждане могут свободно находиться только на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как земля, находящаяся в частной собственности, не может быть доступна никому другому, кроме собственника. Однако согласно п. 2 ст. 262 ГК любое лицо может пройти через такой участок при условии, что не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ст. 23 ЗК). На практике дело обстоит иначе. Так, публичные сервитуты устанавливаются без проведения общественных слушаний, а также без определения сроков временного сервитута Викторов И., Ашиткова Т. Надзор за исполнением законодательства о землепользовании [Текст] // Законность. - 2004. - № 2. - С. 28.

Пунктом 2 ст. 23 ЗК определено, что публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Данное установленное законом требование также не выполнено ответчиком.

Более того, отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в отношении объектов недвижимости в градостроительстве. Они устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это вызывается государственными или общественными интересами.

Публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта - собственника соседней недвижимости, а в пользу многих лиц, т.е. для обеспечения не частных, а общественных (публичных) интересов, представляют собой обременение земельного участка, право определенных законом лиц использовать этот участок в случаях и порядке, установленных законодательством .

Однако не следует путать земельные сервитуты с другими правами на землю, прежде всего правом постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые устанавливаются в иных целях, нежели ограниченное пользование чужой землей.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 декабря 2007 г. № А55-8076/07. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 81..

В условиях формирования объектов недвижимости сервитуты устанавливаются на основании решения компетентных органов о предоставлении земельного участка или переоформлении прав на него. В силу п. 7 ст. 36 ЗК обязанность изготовления кадастрового плана земельного участка лежит на уполномоченном органе субъекта Федерации и поэтому его отсутствие не может являться основанием для отказа в приобретении прав на земельный участок

Бесспорно, принципиальны различия между частным и публичным земельными сервитутами. Если частный сервитут устанавливается в интересах одного лица, то публичный - в интересах государства, местного самоуправления или местного населения. Если частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, то публичный - на основании соответствующих нормативных правовых актов.

Вопреки ожиданиям "ЗК не оказывает реального влияния на позитивное развитие земельных отношений, а по некоторым вопросам привнесет элемент бессистемности. Удручающее впечатление производит многословие и наукообразность сформулированных в нем положений" Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] // Правоведение. - 2002. - № 1. - С. 6.. Более того, в ЗК имеются иные неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены далее при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства.

Бесспорно, каждая отрасль российского законодательства регулирует свою конкретную самостоятельную область общественных отношений, складывающихся между людьми в процессе использования и охраны соответствующих объектов. Однако необходимо определить правовую нишу того или иного законодательства в регулировании земельных отношений, имеющих имущественный характер.

Определяя земельные отношения, ЗК в п. 1 ст. 3 закрепляет положение о том, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В развитие данных положений разработаны соответствующие нормы ГК. В свою очередь, ЗК также содержит нормы, посвященные упомянутым ограниченным вещным правам. Они внесли кардинальные изменения в регулирование указанных отношений, которые определенно расходятся с соответствующими нормами ГК.

Учитывая изложенное, полагаем, что целесообразно во избежание произвольного толкования норм земельного и гражданского законодательства установить следующий принцип, а именно нормы, регулирующие земельные правоотношения, включенные в нормативные акты других отраслей современного законодательства, должны соответствовать ГК.

Анализ законодательства, регулирующего вопросы постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и ограниченного пользования чужими земельными участками, позволяет сделать вывод о том, что при регулировании постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и ограниченного пользования чужими земельными участками следует применять нормы ГК во избежание разночтения в применении правовых норм ГК и ЗК.

2.3 Прекращение прав на земельные участки

Права на земельный участок могут быть также прекращены. Общие основания прекращения прав на земельный участок установлены ст. 44 - 48 ЗК РФ. От прекращения прав следует отличать их ограничения, когда субъект не лишается данной правовой возможности, но она временно не может быть реализована, право в таком случае как бы "консервируется", но полностью восстанавливается с отпадением оснований для ограничения Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 30, 135..

В числе оснований прекращения права собственности на земельный участок ЗК РФ называет и отказ собственника от права собственности (ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ содержится более подробное регулирование возникающих при этом отношений. В частности, п. 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что отказ от осуществления принадлежащего собственнику права на земельный участок не влечет за собой прекращения соответствующего права. Эта норма требует пояснений.

Рассматриваемое правило является аналогичным норме гражданского права, изложенной в п. 2 ст. 9 ГК РФ: "Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом". Смысл такого рода оговорок состоит в том, что следует различать право как предусматриваемую и защищаемую законом возможность определенного поведения, с одной стороны, и как фактические действия, реализующие эту возможность, - с другой. Понятие "отказ" целесообразно рассматривать как заявление об этом, намерение в данном конкретном случае не использовать имеющиеся возможности; именно поэтому в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики отказа в скобках дополнительно указано - "подача заявления об отказе". Допустимы и другие формы отказа, в том числе безвозмездное отчуждение в чью-либо пользу. В целом же к отказу от права собственности на земельный участок следует применять также нормы ст. 236 ГК РФ, требующие определенности, безусловности, завершенности действий, свидетельствующих об отказе.

В силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такие участки приобретают правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, и их судьба подчиняется правилам ст. 225 ГК РФ. Такие участки принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Но отказ от прав не освобождает соответствующее лицо от обязанностей, которые возложены на него государством в связи с обладанием земельным участком. Соответствующая норма предусмотрена и абз. вторым ст. 236 ГК РФ: "Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом". Данное положение предопределено тем, что обладание правом собственности порождает не только права, но и обязанности, обременяет собственника (ст. 210, 211 ГК РФ). Указанная норма полностью применима и в отношении отказа от земельного участка, поскольку земля, ее местоположение, полезные качества не только имеют общенациональное значение; отсутствие ухода за участком, непроведение соответствующих агротехнических мероприятий способны принести конкретный вред сопряженным участкам, хозяйственной деятельности на них.

Однако возникает вопрос: влечет ли намерение, выраженное в отказе, какие-либо правовые последствия? Безусловно, влечет. Так, уже отмечалось, что в силу заявления относительно данного земельного участка устанавливается правовой режим бесхозяйного имущества. Поскольку по смыслу закона само право собственности на данный объект за собственником пока сохраняется (до появления нового собственника), то он может после соответствующего заявления вернуться в прежний режим собственности. Это означает, что продолжать осуществление своего права собственности собственник может только после процедуры противоположного по смыслу заявления, хотя титул собственности все это время сохраняется за ним.

И еще один аргумент. В силу отказа от права собственности на земельный участок у последнего может появиться добросовестный приобретатель; отказ собственника в таком случае имеет существенное значение как для течения срока приобретательной давности на участок, так и для доказательства факта добросовестности владения.

Самостоятельным основанием прекращения прав на земельный участок является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Данное основание применяется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а также норм ряда других статей ГК РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов и иных нормативных правовых актов.

В связи с изъятием земельного участка по данному основанию прекращаются и права на участок, вызванные ранее заключенной сделкой. Прежде всего это касается договоров аренды, ренты, доверительного управления и, возможно, других договоров, поскольку в остальных случаях, например при земельном сервитуте, договор обычно отсутствует. Каково соотношение этих, различных по своей природе, оснований прекращения прав?

К сожалению, ст. 49 ЗК РФ, предусматривая основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не определяет соотношения прекращения прав при изъятии и прав по ранее действовавшему договору. В связи с этим нет координации между основанием для прекращения отдельных прав, например договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) и основаниями для изъятия земельных участков по ст. 49 ЗК РФ. Такое положение в конечном счете вызывает споры и неправильное применение на практике Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти [Текст] // Гражданское законодательство. Практика применения. - М., Статут. 2002. - С. 262 - 263..

Очевидно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может возникнуть несколько различных ситуаций. Самая простая - когда участок изымается у собственника, являющегося гражданином или юридическим лицом; в таком случае право собственности просто прекращается. Значительно сложнее оценить ситуацию, если решение об изъятии принимает, например, субъект РФ в отношении участка, находящегося в муниципальной собственности, или, скажем, Российская Федерация принимает решение об изъятии в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Более того, хотя бы теоретически в отношении одного и того же земельного участка может быть вынесено решение об изъятии различными публичными образованиями. Правового механизма по разрешению такого рода коллизий пока не создано; возможность его создания следует связывать также с завершением процесса разграничения принадлежности земель различным публичным образованиям Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 7. - С. 56 - 64..

Не просто решать и вопросы о природе прав публичных образований в ходе их осуществления. По общему правилу отношения этих субъектов в гражданском обороте, где они выступают как собственники соответствующих земель, должны строиться с учетом ст. 124 - 125 ГК РФ - к ним применяются "нормы, регулирующие участие юридических лиц..." в гражданских правоотношениях. Однако не всегда можно сделать вывод о гражданско-правовой природе отношений публичных образований, тем более если это взаимоотношения публичных образований друг с другом при осуществлении ими своих именно публичных функций Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы [Текст] // Журнал российского права. - 2002. - № 11. - С. 71 - 78.. Например, до сих пор нет ясных ответов на вопрос об экономической стороне взаимоотношений между публичными образованиями; например, муниципалитет предоставляет участок учреждению субъекта РФ в постоянное (бессрочное) пользование, но он, конечно же, мог бы с большей выгодой для своего бюджета передать этот же участок в аренду. В данном случае существен вопрос и об обязательности такого предоставления, и о его условиях. Заслуживает специального анализа и вопрос о приоритете тех или иных конкретных публичных интересов.

Закон также не содержит норм, которые бы увязывали вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и приватизации земельных участков. Права, возникающие в результате приватизации земельных участков, в принципе одинаковы с правами, возникающими в результате простой покупки земельных участков. Однако сами отношения по приватизации, а также основания приватизации земли строятся по особым правилам (ст. 217 ГК РФ). Имеющиеся здесь проблемы заслуживают самостоятельного исследования и в данном учебном пособии не рассматриваются. Отметим лишь, что в настоящее время выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится собственниками недвижимости на этих участках фактически в упрощенном порядке (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При этом они имеют исключительное право на приобретение участка, что должно толковаться как наличие обязанности публичных образований продать этим лицам соответствующий земельный участок.

Еще одним существенным пробелом земельного законодательства при регулировании отношений по изъятию земельных участков является отсутствие универсальных норм, адресованных для различных случаев изъятия, в том числе с участием различных субъектов. Фактически, исходя из смысла ЗК РФ, изложенные в нем нормы об изъятии адресованы почти исключительно для отношений "публичное образование - частное лицо".

Что же касается общих гарантий и компенсаций при изъятии земельных участков, то они предусмотрены как земельным (ст. 55 ЗК РФ), так и гражданским законодательством (ст. 280 - 283 ГК РФ) и сводятся к следующим:

а) решение об изъятии выносится только в исключительных случаях;

б) такое решение подчиняется строгой процедуре его принятия - проводится государственная регистрация такого решения, мотивировка принятия должна быть основана именно на государственных или муниципальных реальных интересах, орган, принимающий решение, должен обладать надлежащей компетенцией, заинтересованные лица предварительно извещаются;

в) принудительное изъятие части земельного участка возможно только в судебном порядке;

г) собственник вправе получить вместо изымаемого другой равноценный участок (если таковой имеется);

д) должна быть обеспечена полная компенсация всех потерь и убытков, вызванных изъятием, включая упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

К компенсациям относится возмещение убытков (расходов и упущенной выгоды), потерь сельскохозяйственного производства (экономических потерь, вызванных изъятием угодий или изменением их целевого назначения) и потерь лесного хозяйства, и они преимущественно изложены в ст. 57, 58 ЗК РФ. Заметим, что Положение 1993 г., имеет силу только в части возмещения потерь сельскохозяйственного производства Жариков Ю.Г. Новое в законодательстве о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земель [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 9. - С. 23., в части возмещения убытков действуют новые Правила Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [Текст]: [Постановлением Правительства РФ № 262, от 07.05.2003 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843..

Если не учитывать особенности возмещения потерь лесного хозяйства, подчиняющихся особым нормам, то после принятия указанных выше Правил, все вопросы компенсации убытков фактически подчиняются единому режиму - в соответствии с п. п. 1, 6 Правил определение размера убытков производится в соответствии с гражданским законодательством. Такой подход следует одобрить, поскольку он позволяет методически единообразно производить расчет убытков (но не потерь сельхозпроизводства) в разных ситуациях.

Пробельность ЗК РФ уже отмечалась. Данный акт (равно как и ГК РФ) не содержит норм для ситуаций, когда собственником является непубличное образование и когда изымаемый у собственника земельный участок к моменту изъятия уже передан на определенном основании другому лицу. Упоминаемые ЗК РФ (см., например, ст. 57) землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков - это лица, которые находятся в соответствующих отношениях с самим публичным собственником, а вовсе не арендаторы или иные титульные владельцы участка, изымаемого у собственника. Ответ для таких ситуаций может быть найден только в результате логических операций на основе комплексного применения земельного и гражданского законодательства.

Арендуемый земельный участок может принадлежать как на праве собственности публичного образования, так и на праве частной собственности. Понятно, что для обеспечения изъятия требуется прекратить всякий любой договор, обременяющий участок и мешающий использовать его для государственных или муниципальных нужд.

В случае с арендой земельного участка, находящегося в публичной собственности, следует воспользоваться подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Но не иным основанием; в судебной практике немало дел, когда государственные органы субъекта РФ или органы местного самоуправления ошибаются и рассматривают права на землю прекратившимися у арендаторов и иных правообладателей только в силу того, что вынесено решение об изъятии земельного участка. Поскольку основания для изъятия земельных участков и основания для прекращения договора аренды не совпадают, они не могут заменить друг друга. Тем более, что договор аренды по ст. 46 ЗК РФ расторгается именно арендодателем, а не иным органом.

С договором же аренды земельного участка (и не только аренды), находившегося в частной собственности, ситуация более сложная. Конечно, для прекращения того или иного договора теоретически можно было бы воспользоваться содержанием ст. 45, 46, 47, 48 ЗК РФ, где в числе оснований прекращения соответствующих прав (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, прав арендатора и т.д.) называется или имеется в виду изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Но в действительности воспользоваться таким приемом более чем сложно. Во-первых, такого общего перечня для всех возможных договоров не существует. Во-вторых, для прекращения договорных (т.е. гражданско-правовых) отношений следовало бы найти основания именно в гражданском законодательстве. В-третьих, не ясно, кто же должен проявлять инициативу в расторжении договора. Например, участок изымается у собственника принудительно и он (собственник) отказывается предпринимать какие-либо действия по расторжению договора с арендатором, а последний добровольно не оставляет участок. Теоретически обратиться в суд за расторжением договора мог бы новый собственник, но в таком случае процесс изъятия затянется на многие годы.

В любом случае очевидно, что прекращение отношения собственника участка, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно иметь самостоятельные основания. В подобных случаях нормы об изъятии, предусматривающие различного рода гарантии и компенсации, как представляется, применяться не могут. В связи с этим, например, арендатор земельного участка хозяйственного общества "А" не вправе требовать возмещения убытков, предусмотренных ст. 57 ЗК РФ. Но как же могут быть защищены права арендатора?

Права собственности на земельный участок у него нет, поэтому и нет необходимости компенсировать стоимость участка. Но арендатор (тем более при долгосрочной аренде) может осуществить определенные вложения в обрабатываемый земельный участок. В таком случае, видимо, следует опираться на правила о судьбе улучшений объекта аренды, предусмотренных общими положениями ГК РФ об аренде. Согласно ст. 623 ГК РФ не подлежит возмещению лишь стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных без согласия арендодателя. При этом, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. Но в нашем случае подобное возможно, только если остался долг арендатора по арендной плате. Поскольку право на возмещение неотделимых улучшений составляет право арендатора и обязанность именно арендодателя, то такое требование не может предъявляться к лицу, в чью пользу изымается участок. Однако арендатор может просто потребовать уплаты соответствующей суммы от арендодателя-собственника, а последний, полагаем, вправе включить сумму предстоящих выплат арендатору в состав убытков, компенсируемых ему соответствующим бюджетом или лицом, в пользу которого изымается земельный участок. Этот подход вполне соответствует смыслу нормы п. 2 ст. 15 ГК РФ.

При изъятии земельного участка у собственника одновременно прекращаются некоторые другие права у иных лиц. Это касается прежде всего постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), аренды (ст. 22 ЗК РФ). Прекращаются и отдельные сервитуты, а также те права, которые предусматривались ранее действовавшим законодательством и пока сохраняются (ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Подлежит прекращению и договор субаренды как производный правовой институт от основного договора аренды.

Правильно исходить также из того, что все эти права лишь могут прекратиться, поскольку их существование не обусловлено жесткой связью с прежним правом собственности. В связи с этим, например, при смене собственника и изменении назначения земельного участка некоторые их них могут быть сохранены (в частности, право прохода); косвенно это подтверждается и юридической техникой законодателя, использованной при формулировке ст. 48 ЗК РФ.

Эти вопросы, судя по всему, в самое ближайшее время будут предметом дискуссий и анализа практики.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ правом принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обладают только федеральные органы исполнительной власти и исполнительные органы власти субъектов РФ, т.е. муниципальные образования таких решений принимать не могут. Это несколько странно, если иметь в виду известный тезис о равенстве различных уровней власти и равенстве форм собственности. Впрочем, из текста ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 2 ст. 63) можно сделать вывод о том, что право на принятие решения об изъятии имеется и у муниципалитетов Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд [Текст] // Новая правовая мысль. - 2003. - № 2. - С. 28 - 31.. В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 фактически подтверждено право органов муниципального образования принимать решения о принудительном изъятии земельных участков.

В числе вариантов изъятия земельного участка закон (ст. 49 ЗК РФ) указывает и выкуп. Учитывая, что в итоге производятся компенсационные действия как при обычном изъятии, так и при выкупе, то в чем различие? Если решение об изъятии представляет собой административный публично-правовой акт, то изъятие в форме выкупа характеризуется наличием сложного юридического состава: а) актом об изъятии и б) двусторонней сделкой о выкупе (договор купли-продажи). Сочетание земельно-правовых и гражданско-правовых начал при выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд, безусловно, усложняет порядок применения норм законодательства.

В связи с этим понятие "изъятие земельных участков" (при изъятии его у частного собственника) всегда должно быть соединяемо с понятием "выкуп", хотя ст. 55 ЗК РФ сформулирована таким образом, что допускает - в отличие от ГК РФ - изъятие без выкупа. Конечно, земельные участки могут фактически изыматься и по иным основаниям (ст. 44 - 51 ЗК РФ, ст. 284 - 285 ГК РФ). Но если изъятие следует только в силу государственных или муниципальных нужд и в отношении участков, находящихся в собственности у частных лиц, оно требует учета правил о выкупе и применения норм о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Этому выводу не препятствует отсутствие согласия собственника земельного участка. В соответствии со ст. 445 ГК РФ договор может заключаться и в обязательном порядке. Изъятие земельного участка в таком случае не требует оформления сделки Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местного самоуправления [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 83 - 84., его отсутствие восполняется судебным решением (ст. 282 ГК РФ). Иск государственного органа в данном случае представляет собой по существу иск об обязании заключить договор купли-продажи в связи с изъятием.

По смыслу закона при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам. Что же касается собственников, то удовлетворение их имущественного интереса в связи с выбытием участка предполагается погашением или предоставлением "предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда" в случае с принудительным отчуждением или предоставлением выкупной платы.

При этом убытки собственника, причиненные изъятием земель, включаются в плату за изымаемый земельный участок (ч. 2 п. 1 Правил). Но сам по себе факт включения убытков в иные платежи не означает, что убытки вообще не возмещаются. Следовательно, убытки подлежат возмещению всем категориям лиц, имеющих права на землю.

Можно допустить, что убытки не возмещаются обладателям сервитутов.

Например, если у частного лица А. изымается земельный участок, находившийся в аренде у Б., то право на возмещение убытков имеют как собственник А., так и арендатор Б. Но если собственник вправе получить компенсацию от того, в чью пользу изымается участок, либо из соответствующего бюджета, то арендатор Б. вправе получить компенсацию от собственника А.

Некоторые авторы отмечают, что многие нормы ГК РФ, касающиеся земельных отношений, нельзя в принципе отнести к гражданско-правовым, они являются сугубо земельно-правовыми; к таким нормам часто относят и нормы об изъятии земельных участков (ст. 284 - 286 ГК) Сыродоев Н.А. Указ. соч. - С. 31 - 32.. На самом деле все-таки речь должна идти об определенном соотношении норм различных отраслей, что представляет собой и сегодняшний "симбиоз" правил ЗК РФ и ГК РФ применительно к изъятию земельных участков.

Относительно действующих норм по возмещению потерь сельскохозяйственного производства и убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, были высказаны различные замечания.

При этом к числу недостатков следует отнести перечневый прием изложения случаев, когда и кому возмещаются убытки (п. 1 ст. 57 ЗК РФ); используемая законодателем юридическая техника приводит лишь к новым вопросам. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ "ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц" предусмотрено как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее (подп. 3) в качестве отдельной причины названо "временное занятие земельных участков" (кстати, кем?, в силу чего?, в результате правомерной или неправомерной деятельности?, на какой именно срок?). Совершенно понятно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Аналогично (т.е. отрицательно) следует оценить и норму подп. 1 п. 2 в ее соотношении с подп. 4 п. 1 - если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 2), то зачем указывать этих лиц в подп. 4 п. 1, когда им убытки не возмещаются? Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу ст. 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки. Если же предположить, что в ст. 57 имеются в виду так называемые экономические убытки, но тогда встает вопрос: зачем смешивать различные категории?

Вызывает сомнения и обоснованность нормы п. 4 ст. 57 ЗК РФ, так как с учетом длительности процесса возмещения убытков собственнику из бюджета и уровня инфляции, даже только декларируемого, полученная сумма возмещения может не покрывать и половины убытков Чесовской Е. Судебная защита прав участников земельных отношений [Текст] // Российская юстиция. - 2002. - № 6. - С. 34..

Перечень недостатков ст. 57 ЗК РФ может быть продолжен, тем более что отсутствие в ней системности и несоблюдение принятой в праве терминологии, оказывает отрицательное влияние и на иные (подзаконные) акты.

К сожалению, земельное законодательство чрезвычайно редко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы по консервации правильнее было бы разложить между всеми заинтересованными лицами: государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами - собственниками, арендаторами, но для этого требуется именно договорный механизм, более гибкий по сравнению с правилами возмещения убытков и потерь производства при изъятии для государственных или муниципальных нужд.

В этой связи было бы целесообразным провести одновременную ревизию имеющихся норм о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства. При этом было бы правильно создать единую методологию расчета, позволяющую исключить совпадение экономических категорий, применяемых при расчете.

Следует признать, что расчет упущенной выгоды как части убытков опирается на те же показатели, которые используются при расчете потерь сельскохозяйственного производства, что может послужить основанием для путаницы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.). Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы.

1. Провозглашенный п.1.ст.1 ЗК РФ принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, целесообразно заменить принципом согласованного действия гражданского и земельного законодательства.

Это предоставит возможность государственным и муниципальным органам при регулировании отношений, объектом которых являются земельные участки, использовать одновременно нормативно-правовые акты, относящиеся к гражданскому и земельному законодательству, а также позволит гражданам в полном объеме и упрощенном порядке реализовывать свои права на указанные объекты собственности.

2. Несмотря на положения ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ряд других нормативных правовых актов, устанавливающих императивное правило о регистрации прав на недвижимое имущество вообще и земельные участки, в частности, п.1 ст. 1 ГК РФ, провозглашая основные начала гражданского законодательства, не содержит принципа регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки.

Исходя из того, что основные начала (принципы) и гарантии в своей совокупности формируют гражданское законодательство как целостную правовую систему демократического типа, способную наиболее эффективным образом регулировать имущественные и неимущественные отношения в условиях рыночной экономики России, а также являются непосредственным источником прав и обязанностей сторон в конкретных правоотношениях, предлагаю дополнить п.1 ст. 1 ГК РФ принципом: «государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав на такое имущество. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке».

3.В п. 1 ст. 6 ЗК РФ следует включить такой объект земельных отношений, как земельная доля, которая представляет собой долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Указанное обстоятельство позволит исключить неясности относительно того, является ли земельная доля объектом земельных отношений или нет. Поскольку, по мнению автора, земельная доля является полноценным объектом земельных отношений.

Доли земельных участков являются не только объектами земельных отношений. Они являются полноценными объектами и гражданских правоотношений, поскольку активно вовлекаются в гражданский оборот посредством совершения различных сделок, правила совершения которых содержатся, в основном, в ГК РФ.

4. Из содержания главы VI. ЗК РФ «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков» (ст.ст. 40 - 43) ЗК РФ следует исключить права и обязанности, касающиеся земельных участков как объектов недвижимого имущества в гражданском обороте, например, право собственников возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка (п\п2 п.1 ст. 40 ЗК РФ). Одновременно, сохранить в главе VI. ЗК РФ те права и обязанности, которые касаются вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками как природными объектами и природными ресурсами.

5. Название главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» не соответствует ее содержанию: установление и регламентация прав на земельные участки как объекты гражданского оборота. Для приведения в соответствие формы и содержания главы 17 ГК РФ целесообразно название изложить в следующей редакции: «Земельный участок, вещные и иные права на него». Это позволит включить в содержание главы 17 ГК РФ понятие земельного участка как объекта гражданского оборота, а также установить объем прав на земельный участок не только собственника, землепользователя, землевладельца, но и арендатора. Кроме того, данная редакция установит единство используемых понятий в названии и содержании - «земельный участок», в то время как в ныне действующей редакции названия используется термин «земля», а в содержании главы в основном речь идет о земельном участке.

6. В настоящее время отсутствуют правовые основания приобретения земельных участков в собственность первоначальным способом, поскольку земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, относятся к государственной собственности (ст. 16 ЗК РФ). Распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, даже при отсутствии правоустанавливающих документов о принадлежности земельного участка какому-либо субъекту, данный объект имущества не квалифицируется как бесхозяйный, поскольку правом распоряжения на него обладают вышеуказанные органы.

7. При совершении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, в гражданском обороте существенное значение имеют общие гражданско-правовые нормы, устанавливающие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие, виды, форму сделок, юридические последствия недействительности сделки, порядок распоряжения долей в праве собственности на земельный участок. При этом специальные нормы в соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ регулируют отдельные имущественные и обязательственные отношения и применяются в случаях, прямо предусмотренных земельным законодательством. Предлагаем п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельный участок, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством с учетом правового режима земель, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. О борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ [Текст]: [Конвенция ООН, принята Вене 20.12.1988 г.] // Международная защита прав и свобод человека. - М., Юридическая литература. 1990. - С. 119.

2. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

8. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

9. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [Текст]: [Федеральный закон № 172-ФЗ, принят 21.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 52 (часть 1). - Ст. 5276.

10. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

11. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 137-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.

12. О введении в действие части второй гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

13. Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [Текст]: [Постановлением Правительства РФ № 262, от 07.05.2003 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843.

14. Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 667, от 08.06.1996 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 3023.

Научная и учебная литература

15. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли [Текст] // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 34-37.

16. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков [Текст] // Юридический мир. - 2008. - № 1. - С. 61.

17. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд [Текст] // Новая правовая мысль. - 2003. - № 2. - С. 28 - 31.

18. Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? [Текст] // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 34;

19. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. [Текст] - М., Статут. 2006. - 568 с.

20. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. [Текст] - М., Юристъ. 2008. - 786 с.

21. Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования [Текст] // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. - М., Статут. 2003. - 572 с.