• СОДЕРЖАНИЕ
• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
• 1.1 Оборот земельных участков: история и понятие
• 1.2 Гражданско-правовой режим земельных участков
• ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
• 2.1 Возникновение прав на земельные участки
• 2.2 Осуществление прав на земельные участки
• 2.3 Прекращение прав на земельные участки
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) возникли противоречия с нормами Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), также земля длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались преимущественно представителями науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения и нахождения в естественной экологической системе, что обуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулировании отношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка земли, то есть отношений динамики, настоящая работа посвящена комплексному рассмотрению статических отношения (вещных прав на земельные участки).

В условиях существования в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременении в использовании земельных участков.

В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей сервитутов.

Таким образом, указанные факты позволяют сделать вывод об актуальности темы исследования.

Степень разработанности темы. Говоря о степени разработанности темы, надо отметить, что в последние годы в свете проводимой земельной реформы в Российской Федерации ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. Теоретическую основу работы составили труды таких ученых-юристов, как Алексеева С.С, Белых В.С, Беляева К.П., Бублика В.А., Виниченко СИ., Гонгало Б.М., Дозорцева В.А., Жернакова Д.В., Иоффе О.С, Копылова А.В., Лапача В.А., Покровского И.А., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Скловского К.И., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Хохлова С.А., Чубарова В.В., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В., Якушева В.С. и др.

В работе также использованы теоретические положения, содержащиеся в работах представителей наук земельного и экологического права: Боголюбова С.А., Воронина Б.А., Голиченкова А.К., Дубовик О.Л., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г., Иконицкой И.А., Козырь О.М., Кроссова О.И., Круглова В.В., Попова М.В., Сыродоева Н.А., Улюкаева В.Х., Хаустова Д.В., Черноморца А.Е., Чубукова Г. В. и др.

Основная цель работы - всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта гражданских прав, также отношений, в которых земельный участок является объектом вещных прав.

Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач:

- изучение и анализ российского права, регулирующего общественные отношения по поводу земли как объекта природы, природного ресурса, земельного участка и части земельного участка;

- сравнительное исследование института собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

- выявление противоречий и пробелов правового регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав;

- определение понятия и признаков земельного участка и части земельного участка как объекта гражданских прав и земли (объект природы и природный ресурс) как объекта земельных отношений;

- выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в сфере вещных прав на землю;

Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав. Предмет исследования - проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

Методологическая основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т. д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения).

Структура работы обусловлена содержанием и целями исследования и включает в себя введение, две главы, объединяющие пять параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Оборот земельных участков: история и понятие

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений. Так, в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко применялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон.

Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. [Текст] / Под ред. Батыра К.И., Поликарповой Е.В. - М., Зерцало. 2008. - С. 13, 45..

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.

Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку "община сохраняла верховную власть над собственностью" Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 104.. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами Санфилиппо Ч. Курс римского права. [Текст] / Под ред. Дождева Д.В. - М., Статут. 2005. - С. 346..

В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала" Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. [Текст] - Л., ЛГУ. 1974. - С. 89..

В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. [Текст] - М., Аванта-Плюс. 2008. - С. 100..

Не было изначально и ясного понимания существенных условий, т.е. тех, при наличии которых договор считается заключенным.

Однако платный характер различных сделок в отношении земли не вызывал сомнений: "...из того принципа, на основании которого мы начинаем иметь собственные владения и имущество, проистекает и право сдавать принадлежащие нам и брать внаем чужую собственность; и тот, кто берет внаем, согласно общенародному праву, обязан вносить плату сдающему; тот же, кто сдает, обязан предоставить вещь такой, чтобы другой мог ею пользоваться и извлекать доход" Отрывки из "Институций" Ульпиана [Текст] // Памятники римского права. Юлий Павел. Пять книг сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана. - М., Зерцало. 1998. - С. 229..

И все же в целом римское право последовательно разграничивало обязательственные и вещные права. К первым относились обязанности должника совершить определенные действия. Что же касается прав вещного характера, то, как и сегодня, под ними понимались правовые возможности, не требующие действий других лиц, причем граница между ними проводилась в четкой и жесткой форме. "Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника" Римское частное право [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Юристъ. 2007. - С. 454.. Соответственно различались и способы защиты тех и других прав.

До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению Соборное уложение 1649 года [Текст] // Отечественное законодательство XI - XX вв. Ч. 1. / Под ред. проф. Чистякова О.И. - М., Юристъ. 1999. - С. 209 - 224.. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.) Псковская судная грамота [Текст] // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники XI - XX вв. / Под ред. Королькова Н.Н. - М., НГУ. 1999. - С. 16.. Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.

До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях" Синайский В.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 244., право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 56.. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими Синайский В.И. Указ. соч. - С. 244.. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: "Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров" Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 77 - 78..

Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе" Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 608.; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.

Так, Г.Ф. Шершеневич приводит случай из судебной практики, когда было признано, что город Феодосия не имеет право сдавать побережье и рыбные промыслы на нем в аренду Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 110..

Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера. Но ряд правоведов уже тогда возражали против столь односторонней оценки Гуляев А.М. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 245.. В отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.114..

В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.

Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этапов переходного периода Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] - М,. Городец. 2008. - С. 56..

О понятии и содержании оборота земельных участков. Вопрос о сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как "оборот", "гражданский оборот", "экономический оборот". Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах О борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ [Текст]: [Конвенция ООН, принята Вене 20.12.1988 г.] // Международная защита прав и свобод человека. - М., Юридическая литература. 1990. - С. 119. и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается "...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)" Ожегов С.И. Словарь русского языка [Текст] / Под ред. Шведовой Н.Ю. - М., Русский язык. 1988. - С. 502..

В Энциклопедическом юридическом словаре термин "гражданский оборот" понимается как "гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права... В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов" Энциклопедический юридический словарь. [Текст] / Под общ. ред. Крутских В.Е. - М., Инфра-М. 2005. - С.267..

В экономической литературе под "оборотом" обычно понимается совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. [Текст] - СПб., Питер. 2008. - С. 234., а также аналогичные процессы цикличного характера Рыночная экономика [Текст] / Под ред. Ю.С. Мирецкого. - М., Эксмо. 2008. - С. 56..

Не сложилось однозначного понимания гражданского (экономического) оборота и в юридической литературе. Е.А. Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории "рынок" Суханов Е.А. Вступительная статья [Текст] // Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. - М., Статут. 2006. - С. 3.. Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова ("рынок" и "оборот"). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка, к такому же выводу близок и А.Ю. Голубков Голубков А.Ю. Правовое регулирование рынка ценных бумаг [Текст] // Государство и право. - 1997. - № 3. - С. 86 - 93.. М.Н.Илюшина выделяет понятие "товарный рынок", определяемый как система субъектов экономики и их отношений Илюшина М.Н., Челышев М.Ю. Коммерческое право. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 60.. В таком понимании оборот - это действия, совершаемые участниками рынка.

Вряд ли правильно сводить этот термин и к обязательствам по переходу права собственности на имущество Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа [Текст] // Государство и право. - 1999. - № 2. - С. 33., поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения.

В литературе встречаются и другие трактовки оборота Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права: [Текст] - М., Юридическая литература. 1960. - С. 296 - 297.. Но, как отметил В.А. Тархов, "эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право" Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. [Текст] - Уфа., Уфим. юрид. ин-т МВД РФ. 1998. - С. 50.. В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию "оборот":

1) весь рынок с его структурой и инфраструктурой;

2) совокупность производственных отношений товарообменного характера;

3) лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона стоимости;

4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире - и иные юридические факты).

Первые три позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы, то целесообразно внести некоторые уточнения.

Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что "оборотоспособность" есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями - действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

Поскольку указанные действия есть прежде всего сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать, что отношения есть лишь результат сделок.

Определять гражданский оборот через категорию отношений (точнее - только отношений) не вполне точно, потому что прежде, чем возникнут правовые связи, им предшествует активная деятельность субъектов права (совершение сделок). Рассуждать же об обороте без акцента на его волевой и целенаправленный характер видится бессмысленным. Это понятие следует считать связанным преимущественно с соответствующими юридическими фактами (сделками). В.А. Белов специально подчеркивает, что и оборот, и рынок ценных бумаг связаны и определяемы через совокупность соответствующих сделок Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 13.. Применительно к торговому обороту (как разновидности гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именно о "совокупности сделок" Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 24.; аналогично оценивал суть экономического оборота и его юридической формы и П.П. Цитович Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 46 - 83.. Подчеркнем, что и с экономической точки вопрос об обороте есть вопрос об акте товарообмена.

Выражение "оборот земельных участков" в специальной литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, "в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия "рынок земли" и "оборот земли" Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков [Текст] // Государство и право. - 1999. - № 9. - С. 41.. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 2. - С. 50.. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений [Текст] // Проблемы прогнозирования. - 2007. - № 1. - С. 35..

По мнению Ф.Х. Адиханова, "оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)" Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли [Текст] // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 37..

Нельзя смешивать юридические и экономические понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота) в состав элементов рынка земли входят также:

а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая);

б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок;

в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции;

г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в силу того, что "рыночное поле" находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием "оборотоспособность" (см. далее - в следующей подрубрике).

О сделках, относящихся к обороту земельных участков. Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав Крассов О.И. Право частной собственности на землю. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 105.. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным организациям и т.д. К многосторонним - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? [Текст] // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 34;

Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 2. - С. 146 - 151..

Сходны со сделками оборота и договоры, которыми оформляются некоторые земельные сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ). Ограниченные вещные права, рожденные определенной связью вещей и интересов, установлены непосредственно законом. Соглашения же при этом выполняют обслуживающую, факультативную роль. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об ограниченных правах на чужой участок может быть разрешен судом и без договора.

Отсюда следует, что под сделками оборота (экономического, гражданского) следует понимать только те волевые, осознанные действия обоих участников акта, которые направлены на приобретение прав и обязанностей вещно-правового характера в легитимном порядке.

Юридические факты, не отвечающие таким признакам, например решение суда о присуждении имущества, а также действия неправомерные, если даже они и влекут вещные правоотношения, было бы правильным исключить из числа сделок оборота. Например, причинение вреда (деликт) также ведет к возникновению правоотношений. Но последующие действия по компенсации ущерба не вызваны волей участников. Таковы и многие юридические акты в сфере финансово-бюджетных отношений (утверждение соответствующим органом бюджета и т.п.). Трудно признать элементом оборота и события (например, смерть наследодателя). Вряд ли правильно рассматривать в качестве оснований оборота земельных участков изменение категории земли. В этом случае остаются неизменными и субъект, и объект прав, происходит лишь смена правового режима.

Основаниями для отношений оборота могут выступать административные акты, случаи универсального правопреемства и т.д. (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Чаще всего они являются элементами так называемых сложных юридических составов Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. [Текст] - М., Юристъ. 2007. - С. 403 - 404.. Речь идет о таких системах (совокупностях) разных юридических фактов, которые лишь вместе порождают, изменяют, прекращают соответствующие правоотношения. Они часто включают в себя административные акты, имеющие для земельных отношений особое значение уже потому, что продавцом на первичном рынке обычно выступают публичные образования. Таким сделкам, как правило, предшествуют волевые акты административной деятельности соответствующих органов.

В настоящем учебном пособии рассматриваются (глава 2) только сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога, а также некоторые вопросы договорных отношений в связи с участием в уставном (складочном) капитале других организаций. Это объясняется особым значением названных сделок для оборота земель в условиях рыночной экономики.

Надо также признать, что было бы целесообразно усилить роль договорных начал в формировании прав на землю. Во многом придание договору большего значения следует связывать не только с законодательными изменениями, но и с правильным толкованием уже имеющихся норм. Например, в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, лица, получившие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться таким участком. Но это не значит, что они не могут распоряжаться самим правом Комментарий к земельному законодательству [Текст] / Отв. ред. Бархатов М.В. - М., Омега-Л. 2008. - С. 122..

В основе отечественного гражданского законодательства лежит идея о различии правового режима обычных вещей и прав на них. Исходя из того, что в п. 6 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 137-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148. говорится о переоформлении, а не о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, оно сохраняется. Вещные права, предусмотренные ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ, устанавливаются как простым решением соответствующего уполномоченного органа государства или муниципального образования, так и соглашением сторон. Фактически это означает, что они могут предоставляться не только в административном порядке в соответствии с ЗК РФ, но и в результате гражданско-правовых отношений. Косвенно такая возможность подтверждается и п. 2 ст. 268 ГК РФ. В нем предусмотрено, что право постоянного пользования земельным участком может быть получено собственником здания (иного недвижимого имущества) в случае приобретения здания (иной недвижимости) на участке, принадлежащем другому лицу (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

В судебной практике обоснованно принято считать, что порядок приобретения права пользования земельным участком при реорганизации юридического лица (ст. 268 ГК РФ) в случае правопреемства является гражданско-правовым, а не административным.

Права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением публичных сервитутов, имеют гражданско-правовую природу (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Их перечень не является закрытым. Устанавливаются же они не только по прямому указанию законодателя (п. 1 ст. 274 ГК РФ), но и по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Эти вопросы, как и возможность применения гражданско-правовых способов для установления некоторых прав на земельные участки, отчасти являются спорными. Но в целом не подлежит сомнению целесообразность большего использования диспозитивных (прежде всего, договорных) начал гражданско-правового регулирования в сфере землепользования.

Общее положение об оборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в ст. 129 ГК РФ: "Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте". Пункт 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земельные участки "могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле".

Согласно ст. 13 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ О введении в действие части второй гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411." "нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством". Таким образом, по общему правилу оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется и ее ограничения прямо указаны в законе. Но по отношению к земельным участкам действует противоположное правило. В соответствии с ним именно земельное законодательство должно определять оборотоспособность земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо их ограничение - явление в частном праве нередкое. "Великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества". Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с нею положения ст. 72 Конституции РФ. Последняя относит земельное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3 ГК РФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в ведении Российской Федерации (т.е. все вопросы, связанные с включением тех или иных объектов в оборот).

Полагаем, противоречия в данном случае нет, поскольку к совместному ведению РФ и ее субъектов относится не все земельное законодательство, а только та часть, которая связана с исключительным предметом земельного права.

В настоящее время допустимость включения тех или иных земельных участков в гражданский оборот определяет ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 отмечено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом 3 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом.

Затрудняет понимание и ссылка в п. 1 ст. 27 ЗК РФ на два различных слоя правового регулирования: в нем указывается, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии и с гражданским законодательством, и ЗК РФ.

Не раскрыто и понятие "ограничение". В юридической науке оно недостаточно проработано прежде всего в методическом плане. Но попытки заполнить это "белое пятно" в теории права Теория государства и права [Текст] / Под общ. ред. Матузова Н.И., Малько А.В. - М., Юристъ. 2007. - С. 533. были. В последнее время появился интерес к этому понятию в науке земельного права Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное начало земельного права [Текст] // Хозяйство и право. - 2005. - № 2. - С. 21. и в цивилистике Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования [Текст] // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. - М., Статут. 2003. - С. 1 - 27.. При этом ограничения толкуются различно, в зависимости от элементов правовых связей и т.д.

Пункт 2 ст. 129 ГК РФ исходит из того, что ограничение производится по объектам, - в частности, некоторые из них, прямо указанные в законе, исключены из оборота. Однако такой критерий мало что дает. Если земля как таковая не исключена из оборота, то суть ограничений все-таки сводится к тому, что имеются ограничения относительно лишь отдельных ее категорий. Ограничения также могут опираться не на объектный, а на субъектный признак или другие аспекты оборота. Например, по смыслу п. 3 ст. 129 ГК РФ в числе таких критериев может выступать и так называемый способ оборота. Как видим, в законодательстве нет внятного ответа на вопрос о значении слов "ограничение оборота", а имеющиеся трактовки не выдерживают критики.

Так, в п. 3 ст. 27 ЗК РФ указано, что "содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами". Фактически эта фраза означает, что законодателем не разработано общее понятие "ограничения оборота", нет и целостной системы самих ограничений. Они вводятся точечно, применительно к конкретным правовым ситуациям.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральным законом.

Перечень участков, изъятых из оборота, в отношении которых недопустимы гражданско-правовые сделки, предусмотрен п. 4 ст. 27 ЗК РФ (находящиеся в федеральной собственности государственные природные заповедники, участки под зданиями и сооружениями, где размещены воинские формирования и т.д., всего 10 подпунктов).

От этих участков, фактически запрещенных к обороту, следует отличать участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Это участки в пределах лесного фонда, предоставленные для нужд транспорта, связи и т.д. (всего 12 видов участков).

Из текста абзацев первого и второго п. 2 ст. 27 ЗК РФ видно, что гражданско-правовые сделки запрещены лишь в отношении участков, указанных в п. 4 данной статьи и этот запрет не касается участков, указанных в п. 5 той же статьи. Существенно и то, что оба перечня земельных участков (в п. п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ) распространяются только на земли публичных образований и не касаются земель, находящихся в частной собственности.

В связи с этим можно утверждать, что в отношении земель, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволения совершения сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Это касается и договора ссуды (безвозмездного срочного пользования - ст. 24 ЗК РФ), доверительного управления (тем более, что ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. также называет этот договор в числе допустимых, хотя и применительно к земельным долям).

К сожалению, пробелы и неопределенность относительно понятия "оборотоспособность" сказываются на судебной практике. При рассмотрении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что ст. 129 и 130 ГК РФ предусматривают возможность отчуждения земельных участков или перехода их от одного лица к другому только теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2007 г. № 1467/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 67.. Поскольку действующее законодательство не установило такой меры ответственности на должника-фермера, как изъятие земельного участка и передача его кредитору, то действия судебного пристава-исполнителя, изъявшего земельный участок и передавшего его кредитору-взыскателю, были признаны незаконными.

В решении по делу подчеркивается, что "неправомерна передача земельного участка обществу, характер деятельности которого неизвестен, а следовательно, неизвестны и цели использования в дальнейшем этого земельного участка". В целом решение правильно, поскольку закон не допускает простой передачи имущества должника - при обращении взыскания на имущество должна производиться продажа этого имущества на публичных торгах; из полученной суммы следует удовлетворить денежные требования кредитора. Однако вызывает удивление аргументация: по логике данного судебного органа оборотоспособность земельного участка предопределяется статусом лица, в частности, его текущей производственной деятельностью. Вряд ли можно признать оборотом и взыскание по долгам.

Следует согласиться с правоведами, предлагающими усматривать презумпцию дозволения к обороту всякого земельного участка, если в законе нет специального ограничения Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. [Текст] - М., Юристъ. 2008. - С. 191.. Отмечается, что в отношении участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения, следует исходить из их полной оборотоспособности (при отсутствии прямых ограничений в законе).

Кроме того, в каждом отдельном случае предоставление ограниченных в обороте земельных участков во временное пользование (например, в аренду) требует специального разрешения и соблюдения определенных условий. Все это необходимо для защиты публичных интересов. Но с момента заключения соглашения они становятся условиями конкретного договора и могут рассматриваться как элемент частноправового регулирования. Следует отметить, что, если даже данные условия не войдут в содержание соглашения, они тем не менее должны быть оценены как его неотъемлемая часть со всеми вытекающими отсюда последствиями (в том числе составляют обязанность арендатора, за их выполнение он несет ответственность и т.п.).

В качестве ограничения оборотоспособности земельных участков следует рассматривать также установление их минимальных и максимальных размеров (ст. 33 ЗК РФ). При обороте земель сельскохозяйственного назначения требуется учитывать и предельные размеры общей площади сельхозугодий, которые расположены на территории одного района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица (подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

При совершении сделки с нарушением условий об ограничениях такие сделки по общему правилу должны признаваться недействительными (ничтожными - ст. 168 ГК РФ).

Отдельные требования к земельным участкам при их обороте установлены с учетом ограниченности земли, ее незаменимости, плодородия и т.п. Такого рода требования могут предъявляться не только к самим участкам, но и к сторонам сделки Сыродоев Н.А. Указ. соч. - С. 34..

Если участок изъят из оборота, то распоряжаться им и вовлекать в оборот не может ни один государственный орган или орган местного самоуправления. Они не могут также без изменения закона расширительно или ограничительно толковать перечень земельных участков, изъятых из оборота; этот перечень является исчерпывающим.

Спецификой введения ограничений по включению земельных участков в оборот является выделение отдельных категорий земель (ст. 7 ЗК РФ) О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую [Текст]: [Федеральный закон № 172-ФЗ, принят 21.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 52 (часть 1). - Ст. 5276. и установление для них особых (специальных) правовых режимов. Типичный пример - земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками данной категории, регулируются приоритетно данным Законом, а не ЗК РФ.

Исключение составляют сделки с земельными участками, предоставленными для жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями, строениями, сооружениями (т.е. на них распространяются нормы ЗК РФ).

Если приобретение земли преследует цели, запрещенные при данном правовом режиме земельного участка, сделка невозможна. Однако разрешенное использование можно изменить, изменяема и категория земли. Но эти действия в целях соблюдения законодательства требуется совершить до, а не после заключения сделки.

1.2 Гражданско-правовой режим земельных участков

Согласно законодательству Российской Федерации, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, недвижимость - это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Действующая редакция данной статьи сформировалась в русле давно идущей дискуссии о необходимости исключения из состава объектов недвижимости лесов и водных объектов с приданием им статуса земельных участков. Признание же теперь не только де-факто, но и де-юре земельного участка главной недвижимой вещью оживило давние дискуссии о соотношении сферы действия гражданского и земельного права. Непосредственной причиной дискуссии явилось само законодательство.