Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Казанский (Приволжский) федеральный университет»

Юридический факультет

Специальность: 030501.65 - Юриспруденция

Специализация: гражданско-правовая

Выпускная квалификационная работа

«Земельный участок как объект гражданских прав»

Казань - 2014

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав
• §1. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав
• §2. Особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав
• Глава 2. Земельный участок как объект вещных прав
• §1. Право собственности на земельный участок
• §2. Ограниченные вещные права на земельные участки
• §3. Государственная регистрация прав на земельные участки
• Глава 3. Приобретение и прекращение прав на земельные участки
• §1. Приобретение права собственности на земельный участок: основания и порядок
• §2. Основания и порядок приобретения иных прав на земельные участки
• §3. Основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки
• Заключение
• Список использованных нормативно-правовых актов, судебной практики и специальной литературы

Введение

Актуальность исследования обусловлена тем, что земельные участки, как сложные и комплексные образования, обладая природной и общественной ценностью, регулируются различными отраслями российского права. Так, для гражданского и земельного права на первый план выдвинуты пространственно-имущественные аспекты земельных отношений, их экономический характер, использование земельных участков в хозяйственных целях. Земельный участок хотя и является объектом недвижимого имущества с позиции п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. от 14 ноября 2013)// Собрание законодательства РФ.- 1994.- №32.- Ст. 3301., однако при применении норм гражданского права нельзя не учитывать положений Земельного кодекса РФ. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. от 1 января 2014.)// Собрание законодательства РФ.-2001.- №44.- Ст. 4147.

Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Историю развития прав на землю изучали многие известные ученые-цивилисты, в частности, И.А. Базанов, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А.Покровский. Многие из них обращали внимание на более медленное по сравнению с движимым имуществом и постепенное включение земли в гражданский оборот.

Принятая Концепция развития гражданского законодательства в Российской Федерации Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11. содержит положения, посвященные владению, разделу недвижимости, нераздельным вещам, отказу от них и другим вопросам, связанным с прекращением права собственности и владения. Одной из главных идей изменений гражданского законодательства является сосредоточение правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе Российской Федерации, при этом признано целесообразным включение в него самостоятельной главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты.

В настоящее время проводится реформирование гражданского законодательства, в том числе, в сфере регулирования земельных отношений. Произошло ограничение и запрет оборота земель с учетом форм и видов права собственности на землю. Закрепился определенный баланс между частными и публичными интересами на землю.

Основные положения Концепции нашли отражение в Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ Проект федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"// Российская газета.- 2012.- № 5749., где содержится перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок. Существенно расширяется перечень публичных целей, осуществляемых для выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, возможностью их дополнения иными случаями, установленными законом. Достаточно подробно говорится о правах собственника земельного участка, подлежащего изъятию, а также о рисках отнесения на собственника затрат и убытков при изъятии участка.

Целью работы является исследование особенностей земельного участка как объекта гражданских прав.

В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:

1) дать общую характеристику земельных участков как объектов гражданских прав, рассмотреть понятие и особенности;

2) рассмотреть особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав;

3) проанализировать право собственности на земельный участок;

4) исследовать круг ограниченных вещных прав на земельные участки;

5) рассмотреть особенности государственной регистрации прав на земельные участки;

6) изучить основания и порядок приобретения права собственности на земельный участок;

7) проанализировать основания и порядок приобретения иных прав на земельный участок;

8) рассмотреть основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.

Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав

§1. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав

Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан и юридических лиц на праве пользования владения и распоряжения земельными участками, на основаниях и в порядке, предусмотренных Гражданским и Земельным кодексом РФ. К таким правам относятся: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, ограниченное право (сервитут), аренда, безвозмездное срочное пользование. В связи с тем, что земля обладает экономической ценностью, хотя и существует возможность ее выделения из природной среды, индивидуализации для присвоения физическими либо юридическими лицами, она выступает объектом гражданского права См.: Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки// Имущественные отношения в Российской Федерации. -2012.-№ 5. - С.3-7..

В качестве непосредственного объекта правоотношений выступает не земля в целом как вся поверхность планеты, являющаяся сушей, а определенные ее части, имеющие установленные границы. В качестве объектов земельного права выступают земли различных категорий и относимые к ним земельные участки и их части. В качестве объектов гражданского права выступают исключительно земельные участки и их части.

Официальная дефиниция понятия «земельный участок» содержится в ст. 11 ЗК РФ, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских прав, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникло именно на основе административных актов См.: Стародумова С.Ю. К вопросу о приобретении права собственности на землю в Российской Федерации, //Законодательство и экономика.-2009-№4.- С. 13-15.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с изм. от 30 декабря 2008г.)// Российская газета. - 1993. - 25 декабря; 2008. - 31 декабря. земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подпункте 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и, прежде всего, земельного законодательства. См.: Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // - Система ГАРАНТ, 2011.

Одним из важнейших признаков земельного участка как вещи является его делимость, в которую включается не только техническая, но и юридическая возможность раздела земельного участка, согласно абз. 2 ст. 133 ГК РФ, которая, помимо упоминания в законодательстве неделимых земельных участков заключается в необходимости учитывать требования о минимальных и максимальных размерах земельных участков (ст.33 ЗК РФ).

Земельный участок является объектом гражданских прав, т.е. юридические свойства земельных участков, как объектов имущественного оборота, устанавливаются гражданским законодательством. Земельные участки, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к недвижимым вещам. Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен отвечать определенным признакам. Основным условием является то, что земельный участок должен быть индивидуализирован, должны быть определены его границы и местоположение.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, что установлено статьей 131 ГК РФ. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Рассмотрим признаки и свойства земельных участков как объектов гражданских прав, а также особенности, которые отличают земельные участки от других объектов. Общими для всех объектов гражданских прав признаками можно считать отсутствие воли, способность быть объектом имущественного оборота, выступать товаром, дискретность, «юридическая привязка» к определенному субъекту. В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу специфики земельных участков пространственное обособление (установление пространственных пределов, границ) чрезвычайно важно для формирования их как объектов права. Особенности земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.

Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности См.: Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила.-М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2014. Система ГАРАНТ..

Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они, одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом, пространственно-операционным базисом и средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей природной среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного «товара» в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения, в том числе в сфере их гражданского оборота. В отличие от зданий, строений, сооружений, для которых невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для их назначения является основным признаком отнесения к недвижимости, особенность земельных участков состоит в том, что они являются абсолютно неперемещаемыми. Этот признак отличает земельные участки от всех иных видов недвижимости, за исключением участков недр.

Также существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. При этом, в отличие от иных видов недвижимости, для индивидуализации земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ, местоположении и площади (размере) земельного участка.

Для характеристики земельного участка, как объекта гражданско-правовых отношений важное, значение имеют также вопросы о составе (структуре) земельного участка и о его месте в системе недвижимого имущества, которые взаимосвязаны между собой.

В качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок может выступать в трех принципиально разных качествах:

- как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);

- как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- как составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего, в том числе, и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.

Для того, чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости как объекта гражданских прав, необходимы действия юридического и фактического характера, т.е. он должен быть создан, сформирован. Участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:

1) образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;

2) формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

Процедура создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости условно содержит три этапа. На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами являются межевание и геодезическая съемка участка. Результатом первого этапа является получение качественных и количественных (прежде всего пространственных) индивидуализирующих характеристик, представленных в форме карты (плана) и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок. В настоящее время эту функцию выполняют картографические документы, созданные как на бумажном носителе, так и в цифровом виде.

На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему индивидуального кадастрового номера. Момент возникновения земельного участка совпадает с момента постановки его государственный кадастровый учет. При этом Государственный земельный кадастр можно считать «физическим кадастром», отражающим земельные участки как физически существующие объекты, а основной принцип его ведения можно определить как «один кадастровый номер - одна вещь».

Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта недвижимости является государственная регистрация прав на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Юридически земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности и иных прав на него.

Таким образом, создание (формирование) земельного участка как объекта недвижимости представляет собой сложную формализованную публичную процедуру, включающую определение его границ, размеров и состава, отражение местоположения недвижимого имущества на картографической основе, присвоение ему индивидуального кадастрового номера, а также государственную регистрацию права собственности на земельный участок и иных предусмотренных законом прав. При этом часть земли может быть вовлечена в гражданский оборот и приобретает правовой режим недвижимости лишь после последовательного прохождения всех трех этапов.

Важнейшим юридическим свойством земельного участка является то, что это сложный объект, с точки зрения физического состояния и в качестве объекта прав. Из определения земельного участка следует, что в его понятие включаются «почвенный слой», а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка. В ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой» (п. 2 ст. 261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Если говорить об объектах гражданского права в общем, Концепцией предлагается дополнить статью 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, определяющими правовой режим составной части сложной вещи. Такой составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждения или изменения ее функционального назначения. В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи.

Согласно ст. 271 и 552 ГК РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время в ЗК РФ, например в ст. 35, земельному участку отведено второстепенное место.

Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами. На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них право не только владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.) См.: Ерофеев Б.В. Земельное право. / Отв. ред. Г.В. Чабуков. - М.: Новый Юрист. 2010.-С.111..

Земельное право предусматривает право аренды земельных участков. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Пользование землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от 9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ». Российская Федерация. Законы. Об иностранных инвестициях в РФ от 9 июля 1999 №160-ФЗ (с изм. от 18 декабря 2011) [Электронный ресурс ]// ГАРАНТ

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.156.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.).

Земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (могут владеть только граждане). Эта форма владения землёй сохранилась как наследие советских времён (до вступления в силу действующего Земельного Кодекса РФ). Была введена в 1990 году (статья 5 Основ законодательства Союза ССР), далее снова была предусмотрена уже Земельным Кодексом 1991 года, позднее - Указами Президента РФ 1993 года и 1996 года. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"// Собрание актов Президента и Правительства РФ.-1994.- №1.- ст. 2.

Путём применения введённой законодательной основы для пожизненно наследуемого владения государством планировалась и осуществлялась приватизация земельных участков (выкуп у местной администрации по договорной цене).

После вступления последнего Земельного Кодекса в 2001 году земельные участки для такой формы владения больше не предоставляются. Но и сегодня немало граждан владеют земельными участками на праве пожизненно наследуемого владения.

Пожизненно наследуемое владение - своеобразное ограниченное право собственности на землю. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненно наследуемого владения (например, купля-продажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству. В последнем варианте производится государственная регистрация перехода права пожизненно наследуемого владения по наследству на основании свидетельства о праве на наследство.

То есть гражданин, обладающий правом пожизненно наследуемого владения (землевладелец), имеет только права владения и пользования земельным участком и передачи его по наследству. Землевладелец вправе возводить на нём здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать на них права собственности. Кроме того, землевладелец (обладатель земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения) может также передавать земельный участок в аренду без права выкупа или в безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог и другие сделки (те, что могут повлечь отчуждение земли) земельного участка, принадлежащего обладателю на праве пожизненно наследуемого владения, не допускаются.

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.156.

В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.

Так же разновидностью права на земельный участок является сервитут. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено так же в Водном кодексе РФ Российская Федерация. Законы. Водный кодекс РФ (с изм. от 01 января 2014) //Собрание законодательства РФ.- 2006- №23.- Ст. 2381., Лесном кодексе РФ Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (с изм. от 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278., Градостроительном кодексе РФ Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16..

Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п.1 ст.275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п.2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.1997г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.156. в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется, как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей).

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природно-ресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования.

Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование принадлежит исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками. Право собственности на земельный участок распространяется также на его почвенный слой, находящиеся на нем замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе: возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности; осуществлять перестройку и снос; разрешать строительство другим лицам; предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно; сдавать в аренду См.: Ерофеев Б.В. Указ.соч..-С.112..

§2. Особенности законодательного регулирования отношений по поводу земельных участков как объектов гражданских прав

В Российской Федерации правовое регулирование отношений по поводу земельных участков, прав на них прав основано на сложной системе норм, которую можно подразделить на три уровня: Конституция РФ, федеральные законы и федеральные подзаконные акты.

Конституция Российской Федерации в ст.9 устанавливает, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной муниципальной, государственной и иных формах собственности. Кроме того, статьей 36 установлено, что эти конституционные нормы, получившие развитие в нормативных правовых актах, являются основой формирования и регулирования прав на землю.

К законам, регулирующим отношения по поводу земельных участков относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный (2004 г.) Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (с изм. от 1.01.2014)// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 16, Жилищный Кодекс (2005 г.) Российская Федерация. Законы Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 № 188- ФЗ(с изм. от 30 декабря 2013)// Собрание законодательства Российской Федерации РФ.-2005-№1 (часть 1).- Ст. 14., Лесной Кодекс (2006 г.) Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (с изм. от 28 декабря 2013г.) // Собрание законодательства РФ.- 2006.- № 50.- Ст. 5278 и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,«О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002г. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с изм. от 1 января 2014)// Собрание законодательства РФ 2002.- № 30.- Ст. 3018, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Российская Федерация. Законы. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (с изм. от 1 января 2014)// Собрание законодательства РФ.- 2004.- № 52 (часть I).- Ст. 5276

Различия в правовом режиме земельных участков как объектов гражданских прав предопределяют законодательное установление особенностей возникновения прав на них. Такие особенности установлены большим количеством нормативных правовых актов, например, таких как: федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ (с изм. от 23 июля 2013) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2006.- № 24.- Ст. 4210. , «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Российская Федерация. Законы. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 19 июля 2011 г. №246-ФЗ (с изм. 28 декабря 2013 ) // Собрание законодательства РФ.- 2011- №30.- Ст.4594. и др.

В п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - проект ГК), в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы.

Одной из основополагающих идей проекта ГК РФ является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в Гражданском кодексе (далее - ГК РФ). Так, в п. 3.5 проекта ГК отмечено, что в ГК РФ необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК РФ. Это обусловлено тем, что в настоящее время правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК РФ, но и природоресурсовыми кодексами - Земельный кодекс, Водный кодекс и др., между которыми существуют определенные противоречия.

В соответствии с измененным перечнем вещных прав, внесены коррективы и в ст. 131 ГК РФ. Вместо «Государственной регистрации недвижимости» по Проекту регистрируется не сама недвижимость, а права на нее.

Земельный участок, как объект гражданских прав, регулируется статьями 130, 132, 216, 261 ГК РФ, в которых земельный участок выступает как объект права собственности и иных вещных прав. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле согласно статям 128-130, 133, 260 ГК РФ. Как уже говорилось ранее, земельный участок как- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила:- М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014.- С. 9..

Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют следующие особенности, а именно:

а) комплексность правового регулирования имущественных отношений. Основы гражданского оборота земельных участков, как и иных объектов гражданских прав, устанавливаются гражданским законодательством, но возможность участия определенных участков в обороте, его специфика и возможности ограничения устанавливаются земельным законодательством;

б) особое содержание отношений. Это выражается, во-первых, в установлении специфического комплекса обязанностей собственников земельных участков и иных лиц, их использующих, во-вторых, в том, что реализация прав, вытекающих из правомочия пользования, является обязанностью собственника или иного пользователя;

в) особое требование совершения сделок с земельными участками и приобретения прав на землю - государственная регистрация, отсутствие которой не обязательно повлечет недействительность сделки, но может иметь иные последствия, установленные ГК РФ;

г) значительное присутствие публичного элемента или интереса в системе правового регулирования соответствующих отношений, в частности, выражающееся в установлении особых обязанностей собственников земли, возможности ограничения их прав, в том числе установление сервитутов;

д) особый объект рассматриваемых отношений, обладающий уникальным правовым режимом, - земельный участок. См.: Галиновская Е.А. Особенности включения земли в правовые отношения в качестве объекта // Журнал российского права. -2012-№8.-С.12.

Вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании таких отношений решен законодателем в п. 3 ст. 3 ЗК РФ. Отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В то же время установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.

Гражданское право регулирует общественные отношения по поводу земли, основываясь на представлении о земельном участке как объекте гражданских прав, а земельное право должно регулировать складывающиеся по поводу земли общественные отношения, основываясь на рассмотрении земли не как объекта права, а как природного ресурса и природного объекта

В результате исследования, выявлены следующие противоречия при определении правового режима оборота земельных участков в ГК РФ и ЗК РФ.

Например, п.3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает возможность регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними иными нормами права, помимо гражданского права. Такое исключение согласно ЗК РФ, может быть предусмотрено в земельном, лесном, водном законодательстве, законодательстве о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Из смысла норм ГК РФ абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 3; ст. 209 ГК РФ, п.1 ст. 260 РФ вытекает, что регулирование названных отношений - прерогатива ГК РФ. Проблема состоит в том, что оба названных правовых акта, являющиеся федеральными законами, обладают одинаковой юридической силой. Ни один из них не может претендовать на какое-либо преимущество перед другим. Сложно отнести ЗК РФ и к разновидности специального закона.

Разрешая возникшую коллизию, следует исходить из устоявшегося в общей теории права отраслевой дифференциации правовых норм на основе предмета и метода правового регулирования. Учитывая особенность предмета и метода гражданского права, можно прийти к выводу, что совокупность имущественных отношений, основанных на юридическом равенстве сторон, предметом которых выступают земельные участки, является гражданско-правовой. Другие виды отношений, возникающие в связи с земельными участками, подпадают под правовое регулирование норм права иной отраслевой принадлежности. В данном случае речь идет о публично-правовых нормах, предусматривающих различного рода ограничения, запреты, процедуры, мониторинги, меры охраны и т.п., связанные с земельными участками. Специфика объекта - земельного участка, а также вид нормативного акта решающей роли не играют.

Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты. В нормах этой главы последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями. В частности, в ст. 292 ГК РФ устанавливается преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести земельный участок при его отчуждении собственником.

Статьями. 293 и. 294 ГК РФ вводится принципиально новая норма о необходимости учитывать права владельцев соседних земельных участков при осуществлении права собственности на земельный участок, а также описывается содержание так называемых соседских прав согласно. Глава 19.2 ГК РФ в статьях 295, 295.1 и 295.2 содержит ряд новых норм, регулирующих основания ограничения правовых возможностей собственника земельного участка в публичных интересах.

Во многом новым содержанием наполнены нормы ст. 296 главы 19.2 ГК РФ, регулирующие основания и порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также касающиеся особенностей права собственности на участки недр и водные объекты.

Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в ст. 19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объект, где по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п.1 ст. 289 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.

Таким образом, проектом Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будут внесены изменения в ст.19.2 ГК РФ, регулирующую особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Согласно п. 2 ст. 288 проекта ГК право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным ГК РФ согласно гл. 18 проекта ГК, в которой различают первоначальные и производные основания возникновения права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности, установленные проектом ГК РФ, в целом не изменились, однако нельзя не обратить внимания на появление новых способов приобретения права собственности- естественный нанос (намыв) земли водным потоком, и прекращения права собственности, как искусственное или естественное затопление водой, приведшее к образованию водного объекта (п. 3 ст. 288 проекта ГК РФ). Особый характер земельного участка как объекта права собственности проявляется в целом ряде ограничений при осуществлении правомочий собственника. Помимо традиционного положения, предусмотренного п. 1 ст. 288 проекта ГК (о том, что собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц) в проекте предусмотрен и ряд дополнительных ограничений, например, законом в публичных интересах или в интересах соседей. Нормы соседского права, известные законодательству многих стран, относятся к категории законных ограничений права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Это положение нашло отражение и в проекте ГК.

В проекте ГК закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является собственником расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений, и наоборот. Такие земельный участок и здания, принадлежащие одному собственнику, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Таким образом, в проекте ГК земельный участок рассматривается как главная вещь, а находящиеся на нем здания и сооружения как принадлежность.

Глава 2. Земельный участок как объект вещных прав

§1. Право собственности на земельный участок

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации право собственности определяется, как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью. Господство достигается путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Институт права собственности приобретает особое значение, как в теории, так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Под собственностью понимают ту или иную форму (способ) присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественное происхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, то возникает право собственности Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила - М.: Изд. Тихомирова М.Ю.- 2014. Система ГАРАНТ..

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст.209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земельных участков»).

Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей. Статья 209 ГК РФ определяет следующие права собственника: отчуждать свое имущество в собственность других лиц; передавать другим лицам права пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом его собственником; отдавать имущество в залог и т.д.

На данный момент нуждается в серьезной переработке глава о праве собственности на землю. Во-первых, необходимо ввести понятие земельного участка как объекта гражданских прав. Во- вторых, право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о "публичном сервитуте") и в интересах соседей (соседское право).

Рассмотрим пример из судебной практики. ОАО АКБ «Энергобанк обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями о признании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан выраженных в отказе регистрации восстановления регистрационной записи о регистрации заключенного между ОАО АКБ «Энергобанк» и некоммерческой организацией «Художественный фонд» общественной организации «Союз художников Республики Татарстан» договора залога, предметом которого является трехэтажное здание художественной мастерской незаконнымиСм.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 октября 2009 г. № А65-8859/2009 // Архив Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Судом первой инстанции, при удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А65-2218/2008-СГ1-18, не были учтены положения части 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая что, основания для приостановления производства по делу отсутствуют, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2009 подлежит отмене, в удовлетворении ходатайства о приостановлении по делу отказано.

Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога.

Нововведением земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).

Статьи 16-18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) См.: Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила [Текст]: -М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2014. Система ГАРАНТ..

Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и на нее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, кодексами.

Предусмотрено, что управление федеральной и региональной собственностью осуществляется органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.

Право муниципальной собственности на землю - правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю.

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами. Территорию муниципального образования составляют: