В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки, могут являться См.: Дягилев А. Земля: право без прав // Эж- ЮРИСТ.-2013-№ 2. - С.3-5.:

1) договор или иная сделка. Примерами договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка). Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п.1 ст. 165 ГК РФ). Поэтому вопрос о соблюдении формы сделки и требования о ее государственной регистрации имеет большое практическое значение. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора (ст. 432 и 554 ГК РФ), а также о цене продаваемого земельного участка (ст. 555 ГК РФ).

Рассмотрим пример из судебной практики. Из материалов дела усматривается, что 24 августа 2005 г. между арбитражным управляющим ДП ОАО «Нижсельстрой» ЗЖБИ «...» и Пчельниковым С.В. был заключен договор купли-продажи в отношении названных выше объектов недвижимости; 22 ноября 2007г. Пчельников С.В. переуступил свои права требования по договору купли-продажи от 24 августа 2005 г. Галушкину В.В. по договору продажи имущественных прав требования Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2009 г. №11-В09-18// [Электрон. ресурс] // ГАРАНТ.

Поскольку правовая экспертиза, представленных на регистрацию документов, установила, что договоры купли-продажи от 24 августа 2005 г. и уступки права требования Пчельниковым С.В. Галушкину В.В. от 22 ноября 2007 г. на государственную регистрацию не представлялись; отсутствуют зарегистрированные права на объекты и не представлены заявления на государственную регистрацию перехода права собственности ДП ОПАО «Нижсельстрой» ЗЖБИ «...» в ЕГРП, у государственного регистратора отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области отсутствовали законные основания для регистрации права собственности Галушкина В.В. на объекты недвижимости.

Принятые по делу судебные решения подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в признании незаконным отказа в государственной регистрации права, поскольку договоры купли-продажи и уступки права требования объектов недвижимости на государственную регистрацию не представлялись

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления; Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, понимают, прежде всего, принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д. Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Акты государственных органов и органов местного самоуправления, являются наиболее распространенными основаниями возникновения прав на земельные участки.

В настоящее время в России активизировался процесс предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство объектов, в том числе и индивидуальное жилищное строительство. По общему правилу такие земельные участки предоставляются с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (подп. 1 п. 1 ст. 30 ЗК). В первом случае земельный участок предоставляется в собственность исключительно на конкурсной основе. Во втором случае земельный участок может быть предоставлен гражданам в установленном порядке в аренду, постоянное (бессрочное) пользование. Предельные размеры предоставляемых гражданам в собственность земельных участков устанавливаются нормативными правовыми актами органов власти соответствующих уровней.

Рассмотрим пример из судебной практики. ООО «Адамант» (заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному регистратору Управления Росреестра по Республике Татарстан Мальцевой О.Б. (государственный регистратор) о признании сообщений государственного регистратора об отказе в регистрации права собственности ООО «Адамант» на земельные участки недействительными и подлежащими отмене Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 июля 2012 г. № Ф06-4764/12 по делу № А65-25546/2011[Электрон. ресурс]// ГАРАНТ .

Как следует из материалов дела, из правоустанавливающих документов по делу в отношении земельных участков постановлением главы Бугульминского муниципального района Республики Татарстан от 12.11.2007 № 1187 ООО «Адамант» было согласовано место размещения под строительство комплекса дорожного сервиса на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, площадью 0,9978 из земель муниципального образования «Наратлинской сельское поселение» Бугульминского муниципального района Республики Татарстан; земельные участки выкуплены ООО «Адамант» в составе земель по договору купли-продажи.

Кадастровой палатой государственному регистратору направлена недостоверная информация, положенная в основу оспариваемых решений об отказе в государственной регистрации. Не может быть признано законным решение регистрирующего органа, основанное на недостоверной информации. В силу чего является ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворения заявленных обществом требований со ссылкой о законности оспариваемых отказов в регистрации права собственности на земельные участки.

Продажа государственных и муниципальных земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев: 1) если в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (п. 21 ст. 30 ЗК); 2) если аукцион не состоялся по причине участия в нем менее двух претендентов.

3) Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего право на земельный участок (см. п. 3 ст. 274 ГК РФ; ст. 59 ЗК РФ). Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 3 ст.225 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом. В качестве примера приведем приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком. В таком случае государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). Регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Право частной собственности на земельные участки возникает на основе первоначальных и производных способов приобретения права собственности, установленных в гражданском законодательстве. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, а совершаемые с ними сделки регистрируются только в случаях, указанных в федеральных законах.

Рассмотрим пример из судебной практики. Ф.И.О.19 и Ф.И.О.12 обратились с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права на недвижимое имущество. В обоснование указали, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ за ними и Ф.И.О.13 признано право долевой собственности (по 1/3 доле) на земельный участок в городе Казани.Постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 26 октября 2011 г. № 44-Г-81 [Электрон. ресурс]// ГАРАНТ

Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации данного права в связи с тем, что на регистрацию не представлен кадастровый паспорт на данный земельный участок. Из материалов дела следует, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, между Ф.И.О.14 и Ф.И.О.15 с одной стороны и Ф.И.О.19, Ф.И.О.12 и Ф.И.О.13 с другой стороны, пропорционально их долям в жилом доме и с учетом сложившегося порядка пользования, произведен раздел земельного участка общей площадью 689,18 кв. м, на два земельных участка, признано право собственности Багаутдиновых на участок площадью 602,78 кв. м, Юсуповых и Файзрахмановой - на участок площадью 86,4 кв. м.

В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации права отказано, поскольку не допускается государственная регистрация прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости.

Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на земельный участок подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о гос. регистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о гос. регистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок является кадастровый план данного земельного участка.

Таким образом, основаниями возникновения прав на землю являются следующие: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

§2. Основания и порядок приобретения иных прав на земельные участки

В законодательстве предусмотрены основания возникновения земельных правоотношений по поводу прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками. Рассмотрим основания и порядок приобретения иных прав на земельный участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения землей, безвозмездное срочное пользование, сервитут, аренда См.: Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты //Жилищное право.- 2013- № 8.- С.22-25..

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством. В отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия - правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.

В настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Также в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, к субъектам данного права теперь относятся центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также государственные академии наук и созданные такими академиями наук учреждения.

С момента вступления ЗК РФ в силу юридическим лицам иных организационно-правовых форм, а также гражданам (в том числе гражданам - индивидуальным предпринимателям) земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Если же решение о предоставлении указанным лицам земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования все-таки принято после вступления в силу ЗК РФ, то оно должно быть признано в судебном порядке недействительным в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащим применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Граждане вправе, а юридические лица иных организационно-правовых форм обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности либо на право аренды по своему выбору.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2015 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

В ст.7.34 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о дачной амнистии.

Право пожизненного наследуемого владения землей предусмотрено земельным законодательством исключительно для граждан, которые приобрели указанное право до вступления в силу ЗК РФ. Содержание права пожизненного наследуемого владения земельным участком также лишено правомочия распоряжения. Однако в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования законодатель делает одно исключение - право пожизненного наследуемого владения может наследоваться.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. Однако после введения в действие ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Переход права пожизненного наследуемого владения от одного лица к другому осуществляется исключительно путем наследования по закону.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о дачной амнистии (подробнее см. п. 3.4 § 3 главы 5 «Упрощенный порядок оформления гражданами земельных участков в собственность («дачная амнистия»)»).

Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования. Правом предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование обладают только собственники земельных участков.

ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований предоставления участков на данном праве. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть административный акт, договор или локальный нормативный акт организации Земельное право. Учебник //В.Х.Улюкаев, В.Э.Чуркин и др. - М.: Частное право, 2013.- С.198..

Выделяются шесть оснований предоставления земельных участков на праве безвозмездного срочного пользования:

1) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам - субъектам права постоянного (бессрочного) пользования на срок не более 1 года. Основанием предоставления является административный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

2) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Правила о договоре ссуды установлены в ст. ст. 689 - 701 главы 36 ГК РФ.

Коммерческие организации не вправе передавать земельные участки в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля таких организаций.

Договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации и не являются объектом проведения кадастрового учета;

3) предоставление земельных участков гражданам в виде служебного земельного надела из земель организаций. Служебные земельные наделы предоставляются работникам отдельных отраслей экономики, в том числе транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств.

Решение о предоставлении служебного надела принимает не орган государственной власти или орган местного самоуправления, а та организация, в которой работник осуществляет трудовую деятельность. Таким образом, основанием предоставления служебного надела является локальный нормативный акт организации. Из этого следует, что в качестве служебного надела организация может предоставить только участок, принадлежащий ей на праве собственности.

Служебные земельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника;

4) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям. Основанием предоставления является административный акт, который принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции;

5) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом « О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд» Российская Федерация. Законы. О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ// Собрание законодательства РФ.-2013.- № 14.- Ст. 1652.

Обязательным условием предоставления земельного участка по рассматриваемому основанию является финансирование строительства, полностью осуществляемое за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета. Предоставление земельного участка осуществляется на срок строительства объекта недвижимости;

6) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Лесным кодексом РФ земельный участок, признанный лесным участком, может быть предоставлен на рассматриваемом праве, как юридическим лицам, так и гражданам.

Лицо, использующее земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, обязано поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным способом использования. При этом законодатель предусмотрел, что согласно п. 6 ст. 87 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.

Рассмотрим право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Земельный и Гражданский кодексы РФ рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи, с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обеспечения публичных интересов, в том числе интересов государства, местного самоуправления либо интересов населения, проживающего на данной территории, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Земельный кодекс РФ содержит перечень публичных сервитутов. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также транспортной инфраструктуры;

3) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка для охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник, землевладелец и землепользователь вправе требовать изъятия (выкупа) у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

Основной формой договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей в России является аренда. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Договор аренды земли наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель, обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю и ослабления налоговой нагрузки на экономику, предполагает перспективу развития государственных услуг в сфере социальной инфраструктуры по ценам, адекватным предельной общественной полезности этих услуг.

В российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности.

Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела между ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (ответчик) заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером в г. Казани, Кировский район, в районе посёлка Займище.

ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» подал иск о признании действий в части применения поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешённого использования земельного участка - 2, при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка в г. Казани, и обязании при расчёте арендной платы по договору использовать поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка- 1. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. №11АП-13669/11.] // Архив Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда. Дело № А65-9147/2011

Из условий договора аренды следует, что на земельном участке находится причал, право собственности на который подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 20.08.2002 года. В соответствии с утверждённым перечнем поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования земельного участка «под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в том числе строительство жилья) транспорт ( в том числе железнодорожный), связь, энергетика, и.т.д), составляет 1.

С учетом этого суд пришел к выводу о том, что довод ответчика о необходимости применения поправочного коэффициента- 2, как для земельного участка с разрешённым использованием «под прочие объекты» при расчёте арендной платы, подлежит отклонению.

Таким образом, в законодательстве предусмотрены основания возникновения земельных правоотношений по поводу иных прав на землю, производных от права собственности, т.е. прав на землю лиц, которые не являются земельными собственниками: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения землей, Безвозмездное срочное пользование, сервитут, аренда.

§3. Основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельные участки

Земельное законодательство устанавливает следующий перечень оснований прекращения права собственности на землю:

1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

2) отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие земельного участка у собственника См.: Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки //Имущественные отношения в Российской Федерации. -2012.- № 5. - С.3-7..

Основания прекращения права собственности на землю можно разделить на добровольные и принудительные. Рассмотрим подробнее вышеперечисленные оснований прекращения права собственности на землю.

1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров (например, специальные нормы установлены в отношении договора купли-продажи земельного участка). Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

2. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам (например, в порядке обращения взыскания на заложенный земельный участок);

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если земельный участок был унаследован иностранным гражданином, то он должен быть отчужден. В противном случае уполномоченный орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении иностранного гражданина к отчуждению земельного участка на торгах);

3) реквизиция, конфискация или национализация земельного участка;

4) отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в случае невозможности выдела доли в натуре при условии выплаты соответствующей денежной компенсации;

5) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Специальные правила установлены в отношении двух оснований принудительного изъятия у собственника его земельного участка: реквизиции и изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень таких объектов);

3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками осуществляется на основании решений о прекращении прав на землю. Указанные вторичные права на землю прекращаются при:

1) использовании земельного участка не по целевому назначению категории земель;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическое невнесение земельного налога;

4) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка Земельное право. Учебник //В.Х.Улюкаев, В.Э.Чуркин и др. - М.: Частное право, 2013.-С.223..

Решение о прекращении прав на землю может быть обжаловано в суде, арбитражном суде.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения могут быть прекращены посредством отказа от них.

При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Если право было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеуказанный орган обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения соответствующего права. Распоряжение данным участком после отказа от прав на него осуществляет исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Принудительное лишение лица права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования в случае ненадлежащего использования земельного участка производится при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельных участков после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в совершении нарушения земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных нарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

Предупреждение должно содержать: 1) указание на допущенное нарушение; 2) срок, в течение которого нарушение должно быть устранено;

3) указание на возможное лишение права на земельный участок в случае неустранения нарушения; 4) разъяснение прав лица в случае возбуждения процедуры принудительного лишения прав на землю; 5) иные необходимые реквизиты. Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации. В случае не устранения указанных в предупреждении нарушений в установленный срок участок изымается на основании решения суда.

Право безвозмездного срочного пользования прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, либо по соглашению сторон (ст. 47 ЗК РФ):

1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

2) по основаниям, аналогичным прекращению прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Право на служебный земельный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный земельный надел был предоставлен, на основании приказа руководителя организации, предоставившей надел в пользование. Право на служебный земельный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения, при переходе его на пенсию по старости или инвалидности.

Право на служебный земельный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, - на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, - на весь срок обучения в учебном заведении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный земельный надел сохраняется:

1) для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно;

2) для детей- до их совершеннолетия.

Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный земельный надел, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 276 Гражданского кодекса Российской Федерации. Публичный сервитут может быть прекращен в случае минования общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Основания прекращения арендных отношений в сфере землепользования могут устанавливаться как земельным, так и гражданским законодательством. ЗК РФ предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка только по инициативе арендодателя по основаниям, не характерным нормам ГК РФ, и не содержит оснований прекращения аренды по требованию арендатора, как это предусматривает ГК РФ. Норма, закрепленная в п. 9 ст. 22 ЗК РФ исключает возможность применения всех специальных оснований для прекращения договора аренды земельных участков.

Подведем итоги. Основаниями прекращения права собственности на землю являются: отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок и принудительное изъятие земельного участка у собственника.

Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками и право аренды могут быть прекращены при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.

Заключение

По результатам проведенного в рамках квалификационной работы исследования можно сделать следующие выводы.

Правовое регулирование отношений прав на землю основано на сложной системе норм, которую можно подразделить на три уровня: Конституция РФ, законодательство и подзаконные нормативные правовые акты.

Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Общие положения о праве собственности на землю закреплены в ст. 209 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ.

В качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок может выступать в трех разных качествах: как простая недвижимая вещь, как сложная недвижимая вещь и как составная часть имущественного комплекса.

Для того, чтобы земельный участок приобрел юридические признаки объекта недвижимости как объекта гражданских прав, он должен быть создан, сформирован. Участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами: 1) образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель; 2) формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Земельные участки как объекты гражданских прав могут находиться у граждан на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, свободны для доступа граждан и использования природных объектов, находящихся на них, как собственником, так и гражданами. На праве частной собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, которые имеют в отношении них право не только владения и пользования, но и свободного распоряжения по своему усмотрению (право дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д.). В отношении земельных участков специального назначения допускается их пользование только в соответствии с таким назначением.