Земельный участок как объект недвижимого имущества и гражданских прав

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДОКЛАД

I

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Так как, земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств, создаются различные системы учета для создания последующей базы налогообложения.

В период наиболее динамичного развития хозяйственных отношений в России межевание имело следующие основные цели:

- юридическую, для определения и укрепления формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов;

- сельскохозяйственную, устранение неудобных условий землепользования;

- финансовую, для определения доходности владений и исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Наш Государственный университет по землеустройству был образован в 1779 г. для кадрового обеспечения в России земельной реформы, крупномасштабных работ по межеванию земель и организации их рационального использования, что имело большое политическое и социально-экономическое значение для формирования территории Российского государства, закрепления границ и установления прав земельной собственности.

В настоящее время ГУЗ является специализированным и крупным высшим учебным заведением по подготовке инженеров в области землеустройства, земельного и городского кадастров. Здесь готовят также геодезистов, архитекторов, юристов, экономистов-менеджеров в области управления земельными ресурсами и земельного рынка, оценщиков земли и недвижимости.

Темой моей работы является определение земельного участка, как объекта недвижимого имущества, как объекту гражданских прав, способности быть объектом имущественного оборота.

Земельный участок, занимает центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

Это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками. Границы, местоположение, площадь, целевое назначение объекта являются существенными характеристиками. У каждого земельного участка свои физические и юридические особенности, свой индивидуальный кадастровый номер, а его составными частями могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а так же прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения. Соотношение гражданского и земельного права по поводу регулирования отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Особая ценность земельного участка выражается еще и в том, что законодатель исключил ситуацию, когда правом собственности на земельный участок не обладает ни один субъект гражданского права. Данное утверждение основывается на презумпции ст. 16 ЗК РФ, в соответствии с которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты (п. 2 ст. 261 ГК РФ), а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению.

Полное господство над земельным участком как вещью и беспрепятственное осуществление прав на земельный участок в силу его естественных свойств исключают возможность использования пространства над земельным участком третьими лицами. Можно представить идеальную ситуацию, при которой все земельные участки распределены между частными собственниками, и они в полном объеме реализуют свое право, отстраняя всех третьих лиц от проникновения на свой земельный участок. В современных условиях жизнь была бы парализована.

Следовательно, наличие публичного интереса диктует необходимость не только ограничения права собственников земельных участков в отношении либо отдельных лиц, например, собственников смежных участков, либо всех третьих лиц, но также часто необходимость ограничения либо исключения из гражданского оборота отдельных видов земельных участков для общественных и государственных нужд.

С юридической точки зрения земельный участок может быть уничтожен как объект права только путем внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, но не может быть уничтожен физически.

Итак, земельный участок как часть территории поверхности земли в определенных границах, требует установление права собственности, владельцу земельного участка принадлежит не земля как физический объект, а комплекс имущественных прав, связанных с полезным применением участка. Он является участком пространства, закрепленным на определенных правах за участниками гражданских правоотношений, используя который, они удовлетворяют свои имущественные интересы. Кроме того, права на земельный участок могут восприниматься как способ установления территориальных границ личной сферы граждан, обеспечивающий возможность защиты прав личности от вмешательства со стороны государства и третьих лиц.

II

земельный участок недвижимость кадастровый

Из этапов создания земельного участка условно выделяются три обязательных этапа создания земельного участка как объекта недвижимости. На первом этапе выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных, территориальных границ земельного участка, перенесению их на местность и описанию. При этом основными земельно-кадастровыми работами является межевание и геодезическая съемка.

Результатом первого этапа является получение определенных качественных характеристик и количественных, прежде всего индивидуализирующих характеристик, представленных в форме карты, плана и в виде описания, которые в дальнейшем дают возможность однозначно идентифицировать земельный участок. На втором этапе осуществляется государственный кадастровый учет участка, завершающийся присвоением ему уникального кадастрового номера. Государственный кадастровый учет - это момент фактического возникновения участка. ГЗК можно считать кадастром, отражающим физическое существование объектов недвижимости.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. Следовательно, ЕГРП является сводом сведений об объектах, существующих юридически.

Однако, на сегодняшний день, не все земли РФ предоставлены конкретным лицам, другими словами, существуют территории, свободные от прав конкретных лиц. Это земли, отнесенные ст. 214 ГК РФ к государственной собственности.

Земельные участки в государственной собственности и не закрепленные за конкретными лицами формируются в каждом кадастровом квартале (далее - КК) таким образом, что внешние границы, как правило, совпадают с границами КК, а внутренние, как правило, с границами земельных участков в данном КК.

Таким образом, земельные участки в государственной собственности и не закрепленные за конкретными лицами, в совокупности со всеми существующими в данном КК земельными участками, предоставленными конкретным лицам, полностью покрывают всю территорию КК.

В результате внесения в ГЗК сведений, как закрепленных, так и не закрепленных за конкретными лицами, вся территория РФ покрыта сформированными и учтенными в ГЗК земельными участками. Другими словами, любая часть территории РФ относится к какому-либо существующему земельному участку, сведения о котором содержатся в ГЗК и которые может получить любое заинтересованное лицо, для использования при проведении работ по землеустройству.

Отказ в предоставлении сведений ГЗК или приостановление предоставления сведений действующими нормативными документами не предусмотрены. Срок предоставления сведений ГЗК - до одного месяца.

В результате проведения землеустроительных работ, оформляются землеустроительные дела.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, осуществляются на основании представленных в орган кадастрового учета заявления заинтересованного в этом лица и необходимых для осуществления такого учета документов. Полный комплект документов необходимый для регистрации права собственности, определяется по результатам правовой экспертизы. Пакет документов варьируется в зависимости от места нахождения объекта недвижимости.

С заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться указанные ниже лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. При этом:

- от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников;

- от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников;

- от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан представитель, уполномоченный на подачу такого заявления, принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

С заявлениями о постановке на кадастровый учет земельного участка вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

С заявлениями об учете изменений земельного участка вправе обратиться собственники таких участков, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Заявление и необходимые документы представляются в орган кадастрового учета. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично.

К заявлению о кадастровом учете объекта недвижимости должны быть приложены следующие документы: межевой план (при постановке на учет земельного участка); документ, подтверждающий согласование границ земельного участка со смежниками; технический план здания, строения, сооружения или иного объекта недвижимости; копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа. Так же должна быть копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель и установленное разрешенное использование земельного участка.

Указанные документы выдаются заявителю лично под расписку, а в случае неявки его в установленный срок отправляются заявителю по почте с уведомлением о получении.

Закон о государственном кадастре недвижимости допускает возможность приостановления кадастрового учета или отказа в нем при наличии определенных установленных законом обстоятельств.

Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено в случаях, если имеются противоречивые сведения об объекте недвижимости в представленных для кадастрового учета сведениях; если имеет место взаимное пересечение границ учитываемого участка с другим (другими) участком (участками); в случае частичного или полного совпадения местоположения учитываемого помещения с другим помещением; и к тому же, если заявителем не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении кадастрового учета должно быть строго мотивировано указанием на конкретные причины и содержать рекомендации по устранению этих причин. Указанное решение должно быть выдано заявителю под расписку в течение 5 дней со дня его принятия. Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до установления обстоятельств, послуживших основанием для приостановления учета, но не более чем на три месяца.

Закон о государственном кадастре недвижимости выделяет общие основания для отказа в кадастровом учете любого объекта недвижимости, основания для отказа в кадастровом учете земельного участка, а также специальные основания для отказа в кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка.

Так можно выделить случаи:

- имущество, не является объектом недвижимости, заявление о кадастровом учете не соответствуют требованиям Закона, объект недвижимости образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие не допускаются;

- когда объект недвижимости образован из объекта недвижимости, внесенные данные по которому носят временный характер, либо если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо; истек срок приостановления осуществления кадастрового учета;

- основанием отказа может послужить размер земельного участка, который не соответствует требованиям к предельным размерам земельных участков; доступ к такому земельному участку в том числе путем установления сервитута, не обеспечен; одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования, такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель;

- орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае изменения площади земельного участка и изменения описания местоположения его границ, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Следовательно, можно подытожить, что государственный кадастровый учет - это момент фактического возникновения участка. ГЗК можно считать кадастром, отражающим физическое существование объектов недвижимости.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово “государственная” означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Как было сказано ранее, важнейшим признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

В основе системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежат определенные принципы, отображающие потребности организации оборота земельной недвижимости.

В качестве основных принципов следует выделить принцип обязательности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.

Вещные права на землю подлежат государственной регистрации во всех случаях, за исключением случаев, предусмотренных законом. Например, в силу ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации.

По своей юридической природе государственная регистрация является ненормативным актом органа государственной власти, так как носит заявительный характер и осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Государство признает юридическую силу за ранее выданными документами. Это означает, что при переходе права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация.

Сведения о земельных участках, содержащиеся в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят открытый характер.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме

Проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними является платной процедурой. Порядок взимания платежей определяется ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Важным, так же, является и принцип законности проведения государственной регистрации и ответственности должностных лиц регистрационного органа за нарушение требований законодательства о государственной регистрации.

И заключительным является принцип презумпции достоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателей недвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами. Юридическая природа государственной регистрации сделок с земельными участками заключается в том, что она является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельный участок, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Земельные отношения важная и сложная часть общества, они определяются совокупностью отношений между субъектами земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса, а так же по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. Объектами земельных отношений являются земельные участки, их части, земельные доли и права на них, а субъектами выступают физические и юридические лица. Принятые законы и серия подзаконных актов призваны служить как правовой базой, так и руководством для принятия решений на местах во всех регионах России.

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами. В их процессе земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов.

Главной целью земельных преобразований в Российской Федерации должно быть обеспечение рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Главную роль в решении сложной проблемы становления новых земельных отношений должно сыграть государство, так как с помощью государственного регулирования определяются условия и механизмы экономического воздействия на хозяйствование на земле.

Все это ставит задачу совершенствования законодательных актов, разрабатываемых как на федеральном, так и на региональном уровнях, в них должны в равной мере сочетаться интересы собственника и государства, а для этого необходимо:

- разработать и принять нормативно-правовые документы по планированию землепользования, правам на землю и регламенту оборота земли;

- отрабатывать практику целевого использования земли, имея в виду распределение земель по характеру использования, устанавливать четкий статус земель каждой категории, создавать механизм государственного контроля за целевым использованием земельных участков, вводить ограничения и обременения на права собственности на землю;

- продолжать создавать информационную базу по земле, ядром которой должен быть государственный земельный кадастр.

Оборот земли невозможен без механизма, который его запускает, контролирует и регулирует. Нужно следить за земельной рентой, ее начислением, изъятием, использованием, потому как на ней основываются практически все землеуправляющие стоимостные рычаги - цена земли, арендная плата, земельный налог, денежные ставки земельных операций. В третей главе приводятся примеры из судебной практики по земельным спорам. Обосновывается необходимость правового регулирования вопросов создания, формирования земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

И в итоге, можно прийти к выводу, что в регулировании земельного рынка важное место занимают земельное к гражданское законодательство. Только их совместное применение в рыночных условиях позволит в полной мере соблюсти интересы и собственника земли, и государства.

Из опыта многих зарубежных стран известно, что главным в вопросах управления земельными ресурсами является разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства, разграничения полномочий в сфере регулирования земельных отношений между федерацией и ее субъектами, а так же вопросы регулирования отношений собственности и перераспределения земель между различными субъектами и сферами экономики в условиях рынка земли.

Размещено на Allbest.ru