Земельный участок как объект гражданских прав

Размещено на http: //www. allbest. ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1.1 Понятие и признаки земельных участков как объекта гражданских прав

1.2 Состав земель в Российской Федерации и проблемы их классификации

1.3 Правовое регулирование земельных участков как объекта гражданских прав

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ ПРАКТИКИ

2.1 Понятие правового режима земельных участков как объекта гражданских прав

2.2 Использование и охрана земельных участков как объекта гражданских прав

2.3 Сделки, совершаемые с земельными участками

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В начале 90-х годов 20 века в России был восстановлен институт частной собственности с принятием ряда законов РСФСР. Все это нашло отражение в Конституции РФ 1993 года, а также принятых в соответствии с ней других НПА. С этого момента в России начался оборот земельных участков, так как российские граждане получили право на владения, пользования и распоряжения в отношении земельных участков, которые принадлежат им на праве собственности. Таким образом, тема выпускной квалификационной работы является актуальной, так как анализ основных положений в земельном и гражданском законодательстве, поможет выявить проблемы в их регулировании, а также найти пути их решения.

Земельный участок является важнейшим объектом гражданских правоотношений и недвижимого имущества. Поэтому мы считаем, что со стороны законодателя должно быть уделено повышенное внимание проблеме регулирования земельных отношений. Так как ошибки в отношениях, объектом которых выступает земельный участок, в современном российском законодательстве содержатся немало и обходятся очень дорого публичным и общественным интересам.

К недостаткам законодательства относится такое расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, которое породило противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права.

Земельный кодекс, фиксируя правило дифференцированного расклада к установлению законного порядка территорий, объединяет его с учетом 3-х основных условий: естественных, общественных и финансовых. Законный режим земель представляет собою установление в законодательстве содержания права собственности, других прав на земельные участки, управления применением и охраной территорий, мер по охране территорий, выражающееся в правах и обязательствах лиц, использующих земельные участки, путем определения ключевого целевого назначения земель, зонирования, лимитирования прав и сервитутов.

Степень разработанности темы. Большая практическая значимость и теоретическая сложность проблемы понятия земельного участка как объекта гражданских прав побудили многих ученых обратиться к научному исследованию некоторых ее аспектов. Научной разработке этой проблемы посвятили свои работы: Боголюбов С.А., Бочаров Н.Н., Иконицкая И.А., Бандорин Л.Е., Крамкова Т.В, Минаева А.А.., Волков С.Н., Максимова Е.В., Л.М. Ахметшина и многие другие.

Нормативно-правовая база представлена Конституцией России, Гражданским и Гражданско-процессуальным кодексом РФ, Уголовным кодексом РФ, Кодексом административных правонарушений РФ, Налоговым кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, современным российским законодательством различного уровня и отраслевой направленности.

Цель данной работы заключается в анализе теоретических и практических проблем правового регулирования земельного законодательства.

В соответствии с целью необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть понятие и рассмотреть признаки земельного участка как объекта гражданских прав;

- исследовать состав земель в Российской Федерации и изучить проблемы их классификации;

- выявить особенности правового регулирования земельных участков как объекта гражданских прав;

- раскрыть понятие правового режима земельных участков в РФ;

- провести анализ использования и охраны земельных участков в РФ;

- рассмотреть сделки, совершаемые с земельными участками в РФ.

Объектом данного исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта гражданских прав.

Предметом исследования являются проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков. Методологическая основа исследования. Для достижения цели исследования мы использовали специальные и частно-правовые методы: анализ, синтез, построение гипотезы, философский метод, статистический, структурно-логический и историко-правовой и другие.

Апробация результатов исследования. «Земельный участок как объект гражданских прав» VIII Региональная научная студенческая конференция

«Роль законодательства российского общества» от 11 ноября 2015 года, опубликована в сетевом научно-практическом журнале «Юридический журнал» №2, в декабре 2015 года.

Структура работы: Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых содержит по три пункта, заключения, списка использованных источников, двух приложений.



ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

гражданский земля право сделка

1.1 Понятие и признаки земельных участков как объекта гражданских прав

На протяжении веков общество стремилось с помощью правовых норм привести к порядку и стабильности отношения между людьми. В результате этого стремления не обошло и отношения, касающегося по поводу такого объекта, как земля.

В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений.

Одним из наиважнейших объектов гражданского оборота и недвижимого имущества занимают земельные участки. Тем не менее, в юридической литературе, до сих пор нет единого понятия земельного участка, а также нет четкого определения его признаков. Кроме того, нет ясности, что именно земля или земельный участок являются объектом вещных прав, обязательственных прав и объектом гражданского оборота. Принимая во внимание большую значимость данных вопросов, считаем необходимым, сделать акцент на том, что законодатель очень часто связывает понятия «земельный участок» и «земля». Вместе с тем, эти понятия являются различными, и связывать их некорректно. Опираясь на часть первую статьи девять действующей Конституции нашего государства, земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности людей, которые на ней проживают. При этом в Земельном кодексе, эти два понятия также имеют различные определения.

Соответственно, если опираться на суть земельных отношений, то можно определить, что земля и земельный участок - совершенно разные объекты. В данном случае земля рассматривается в качестве природного ресурса (ст.6).

Отдельные научные работники полагают, что земля представляет собой естественный природный ресурс, который требует рационального использования и защиты. А земельные участки, в свою очередь, это объекты оборота и вещественных прав. При всем этом непосредственно земля считается основой развития своеобразного объекта гражданских прав как земельный участок.

Понятие земельного участка приведено в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, о том, что земельный участок считается составляющей земной поверхности, пределы которой установлены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки это не только предметы земельных взаимоотношений земельного законодательства, но и гражданского.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся и земельные участки. Статья 261, гласит о том, что земельный участок - это предмет права собственности. Право собственности на земельный участок расширяется на находящиеся в пределах данного места поверхностный слой и водные объекты, а также лесные массивы и насаждения. Ещё недавно в законодательстве не было установлено наиболее абсолютное понятие земельного участка. Но, согласно статье 1 Закона о земельном кадастре, под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе и поверхностный почвенный слой), границы которой, описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В юридической литературе большое множество определений земельного участка. Более применимое полагаем, что земельный участок это индивидуализированная в определенном режиме часть поверхности территории (местоположение, пределы, кадастровый номер, объем территории, целевое предназначение и допустимое применение).

Многие авторы имеют мнение, что другие природные объекты являются частью земельного участка, а другие ученые не поддерживает эту точку зрения. По мнению отдельных авторов, следует различать участок земли в качестве объекта гражданских прав, а также в качестве природного объекта, а остальные в качестве плодородной, либо территориальной недвижимости.

А.А. Минаева предлагает систему признаков земельного участка, которые наиболее точно определяют его понятие. В ее систему входят индивидуализирующие и дополнительные признаки.

К индивидуализирующим признакам относятся более общие признаки, такие как местоположение, площадь и границы земельного участка. А к дополнительным признакам относятся, признаки, непосредственно отражающие особенности земельного участка. Мы поддерживаем высказывания А.А. Минаевой, так как полностью с ней согласны.

На сегодняшний день до сих пор идет дискуссия по поводу статуса зданий и сооружений на земельном участке. Одни авторы требуют признавать земельный участок в качестве основного объекта, а то, что относится непосредственно к ней рассматривать в качестве принадлежности. Однако О.П. Скребкова в своих статьях говорит о том, что наличие естественных элементов

Это позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134). В своем заявлении она предложила использовать в отношении земельного участка и расположенном на ней недвижимости термин «имущественный комплекс» и начиная с периода его образования (строительства, возведения и тому подобное), считать неделимым и имеющим единый режим.

Напротив, Л.М. Ахметшина полагает, что тезис о первичности территории можно использовать исключительно к сельскохозяйственным землям и к территориям, на которых впоследствии будут располагаться временные сооружения.

В других вариантах значимость участка земли находится в прямой зависимости от объектов, расположенных на нем, а также от их ценности. К таким объектам причисляются жилые и производственные здания, водные объекты, лесные массивы и особо охраняемые территории».

В своих статьях Т.В. Крамкова приходит к выводу, что правовой режим, расположенных на земельном участке и прочно связанных с ними объектов (водных, деревьев и иных растений, градостроительной деятельности) нередко влияет на правовой режим самого земельного участка, по отношению к земельному участку такие объекты можно назвать «режимообразующими». В иных случаях земельный участок относительно самостоятелен (например, растительность, произрастающая на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначении, не оказывает существенного влияния на правовой режим земельного участка).

При установлении зоны земельного участка в системе предметов гражданских прав, нужно прибегнуть к ст. 128 ГК РФ. К предметам гражданских прав закон причисляет: имущество, включая средства и ценные бумаги, другое имущество, в том числе материальные права; деятельность и обслуживание; информацию; плоды интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные полномочия на них; нематериальные блага.

В качестве предмета гражданских прав земельный участок обычно причисляют к вещи. Сегодняшняя концепция гражданского права устанавливает вещи как материальные, на физическом уровне осязаемые предметы, являющиеся итогами работы и имеющие финансовую форму продукта.

Исходя из рассмотрения ст. 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно, сделать заключение, что и современное право также устанавливает земельный участок как предмет, однако лишь в целях регулирования гражданских правоотношений. Отсюда к показателям земельного участка, возможно, причислить территориальную недостаточность и отражения состояния места в документах, которые вручаются муниципальными органами по землеустройству.

Поднимая вопрос о земельном участке как о вещи, нельзя не обратить внимания на систематизацию предметов в связи от возможности области. В соответствии с этим вещи бывают делимые и неделимые.

В согласовании с частью 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой неосуществим без изменения её направления, признается неделимой.

Делимым же считается земельный участок, который вследствие разделения на части, сформирует независимый земельный участок, допустимое применение которого может реализоваться без перехода его в состав территорий другой группы, за исключением ситуации, определенных федеральными законами.

Земельное право допускает лишь такое разделение земельного участка, вследствие которого образовывается новый земельный участок, то есть другой объект гражданского права. Помимо этого, в результате разделения земельного участка он как предмет прав перестает существовать. Возникают новые независимые участки.

Безусловно, необходимо выделить и тот факт, что трудность делимости земельного участка получила не только теоретический, но и практический нюанс. В судебной практике нет единообразия в оценке возможности части земельного участка быть объектом той либо другой сделки.

Так, руководство муниципального образования направило в судебную инстанцию иск к ООО с требованием о взыскании задолженности по соглашению аренды земельного участка площадью 278м. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отказал в удовлетворении кассационной жалобы и оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указав следующее: «так как заявленный земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью не прошел кадастровый учет, то он не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений. Поэтому суды обосновано оценили договор как незаключенный».

Таким образом, земельные участки занимают важное место среди объектов недвижимого имущества, а также объектов гражданского оборота. Земельный участок является составной индивидуализированной частью земли. Обязательным условием, для выделения определенной земельной территории в земельный участок является наличие ее характеристик, таких как границы и место расположения. Земля же трактуется как совокупность индивидуализированных участков.

Считаем, что внесение в ст. 11.1 ЗК РФ более точное и полное название земельного участка сыграет огромную роль в земельном законодательстве в целом. А именно четкая формулировка земельного участка устранит в будущем коллизии связанные с понятием «земля» и «земельный участок».

Земельным законодательством допускается такое деление земельного участка, в результате которого должен образоваться новый земельный участок. При этом, земельный участок, который подвергается делению, сам как объект перестает существовать, образуя новые земельные участки.

1.2 Состав земель в Российской Федерации и проблемы их классификации

Российский земельный фонд весьма неоднороден, так как в него входят различные виды земель, имеющие определенное хозяйственное и экономическое назначение, другими словами целевое назначение земель, что является основным признаком для классификации единого земельного фонда РФ. Не случайно в качестве основного принципа земельного законодательства в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ обозначены правила деления территорий в зависимости от их категорий и целевого назначения, которые неразрывно связаны друг с другом. Категория земель объединяет земли, земельные угодья по юридически значимому признаку. Таким признаком законодатель называет целевое назначение земель

Земля является местом обитания всех человеческих поколений. Земля - это базис для размещения производительных сил, что и отличает его от любого другого материального объекта.

В силу собственных естественных качеств земля выступает общей основой для размещения предметов, требуемых для обеспечения жизнедеятельности общества (населенных пунктов, индустриальных, историко-культурных предметов и т.д.). Благодаря плодородному почвенному покрову, земля считается основным средством производства в сельском и лесном хозяйствах. Данные качества земли получили собственное отражение в законных нормах конкретных категорий территорий в согласовании с их целевым направлением. Значимость территории как ресурса состоит в том, что территория может выступать как инструмент производства (посевные площади, сады и пр.), как предмет отраслевого законодательства, как предмет сделок с недвижимостью, как основа жизни и работы народов, живущих на надлежащей территории (ст. 9 Конституции РФ), как конкретная территория и в иных качествах.

В согласовании с ст. 7 Земельного Кодекса РФ территории в Российской Федерации по целевому предназначению разделяются на последующие группы:

1) территории сельскохозяйственного направления; 2) территории поселений;

3) территории индустрии, энергетики, транспорта, связи, вещания, телевидения, информатики, территории для обеспечения космической работы, территории обороны, защищенности и территории другого особого направления; 4) территории особенно оберегаемых земель и объектов; 5) территории лесного фонда; 6) территории водного фонда; 7) территории запаса.

Земли сельскохозяйственного направления в РФ в настоящий период составляет 23.6% от общего объема угодий и служит с целью изготовления товаров кормления. Отталкиваясь из значимого целевого значимости данной группы территорий, они причисляются к особенно оберегаемым объектам, с целью сохранения участка.

К категории территорий для поселений земельного фонда РФ причисляются территории, применяемые и назначенные с целью застройки и формирования муниципальных и аграрных поселений. В настоящий период их область составляет 1.1%. Эта группа территорий располагается в ведомстве федеральных, областных и городских администраций.

На настоящий период к территориям индустрии относится 1% от Земельного фонда РФ.

Земли лесного фонда содержат в себе территории, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, однако назначенные для её восстановления

- вырубки, гари, редины, прогалины, а кроме того зоны для ведения лесного хозяйства (нелесные территории: просеки, пути, болота и прочие). Это наиболее огромный по площади земельный актив, содержащий в себе 64.6% от Земельного фонда РФ.

Земли водного фонда содержат территории, укрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а кроме того занимающиеся гидротехническими и другими сооружениями, размещенными на объектах. Земельный фонд РФ является 1.6% территорий водного фонда.

Земли особенно оберегаемых территорий представлены зонами, которые имеют особенное природозащитное, академическое, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и другое ценное значение. В связи с этим особенно оберегаемые территории полностью либо отчасти изъяты из хозяйственного применения и оборота, а кроме того для них определен особый правовой режим. На территории нашей страны подобные объекты занимают 2% от единой площади.

К части земель запаса земельного фонда относятся земли, находящиеся в собственности федеральных или муниципальных органов власти, которые не предоставляются частным или юридическим лицам в пользование, поскольку их целевое назначение еще не определено. К этой категории относятся 6.1% федеральных земель.

Базовым правовым средством земельного права, применяемым как в советский, так и в постсоветские периоды, является деление земель на категории по их целевому назначению и дифференциация правового режима земель в зависимости от принадлежности к соответствующей категории.

Однако в последние годы целесообразность деления земель на категории стала подвергаться сомнению, что, в конечном счете, привело к разработке законопроектов, связанных с отказом от деления земель на категории.

Министерство экономического развития России подготовило законопроект, предусматривающий переход от деления земель на категории к территориальному зонированию. Документ внесен Правительством РФ на рассмотрение Госдумы.

Законопроект предлагает изменить, в данный момент существующий порядок установления правового режима земель, которые опираются на институт категорий земель. Предлагается исключение из действующего законодательства понятие «категория земель», а также процедуры перевода земель отнесенной к определенной категории. Для создания условий устойчивого развития муниципальных образований, сохранение окружающей среды и многое другое, данным документом предлагается осуществить зонирование территорий муниципальных образований, исключением лишь составляет лесной фонд, водный фонд и особо охраняемые территории.

Планируется разделить земли на территориальные зоны. Перечислим эти зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, зоны с/х назначения, огородничества и садоводства, зоны рекреационного назначения, энергетики, связи, транспорта, запаса, специального назначения, зоны коммунально-инженерной инфраструктуры, зоны обеспечения космической деятельности, обеспечение обороны, безопасности и правопорядка.

Также законом предлагается усилить защиту земель сельскохозяйственного назначения от застройки, так как эти земли являются стратегическим ресурсом, который обеспечивает продовольственную безопасность государства. В проекте предусматривается утвержденные муниципалитетом по согласованию с субъектом РФ отражение с/х земель на карте сельскохозяйственного зонирования.

Земельный кодекс Российской Федерации 2001 года, развивая правовую конструкцию деления земель на категории, в формате принципа земельного законодательства определил, что правовой режим земель следует определять в зависимости от их причастности к конкретной категории и разрешенного использования. Тем самым ЗК РФ положил начало определения правового режима земельных участков не только на базе целевого назначения, но и разрешенного использования. Однако, отсутствие правового регулирования, порядка установления разрешенного использования земельных участков и нормативно установленного соотношения целевого назначения и разрешенного использования, привело к возникновению значительного числа пробелов, которые лишь отчасти были восполнены Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Считается, что деление земель на категории по целевому назначению необходимо исследовать как с позиции определения места этой правовой конструкции в механизме нормативного правового регулирования земельных отношений, так и с точки зрения выявления его юридического значения для определения содержания конкретного земельного правоотношения. Отдельного внимания требует установление соотношение между целевым назначением и принадлежностью земельного участка к категории земель.

В земельном правоотношении целевое назначение земельного участка, определяемое принадлежностью его к категории земель, следует рассматривать как способ правового воздействия в отношении участников земельных правоотношений. Впервые такой подход к исследованию юридической природы целевого назначения был предложен Л.Е. Бандориным. Он полагает, что целевое назначение сочетает в себе общее позитивное обязывание и конкретный запрет.

Представляется, что в концепции действующего законодательства, предусматривающего установление не только целевого назначения, но и разрешенного использования, которое является конкретным видом использования земельного участка, целевое назначение является способом правового воздействия не только в отношении лица, которое использует земельный участок, сколько в отношении органа муниципальной власти, либо учреждением местного самоуправления, которые уполномочены устанавливать разрешенное использование земельных участков.

Так, используемые законодателем формулировки целевого назначения (для земель населенных пунктов - застройка и развитие населенных пунктов, для земель сельскохозяйственного назначения - нужды сельского хозяйства и т.д.) слишком широки для того, чтобы определять конкретный объем прав и обязанностей правообладателя земельного участка в сфере его использования, поскольку целевое назначение земель, например, населенных пунктов предполагает как строительство завода, так и детского сада, а целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения допускает как использование земли в качестве пашни, так и строительстве фермы.

В юридической литературе справедливо отмечается, что разрешенное использование устанавливается для земельных участков из состава не всех земель. В частности, имеются в виду земли, в отношении которых не осуществляется градостроительное зонирование. Такая ситуация свидетельствует не столько о последовательной позиции законодателя, заключающейся в отказе от установления разрешенного использования земельных участков из состава отдельных видов земель, сколько в том, что земельное законодательство находится в стадии реформирования.

При анализе деления земель на категории по целевому назначению возникает закономерный вопрос о соотношении юридического значения принадлежности земельного участка к категории земель и целевого назначения. По этому вопросу нет единообразного суждения.

Так, по мнению М.Г. Звягинцева, термин «целевое назначение» по смыслу, придаваемому ему законом, является тождественным понятием по отношению к термину «категории земель».

А вот В.А. Буров полагает, что «категории земель» и «целевого назначения земель» соотносятся как форма и содержание. В том смысле, что принадлежность к категории земель определяет целевое назначение земельного участка, последнее утверждение является бесспорным. Однако анализ правового регулирования земельных отношений свидетельствует о том, что юридическое значение принадлежности земельного участка к категории земель шире, нежели определение его целевого назначения.

А.К. Голиченков указывает, что целевое назначение земель является критерием подразделения земель в Российской Федерации на категории земель. Несомненно, изначально целевое назначение земель, определяемое исходя из природно-экономических характеристик земель, а также сложившейся системы использования земель, являлось критерием деления земель на категории. Но разграничение земель на категории и придание этому юридического значения диалектически изменило причину и следствие: уже принадлежность земельного участка к категории определяет его целевое назначение.

Тенденцией развития земельного законодательства является расширение случаев, при которых допускаются определенные виды использования земельных участков из состава отдельных категорий земель, которые не коррелируются ни с целевым назначением категории, ни с наименованием самой категории. Традиционными примерами таких видов использования является дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения (ст.81 ЗК РФ), сельское хозяйство на землях лесного фонда (ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации) и так далее.

Законодательство, допустив виды использования земельных участков, не соответствующие целевому назначению категории земель, нарушило первоначальную логику деления земель на категории по целевому назначению. Однако такое исключение из общего правила означает, что в отношении земельного участка из состава определенной категории допускается установление конкретного вида использования, не соответствующего целевому назначению.

В конкретном земельном правоотношении для правообладателя земельного участка принадлежность его к категории земель служит правовым средством определения содержания земельного правоотношения, такие как объем прав и пределов их осуществления, порядок реализации прав, объем и содержание обязанностей, определение правовых последствий использования

Таким образом, выделение категорий земель - результат научного познания свойств земли и имеет определяющее значение при обеспечении рационального использования земель. Потребности общественного развития диктуют необходимость установления в законодательстве общего и специального правовых режимов земель. Общий правовой режим земель, входящих в состав земельного фонда страны, определяется посредством деления земельного фонда на категории. Специальный правовой режим предполагает установление особенностей использования и охраны земельных участков из той или иной категории земель в рамках дополнительного правового регулирования, в том числе нормами специальных федеральных законов и иных правовых актов.

Зонирование территорий необходимо рассматривать как специальный способ определения правового режима земель, как одну из функций управления земельным фондом, которая позволяет решать важные задачи, в частности градостроительные, экологические, экономические и другие.

Институт отнесения земель к категориям и институт зонирования территорий - взаимосвязанные юридические механизмы, посредством которых осуществляется регулирование земельных отношений.

1.3 Правовое регулирование земельных участков как объекта гражданских прав

В силу собственных оригинальных качеств земля считается объектом законного регулирования некоторых областей отечественного права, а непосредственно: конституционного - при установлении муниципальных границ и при разделении земель между субъектами Российской Федерации; гражданского - при совершении сделок с земельными участками; семейного - при решении диспутов в области собственности супругов; природоохранного - при применении территории как элемента естественной среды, составляющей среду обитания лица и обеспечивающей условия его жизнедеятельности и состояние здоровья. В любой из отмеченных областей права объектом законного регулирования считается только какой-то самостоятельный аспект отношений с земельными участками.

Земля считается предметом земельных взаимоотношений пп.1 п.1 ст.6 Земельного кодекса РФ. При этом предметом земельных взаимоотношений считается не территория как предмет природы либо натуральный источник, а земельный участок - индивидуализированная в определенном режиме часть поверхности территории. По суждению И.А. Иконицкой, потребность сохранения территорией своего ключевого качества - основные принципы жизнедеятельности человеческого сообщества - устанавливает специфику как реализации индивидуальных предметных прав на территорию, так и работы страны в лице его определенных организаций по распределению, целесообразному применению и охране территорий. Она кроме того, отмечает, что земельные взаимоотношения регулируются как земельным, так и гражданским законом и нужно найти нишу для каждой сферы, «в конечном результате непосредственно данная особенность объекта правового регулирования... считается одним из условий, обусловливающих выделение земельного полномочия в независимую область права и в соответствии с этим земельного законодательства в независимую область законодательства".

Достаточно активно земельные правоотношения регулируются гражданским законодательством. Но в основании гражданского и земельного права лежат разные основы. Гражданское право базируется на поочередной реализации принципа предоставления независимости имущественных прав субъектов, а земельное право - на убеждении обеспечения оптимального применения и защиты территорий как основы существования и работы людей.

В настоящее время индивидуализирование образуемых земельных участков должна производиться путём кадастрового учета земельного участка. Правительственный кадастровый учет земельных площадей - это представление и индивидуализация в Едином государственном реестре территорий земельных площадей, вследствие чего каждый земельный участок приобретает такие свойства, которые дают возможность конкретно выделить его из иных земельных участков и реализовать его качественную и финансовую оценки. Государственный кадастровый учет земельных площадей сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В соответствии со ст.16 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый учет осуществляется в связи с образованием либо формированием объекта недвижимости, прекращением его существования или с изменением оригинальных данных объекта недвижимости либо различных других данных о предмете недвижимости.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация считается единственным подтверждением жизни зарегистрированного права. Оформленное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основными проблемами при разрешении споров, связанных с земельными участками, являются вопросы связанные с правовыми последствиями признания недействительной сделки с землей и отражении их в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Так, Первомайский районный суд своим Решением от 30.06.2015 по делу №2-167-2015 о признании межевания земельного участка недействительным и аннулировании сведений из государственного кадастра недвижимости с признанием права собственности на земельный участок решил: признать границы земельного участка, по межевому плану, изготовленному кадастровым инженером П. недействительным; аннулировать сведения из Государственного кадастра недвижимости, внесенные на основании межевого плана; признать право собственности за истцом Е. право собственности на земельный участок.

Внесение в Единый государственный реестр различных прав на землю, таких как право собственности и прекращения этого права, различного рода сделок с землей или записи о праве собственности других лиц на часть спорного земельного участка не влияет на прекращение этого спорного участка в натуре.

Поэтому в государственном кадастре недвижимости может быть восстановлен не только непосредственно сам спорный участок земли, но и соответствующие записи о нем, как о самостоятельном объекте недвижимости.

Таким образом, снятие с учета земельного участка также не дает оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с прекращением существования объекта аренды, что подтверждается судебной практикой.

В ст. 9 Конституции Российской Федерации устанавливается, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности: частной муниципальной, государственной и иной. А в ст. 36 Конституции РФ установлено, что эти нормы есть основа формирования и регулирования прав на землю.

К законам, которые регулируют отношения по поводу земельных участков, относятся такие законы, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Кодексы Российской Федерации: Градостроительный, Жилищный Кодекс, Лесной Кодекс и др. Федеральные законы, к которым относятся: ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков имеют некоторые особенности. Такие как, правовое регулирование имущественных отношений, которые имеют комплексный характер, то есть гражданским законодательством устанавливаются основы гражданского оборота земельных участков, а земельным законодательством устанавливается его специфика и возможности ограничения.

Также особенностью гражданско-правовых отношений являются особое содержание этих отношений. Выражается это в комплексе обязанностей собственников земельных участков и других лиц их использующих, в реализации прав, являющихся обязанностью собственника, вытекающих из прав пользования. Следующей особенностью являются требования, предъявляемые к совершению сделок с земельными участками, обязанности собственности земли, возможности ограничения их прав и сервитутов.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ законодатель при регулировании имущественных отношений решает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства, в которой говорится, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или другим законодательством. Установленные земельным законодательством особенности не могут выходить за пределы регулирования данной отрасли законодательства.

При регулировании общественных отношений по поводу земли гражданское право основывается на представлении земельного участка как объекте гражданских прав, а земельное право относится как к природному ресурсу и объекту. Итак, земля - это предмет правового регулирования не одного, а нескольких отраслей российского права, в каждом из которых является отдельный аспект отношений, связанных с землей. Спецификой реализации субъективных вещных прав на землю является основой жизнедеятельности человеческого общества. Гражданское и земельное законодательства имеют различные принципы.

Гражданское право определяет имущественное право субъектов, а земельное право обеспечивает рациональное использование и охрану земель как основы жизнедеятельности людей.

В настоящее время индивидуализация образуемых земельных участков производится путем государственного кадастрового учета земельного участка, заключающегося в его характеристике для определения качественной и экономической оценки с присвоением кадастрового номера.

Таким образом, можно сказать о том, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации, связанные с земельными участками имеют широкое регулирование отношений.

В сложившейся ситуации необходимо изучить разрыв, который образовался в гражданско-правовом регулировании как прав на земельный участок, так и прав на здание или сооружение расположенные на земле. А так же определить роль и обязательственные права на земельный участок в гражданско-правовом режиме земельного участка. Выявить значение государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одной из главных составляющих гражданско-правового режима недвижимой вещи.



ГЛАВА 2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ ПРАКТИКИ

2.1 Понятие правового режима земельных участков как объекта гражданских прав

Согласно пункту 2 статьи 9 Конституции РФ и статей 209-217 Гражданского кодекса РФ в России имеется частная собственность граждан на земельные участки. Обратим внимание на статью 36 Конституции РФ, где прописано, что граждане и их объединения могут иметь землю в частной собственности. Земельный кодекс Российской Федерации в своих статьях (п.2 ст.7, ст.42) определяет землю как основу жизни и деятельности проживающего на ней населения, а главным условием осуществления собственником своих прав является использование его по целевому назначению и разрешенному использованию.

Проанализировав право и обратившись к практике его использования, мы заметили, что целевое предназначение обусловливается законодательством, который определяет порядок и требование, в соответствии с группой земель, применения земельных участков для непосредственно отмеченных целей. Существенную значимость представляет допустимое применение земельных площадей, так как с учетом целевого направления, обусловливается порядок и требование его применения, формирование обременений и ограничений.

Правовой порядок земельных участков в российском законодательстве обусловливается, как правило, по их главному целевому предназначению, являющемуся доминирующим среди иных целей, т.е. реализация деятельности на земельном участке обусловливается в соответствии с основной целью применения той группы территорий, к которой относится установленный участок.

Проанализировав понятие «правовой режим земель» подходим к выводу, что с помощью этого определения земельное право регулирует огромный диапазон земельных взаимоотношений. А кроме того эта законная категория отображает особенный характер правового регулирования, применения и защиты земельных ресурсов.

По мнению И.А. Иконицкой, законный режим территорий - это действия по отношению к нашей планете как к предмету права собственности, предмету государственного управления и предмету правовой охраны земельными ресурсами. Законный порядок территорий осуществляет прописанные Конституцией РФ социальные и экономические функции.

А вот, по мнению С.А. Боголюбова, правовой режим земель - это совокупность правил пользования ими, охраны, учета, мониторинга, установленные различными кодифицированными актами, такими как земельный кодекс, градостроительный кодекс, лесной кодекс, и другими законами, которые распространяется на земли определенной категории.

Содержание данного понятия имеет великое практическое значение. Правильное понятие правового режима непосредственно отдельного земельного участка считается немаловажным для его собственника. Так как владелец, который использует земельный участок, должен знать, какие права он имеет, и какую ответственность он несет. Главными компонентами содержания определения "законный порядок земельного участка" считаются права и прямые обязанности его владельца, собственника, пользователя либо арендатора.

В науке земельного права проблема о законном порядке территорий в первый раз был определен И.И.Евтихеевым. Некто обозначил то, что с целью единичных категорий территорий существуют различные и не схожие по собственному размеру земельные системы. При этом под земельным порядком он осознавал положение прав и обязательств организаций земельного управления во взаимоотношении данной группы территорий, то есть осуществление данными органами конкретных функций (управленческих, юрисдикционных, нормативных). Однако на наш взгляд подобное установление является крайне кратким, так как мы полагаем, что это употребительно лишь к институту управления земельного права.

В российском законодательстве законный порядок земельных площадей в основном обусловливается по их целевому предназначению, т.е. работа на земельном участке исполняется в соответствии с основной целью применения той группы территорий, к которой принадлежит установленный участок.

А вот с мнением Г.А. Аксененок нельзя не согласиться, он отмечает, что определить правовой режим любой категории земель - это значит дать понятие этих земель как объекта данных земельных отношений; определить круг землепользователей, их права и обязанности; выявить порядок государственного управления этими землями; указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для землепользователей.

В российском законодательстве правовой режим земельных участков в основном определяется по их целевому назначению, т.е. деятельность на земельном участке осуществляется в соответствии с главной целью использования той категории земель, к которой относится указанный участок.

Но, тем не менее, и самостоятельно группа земельного фонда проявляет существенное воздействие на законный порядок земельных площадей, которые принадлежат жителям.

В.И.Сенчищев в собственных заметках говорит о том, что для того чтобы установить и описать законный порядок какого то одного либо иного явления необходимо тщательно выявить характерные черты появления, реализации и прекращения гражданских прав, как предметных, так и обязательственных, которые используются к исследуемому явлению.

А вот А.П. Анисимов и А.И. Мелихов, на наш взгляд правильно сосредоточивают внимание на то, что законный порядок земельных площадей обусловливается межотраслевыми институтами, содержащими нормы разной общеотраслевой принадлежности.

Не можем не выразить согласие с суждением и Д.Ч.Ким, который внес предложение основывать порядок земельного участка как предмета земельных правоотношений на императивном способе, а порядок земельного участка как предмета гражданских взаимоотношений на основе метода юридического равноправия сторон.

Как предмет аграрного правоотношения порядок земельного участка содержит в себе: постановления органа власти о предоставлении земельного участка, кадастровые работы; с определением группы аграрного участка и типа допустимого применения, обусловливается оборотоспособность земельного участка и прочие управленческие вопросы. А в гражданском правоотношении земельный участок выступает как предмет собственности, который содержит предметные и обязательственные полномочия.

Таким образом, гражданско-правовой порядок проявляет воздействие на порядок появления, осуществление, защиты, перехода, лимитирования и остановки права собственности.

Правовой порядок обусловливается еще в соответствии с зонированием территорий, общие основы и процедура выполнения которого формируются федеральными законами и условиями специализированных федеральных законов. Любой тип допустимого применения из предустановленных зонированием территорий видов избирается самостоятельно, в отсутствии дополнительных позволений и операций согласования.

В настоящее время в системе земельного права, совершается плавный переход от главного принципа определения законного порядка земель в зависимости от его целевого направления в соответствии с разделением территорий на группы к принципу определения законного порядка территорий при зонировании земель.

На настоящий период нет единообразия в правоприменительной и судебной практике, которая сопряжена с неоднозначными проблемами определения законного порядка территорий, а кроме того утверждение в первом чтении Федерального закона «Об отмене разделения территорий на категории…» доказывает необходимость наиболее подробной проработке данных проблем.

Правовой порядок земельного участка как предмета права собственности гражданина - это созданный на нормах полномочия, имеющих межотраслевой характер, порядок реализации и защиты права собственности на земельный участок, созданный с учетом его целевого направления и допустимого применения гражданами, имеющими общий законный статус.

Институт зонирования предусматривает наибольшее количество разных компонентов законного порядка территорий, что дает возможность определить данный порядок наиболее конкретно. Но невозможно не оценить значимость института разделения территорий на группы в настоящий период. Огромное количество территорий (по занимаемой площади) не подлежат процедуре градостроительному зонированию. По этой причине полагаем, что законодательные инициативы об отмене разделения территорий на группы представляются безвременными и опережающими фактическое состояние дел.

Таким образом, проведя анализ земельного права и изучив практику его использования, мы пришли к выводу, что целевое назначение прописано в законодательстве, определяющим порядок и требования, а также применение земельных участков для отмеченных целей.

С помощью понятия «правовой режим земель» земельное право регулирует земельные взаимоотношения, которые отображают характер правового регулирования, применение и защиту земельных ресурсов. В современном законодательстве правовой режим земельных участков, в большинстве случаев определяется по их целевому назначению.



2.2 Использование и охрана земельных участков как объекта гражданских прав

В настоящее время недостаточно четко решены проблемы установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка. При анализе норм законодательства, выявилось, что в подходах к понятию разрешенного использования земельных участков отсутствует ясность и последовательность, а также не определено его место в системе земельных правоотношений.

Основные положения в сфере разрешенного использования земельных участков содержатся в пункте 2 статьи 7 ЗК РФ. В статье прописано, что правовой режим земель следует определять с учетом их причастности к конкретной категории и разрешенного использования.

В 2016 году согласно действующей законодательной системе все земельные участки и объекты недвижимости обязательно должны быть поставлены на кадастровый учет. Для того чтобы оформить участок необходимо провести его оценку, составить территориальный план, определить вид разрешенного использования и многое другое.

Согласно Земельному кодексу РФ территории могут использоваться только на основании вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования (ВРИ) является одним из самых главных показателей при определении правового статуса земли.

ВРИ необходим с этого года не только для определения кадастровой стоимости участка, но и для установления минимальных и максимальных размеров участка, а также и для возможности перехода права собственности на землю. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный кадастр недвижимости.

Министерство экономики РФ в сентябре 2014 года подписало постановление о вводе единой системы классификации видов разрешенного использования земельными участками. В которой выделило двенадцать групп (ведение с/х деятельности, размещение объектов жилой недвижимости, изучение природных ресурсов и так далее), каждая из которой делится на подгруппы.

Изменение вида разрешенного использования участка необходимо, если собственник собирается вести свою деятельность не в соответствии с ВРИ.51 Например, объект недвижимости на участке предназначен для жилья, а владелец собственности собирается заняться предпринимательской деятельностью. Для того чтобы воплотить свои планы в жизнь собственнику необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого он самостоятельно выбирает новый вид разрешенного использования и обращается в органы кадастрового учета.

В настоящее время в законодательстве РФ предусмотрены для использования земельных участков общего пользования неких ограничений, но довольно плохо урегулированы вопросы, касающиеся непосредственно процесса установления таких ограничений. Отсутствует единая практика решений многочисленных практических вопросов, поэтому собственникам, нелегко приходится при защите своих прав на землю в суде.

Цель правовой охраны земли - это сохранение, восстановление и улучшение качественного состояния земель.

Использование земельных участков должно осуществляться с позиции заботы о будущем поколении. Так в статье 9 пункта 1 в Конституции РФ, говорится о том, что «земли, как и прочие естественные объекты, применяются и охраняются в Российской Федерацией, как основа жизнедеятельности народонаселения, осуществляющего деятельность и проживающего на данной территории».