Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских правоотношений

§ 1. Понятие земельного участка по действующему российскому законодательству

§ 2. Источники правового регулирования земельных участков как объектов гражданских правоотношений

Глава 2. Особенности отдельных прав на земельный участок при совершении сделок с находящимся на нем недвижимом имуществом

§ 1. Права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество

§ 2. Приобретение прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено недвижимое имущество

§ 3. Права на земельный участок при заключении и исполнении договора аренды недвижимого имуществ

§ 4. Права на земельный участок при заключении и исполнении договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки)

Заключение

Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной (иной юридической) практики и специальной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли - процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать. Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.

Земля как природный объект и как природный ресурс не может быть объектом отношений собственности, ни каких-либо других отношений. Объектом гражданских отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее значимые юридические признаки соответствующего объекта природы.

Кода речь идет о земле как объекте гражданских правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения.

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок - земельно-правовых.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. В ст. 36 Конституции РФ Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 23 декабря 1993г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря. сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом.

Земельные участки являются основным элементом системы недвижимого имущества, поскольку все остальные недвижимые вещи отнесены к недвижимости именно по признаку прочной связи с землей. В связи с этим важно посредством правового регулирования оборота земельных участков обеспечить их рациональное использование, сохранив природную ценность и экономическое значение данных объектов.

Правовой режим земельных участков является комплексной категорией, сочетающей в себе элементы как частноправового, так и публично-правового регулирования. Если вопросы, касающиеся права собственности и иных вещных прав на земельные участки, а также сделок с земельными участками, полностью регулируются нормами гражданского права, то вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель как объектов природы, отнесены к ведению земельного права.

Вопрос соотношения прав на земельные участки и расположенные на них капитальные строения неоднозначно разрешается действующим законодательством. Несмотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений, явно не согласующихся с данным принципом.

Одним из основных направлений развития законодательства в области недвижимости должно стать сближение и разумное соотношение правовых режимов участков недр, земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений.

Объектом исследования выступает система общественных отношений, складывающихся при совершении сделок с землей.

Предмет исследования образуют нормы, регулирующие право собственности на земельные участки с находящимся на нем недвижимым имуществом.

Цель дипломной работы - исследование юридической судьбы земельного участка при совершении сделок с находящимся на нем недвижимом имуществе.

Задачи работы:

- раскрыть понятие земельного участка по действующему российскому законодательству;

- осветить источники правового регулирования земельных участков как объектов гражданских правоотношений;

- рассмотреть права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество;

- проанализировать приобретение прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено недвижимое имущество;

- показать особенности прав на земельный участок при заключении и исполнении договора аренды недвижимого имущества;

- рассмотреть права на земельный участок при заключении и исполнении договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки).

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной (иной юридической) практики, специальной литературы.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

§ 1. Понятие земельного участка по действующему российскому законодательству

Согласно ч.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (с изм. от 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. земельные участки отнесены к недвижимым вещам. В отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.) земельный участок выступает также в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды.

И.С. Ковалева предлагает такую дефиницию: «Земельный участок как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, а также права пользования для собственных нужд общераспространенными полезными ископаемыми (песок, глина и т.п.), ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц Ковалева И.С. Особенности возникновения и реализации прав на землю: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2007. - С. 8..

Н.Н. Мисник так определяет данный объект: «Земельный участок - это поверхность земли, имеющая территориально-плоскостные границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием» Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. - 2006. - № 9. - С. 22.. Автор обращает внимание на юридические свойства земельного участка как объекта гражданских и земельных отношений - целевое назначение и разрешенное использование, от которых, собственно говоря, и зависит правовой режим земельного участка и сама возможность его выступать объектом отраслевых правоотношений.

К.С. Митягин определяет: «Земельный участок - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке» Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. - 2007. - № 5. - С.54..

С.А. Чаркин дает следующее определение земельного участка: «это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяется правилами землепользования и застройки и (или) иными нормативными правовыми актами» Чаркин С.А. Земельные правоотношения как межотраслевая правовая категория: Монография. - М.: Юрайт, 2012. - С. 122..

Упоминаемый в ст.11.1 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (с изм. от 21 июля 2014г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. земельный участок используется как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель либо к целевому назначению земельного участка.

В качестве объекта гражданских правоотношений может выступать только земельный участок; упоминаемые в ст.36 Конституции России, ст.129 ГК РФ, ст.6 ЗК РФ такие объекты, как «земля» и «часть земельного участка», в качестве объекта гражданских прав выступать не могут.

Земельный участок как объект гражданских правоотношений может выступать в трех принципиально разных качествах:

как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);

как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства;

как составная часть отдельного объекта гражданских прав -имущественного комплекса, включающего в том числе и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Сам же имущественный комплекс не является ни сложной, ни недвижимой вещью Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / отв. ред. А.Я. Рыженков. - М.: Новый индекс, 2009. - С.105..

Юридическое определение понятия «земельный участок» установлено в ст.11.1 главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Из определения земельного участка следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ч.7-9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017. местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает в себя, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст.68, 69 ЗК РФ, осуществляется ФЗ «О землеустройстве» Федеральный закон от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (с изм. от 18.07.2011) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст.17 ФЗ «О землеустройстве» порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. В связи с этим было принято Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства» Постановление Правительства РФ от 20 августа 2009г. № 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства» // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 35. - Ст. 4240., которые и определяют порядок установления на местности границ указанных объектов.

Установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства. Границы объектов землеустройства и (или) отдельные части таких границ, совпадающие с государственной границей Российской Федерации, на местности не устанавливаются Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. - С.21..

Каждый земельный участок относится к той или иной категории земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное использование. Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из категорий установлены в специальных нормах ЗК РФ.

Земли всех категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

§ 2. Источники правового регулирования земельных участков как объектов гражданских правоотношений

Конституция Российской Федерации 1993г. закрепила, что «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» (статья 9). Тем самым, была нарушена монополия государственной собственности на землю. Земля с ее почвенным покровом, является уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния независимо от того, кому она принадлежит. В то же время, земля как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, в качестве объекта правовых отношений с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте. ГК РФ признает земельный участок как объект гражданских прав. Основные виды объектов современного российского гражданского права перечислены в статье 128 ГК РФ. И хотя в самой статье земля (земельный участок) в качестве объекта гражданских прав не называется, последующее статьи 129 и 130 ГК РФ не оставляют не тени сомнения в том, что он причислен к разряду объектов гражданских прав. В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. В земельном праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду.

Легальное определение земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Закон о земельном кадастре дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, что это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов Есмагамбетова А.К. Земельный участок как объект гражданских прав: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2008. - С.22..

В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. В 2005 г. вступили в силу Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (с изм. от 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14. и Градостроительный кодекс РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16., Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. -

2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40., «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Федеральный закон от 21 декабря 2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 07.06.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 52 (часть 1). - Ст. 5276., иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

Проведение земельной реформы и усложнение правового регулирования общественных отношений по поводу использования и охраны земельных участков обусловили необходимость научного осмысления проблемы разграничения предметов регулирования земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков. Это привело к возникновению в российской юридической науке дискуссии о соотношении норм земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков.

Одним из первых инициаторов данной дискуссии был В.А. Дозорцев, сделавший радикальный вывод об отсутствии самостоятельного предмета правового регулирования у земельного законодательства и о полном его подчинении гражданскому. Указанный автор полагал, что поскольку «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом, то основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать, теперь земля попала в сферу действия гражданского права, являясь объектом экономического оборота». Возражая В.А. Дозорцеву, Н.И. Краснов справедливо отмечал, что «единое понятие земельных отношений в современных условиях отражает единство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных (государственное регулирование), которое представляет собой объективную реальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И суть проблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установлении правильного соотношения гражданского и земельного права» Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика. - 2008. - № 12. - С.29..

Нельзя рассматривать земельные участки как обычное имущество, и чисто цивилистический подход к праву собственности на них неприемлем. Земля - ценность особого рода. Во-первых, она - продукт природы, ее никто не создавал своим трудом, и поэтому она должна быть достоянием народа. Во-вторых, земля - категория не только экономическая, но и экологическая, важнейший элемент природного комплекса. В-третьих, она ничем не заменима, призвана служить бесчисленным поколениям людей. Земля - основное национальное богатство. Вот почему правовой режим собственности на землю не может быть таким же, как на обычное имущество.

Дело Земельного кодекса РФ - устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли «как основы жизни и деятельности человека» и исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы», как справедливо сказано в подп.1 п.1 ст.1 ЗК РФ. Представление же о земельных участках как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву.

Проблема разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель является сегодня самой острой в правовом регулировании земельных отношений. От ее решения в определяющей степени зависят не только внятность актов земельного законодательства, но и сама возможность их применения Галиновская Е.А. Земельное законодательство: особенности формирование и развития // Журнал российского права. - 2009. - № 11. - С. 15..

Представляется, что дальнейшая политическая воля Российской Федерации о развитии земельного и гражданского законодательства о недвижимом имуществе должна быть сосредоточена на последовательной реализации двух принципов. Один из них - принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ) - провозглашен и даже начал реализовываться в судебной практике в виде признания сделок по отдельному отчуждению зданий, строений, сооружений и земельного участка, принадлежащих на праве собственности одному лицу, ничтожными, но требует дальнейшего осмысления и разработки с позиций частного (гражданского) права. Необходимо в законодательном порядке определить, что следует рассматривать в качестве существенной составной части земельного участка, в каких случаях возможны отступления от этого принципа и т.п. Что же касается второго принципа, то, поскольку понятия «главная вещь» и «принадлежность» в ГК РФ определены, этот принцип нуждается в адаптации применительно к земельному участку Галиновская Е.А. К вопросу о вещных правах на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 3. - С. 42..

Следует констатировать появление в последнее время ряда доктринальных попыток решить проблему о соотношении норм земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков, предложенных представителями цивилистической науки. Одной из последних таких попыток явилась разработка Концепции развития законодательства о вещном праве, которая представляет собой часть единой Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2009. - № 11..

Решение вопроса системы земельного законодательства продолжает обсуждаться. При этом высказываются различные мнения по поводу места ЗК РФ в системе нормативных правовых актов и его содержания. Так, предлагается введение ряда новых для российского права правовых титулов вещных прав на землю (право застройки, эмфитевзис и др.), которое должно сопровождаться исключением из ЗК РФ всех норм о правах на землю и переносом их в ГК РФ. Различия в теоретических мнениях часто заключаются и в том, могут ли отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками быть одновременно предметом регулирования земельным и гражданским законодательством или же эти отношения надлежит считать предметом регулирования одной отрасли законодательства? Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С. 36..

В условиях активного, в продолжение полутора десятилетий, перманентного изменения российского, прежде всего земельного, законодательства гражданское законодательство являет собой пример стабильности, который трудно переоценить, поскольку его влияние на земельное, все природоресурсное и иные отрасли российского законодательства продолжает быть доминирующим и если не исключающим, то сдерживающим многочисленные дополнения в ЗК РФ и другие кодексы, в федеральные законы об охране окружающей среды, о животном мире и др. составляющие экологического законодательства. ГК РФ играет и должен продолжать играть важнейшую роль в обеспечении стабильности имущественных отношений, защите их добросовестных участников, в обеспечении реализации вещных прав на землю и иные природные объекты, которые в XXI в. из области преимущественно теории переходят в преимущественно практическую плоскость Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве // Экологическое право. - 2010. - № 5/6. - С. 27..

Основная задача земельного законодательства в российской правовой системе заключается в правовом обеспечении баланса частных и публичных интересов в использовании земли, который достигается закреплением совокупности взаимосвязанных правовых механизмов воздействия на различные виды общественных земельных отношений. Данной задаче отвечает сформированная в настоящее время система земельного законодательства, состоящая из федеральных законов, законов РФ и нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Во главе этой системы находится ЗК РФ, который, с одной стороны, закрепляет наиболее существенные правовые механизмы воздействия на возникновение и прекращение прав на землю, использование земли и управление правовыми ресурсами. С другой стороны, ЗК РФ выполняет роль связующего звена во взаимодействии различных правовых институтов и норм иных отраслей законодательства при регулировании земельных отношений. Законодатель подтвердил, что при решении земельных вопросов следует обращаться к земельному законодательству и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы Гражданского кодекса в силу однородности земельных имущественных отношений и гражданских отношений Бессонова В.В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства // Государственная власть и местное самоуправление. - 2012. - № 8. - С. 29..

В России гражданское и земельное право - самостоятельные отрасли права, каждая из которых имеет свою теорию. Специалисты обеих отраслей не всегда работают вместе, а порой и в отрыве друг от друга. В результате возникали несовпадающие подходы в сфере регулирования оборота земли и иных объектов недвижимости. В настоящее время ощущается острая потребность в создании четкой концепции регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которая бы учитывала частноправовые и публично-правовые интересы.

В ст.1 ЗК РФ провозглашен принцип «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». Но вещные права на земельные участки и здания различаются. Говоря о «единой судьбе» земельных участков и зданий, нужно иметь в виду необходимость прийти к единым видам вещных прав. Определенная попытка в этом отношении была сделана в ЗК РФ. По мнению Н.И. Калинина, постепенно два вида вещных прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - должны уйти в историю. Остаться должны собственность и аренда Власов Е.Н. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения // Право и политика. - 2007. - № 10. - С.43..

В настоящее время целый ряд проблем порожден именно делением недвижимости на земельные участки и здания. Совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости предполагает в первую очередь определение конечной цели реформирования законодательства в этой сфере.

Оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.

Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.

Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п.1 ст.1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст.35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

При этом нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм ГК РФ и ЗК РФ при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В связи с этим Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ориентирует суды на применение норм ЗК РФ, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот (п.11). Уже сегодня в законодательстве РФ имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

В настоящее время целый ряд норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе направлены на создание условий сосредоточения права собственности на данные объекты у одного лица. Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера можно привести нормы ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» Федеральный закон от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251., п.2 и п.7 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. от 23.06.2014) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.. Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины. Прежде всего, значительная часть земель в России на основании ЗК РФ изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц - владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.

Не во всех случаях следует стремиться к объединению в единый объект земли и недвижимости, на ней расположенной; в отдельных ситуациях в таком объединении нет необходимости. Во-первых, уже в течение определенного времени довольно успешно осуществляется оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках. Правовые основания для этого установлены как в ЗК РФ, так и в ГК РФ. Во-вторых, праву известен перечень правовых титулов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). В-третьих, земля и возведенная на ней недвижимость - достаточно разнохарактерные по своей природе объекты, что не может быть проигнорировано в реальной правовой практике.

Итак, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Земельный участок как объект гражданских правоотношений может выступать в трех принципиально разных качествах: как простая недвижимая вещь; как сложная недвижимая вещь; как составная часть отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего в том числе и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Каждый земельный участок относится к той или иной категории земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное использование. Земли всех категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Проблема разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель является сегодня самой острой в правовом регулировании земельных отношений. Оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства. Одним из направлений совершенствования законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. Важную роль в реализации принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости должны сыграть существенные поправки в ГК РФ.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НАХОДЯЩИМСЯ НА НЕМ НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВОМ

договор аренда земельный участок

§ 1. Права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Здесь прослеживается один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ст.1 ЗК РФ).

Правило абз.1 п.1 ст.35 ЗК РФ воспроизводит практически без изменений правило п.2 ст.271 ГК РФ: при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Данное правило ЗК РФ распространяется как на случаи приватизации объектов недвижимости, так и на случаи перехода права на недвижимое имущество по сделкам между физическими и юридическими лицами.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. отметил следующее. Законом о введении в действие ЗК РФ (п.7 ст.3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. В силу ст.28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте). При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (с изм. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. и п.1 ст.35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст.33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно п.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст.36 ЗК РФ Богданова А.В., Гутарина О.В., Козырин А.Н., Комягин Д.Л., Савенко Г.В., Ялбулганов А.А., Янкевич С.В. Постатейный научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А.А. Ялбулганова // Режим доступа http://www.consultant.ru/.

Данный пункт представляет собой два самостоятельных правила. Первое предложение основывается на п.п.1 и 2 ст.250 ГК РФ, включив в объем преимущественного права и право аренды земельного участка. Второе предложение (для случая, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) является отсылкой к п.1 ст.36 ЗК РФ, по смыслу которого право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. - М.: Частное право, 2010. - С.112..

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

П.5 ст.35 ЗК РФ предусматривает отдельную норму в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые имеют преимущественное право либо покупки, либо аренды части «чужих» земельных участков, на которых находятся принадлежащие им здания, строения, сооружения. Норма о преимущественном праве приобретения в собственность земельных участков иностранными физическими и юридическими лицами - собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений направлена на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В силу данного принципа российский гражданин или юридическое лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и прочно связанным с ним объектом недвижимого имущества, находящимся на приграничной или иной установленной особо территории Российской Федерации, не вправе продать иностранному физическому или юридическому лицу ни указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, ни отдельно расположенные на таком участке здание, строение, сооружение. Ограничения в правах на земельные участки, установленные российским законодательством для иностранных граждан, не распространяются на граждан Республики Беларусь, а также на граждан Республики Казахстан, Туркменистана, Киргизской Республики и Республики Армения, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, - в силу международных договоров, заключенных Россией с указанными государствами Бобряшова М.А. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2012. - С. 14..

Данный пункт применяется с учетом положений п.2 ст.5, п.3 ст.15, п.1 ст.22, п.п.4 и 5 ст.28 ЗК РФ. Согласно п.2 ст.5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. Согласно п.3 ст.15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень Указ Президента РФ от 9 января 2011г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 2. - Ст. 268. которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Согласно п.1 ст.22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Согласно п.5 ст.28 ЗК РФ иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст.62 (часть 3) Конституции РФ и иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст.55 (часть 3) Конституции обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции Российской Федерации, а с другой - в ст.9 (часть 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст.36 (часть 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст.9 и ст.36 Конституции Российской Федерации приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 18. - Ст. 1833..