- земли городских и сельских населенных пунктов (ранее- поселений);

- прилегающие к ним земли общего пользования;

- рекреационные зоны;

- земли, необходимые для развития поселений;

- другие земли в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч.3 ст. 19 ЗК РФ). Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга. Основным назначением муниципальных земель является обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида:

- право частной собственности граждан (физических лиц);

- право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.

Рассмотрим пример из судебной практики. Черникова В.Н. обратилась в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского района РТ о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 18 июня 2012 г. // ГАРАНТ. В обоснование требований указано, что истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, но получила отказ, который мотивирован тем, что размер земельного участка превышает предельный максимальный размер предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков.

Черникова В.Н., считая, что имеет право на больший по объему земельный участок, на котором расположены принадлежащие ей объекты незавершенного строительства, просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка. Иск Черниковой В.Н. к Палате имущественных и земельных отношений Аксубаевского муниципального района Республики Татарстан о заключении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворен частично в пределе предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального строительства земельных участков. В остальной части иска отказано.

В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при: отчуждении собственником своего земельного участка (сделки), прекращении деятельности юридического лица, смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию), добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях: обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ), неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ), использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ), выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу, национализации земель и конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Рассмотрим пример из судебной практики. 15.01.2010 между ООО «ТТК техно» (продавец) и ООО «ПРЕМИУМ инвест 00» (покупатель) был подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 03.12.2009 принято к производству заявление АКБ «Абсолют Банк» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ТТК техно». Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. № 02АП-3163/1 // Архив Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда. Дело № А65-2105/2013 Определением суда от 23.04.2010 в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Шубин С.В., который обратился с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 15.01.2010 и применении последствий недействительности сделки.

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом при наличии на момент ее совершения задолженности перед другим кредитором - АКБ «Абсолют Банк», подтвержденной вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда города Казани, послужившим основанием для возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, а также включенной определением суда в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной.

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные права на земельные участки представляют юридическую возможность не собственнику участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации данного земельного участка. К таким правам относятся пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование.

Владение и пользование земельным участком землепользователем осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться земельным участком землепользователь не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ.

Таким образом, земельный участок как объект права частной собственности граждан представляет собой приобретенную гражданином по установленным в законодательстве основаниям индивидуально-определенную и ограниченную в обороте вещь, состоящую из части поверхности земли (в том числе почвенного слоя) в пределах установленных территориальных границ, имеющую документальное оформление и используемую по целевому назначению. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Общие права собственников земли закреплены в ст.209 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ.

Объектом права государственной собственности выступают земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Существуют три вида государственной собственности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальная собственность).

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. По субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности граждан (физических лиц) и право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

§2. Ограниченные вещные права на земельные участки

Ограниченные вещные права - это абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью. Субъекты ограниченных вещных прав наделены средствами правовой защиты от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая собственника вещи.

Ограниченное вещное право на землю представляет собой разновидность права на чужой земельный участок. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права является, по сути, регламентированным законом вариантом использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ (ст. 21 ЗК РФ), сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты //Жилищное право.- 2013- № 8.- С.22-25..

Безвозмездное срочное пользование пришло на смену праву временного пользования, существовавшему до принятия ЗК РФ. Главным отличием от временного пользования является безвозмездность данного срочного права. По сути, данное право представляет собой исключение из принципа платности землепользования.

Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи, с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком называется сервитутом. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274 ГК РФ). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Сервитут может быть срочным или постоянным Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты // Жилищное право.- 2013- № 8.- С.22-25..

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь, как права собственности, так и иного вещного права. Круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК.

По общему правилу объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

В исключительных случаях можно допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией "единого объекта" обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.27 Закона о государственной регистрации, и только после такой регистрации они вступают в силу.

По мнению авторов Концепции, в ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий из: а) сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках. В этой связи следует установить, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации).

Рассмотрим пример из судебной практики. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2011 исковые требования предпринимателя Скоблионка М.А. удовлетворены, был установлен сервитут (право ограниченного пользования) на нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Петербургская, д.1, для обеспечения прохода и проезда по нему, а также для прокладки коммуникаций согласно проектам наружных сетей, к зданию гостиницы по ул.Петербургская, д.11 за плату в размере 4126 руб. 46 коп. в год. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 02 августа 2012 г. по делу N 33-7320/12// ГАРАНТ

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Проектом предлагается внести существенные изменения во второй раздел ГК РФ, в который помимо права собственности как наиболее полного вещного права предлагается включить в ГК РФ (ст. 224) следующие ограниченные вещные права: право постоянного владения и пользования земельным участком (гл. 20); право застройки земельного участка (гл. 201); сервитут (гл. 202); право личного пользовладения (узуфрукт) (гл. 203); ипотека (гл. 204); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 205); право вещной выдачи (гл. 206); право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (гл. 207).

Проект Федерального Закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вводит новое понятие «право постоянного землевладения»- право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис). При этом сохраняется право распоряжения собственником данным земельным участком.

Действующее законодательство не знает такого понятия, как узуфрукт, и, соответственно, не содержит его определения. Между тем в законе установлены отдельные права, близкие по своему содержанию к узуфрукту, например, права членов семьи собственника, права отказополучателя. Однако их содержание не раскрыто, вид вещного права не определен. По праву пользовладения, собственник недвижимой вещи вправе предоставить другому лицу- гражданину, а в случаях, установленных законом, - некоммерческой организации (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт).

Право личного пользовладения - это право, на котором гражданин или некоммерческая организация могут владеть и пользоваться недвижимой вещью, принадлежащей другому лицу, причем цель такого пользования не может быть связана с осуществлением владельцем предпринимательской деятельности. Параграф о специфическом виде права личного пользовладения - социальном пользовладении - призван урегулировать права лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения, пользоваться данным помещением.

Новым для современного российского законодательства является регулирование ипотеки как ограниченного вещного права (глава 20.4). Проект вводит неизвестную ранее законодательству форму залога - неакцессорную оборотную ипотеку, которая позволит существенно укрепить правовое положение кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой. Кроме того, проект решает текущие проблемы, возникающие в практике кредитования под залог недвижимости (одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, сохранение добросовестно приобретенного права залога и некоторые другие).

Право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5) урегулировано как ограниченное вещное право, его содержанием является возможность лица, в пользу которого оно установлено, потребовать продажи ему этой вещи на определенных условиях.

Право вещной выдачи (глава 20.6) предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления -право распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Данное ограниченное право может отчасти представлять альтернативу рентным договорам, в связи с использованием которых сложилась весьма неоднозначная судебная практика, сводящая на нет саму идею извлечения постоянного дохода за счет стоимости вещи, переданной другому лицу. В проекте предлагается упразднить одно из ограниченных прав, на основании которых в настоящее время юридические лица, учрежденные публичным образованием, осуществляют владение и пользование переданным им имуществом, - право хозяйственного ведения. Проект исходит из необходимости введения одного ограниченного вещного права, которым будут наделяться такие юридические лица, - права оперативного управления имуществом, принадлежащим публичному образованию на праве собственности. В главе 20.7 содержатся нормы, касающиеся установления и прекращения данного права, особенностей владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления.

Таким образом, в настоящее время к ограниченным вещным правам по использованию земельных участков относятся: 1) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица; 2) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей; 3) право безвозмездного срочного пользования; 4) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); 5)право аренды. В проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ с 1.07.2014 г. предлагается включить в ГК РФ следующие ограниченные вещные права: право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки земельного участка, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотеку, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

§3. Государственная регистрация прав на земельные участки

Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Именно с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с Федеральным «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.

Порядок проведения государственной регистрации прав включает следующие этапы: прием документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок, внесение записей Единый государственный реестр, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о государственной регистрации прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации. Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.

Одним из основных элементов государственной регистрации в соответствии со ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является правовая экспертиза Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изм. от 01 января 2014) // Собрание Законодательство РФ.-1997.-№30.- Ст. 3594., которая включает следующие этапы: экспертизу документов, поступивших на государственную регистрацию; проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов, но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.

В соответствии с п.2 ст.11.2 ГК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ГК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

- решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

- соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

- иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Кодексом.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с п.1 и 2 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются:

- правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном указанным Федеральным законом порядке;

- согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:

- заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

В случаях, предусмотренных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Данное общее правило не применяется при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Статья 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления. Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям: 1) по решению регистратора; 2) по заявлению правообладателя и участников сделок; 3) по решению, определению суда; 4) в силу указания закона Баринов Н.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)[Электронный ресурс]// ГАРАНТ.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения «Кадастровая палата», которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.

Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ОАО «РЖДстрой» (продавец) и ООО «Компания «ЭМСА» (покупатель) заключили договор от 31.08.2010 купли-продажи объектов недвижимости, в том числе земельного участка. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2012 г. N Ф07-2220/11 по делу № А42-1545/2011// Архив Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа г. Москвы ОАО «РЖДстрой» 22.12.2010 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок. В уведомлении от 07.12.2010 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине невозможности установления отчуждаемого имущества. Таким образом, приостановление регистрации Управления Росреестра было основано на ошибочном выводе о том, что в нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок по договору купли-продажи от 31.08.2010 отчужден без находящихся на нем здания, строения, сооружения опровергается материалами дела, поскольку на основании договора продавцом одновременно с земельным участком отчуждены находящиеся на нем объекты недвижимости.

Статья 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает случаи, когда государственный регистратор отказывает в государственной регистрации прав на земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на определенный вид земельного участка в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Определенный вид земельного участка - это земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Речь идет об исключении из правил о дачной амнистии.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.

Рассмотрим пример из судебной практики. Ф.И.О.19 и Ф.И.О.12 обратились с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права на недвижимое имущество. В обоснование указали, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ за ними и Ф.И.О.13 признано право долевой собственности (по 1/3 доле) на земельный участок в городе Казани Постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 26 октября 2011 г. № 44-Г-81 [Электрон. ресурс] // ГАРАНТ. Заявители считают отказ необоснованным, просили обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права. Из материалов дела следует, что решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан между Ф.И.О.14 и Ф.И.О.15 с одной стороны и Ф.И.О.19, Ф.И.О.12 и Ф.И.О.13 с другой стороны, пропорционально их долям в жилом доме и с учетом сложившегося порядка пользования, произведен раздел земельного участка общей площадью 689,18 кв.м, на два земельных участка, т.е. в результате раздела земельного участка, произошло образование двух самостоятельных объектов недвижимости, для кадастрового учета которых требуется соответствующее обращение заинтересованных лиц, которых обязаны представить документы, необходимые для кадастрового учета, без проведения данного кадастрового учета, названные земельные участки не являются учтенными, т.е. в отношении них не допускается государственная регистрация прав, именно в связи с этим обстоятельством заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации права.

В соответствии с п. 2 ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением ряда случаев.

В государственной регистрации может быть отказано, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Отказ по данному основанию в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка можно предупредить самостоятельно, если внимательно изучить полученный кадастровый паспорт на земельный участок. При этом необходимо исправить кадастровый паспорт, поскольку отсутствие данных точек может быть следствием технической ошибки. Самостоятельно выявить пересечение границ с другими земельными участками возможно, но крайне проблематично.

Рассмотрим следующий пример из судебной практики. Управление Минимущества России «Агентство федерального имущества по г. Москве» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа Москомрегистрации от 22.11.2002 г. № 77-01/05/-593/2002-11183-98763 в госрегистрации права собственности Российской Федерации на земельный участокПостановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2003 г. № КГ-А40/9076-03 (извлечение) // Архив Федерального арбитражного суда Московского округа. Суд первой инстанции удовлетворил заявление о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности российской Федерации на земельный участок, т.к. представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям законодательства, а незначительные расхождения в площади спорного участка между представленным планом и Указом Президента РФ, которым участок отнесен к собственности РФ, объясняются землеустроительными работами.

Особенности государственной регистрации сервитута регулируется статьей 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Основанием для государственной регистрации частного сервитута является соглашение о сервитуте либо решение суда об установлении сервитута; основанием для государственной регистрации публичного сервитута является закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления, в соответствии с которыми установлен публичный сервитут.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, за государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. А в случае перехода права на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП, даже если он установлен решением суда.

Рассмотрим пример из судебной практики. Как следует из материалов дела, ООО «Рыбопромышленная компания Посейдон» направил иск к Краснознаменному Тихоокеанскому региональному управлению Федеральной пограничной службы Российской Федерации - ответчик Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 декабря 2004 г. № Ф03-А51/04-1/3742 [Электрон. ресурс] // ГАРАНТ. Основанием для обращения общества в суд послужило то, что ответчик перекрыл пролегавшую через земельный участок в/ч 2306 единственную дорогу к объектам недвижимости истца и огородил подход к причалам колючей проволокой, тем самым лишил общества возможности заниматься хозяйственной деятельностью. Постановлением мэра г. Находка от 29.03.2004 № 651 в пользу общества установлен сервитут на земельный участок под подъездную дорогу к отсыпной территории в районе мыса Астафьева. Сервитут зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Разрешая данный спор, суд установил, что причалы общества расположены на искусственно созданной территории площадью 4,7931 га, которая считается собственностью ООО «Рыбопромышленная компания «Посейдон».

Решением от 15.06.2004, производство по делу в отношении в/ч 2306 прекращено, поскольку войсковая часть не является юридическим лицом, в части требований об установлении сервитута исковые требования удовлетворены.

Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон (лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.

Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.

2. В случае если сервитут распространяется на часть земельного участка, то необходимо представить на государственную регистрацию кадастровый паспорт уже с выделенной частью сервитута. Таким образом, заинтересованное лицо сначала обращается в ФГБУ «Кадастровая палата» за кадастровым паспортом и представляет соответствующее основание для установления сервитута. В данном случае орган, осуществляющий государственную регистрацию, не запрашивает кадастровый паспорт. В случае если сервитут устанавливается на весь участок, в кадастровый паспорт никакие изменения не вносятся, его представление на государственную регистрацию не требуется.

Таким образом, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ. Вещное право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права собственности. К регистрации земли применяются общие правила государственной регистрации права на недвижимое имущество. Существуют лишь различия в предоставлении документов для государственной регистрации права на землю в зависимости от ее целевого назначения, если происходит раздел земельного участка, объединение земельных участков, регистрация договоров и т.д.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка.

Ограничение на регистрацию права собственности гражданина на определенный вид земельного участка устанавливаются статьями 25.2, 25.3, 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

земельный право собственность

Глава 3. Приобретение и прекращение прав на земельные участки

§1. Приобретение права собственности на земельный участок: основания и порядок

Особенности приобретения прав на земельные участки установлены главой V «Возникновение прав на землю» ЗК РФ. Приобретение определенного права на земельный участок регулируется также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 14 «Приобретение права собственности»; глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»). Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами. Например, отдельные положения о приобретении земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».