Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра

· риск снижения платежеспособного спроса в результате снижения доходов населения. Данный риск значителен и очевидных прямых способов его уменьшения не существует. Предполагается, что будет возможно стабилизировать показатели прибыльности или, по крайней мере, не допустить их обвального падения до уровня, когда предприятие встанет на грань банкротства. Для этого необходимо грамотно манипулировать качеством и количеством выпускаемой продукции (а значит, и расходами), применять ценовую дискриминацию для повышения уровня сборов, оперативно перепрофилировать производство;

· налоговый риск. Большинство проектов демонстрируют удовлетворительные показатели кредитной привлекательности только в том случае, если они пользуются в период до полного расчета по кредитам большими налоговыми льготами, которые предусматривают освобождение от уплаты всех местных налогов. Очевидно, что смена руководства города (или страны) может привести к пересмотру налоговых льгот, что может повлечь за собой существенное изменение определенных ранее условий кредита. Значительно снизить, а иногда и полностью избежать, данный риск можно только в том случае, если рассчитывать проект и принимать решение об участии в финансировании на данных, которые не учитывают каких-либо налоговых льгот. Конечно, при таком подходе немного проектов будет финансироваться инвесторами. Поэтому оптимальным вариантом расчета проекта для принятия инвесторами решения об участии можно рассматривать тот, который учитывает изменение налогообложения в сторону увеличения и показывает тот максимум налоговых сборов, которые выдерживает проект без отрицательных последствий.

Уменьшить политико-экономические риски возможно, если реализовать схему финансирования проекта с участием иностранного капитала. Подобное распределение рисков является важнейшей тенденцией в международном финансировании проектов.

Таким образом, анализ рисков, влияющих на проект, формирует следующие правила, которых необходимо придерживаться при развитии предприятий:

1. Необходимо производить тщательный анализ технической стороны проекта, для чего необходимо проводить экспертизу проекта независимыми высококвалифицированными экспертами. Следовательно, при оценке рисков и жизнеспособности проектов необходимо больше полагаться на сторонних экспертов. Кроме того, промышленные проекты по развитию предприятия часто включают уникальные новаторские подходы, авторами которых являются инициаторы проекта.

2. Все экономические расчеты проекта необходимо производить при условии возникновения неблагоприятных обстоятельств (например, недостижение плановых показателей реализации, увеличение налоговых сборов и стоимости кредитных средств, изменение конъюнктуры рынка, увеличение издержек производства и т. п.).

3. Число участников, финансирующих реализацию проекта, должно быть больше двух.

4. При анализе проекта уделять особое внимание подверженности практически неконтролируемым рискам.

Таблица 3.10. Swot-анализ:

Для расчета риска неопределенности и инфляции при экономической оценке инвестиционного проекта будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.

Анализ сценариев -- это прием анализа риска, который наряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации. В анализе сценариев финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при «плохом» стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара и т.д.) и при «хорошем». После этого NPV при оптимистических и пессимистических сценариях вычисляются и сравниваются с ожидаемым NPV.

Анализ сценариев представляет собой развитие методики анализа чувствительности проекта в том смысле, что одновременному непротиворечивому изменению подвергается вся группа переменных. В целом, данный метод позволяет получить достаточно наглядную картину для различных вариантов реализации проекта, а также предоставляет информацию о чувствительности и возможных отклонениях. В основе рекомендаций по результатам анализа сценариев лежат 2 основных правила:

--инвестиционный проект следует отклонить, если даже при оптимистическом сценарии развития предприятия NPV проекта отрицательна;

--пессимистический сценарий в случае получения положительного значения NPV позволяет эксперту судить о приемлемости данного проекта несмотря на наихудшие ожидания.

Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 3.11, 3.12, 3.13).

Таблица 3.11. Расчет надбавки за низкую ликвидность

Таблица 3.12. Расчет надбавки за менеджмент

Таблица 3.13. Ставка дисконтирования

NPVопт = NPV1 + NPV2 = 3 140 609 124+ 2750412649 = 5 891 021 773 > 0 проект принимается

Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 3.14, 3.15, 3.16).

Таблица 3.14. Расчет надбавки за низкую ликвидность

Таблица 3.15. Расчет надбавки за менеджмент

Таблица 3.16. Ставка дисконтирования

Также примем, что при пессимистическом варианте будет загружено только 50% площадей.

NPVпесс = NPV1 + NPV2 = 659 065 900 + 964229802 = 1 623 295 702 > 0 проект принимается

Для наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 3.17.

Таблица 3.17. Данные по сценариям

Ожидаемая величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет рассчитываться по формуле

,

где л - специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.

NPVож = 0,3 Ч 5 891 021 773 + (1 - 0,3) Ч 1 623 295 702 = 2 903 613 523 р..

Для сравнения проектов по рискам используют показатель - размах вариации. Чем больше размах вариации, тем более рискованным является проект.

RNPV = NPVmax - NPVmin

RNPV = 5 891 021 773 - 1 623 295 702 = 4 267 726 071 р.

Вывод: проект является рискованным.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены теоретические аспекты управления проектом развития коммерческой недвижимости, был проведен анализ рынка торговой недвижимости, а также рассмотрена эффективность инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самара по адресу ул. Физкультурная 103.

Цель исследования заключалась в определении состояния рынка торговой недвижимости и степени его инвестиционной привлекательности в отношении строительства ТРЦ современного формата на основе количественно-качественных характеристик.

В результате анализа были сделаны следующие выводы:

Город Самара является одним из наиболее развитых российских городов. Однако рынок коммерческой недвижимости здесь развит неравномерно и пока недостаточно. Предлагаемые торговые площадки пока не удовлетворяют спроса на них в полной мере.

Самару можно назвать достаточно высокодоходным и инвестиционно-привлекательным городом, а потому спрос на современные и хорошо оборудованные площади здесь прослеживается достаточно явно.

В последние годы объекты коммерческой недвижимости Самары были сконцентрированы в центральной части города. Однако тенденции современного рынка свидетельствуют о том, что начинают активно осваиваться и более удаленные районы, такие как Промышленный.

После проведения анализа рынка коммерческой недвижимости было принято решение о разработке инвестиционного проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра в Промышленном районе г. Самары.

Основные характеристики по проекту:

Сметная стоимость торгового центра общей площадью 55630 кв.м. составила 1 988 585 775 рублей, стоимость 1 кв.м. - 35 762 р./кв.м с учетом стоимости земли.

Арендная ставка, по которой планируется сдавать помещения, составила 3000 руб. за кв. м.

Рассчитав оттоки и притоки по данному инвестиционному проекту, срок окупаемости которого составил 2 года 8 мес., был проведен анализ эффективности проекта по таким динамическим показателям, как NPV, IP и IRR. В результате проведенного анализа проект принят эффективным. Также была проведена экономическая оценка инвестиционного проекта (был учтен риск неопределенности и инфляции), по результатам которой проект был принят рискованным, так как размах вариации оказался значительным.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1) Конституция (Основной закон) Российской Федерации;

2) Гражданский Кодекс Российской Федерации от 18.07.2009;

3) Земельный кодекс Российской Федерации от 29.12.2010;

4) Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.

5) Методические рекомендации "По оценке эффективности инвестиционных проектов" (Вторая редакция, исправленная и дополненная) (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477);

6) СНиП 1.04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений»

7) СНиП II-23-81*. Стальные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. - М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1990, - 96 с.

8) СНиП 2.03.01.84. Бетонные и железобетонные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. - 89 с.;

9) СНиП 2.02.01-83*.Основания зданий и сооружений. - М.: Стройиздат, 1996;

Научная литература

10) Асаул А.Л. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2006.

11) Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. - СПб, 2005.-151с.

12) Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью : учебник / Л.С. Валинурова, О.Б. Казакова. - М.: КНОРУС, 2005. - 384 с. (Рекомендован Минобразования и науки РФ в качестве учебника)

13) Дитхелм Г.Управление проектами. В 2 т. СПб.: Бизнес-пресса, 2004. -- Т.1. - 400с.; Т.2. - 288с. http://www.alleng.ru/d/manag/man104.htm

14) Ендовицкий Д.А., Коробейникова Л.С, Сысоева Е.Ф. Практикум по инвестиционному анализу: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001.

15) Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.:КНОРУС, 2007.-184 с.

16) Карлик А.Е. Инвестиционный менеджмент: Учебник / Карлик А.Е., Рогова Е.М., Тихонова M.B., Ткаченко Е.А. - СПб.: Издательство Вернера Регена, 2008. - 216с.

17) Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Инвестиционный консалтинг: Практикум. 2-е изд. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 2002.

18) Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: Учеб. СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002.

19) Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега - Л», 2010. - 928 с.: ил. - (Современное бизнес-образование).

20) Управление проектами: Учеб. пособие для вузов / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдероге; Под общ. ред. И.И. Мазура. М.: Омега-Л, 2006.

21) Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.

22) Максимов С.Н. Управление недвижимостью: Учебник - М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.

23) Управление проектами. Мартин П., Тейт К. 2006. 224 с. СПб.: Питер http://www.goldbook.ws/2008/10/20/upravlenie-proektami.html

24) Мищенко В.В. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие/кол, авторов ; под ред. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:КНОРУС, 2008. (Допущено УМО по классическому университетскому образованию в качестве учебного пособия)

25) Мясникова В.М. Деловая игра по курсу «Управление проектами», Самара, 2006.

26) Управление проектами для "чайников". Портни С. М.: Диалектика, 2005. -- 352 с. http://www.alleng.ru/d/manag/man115.htm

27) Разу М.Л.Управление проектом. Основы проектного управления: Кнорус, 2006. -- 768 с. http://www.alleng.ru/d/manag/man098.htm

28) Ример М. Экономическая оценка инвестиций 3-е изд.- СПб.: Питер, 2009. (серия "Учебник для вузов", Допущено Министерством образования и науки РФ в качестве учебника)

29) Староверова, Г.С. и др. Экономическая оценка инвестиций : Учебное пособие / Г.С.Староверова и др., А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. - УМО, 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2008.

Журналы и интернет ресурсы

30) Журнал Управление Проектами. http://www.pmmagazine.ru/

31) Журнал Новости рынка недвижимости. http://www.nrn.ru

32) Журнал Rent&Sale. http://www.rs63.ru

33) Сайт http://maps.2gis.ru

34) Сайт http://www.viva-land.ru

Размещено на Allbest.ru