Управление девелоперским проектом на примере проекта строительства ЖК "Никита"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

по теме:

«Управление девелоперским проектом на примере проекта строительства ЖК «Никита»»

Выполнила: Тиц Алина Александровна

Научный руководитель: Чирова Е. К.

Оценка:

Дата:

Подпись:

Самара 2010

Содержание

Введение

1. Теоретические и методические основы управления инвестиционными проектами

1.1 Сущность и основные понятия управления инвестиционным портфелем

1.2 Управление портфелем недвижимости

1.3 Формирование портфеля строительного фонда

2. Анализ внешней и внутренней среды реализации проекта

2.1 ПЭСТ-анализ

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости Самары и конкурентов

2.3 Группа компаний «Спектр недвижимости»: деятельность и структура

3. Описание проекта строительства жилого дома ЖК «Никита» и его эффективность

Заключение

Список литературы

Введение

Оценка эффективности инвестиционного проекта имеет огромный научный и практический интерес, поскольку от того, насколько объективно и всесторонне осуществлена эта оценка, зависит сроки окупаемости вложенного капитала, темпы развития фирмы, а также решение многих проблем социально-экономического развития страны. А объективность и всесторонность оценки эффективности инвестиционных проектов в свою очередь в значительной мере определяется использованием современных методов проведения такой оценки.

Как правило, оценка эффективности инвестиций базируется на ограниченном объеме информации, используемой для анализа, расчетов и принятия решений.

В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности инвестиционного проекта, основанных на единой методологической базе и отличающихся, в основном, условиями применимости и предметными областями. Наиболее адекватной современным российским условиям являются Методологические рекомендации по оценке инвестиционного проекта. В данной работе они применялись как наиболее методологически полный, экономически актуальный и нормативно авторитетный документ.

Наличие критериев эффективности проектов (максимум прибыли или доходности, минимум затрат, срок окупаемости, качество продукции и др.), а также ограничений (по финансовым возможностям инвестора, срокам осуществления инвестиционного проекта и др.) предопределило необходимость использования системы показателей эффективности, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников. Различают следующие показатели эффективности инвестиционного проекта:

-показатели коммерческой эффективности проекта, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

-показатели бюджетной эффективности проекта, отражающие финансовые последствия реализации проекта для федерального, регионального и местного бюджета;

-показатели экономической эффективности проекта, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного процесса и допускающие стоимостное выражение.

1. Теоретические и методические основы управления инвестиционными проектами

1.1 Сущность и основные понятия управление проектами

Управление проектами (англ. project management) -- область деятельности, в ходе которой определяются и достигаются четкие цели при балансировании между объемом работ, ресурсами (такими как время, деньги, труд, материалы, энергия, пространство и др.), временем, качеством и рисками в рамках некоторых проектов, направленных на достижение определенного результата при указанных ограничениях.

Управление проектом -- применение знаний, навыков, инструментов и методов для планирования и реализации действий, направленных на достижение поставленной цели в рамках проектных требований.

В основе современных методов управления проектами лежат методики структуризации работ и сетевого планирования, разработанные в конце 50-х годов 20 века в США.

Управление проектами включает такие этапы, как:

· Планирование работ

· Оценка рисков

· Оценка необходимых ресурсов

· Организация работ

· Привлечение людских и материальных ресурсов

· Назначение задач

· Руководство

· Контроль над ходом выполнения (для измерения и контроля эффективности выполнения проектов используется метод освоенного объема)

· Отчет о ходе выполнения

· Анализ результатов на основе полученных фактов.

Руководство PMBOK распределяет все процессы управления проектами по 9 областям знаний:

· Управление интеграцией проекта

· Управление содержанием проекта

· Управление сроками проекта

· Управление стоимостью проекта

· Управление качеством проекта

· Управление человеческими ресурсами проекта

· Управление коммуникациями проекта

· Управление рисками проекта

· Управление поставками проекта

PMBOK 4й редакции стал революционным изменением методик PMI. Впервые была раскрыта методика ведения аналитических работ, прототипирование, итеративность и даже применение систем искусственного интеллекта для прогноза завершения проекта по срокам и бюджету.

Процедуры управления проектом по традиционной методологии

· Определение среды проекта.

· Формулирование проекта.

· Планирование проекта.

· Техническое выполнение проекта (за исключением планирования и контроля).

· Контроль над выполнением проекта.

Процедуры управления проектом по методологии PMI

· Определение требований к проекту

· Постановка чётких и достижимых целей

· Балансирование конкурирующих требований по качеству, возможностям, времени и стоимости

· Адаптация спецификаций, планов и подходов для нужд и проблем различных заинтересованных лиц (стейкхолдеров)

[Процедуры управления проектом по методологии IPMA

· Системное представление Управления проектами IPMA

Классическая форма Тройственной Ограниченности

Тройственная ограниченность описывает баланс между содержанием проекта, стоимостью, временем и качеством. Качество было добавлено позже, поэтому изначально именована как тройственная ограниченность.

The Project Management Triangle

Как того требует любое начинание, проект должен протекать и достигать финала с учетом определенных ограничений. Классически эти ограничения определены как содержание проекта, время и стоимость. Они также относятся к Треугольнику Управления проектами, где каждая его сторона представляет ограничение. Изменение одной стороны треугольника влияет на другие стороны. Дальнейшее уточнение ограничений выделило из содержания качество и действие, превратив качество в четвертое ограничение.

Ограниченность времени определяется количеством доступного времени для завершения проекта. Ограниченность стоимости определяется бюджетом, выделенным для осуществления проекта. Ограниченность содержания определяется набором действий, необходимых для достижения конечного результата проекта. Эти три ограниченности часто соперничают между собой. Изменение содержания проекта обычно приводит к изменению сроков (времени) и стоимости. Сжатые сроки (время) могут вызвать увеличение стоимости и уменьшение содержания. Небольшой бюджет (стоимость) может вызвать увеличение сроков (времени) и уменьшение содержания.

Управление проектами является наукой о применении инструментов и технологий, которые дают возможность команде (не только управляющему проектом) организовать работу с учетом этих ограничений.

Иной подход к управлению проектами рассматривает следующие три ограниченности: финансы, время и человеческие ресурсы. При необходимости сократить сроки (время) можно увеличить количество занятых людей для решения проблемы, что непременно приведет к увеличению бюджета (стоимость). За счет того, что эта задача будет решаться быстрее, можно избежать роста бюджета, уменьшая затраты на равную величину в любом другом сегменте проекта.

План управления проектом

План управления является основным документом, с которого должен начинаться любой проект

В Плане управления проектом должно быть отражено:

· Содержание и границы проекта

· Ключевые вехи проекта

· Плановый бюджет проекта

· Предположения и ограничения

· Требования и стандарты

Программное обеспечение для управления проектами

Аналитическое агентство Forrester в отчете от 29 февраля 2008 года «Тенденции 2008: Решения по проектному учёту» выделяет четыре группы продуктов:

Методологии управления проектами

· Методология IW URM (Unique Reliable Method), разрабатывалась и оттачивалась с тем, чтобы в любом проекте был гарантирован успех - цели клиента достигнуты в оговоренный срок, в рамках определенного бюджета и с необходимым качеством. Для реализации разных типов проектов используется набор различных процедур, документов и технологий, наиболее подходящих для конкретного типа проекта.

· Процесс управления проектами TenStep помогает менеджерам проектов успешно руководить проектами всех видов. TenStep предлагает пошаговый подход, начинающийся с простейших вещей и заканчивающийся настолько изощренными приемами, насколько это может потребоваться для конкретного проекта, включая шаблоны документов.

· Одна из популярных методологий - P2M.

1.2 Управление портфелем недвижимости

Управление портфелем недвижимости -- это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющимфондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля и изучения, знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается наилучшим с учетом отвлечения инвестиционных рисков и зависит от объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с воз¬можными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.

Суть управления портфелем заключается в нахождении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех сочетаний готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все риски (рискованность) данных сочетаний решают значение выбора оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на разнообразных уровнях, например на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Бразилия).

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

На рисунке представлен портфель недвижимости в общем виде, включающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщики, инвесторы и пользователи.

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-) инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.
Наряду с этим управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доля рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отношении исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестиционных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа). В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления портфелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для России как с теоретической (юридическая база близка) стороны, так и с практической.

1.3 Формирование портфеля строительного фонда

Несмотря на монооперационность, фонд, инвестирующий в строительство, предоставляет широкие возможности по настройке параметров соотношения "риск-доходность". Важный фактор, влияющий на эти параметры, - стадия вхождения фонда в проект. Риски, связанные с окончанием строительства объекта на стадии котлована и последнего этажа, сильно различаются. Средний срок строительства типовых жилых объектов составляет 1,5-2 года, для прочих объектов он еще больше. Чем больше разрыв между моментами приобретения и продажи, тем больше рыночные риски ценовой конъюнктуры. Соответственно, цена приобретения имущественных прав на более ранних этапах позволяет получить большую доходность на выходе из проекта.

В качестве диверсификации портфеля может выступать распределение инвестиций фонда по регионам, категориям и классам недвижимости. Для снижения рисков целесообразно устанавливать лимиты по вложению в один объект, одного застройщика, один регион и т. д.

Варьируя эти параметры, устанавливая прочие условия вхождения в стройку и закрепляя лимиты, управляющая компания может формировать различные инвестиционные портфели в широком диапазоне соотношения "риск-доходность". Таким образом, можно создавать фонды, подстраиваясь под предпочтения целевой аудитории инвесторов.

К сожалению, сформировав такую систему фильтров, полностью устраивающую инвестора, управляющая компания может столкнуться с отсутствием реальных проектов, которые будут ей соответствовать. Застройщики могут отказаться работать на условиях, предложенных фондам в части объемов и этапов финансирования, заложенных инвестиционной политикой фонда. Для строителей ресурсы ЗПИФов являются одним из разнообразных источников финансирования и не всегда фонд может предложить конкурентоспособные условия. В любом случае степень жесткости условий финансирования будет влиять на скорость нахождения удовлетворяющих им проектов и сроки выхода фонда на полную "проектную мощность".

Таким образом, задачей управляющей компании становится поиск баланса между условиями предложения капитала и спроса на него на рынке строительства. Цель поиска - формирование продукта (создание фонда), который, с одной стороны, будет устраивать максимально широкий сегмент инвесторов и, соответственно, позволит привлечь в доверительное управление максимально возможный объем активов, а с другой - позволит размещать привлеченные средства в полном объеме в строительные проекты в течение всего срока функционирования фонда. Изменения на финансовом и строительном рынках в процессе существования фонда могут повлечь за собой необходимость корректировки инвестиционной политики, лимитов и условий финансирования и, соответственно, привести к изменению параметров портфеля.

2. Анализ внешней и внутренней среды реализации проекта

инвестиционный портфель строительный фонд

2.1 ПЭСТ - анализ

Внешний анализ должен охватывать такие сферы, как экономика, политика, технология, международное положение и социально-культурное поведение, т.е. проводиться в соответствии с моделью GETS (иногда применяют другое название ПЭСТ-модель), что означает четыре группы внешних сил давления:

· Government - правительство, политика;

· Economy - экономика;

· Technology - технология;

· Society - общество, социум.

Политическая компонента.

В современных условиях развития общества можно говорить о политической стабильности в государстве. Проводимые Правительством России в последние годы преобразования стимулируют развитие инновационной деятельности в различных отраслях экономики.

Мировой финансовый кризис, безусловно, повлиял на современное состояние России. Тем не менее, для российской экономики стратегические ориентиры остаются прежними. Это инновации, рост производительности труда и лучшая энергоэффективность.

Социальная компонента.

Особенностью Самарской области, во многом обусловливающей тенденции ее социально-экономического развития, являются высокие показатели развития человеческого потенциала - уровень образования и благосостояния.

Надо отметить очень высокий уровень образования в области. Образование получают практически все. Специалисты имеют хорошие знания во всех областях науки и очень универсальны.

Мобильность населения в настоящее время очень низкая. Это вызвано сложным материальным положением людей и многими другими трудностями.

Единственная мобильная часть населения - это вынужденные переселенцы и не граждане России. В основном это высококвалифицированные кадры, энергичные, предприимчивые и инициативные люди. Для предприятия это резервы дешевой рабочей силы.

В 2008 году продолжилась позитивная динамика основных показателей уровня и качества жизни населения Самарской области. По уровню благосостояния, рассчитанному как покупательная способность среднедушевых денежных доходов населения, область входит в тройку лидеров по Приволжскому федеральному округу. Регион занимает 10 место среди субъектов Российской Федерации и 2 место в ПФО по индексу развития человеческого потенциала. Область традиционно лидирует в ПФО по уровню денежных доходов и расходов населения, объему оборота розничной торговли и платных услуг на душу населения, количеству автомобилей на тысячу жителей, занимая по величине среднемесячной заработной платы работников учреждений образования первое место, учреждений здравоохранения и предоставления социальных услуг - второе место, учреждений отдыха, развлечений, культуры и спорта - третье.

В 2008 году рост доходов населения несколько замедлился по сравнению с предыдущим годом, что соответствует общероссийской тенденции. Увеличение реальных располагаемых денежных доходов составило 9,1% против 11,4% в 2006 году, что объясняется значительно возросшими темпами роста обязательных платежей и разнообразных взносов (на 34,9% в реальном выражении против 20,1% за предыдущий год). Среднемесячные денежные доходы на душу населения достигли 14035 рублей, их покупательная способность составила 3,4 величины прожиточного минимума (в 2006 году - 3,1).

О повышении благосостояния населения свидетельствует рост числа автомобилей в собственности граждан. На начало 2009 года на 1000 жителей области приходилось 220 легковых автомобилей в личной собственности (2007 год - 205).

Развитие экономического кризиса способствовало сокращению численности работников на многих предприятиях и в ряде организаций области, что привело к высвобождению рабочей силы на рынке труда. Таким образом, при реализации проекта не будет проблем с набором персонала и есть возможность устанавливать не очень высокий уровень оплаты труда работников.

Технологическая компонента.

В мире нарастающими темпами идет непрерывное совершенствование техники и технологии. Поддерживает развитие инновационной деятельности в различных отраслях экономики и российское правительство.

Важной особенностью развития промышленности Самарской области в последние годы являлось быстрое обновление и расширение материально-технической базы. Коэффициенты обновления основных фондов в промышленности Самарской области существенно превышают общероссийские показатели. Существенное обновление основных фондов (более 10%) происходило в нефтедобывающей промышленности, нефтеперерабатывающей, цветной металлургии, химической и нефтехимической промышленности, в промышленности стройматериалов, пищевой промышленности.

Самарская область как территория с высокой концентрацией научного, образовательного и производственно-технического потенциала располагает благоприятными условиями для развития инновационного бизнеса, превращения инновационной деятельности в основной долгосрочный источник повышения конкурентоспособности промышленности и сферы услуг.

Основу развития промышленного комплекса области составляют высокотехнологичные производства с высокой добавленной стоимостью - автомобилестроение, авиационно-космический комплекс, производства с высокой глубиной переработки в сырьевых отраслях, химии, металлургии.

Совершенствуются и строительные технологии.

Экономическая компонента.

Среди основных задач государственной жилищной политики можно выделить следующие:

· увеличение объемов строительства жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

· приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества;

· обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом населения;

· развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья.

В 2006 г. Постановлением Правительства Самарской области была утверждена стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года (Постановление Правительства Самарской области от 9 октября 2006 г. № 129 «О стратегии социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года»). Одним из основных направлений стратегии социально-экономического развития Самарской области является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан.

Ключевое значение при достижении поставленной цели формирования рынка доступного жилья имеет решение задачи увеличения объемов жилищного строительства.

Министерство регионального развития России представило стратегию массового строительства жилья до 2025 года.

Реализация стратегии разбита на три этапа. Первый этап - это 2007-2010 годы. Во время него должна быть завершена реализация программы "Жилище" в существующей редакции. Второй этап - 2010-2015 годы - этап старта тех основных задач, которые прописаны в стратегии. По его итогам планируется выйти на уровень ежегодного ввода 1 кв. метра на человека, то есть порядка 140 млн. кв. метров в год. На третьем, заключительном этапе к концу 2025 года итогом реализации стратегии должно стать обеспечение жильем всех категорий граждан на условиях либо собственности, либо найма, либо социального найма.

Среди мер стимулирования строительства социального жилья отмечается запрет на бесплатную приватизацию жилья с 2010 года, установление экономически обоснованной платы за наем (не более 47 рублей за кв. метр), направление средств, получаемых за найм, на содержание жилого фонда и увеличение его площади.

В стратегии, в частности, заложено также развитие строительного комплекса, механизмы стимулирования комплексного развития территорий, развитие малоэтажного домостроения, модернизация жилищного фонда, создание Федерального жилищного агентства, которое станет рефинансирующей организацией, стимулирующей массовое внедрение механизма земельной ипотеки.

Среди программных документов и проектов, также влияющих на развитие рынка жилой недвижимости можно выделить следующие:

· Национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России»;

· Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы;

· Областная целевая программа «Жилище» на 2006 - 2010 годы;

· Городская программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда в г. Самаре» на 2003 - 2010 годы;

· Городская программа «Молодой семье - доступное жильё» на 2004 - 2013 годы;

· Городская программа «Жильё работникам учреждений здравоохранения, образования, культуры и иных учреждений бюджетной сферы» на 2004 - 2013 годы;

· Городская программа «Развитие застроенных территорий г.о. Самара» на 2009 - 2015 годы.

Так, согласно адресной Программе «Развитие застроенных территорий городского округа Самара» на 2009-2015 годы основными её целями являются [20]:

- создание условий для обеспечения комплексной застройки территорий благоустроенными жилыми помещениями, объектами социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры в соответствии с Генеральным планом городского округа Самара;

- ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда городского округа Самара;

- переселение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

- увеличение объемов строительства жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

- доступность жилья;

- устранение излишних административных барьеров на рынке жилищного строительства.

Успешная реализация программы позволит обеспечить:

- выполнение планов по сносу ветхого и аварийного жилья на территориях городского округа Самара с предоставлением отселяемым гражданам благоустроенных жилых помещений;

- строительство нового жилья;

- строительство объектов социально-бытовой, коммунальной и инженерной инфраструктуры;

- увеличение доходной части бюджета городского округа Самара на сумму, равную цене права на заключение договоров о развитии застроенных территорий, определяемую по результатам аукционов;

- экономию средств бюджета городского округа Самара на разработку документации по планировке территорий.

Как отмечалось выше, развитию рынка жилой недвижимости способствует разработка и реализация программ в сфере жилья и жилищного строительства, как на федеральном уровне, так и на уровне городского округа. Кроме этого немалую роль играет Генеральный план развития г.о.Самара [2].

По данным Генерального плана г.о. Самара предусмотрено обновление жилого и общественного фонда города (в т.ч. за счет сноса ветхого), совершенствование систем жизнеобеспечения (транспорт, инженерные сети), улучшение социально-гигиенических условий проживания в сложившейся городской среде.

Высокий уровень платежеспособного спроса самарцев и благоприятный бизнес - климат сделали регион привлекательным для крупных отечественных и зарубежных компаний.

Таким образом, ПЭСТ-анализ показывает, что внешние факторы не оказывают значительного отрицательного влияния на развитие бизнеса в сфере строительства. Напротив, политическая стабильность, рост благосостояния населения, активная государственная поддержка способствуют развитию бизнеса в указанной сфере.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости и конкурентов

Рынок жилой недвижимости г.о. Самара формируется за счет рынка вторичной жилой недвижимости и рынка нового жилья. В настоящее время в структуре рынка жилой недвижимости превалирует предложение вторичного жилья (78,3%) над первичной недвижимостью (21,7%).

Поскольку нас интересует в первую очередь формирование цен на рынке первичного жилья остановимся на анализе этого сегмента рынка.

В I квартале 2009 г. новой жилой недвижимости на рынке г.о. Самара представлено 3,4 тыс. квартир суммарной площадью 249 тыс. кв. м, включая уже введённый фонд и незавершённое строительство со сроком сдачи до 2011 г. включительно [13].

Стоимость «долёвки» в среднем по городу составляет 44,8 тыс. руб./кв. м общей площади, а суммарный объём предложения оценивается на уровне 11 322,5 млн. руб. (см. приложение 1). Объём существующего предложения (уже введённые площади) по состоянию на 01.04.2009 г. составляет 63,9 тыс. кв. м нового жилья (848 квартир), что в стоимостном выражении оценивается в 3 212 млн. руб.

Таблица 2.1.

Темп прироста среднерыночного предложения жилья на первичном рынке за III квартал 2008 г. - I квартал 2009 г., %

Тип квартиры по кол-ву комнат	Объём предложения	Стоимость владения
	кол-во объектов	средн. площадь, квартиры	мин. уровень	среднее значение	макс. уровень
	1*	2*	1*	2*	1*	2*	1*	2*	1*	2*
1-комн.	35,6	11,7	0	0	-2	-38,78	-3,41	-8,32	-3,97	10,19
2-комн.	17	23,9	-1,33	-4,05	0	-28	-0,63	-6,08	0	-5,39
3-комн.	14,6	24,1	-0,95	-2,88	0	-31,97	-0,6	-8,89	0	-27,22
4 и более комн.	6,5	28,9	5,56	0,66	0	-12	1,1	-8,14	3,33	-12,89

* Номера имеют следующее содержание: 2 - темп прироста в III квартале по сравнению с IV кварталом 2008 г.; 3 - темп прироста в I квартал 2009 г. по сравнению с IV кварталом 2008 г.

Из табл. 2.1 видно, что за исследуемый период происходило увеличение предложения как в IV квартале по сравнению с III кварталом (прирост составил 23, 7%), так и в I квартале 2009 г. по сравнению с IV кварталом 2008 г. (прирост составил 18,7%). Стоимость квартир снижалась за весь рассматриваемый интервал времени, за исключением максимального уровня цен на однокомнатные квартиры в I квартале 2009 г., когда прирост составил 10,19%.

Подобную ситуацию с приростом объема предложения можно объяснить как поведением продавцов квартир в ходе начавшегося снижения цен на недвижимость (выставляются квартиры, поступление средств, от продажи которых должны обеспечить их продавцам покупку нужных подешевевших квартир), так и притоком на рынок относительно недорогих «инвестиционных квартир».

Структура предложения объектов жилой недвижимости и разброс цен в различных районах города определяются как наличием площадок с условиями для строительства, так и географической привлекательностью месторасположения.

По количеству предлагаемых к продаже квартир на рынке первичного жилья в III квартале 2008 г. лидирует Ленинский район, который имеет статус исторического центра города и обеспечивает 25% совокупного предложения рынка первичного жилья (см. приложение 2). На втором месте находится Промышленный район - 20%. На третьем месте - Железнодорожный район - 16%, на четвертом - Октябрьский и Кировский район (по 10%), далее Самарский и Советский районы соответственно 9% и 7% от общего объема нового строительства. Наименьший вклад в общее предложение вносят Красноглинский (2%) и Куйбышевский (1%) районы.

Как видно в IV квартале 2009 г. значительные изменения в объёме предложения произошли только по Промышленному, Октябрьскому и Ленинскому районам (от 4 до 7 п.п.). Незначительно изменился объём предложения по Советскому району (увеличился на 2 п.п.). В целом позиция лидера сохранилась за Ленинским районом. В I квартале 2009 г. ситуация несколько изменилась. Первое место по объёму предложения перешло от Ленинского к Октябрьскому району. В частности, объём предложения по Октябрьскому району увеличился с 17 до 23%, а по Ленинскому снизился с 21 до 18%.

Увеличение предложений на рынке долевого строительства в г.о Самара в Октябрьском районе прежде всего объясняется появлением в свободной продаже новых секций дома на ул. Ерошевского/Скляренко/Революционная (срок сдачи - I и IV кв. 2009 года), а также строительством нового жилищного комплекса «Париж», расположенного в границах улиц Стара-Загоры/Гастелло/Санфировой (ЗАО «Губерния).

Что касается уменьшения объема предложения в Самарском районе (с 9% до 7%), то здесь следует учесть, что застройка в данной зоне ограничена небольшими размерами самого района. И в случае «ухода» из листингов риэлторских компаний одного из объектов, это ощутимо сказывается на параметрах выборки. Появлению новых жилых комплексов в данном районе не способствуют и дороговизна отселения жильцов из ветхого фонда, и трудности с получением разрешения на строительство в исторической черте города.

В Самаре в основном строятся дома эконом-класса и бизнес-класса (см рис. 2.1.). Эта тенденция сохраняется с 2005 года, изменения в структуре жилья первичного рынка за 2005 - 2008 гг. являются незначительными и составляют от 1 до 5 п.п. Количество элитных домов составляет всего 5-8% от общего объема новостроек.

Таким образом, застройщики ориентируются на средний класс населения города, где более востребованными оказываются относительно недорогие квартиры.



Рис. 2.1. Структура предложения объектов жилой недвижимости первичного рынка по категории классности в период 2005-2008 гг., в % от общего объема новостроек

Ещё одним критерием классификации жилья является количество комнат в квартире. В связи с этим целесообразно провести анализ по данному сегменту рынка жилой недвижимости.

За период с III квартала 2008 г. по I квартал 2009 г. на первичном рынке жилья более всего представлено двухкомнатных квартир (см. рис.2.2.).



III квартал 2008 г. IV квартал 2008 г.

I квартал 2009 г.

Рис.2.2. Структура предложения нового жилья по количеству комнат (доля в общей площади вводимого жилья), %

В III квартале и IV кварталах на втором месте находятся трёхкомнатные квартиры (29 и 30% соответственно), на третьем - однокомнатные (28 и 29% соответственно) и на четвёртом - четырёхкомнатные (8 и 9% соответственно).

Структура предложения в I квартале 2009 г. претерпела некоторые изменения, в частности, количество однокомнатных квартир увеличилось на 2 п.п. (с 29 до 31%) и, таким образом, именно квартиры с таким количеством комнат оказались на втором месте по объёму предложения.

Говоря в целом о сроках экспозиции жилой недвижимости в г.о. Самара за январь 2008 г. - март 2009 г. следует заметить скачкообразную тенденцию изменения рассматриваемого показателя. Рис. 2.3. наглядно иллюстрирует увеличение сроков экспозиции начиная с октября 2008 г. и незначительное снижение (на 1 день) в январе 2009 г. после чего рост продолжился.

Рис. 2.3. Среднее время экспозиции жилой недвижимости г.о. Самара

в январе 2008 г. - марте 2009 г., дней

Как отмечалось выше, стоимость квартиры зависит от многих факторов - географического расположения дома, типа планировки, числа комнат, материала, из которого построен дом. Хотя понятно, что покупатель оценивает квартиру не исходя из отдельных характеристик, а в комплексе. Однако в приведённом анализе сроки экспозиции проиллюстрированы именно по этим критериям.

2.3 Группа компаний «Спектр недвижимости»: деятельность и структура

Группа компаний «Спектр недвижимости» является лидером строительного сектора г. Самары и представляет собой компанию полного инвестиционно - строительного цикла. Производственный цикл осуществляется на 4-х строительных площадках в г. Самаре и 2-х производственных базах в г. Самаре (цех металлоконструкций , ремонтное подразделение , гараж и т.д. ) , г. Бугуруслан (цех оконных конструкций).

С 1996 года агентство является членом некоммерческих партнерств "Российская Гильдия Риэлторов" и "Поволжская Гильдия Риэлторов".

Компания обладает высоким уровнем механизации. Собственное крановое хозяйство - 10 единиц (включая краны для высотного строительства - до 75м), бетононасосы, стрелы для подачи бетона (на высоту до 100м) , опалубки , бетоновозы-миксеры на базе а\м Камаз , погрузчики и т.д., все необходимое для ведения строительства по современным монолитно-каркасным технологиям.

Количество работающих на сегодняшний день достигает 500 человек (15% от работающих- ИТР , остальные представители рабочих специальностей : механизаторы , водители , слесари , столяра , бетонщики , каменщики , стропольщики и т.д.).

Объем строительства находящегося в работе -превышает 150 000 кв. м. (10 жилых зданий (эт- до 25 этажей) , здание больницы , 2 офисных здания).

Объем вводимого жилья в 2008 г достигает 60 000 кв. м. (5 жилых зданий , здание больницы , 1 офисное здание) (20% от вводимого в г. Самаре в 2008 г.).

Объем внутреннего валового продукта производимого компанией в год превышает Один миллиард рублей ( до 100 000 000 рублей в месяц).

Компания является участником Национального Проекта «Доступное жилье гражданам России» неоднократно награждалась грамотами на различных уровнях, включая федеральный. Компания участвует в программах «обеспечение жильем военнослужущих» , «Сотрудников МЧС» , подписаны гос. контракты по обеспечению жильем сотрудников правоохранительных органов и органов юстиции, детей-сирот , отселение ветхого жилья и еще ряда социально важных программ.

Структура «Спектра недвижимости». Задачи подразделений. В 2000 году произошла реорганизация внутренней структуры «Спектр недвижимости». Сегодня - это группа компаний, в состав которой входит несколько юридических лиц:

· строительная компания

· инвестиционная группа

· риэлтерское агентство.

Для реализации стоящих перед ними задач созданы и успешно функционируют:

· правовой департамент

· финансовый департамент

· аналитический департамент

· департамент маркетинга и рекламы

· пресс-служба

· PR-служба.

Преимущество именно такой структуры при работе на первичном рынке заключается в том, что все подразделения, не дублируя действий друг друга, в полной мере реализуют заложенные в них возможности: инвестиционная группа, сотрудничающая с ведущими застройщиками, банками и финансовыми институтами Самары, разрабатывает технологии привлечения инвестиций в строительство, выкупает права на строящиеся в доме квартиры; риэлтерское агентство осуществляет их продажу мелким инвесторам; аналитический департамент проводит постоянный мониторинг цен на рынке недвижимости, составляет прогнозы изменения этих цен, что позволяет давать компетентные консультации заказчикам и коллегам, планировать деятельность всей структуры в целом; прочие службы на протяжении всего периода строительства дома выполняют финансовую, юридическую и информационную поддержку. Например, пресс-служба и PR - служба работают над подготовкой материалов для печати в СМИ города и над продвижением строящихся объектов.[14]

Надо сказать, «Спектр недвижимости» традиционно занимает активную позицию в формировании механизмов развития рынка недвижимости в регионе, поэтому основными задачами пресс-службы являются: правильная ориентация населения на рынке недвижимости, улучшение имиджа риэлтерских организаций, защита граждан от потенциального риска, который всегда присутствует на этом рынке. Просветительская деятельность «Спектра недвижимости», которой компания занимается через СМИ, тесно переплетается с участием в общественной жизни города. «Спектр недвижимости» принимает активное участие в подготовке и проведении культурных праздников и мероприятий, проводимых администрацией города и области, а также ГИБДД (поддержка конкурса «Безопасное колесо»), оказывает помощь различным общественным и культурным организациям (является генеральным спонсором театра «Камерная сцена»), осуществляет постоянную поддержку ДЮСША № 8.[14]

3. Технико-экономическое обоснование проекта строительства жилого дома

Выписка из проектной декларации

(выписка из проектной декларации носит информационный характер. Проектная декларация публикуется застройщиком в соответствии с требованиями ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости")

по строительству 16-ти этажного жилого дома "Никита" 13 секция в Железнодорожном районе г.Самары, ул.Агибалова

Информация о застройщике
1	Застройщик	Департамент строительства и архитектуры администрации г.Самары 443100, г.Самара, ул.Первомайская, д.21 ИНН6315700286 · Договор № 20 от 22.12.98г. О долевом участии в проектировании и строительстве жилой застройки, ограниченной ул.Агибалова, Красноармейская, Буянова и Рабочая в Железнодорожном районе г.Самары от 22.12.1998г., заключенный между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самары и ООО Энергомонтаж-сервис ООО Энергомонтаж-сервис ИНН 6316036396 ОГРН 10263011663900 · Договор № 0109/04 от 01.09.2004г. между ООО Энергомонтаж-сервис и ООО НИКИТА Почтовый адрес: 443041, г.Самара, ул.Никитинская, д.55 ИНН 6315564160/ КПП 631501001 ОГРН 1036300447072 ОКПО 13783854 · Договор № 0109/04 от 01.09.2004 г. простого товарищества.	1.1 1.2 1.3
2	Сведения о государственной регистрации	· Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе 63 № 001167784 от 4 марта 2003г., выдано ИМНС России по Ленинскому району г.Самары · Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ 63 № 001004786 от 25.02.2003 г.	2.1 2.2
3	Лицензия	· Лицензия на строительство зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности с государственным стандартом № ГС-4-63-02-27-0-6315564160-005689-1 , выдана Федеральным агентством по строительству и ЖКХ от 09.08.2004г. Срок действия лицензии по 09 августа 2009 г.	3.1
Информация о проекте строительства
4	Цель проекта строительства	Строительство 16-этажного кирпичного жилого дома с подвалом, тех.этажом, и подземным паркингом со встроенными нежилыми помещениями на первом, втором и техническом этажах. Проектом предусматривается организация рельефа площадки с увязкой проектируемых отметок с существующими отметками прилегающих улиц, с отводом поверхностных стоков в проектируемую ливневую канализацию. Общая площадь - 10 600 кв.м.
5	Право застройщика на земельный участок и его площадь	Земельный участок - бессрочное пользование. Площадь земельного участка составляет 9058,50 кв.м. · Постановление № 2288 от 30.08.2005г. · Акт о выборе земельного участка для строительства № 2288 от 30.08.2005г. · Свидетельсва о государственной регистрации права собственности № 470226 - №470234	5.1 5.2 5.3
6	Участники строительства Проектировщик	Проектировщик - ООО ШаГ · Договор на проектные работы № 2312/04 от 23.12.2004 г. Главный архитектор Горбатов О. · Лицензия №Д363526 на проектирование зданий и сооружений 1 и 2 ур. ответственности с государственным стандартом от 12.08.2003г. Срок действия лицензии по 12.08.2008 г.	6.1 6.2
7	Участники строительства Генеральный подрядчик	Генеральный подрядчик - ЗАО Жилстрой Юридический адрес 443096 г.Самара ул. Мичурина, д.15, тел. 310-03-83. · Договор генерального подряда № ГП 011005-Ж-13 от 01.10.2005г. · Лицензия № ГС-4-63-02-22-0-6315357911-002193-1 на строительство зданий и сооружений 1 и 2 ур. ответственности с государственным стандартом от 19.08.2002г. Срок действия лицензии по 19 сентября 2007 г.	7.1 7.2
8	Архитектурно-планировочное задание	· Архитектурно-планировочное задание № 54/3 от 06.10.2005г. на разработку проекта жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, художественными мастерскими, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией · Задание на проектирование · Часть проекта - Архитектурные решения. Стадия проекта - Рабочий проект.	8.1
9	Результаты государственной экспертизы	· Экспертное заключение № 221 от 26.05.2006г. Главного управления МЧС России по Самарской области · Санитарно-эпидемиологическое заключение № 63.СЦ.04.456.Т.000388.04.06 от 17.04.2006г. · Федеральное агентство геодезии и картографии от 22.05.2006г. · Самарский Государственный Межрайонный комитет по охране окружающей среды № КЭ 105/04-065 от 12.02.98г. · Ростехнадзор № 25-15/2502 от 13 июня 2006г. · Положительное заключение Главгосэкспертизы России № 796-06/ГГЭ-3837/08 от 24.10.2006 г. · Экспертное заключение № 92 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 14 апреля 2006 г.	9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7
10	Границы и площадь земельного участка, предусмотренные проектной документацией, описание площадки для строительства	Участок проектируемого строительства площадью 9058,50 кв.м., в том числе за красной линией - 2801,00 кв.м. - для организации строительной площадки. Границей участка служит красная линия улицы Агибалова в Железнодорожном районе г.Самары. Благоустройство территории предполагает устройство проездов, проходов и стоянок автотранспорта с твердым покрытием, озеленение участка, размещение детских игровых площадок, площадок отдыха, хозяйственных площадок, установку малых архитектурных форм. · Схема генплана	10.1
11	Разрешение на строительство	· Разрешение на строительство № RU 63301000-224 от 29.12.2008 года. · Заключение № 02-162 о соответствии объекта техническим требованиям, нормативным правовым актам и проектной документации.	11.1 11.2
12	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию	· Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63301000-119э от 29.12.2008 года. · Распоряжение № 173 о присвоении почтового адреса (секции 11,12,13) от 31.12.2008 года.	12.1 12.2
13	Местоположение и описание строящегося объекта недвижимости (в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство)	16-этажный кирпичный жилой дом с подвалом и тех.этажом, со встроенными нежилыми помещениями, художественными мастерскими, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией на улице Агибалова в Железнодорожном районе г.Самары Фундамент - монолитная плита железобетонная, стены подвала из сборных бетонных блоков Стены - из керамического кирпича с наруженым утеплением фасада. Перекрытия из сборных индустриальных круглопустотных плит, с доборными монолитными участками. Оконные блоки деревянные 1-но камерные. Кровля совмещенная в внутренним организованным водостоком, плоская. Жилой дом оборудован пассажирским лифтом. Жилой дом комплексно оснащен системами отопления, приточной и вытяжной вентиляции, кондиционирования, дымоудаления и системами пожаротушения.
14	Планировочные решения	Планировки с цокольного этажа по 16 этаж.	14.1
15	Колличество, состав и функциональное назначение жилых и нежилых помещений	В 16-этажном жилом доме на первом и втором этажах планируется размещение офисных помещений с возможностью свободной планировки. Общая площадь составляет 1 400 кв.м.
16	Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта	II квартал 2009г.
17	Органы власти и организации, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости	Администрация г.Самары Администрация Железнодорожного района г.Самары Госархстройнадзор Госпожарнадзор Госсанэпиднадзор Госэнергонадзор Орган экологического надзора Эксплуатирующая организация (созданная будущими собственниками помещений)

Показатели коммерческой эффективности проекта.

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ	Ед.изм	Значение
Простой срок окупаемости	мес	5,7
Дисконтированный срок окупаемости	мес	8,1
NPV (чистая текущая стоимость проекта)	тыс.руб.	223
IRR (внутренняя норма доходности)
- расчетная на интервал планирования	%	19
- реальная годовая	%	19
- номинальная годовая	%	29
Максимальная ставка процентов по кредитам
в пределах периода планирования
- расчетная на интервал планирования	%	16
- реальная годовая	%	16
- номинальная годовая	%	26
Норма доходности полных инвестиционных затрат	%	44

Заключение

Таким образом, Инвестиционный проект в процессе своего осуществления должен обеспечивать достижение следующей целей:

-получение приемлемой прибыли на вложенный капитал;

-поддержание устойчивого финансового состояния предприятия.

Для решения указанных задач используется следующая группа коэффициентов финансовой оценки проекта:

-рентабельности;

-оборачиваемости (деловой активности);

-финансовой устойчивости;

-ликвидности.

В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности инвестиционного проекта, основанных на единой методологической базе и отличающихся, в основном, условиями применимости и предметными областями. Наиболее адекватной современным российским условиям являются Методологические рекомендации по оценке инвестиционного проекта. В данной работе они применялись как наиболее методологически полный, экономически актуальный и нормативно авторитетный документ.

Наличие критериев эффективности проектов (максимум прибыли или доходности, минимум затрат, срок окупаемости, качество продукции и др.), а также ограничений (по финансовым возможностям инвестора, срокам осуществления инвестиционного проекта и др.) предопределило необходимость использования системы показателей эффективности, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников. Различают следующие показатели эффективности инвестиционного проекта:

-показатели коммерческой эффективности проекта, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

-показатели бюджетной эффективности проекта, отражающие финансовые последствия реализации проекта для федерального, регионального и местного бюджета;

-показатели экономической эффективности проекта, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного процесса и допускающие стоимостное выражение.

Кроме того, в процессе разработки проекта производится оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.

Следует отметить, что оценка эффективности проекта производится в два этапа.

На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель данного этапа - интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвесторов.