Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра

Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

Рубрика Менеджмент и трудовые отношения
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 25.03.2011
Размер файла 2,0 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

по теме:

«Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103»

Выполнила: Карабова Лиза Александровна

Студентка V курса спец. ОсНИ ИЭФ

Научный руководитель: Чирова Е. К.

Оценка:

Дата:

Подпись:

Самара 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

2.2 Характеристика планируемой застройки

2.3 Этапы строительства

ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

3.2 Расчет доходов от реализации проекта

3.3 Расчет расходов на эксплуатацию проекта

3.4 Определение эффективности проекта

3.5 Учет рисков проекта

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Преобразование экономической политики Российской Федерации переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.

Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.

Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.

Актуальность выбранной темы состоит в том, что только при профессиональном управлении проектом торговой недвижимости возможно получение максимальной прибыли.

Объектом данного исследования является проект строительства спортивно-торгово-развлекательного центра по адресу ул. Физкультурная 103.

Предметом исследования является процесс организации строительства и эксплуатации проекта.

Целью данного исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов управления проектом коммерческой недвижимости.

В соответствии с поставленной целью был разработан ряд следующих задач:

1. Изучить понятие и виды девелопмента;

2. Разработать проект развития коммерческой недвижимости;

3. Рассчитать основные экономические показатели эффективности проекта.

Методологической основой работы являются научные труды таких ученых, как Асаул А.Л., Ендовицкий Д.А., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Максимов С.Н.

Эмпирической основой работы являются нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Также в процессе создания данной работы были использованы журналы и Интернет-ресурсы.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

ГЛАВА 1. Теоретические и правовые аспекты управления проектом коммерческой недвижимости

1.1 Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости

Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости. [14]

В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.

На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке. [11]

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий [7]

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [11].

У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды [17].

Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.

Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.

Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент - выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [7].

Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:

· полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

· систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:

· выбор экономически эффективного проекта;

· выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

· получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

· определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

· реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.

Таким образом, цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и до момента ввода в эксплуатацию, и дальнейшее управление объектом вплоть до момента ликвидации объекта. Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально - экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20 - 30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости [6].

Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат - не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.

Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

1.2 Понятие девелоперского проекта и особенности управления коммерческой недвижимостью

Понятие «проект» объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболее общими из которых являются следующие:

· направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

· координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

· ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]

Проект - совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени. [14]

В самом общем виде проект (англ. Project) - это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».

С точки зрения системного подхода, проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное - результат при участии ряда ограничений и механизмов.

Проект - некоторая задача с определенными исходными данными и требуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проект включает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы) и получаемые в процессе реализации результаты.

Инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенного количества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных, человеческих, для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатом инвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход, материально-вещественным результатом - новые или реконструированные основные фонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальных активов с последующим получением дохода.

В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения, производственные комплексы), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: Проект - целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управление проектами - методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели, основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей - в частности, через процедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков - от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) - деятельность по социально-экономическому развитию земельных участков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования и строительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальной инфраструктуры.

В узком смысле ленд-девелопмент - деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков и увеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия от изменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участка инженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий, предусматривающего разработку концепции его застройки, создание варианта генплана, предложение по архитектурной концепции и пр.

Общая последовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно - строительного проекта представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Этапы реализации девелоперского проекта

ЭТАПЫ ПРОЕКТА

РАБОТЫ ЭТАПА

Определение или переопределение проекта

Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта

Выбор «качественного» земельного участка (территории)

Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах

Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте

Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий

Обоснование инвестиций

Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов

Градостроительное планирование земельного участка

Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана

Технико-экономическое планирование

Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика

Организация проектного финансирования

Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита

Привлечение инвестиций

Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов

Архитектурное проектирование

Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн

Инженерное проектирование

Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)

Рабочее проектирование

Рабочий проект

Планирование ресурсов

Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов

Строительство

Управление строительством

Эксплуатация объектов недвижимости

Организация эффективного использования объектов

Продажа бизнеса

Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения

Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

Для анализа рынка торговой недвижимости рассмотрим, какие торговые центры представлены в Самаре.

В г. Самара расположено около десяти современных крупных торгово-развлекательных центров. Среди них такие ТЦ как Парк Хаус, Московский, Вива Лэнд, Аврора, Космопорт и другие.

Сосредоточение крупных ТРЦ - на протяжение Московского шоссе, географический центр города (см. рис. 1).

В близости от нашего проекта находится лишь ТРЦ Вива Лэнд, который является основным конкурентом проекта.

Заполняемость торговых центров за период 2010 года выросла. Если осенью 2009 года средний объем вакантных площадей в сегменте торговых центров составлял 11%, то, по данным на конец марта 2010 года, этот показатель снизился до 8%. Однозначно это можно трактовать как позитивное событие на рынке коммерческой недвижимости, однако имеющийся показатель в 8% также можно считать довольно высоким, и предполагается его дальнейшее уменьшение.

Это может говорить о ненасыщенности рынка торговой недвижимостью современного уровня. На рынке еще существует множество торговых площадей старого формата, такие, как Захар, Айсберг, Европа. Именно они и составляют резерв спроса на новые строящиеся торгово-развлекательные центры.

Рис. 1. Расположение крупных ТЦ в г. Самара.

Также из рисунка 1 видим, что периферия города, а именно безымянка не насыщена торговыми центрами, а значит спрос на новые площади будет высок.

Рассмотрим уровень цен аренды на данный тип торговой недвижимости (см. рис. 2).

Рис. 2. Анализ цены аренды на помещения в ТЦ г. Самара.

Из рисунка видно, что самая низкая цена аренды на торговые помещения в ТЦ Фрегат - 3000 р. за кв. м. Это обусловлено низким уровнем популярности данного ТЦ у населения города. Самая высокая арендная ставка в ТРЦ Космопорт. Она составляет 6000 р. за кв. м. Средняя ставка аренды в ТРЦ - 4124 р. за кв.м.

ГЛАВА 2. Характеристика проекта ТЦ ул. Физкультурная, 103

2.1 Описание земельного участка

девелоперский проект управление недвижимость

Границы анализируемой территории

Земельный участок площадью 6 га расположен в селитебной зоне на территории стыке Кировского и Промышленного районов в границах улиц Физкультурная, Краснодонская, Вяземская (см. рис. 3). Общая численность населения 495,5 тыс. человек, а так же в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей города - проспекта Кирова и улицы Победы, с совокупным автомобильным потоком порядка 90 тыс. машин в день.

Застроенность окружения

В Промышленном районе застройка представлена много- и среднеэтажными жилыми зданиями, торговыми и офисными помещениями, промышленными помещениями объектов инфраструктуры города, спортивными сооружениями, объектами здравоохранения и др.

Рядом с оцениваемым объектом преобладает жилая застройка, а также офисные и торговые центры. В непосредственной близости находятся ТЦ «ВИВА ЛЭНД», Дворец спорта авиационного завода на 1 этаже которого расположен магазин «Кожа Меха», ДК им. Литвинова.

Рис. 3. Месторасположение объекта

Транспортная доступность

Улицы интенсивным движением: Пр. Кирова, ул. Победы

Таблица 2.1 - Ближайшие остановки транспорта

Пл. Кирова

Маршруты

Автобус

6, 8, 12, 18, 21, 29, 30, 38, 41, 47, 51, 74, 75, 80, 112, 131

Маршрутное такси

6, 18, 21, 34, 38, 41, 41и, 47, 74, 75, 80, 94, 104к, 126, 126с, 126ю, 203, 206, 210, 213, 217, 221, 226, 229, 240, 241, 247, 253, 261, 281, 297, 298, 480

Троллейбус

2, 8, 12, 13, 18,

Трамвай

8, 10, 25

Метро

Ст.М. Кировская, Безымянка

У объекта хорошая транспортная доступность, рядом пролегают трамвайные и троллейбусные пути, ходят автобусные маршруты, а так же большое количество маршрутных такси.

Земельный участок находится рядом с пр. Кирова и ул. Победа - улицами с высокой интенсивностью движения. По этим улицам пролегают маршруты общественного транспорта, связывающие периферию с центром города, а также пригородные маршруты

В непосредственной близости от объекта расположены зоны жилой застройки и зоны деловой активности.

В зону 5-ти минутной пешеходной доступности, попадают несколько жилых микрорайонов, где проживают около 12 тыс. человек.

В зоне 10-ти минутной транспортной доступности, расположены Кировский, Промышленный и Советский районы, где проживают около 672,2 тыс. человек.

В зоне 20-и минутной транспортной доступности попадает большая часть города - около 870 тыс. человек.

2.2 Характеристика планируемой застройки

Проект предусматривает строительство двухэтажного здания общей площадью 55630 кв.м. (см. Приложение А) На первом этаже планируется разместить торговый центр и спортивный комплекс с фитнес центром. На втором этаже здания расположится торгово-развлекательная зона (см. Приложение Б).

Таблица 2.2 - Описание объекта

Адрес объекта (город, область, район)

г. Самара, ул. Физкультурная, 103

Общая площадь комплекса, кв.м.

55630

Арендуемая площадь, кв.м.

40010

Торговая площадь, кв.м.

17300

Площадь, занимаемая гипермаркетом Real

10000

Площадь спортивного комплекса с фитнес-центром

9000

Площадь развлекательного комплекса

3710

Площадь заасфальтированных парковки и пешеходных проходов, кв. м.

27000

Площадь озеленения, кв.м.

100

Этажность

2

Количество входов в здание

8

Инженерные сети

отопление, водопровод,

электроосвещение, телефон,

водоснабжение, канализация,

газоснабжение

Транспортная доступность

хорошая

Тип здания

нежилое

Назначение объекта

Спортивно-торгово-развлекательный комплекс с фитнес-центром

Таблица 2.3 - Характеристики конструктивных элементов

Конструктивный элемент

Материал

Фундамент

Бетонный ленточный

Колонны

железобетонные в деревянной опалубке

Стены

железобетонные, толщиной 250 мм,

Перекрытия

из сборных железобетонных плит

Кровля

плоская с внутренним водостоком, не эксплуатируемая

Лестницы

монолитные железобетонные ступени по металлическим косоурам

Проемы

Окна из профиля ПВХ, двухкамерные

Отделка стен

Окраска, плитки керамические

Отделка потолка

Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная по сборным конструкциям, подготовленным под окраску потолков

Отделка пола

Плитки керамические для полов гладкие неглазурованные одноцветные с красителем

Проектом предусмотрено обеспечение здания инженерными системами в составе:

Отопление, вентиляция, кондиционирование и противодымная защита, водопровод и канализация (бытовая и ливневая), электроснабжение, электроосвещение и молниезащита оборудования и здания. Автоматизация и диспетчеризация внутренних инженерных систем (вентиляции, противодымной защиты, кондиционирования и тепло- холодоснабжения). ЛВС (структурированные кабельные сети), телефон, радио, телевидение, интернет, система автоматической пожарной сигнализации, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система охранной сигнализации, пожаротушение и насосная пожаротушения, котельная, система видеонаблюдения общих зон.

Преимущества проекта:

· Преимущество планируемого СТРЦ перед ТЦ Вива Лэнд, находящегося в близости от объекта, заключается в том, что в нашем центре торговые площади находятся по соседству с фитнес-центром, что привлечет дополнительный поток посетителей;

· На ближайшей к СТРЦ территории нет фитнес центров. Из спортивных сооружений только Дворец спорта Авиационного завода, помещения которого являются устарелыми и не отвечают современным требованиям. Планируется привлечение людей из ближайших районов для занятия спортом, а также проведение спортивных соревнований на современных площадках и в спортивных залах;

· Планируемая посещаемость комплекса при полном открытие площадей составит 40 тыс. человек ежедневно;

· Якорные арендаторы: гипермаркет REAL, MediaMarkt, к/т «Кино Мечта» (6 кинозалов).

Гипермаркет Real - новая в Самаре сеть гипермаркетов, способная конкурировать с Ашаном, Мэтро.

К/т «Кино Мечта» - известная в Самаре сеть кинотеатров, пользующаяся успехом у населения. Также представлен в ТЦ ПаркХаус.

2.3 Этапы строительства

По СНиП 1.04.03-85* определим продолжительность строительства и необходимую норму задела по месяцам. График продолжительности строительства по видам работ приведен в таблице 2.4. По данным Локальной сметы и Сводного сметного расчета был составлен график затрат по видам работ (табл. 2.4.).

Таблица 2.4 - График строительства объекта и затрат по видам работ

Виды работ

Затраты, руб.

Период строительства, мес.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

1.Земляные работы

1599396,792

2.Фундаменты

8853592,269

3.Устройство перекрытий

399815314,8

3.1.Стены

75519276,82

3.2.Кровля

118262308,3

3.3.Проемы

378366694

4.Лестничные марши

28645719,59

5.Отделочные работы

224363168,4

6.Объекты энергетического хозяйства

12193796,27

6.1. Системы связи

1716701,748

6.2.Наруж.сети водо-, газо-,теплоснабжения

42019086,21

6.3.Системы безопасности

98411832,78

7.Благоустройство, озеленение

202901838

Продолжительность строительства - 18 месяцев.

ГЛАВА 3. Финансово-экономическое обоснование проекта

3.1 Расчет затрат на строительство

Для определения сметной стоимости строительства были рассчитаны локальная смета, объектная смета и сводный сметный расчет.

По локальной смете затраты на строительство составили 1 674 819 131 р. (см. Приложение В).

На основании локальной сметы был составлен объектный сметный расчет (см. Приложение Г). Стоимость строительства СТРЦ общей площадью 55630 кв. м. без затрат на благоустройство территории составила 1 724 291 850 р., стоимость строительства 1 кв. м. - 30 996 р.

На основании объектной сметы составляется сводный сетный расчет строительства торгового центра (см. Приложение Д), в котором учитываются затраты на благоустройство территории, а именно затраты на асфальтирование прилегающей территории и озеленение. Стоимость строительства торгового центра общей площадью 55630 кв. м. составила: 1988585775,95 р., стоимость земли - 850 000 р. Таким образом, стоимость строительства 1 кв. м. - 35762 р., включая стоимость земли.

3.2 Определение величины ставки аренды помещений проекта

Величина арендной ставки торгово-развлекательной недвижимости определяется на основании стоимости объекта с использованием ставки капитализации по торговой недвижимости (см. табл. 3.1.).

Для расчета арендной платы примем ставку капитализации 50%.

Таблица 3.1. Расчет величины арендной ставки

источник информации

Показатели

Размер

Значение, р.

Спортивно-торгово-развлекательный комплекс

Общая площадь, кв.м.

55630

Арендная площадь, кв.м.

40010

Стоимость 1 кв.м., р.

35 762

Стоимость ОН,р.

1 989 440 060

Коэфициент капитализации

0,50

ЧОД, р.

994 720 030

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ 20% от ЧОД

198 944 006

Постоянные затраты, р./год

103 071 575

http://www.uba.ru/anons/anons126.html

Плата за землю

0,20%

850000,00

1 700

http://samara.ukon.su/law/federal-law/federal_37570.html

налог на имущество по оцениваемому объекту, тыс. р./год

0,03%

1988585776,000

596 576

Страхование имущества

1%

1988585776,000

19 885 858

http://www.chopr.ru/obekt/ofiss.html

Охрана

48 тыс. р. в мес.

576,000

23 045 760

Уборка помещений

27 р./час

2920 ч.

946 080

http://mosub.ru/terr_price.htm

Уборка прилегающей территории

23 р./кв.м.

32100 кв.м.

8 859 600

Расходы на управление

5% от ЧОД

49 736 002

Переменные затраты, тыс. р./год

0

Эл. Энергия

оплачивается за счет арендатора

0

Теплоэнергия

0

Телефон

0

ИТОГО ДВД

1 193 664 036

Потери от незанятости

3%

35 809 921

Потери от неплатежей

5%

1 790 496

Прочие доходы

0

ИТОГО ПВД

1 231 264 453

Арендная плата, р./мес.

102 605 371

Арендная ставка, р./кв.м.,мес.

2 564

Проверим, соответствует ли величина рассчитанной арендной ставки показателям по аналогичным объектам. Для этого рассмотрим величину арендной ставки 5 торговых центров г. Самара (см. табл. 3.2.)

Таблица 3.2. Величина арендной ставки в ТЦ г. Самара

Название ТЦ

Величина арендной ставки, р./кв.м.

Фрегат

3000

ПаркХаус

3350

Аврора2

3500

ВиваЛэнд

4770

Космопорт

6000

Из приведенной выше таблицы видим, что рассчитанная арендная ставка ниже, чем в объектах аналогах. Поэтому предлагается принять арендную ставку на уровне минимальной по объектам-аналогам, что обеспечит нашему проекту конкурентоспособность по цене предложения.

Арендная ставка= 3000 р./кв.м.

Условия аренды:

Арендная ставка - от 500 рублей за кв. м в месяц (не включая эксплуатационный платеж) в зависимости от размера помещения, этажа, товарного ассортимента и т.д.

Коммунальные платежи - по фактическому потреблению.

Период на строительные работы - от 30 до 60 календарных дней.

Срок аренды - от 11 месяцев до 7 лет.

3.3 Расчет доходов и расходов при реализации проекта

С помощью графика строительства была рассчитана потребность в инвестициях по месяцам. (см. Приложение Е).

Для реализации этого проекта необходимы заемные денежные средства. Планируется взять кредит в размере 1 114 868 108 р. Рассмотрим возможные варианты получения кредита в различных банках (таблица 3.3.).

Таблица 3.3. Условия финансирования финансово - кредитными учреждениями инвестиционных проектов организаций Самарской области

Наименование банка

Программа инвестирования (финансирования)

Сумма кредита

Срок кредита

Процентная ставка по кредиту

Условия инвестирования (финансирования)

«Всероссийский банк развития регионов» Самарский филиал

инвестиционное кредитование

от 12 до 120 млн.рублей

до 5 лет

от 14% до 20%

наличие бизнес-плана

АКБ «Абсолют Банк»

инвестиционное кредитование

от 0,9 до 30 млн.рублей

до 7 лет

от 14,25%

под залог имущества

АКБ «Национальный Резервный Банк» (ОАО)

инвестиционное кредитование

от 69 млн.рублей

до 5 лет, в отдельных случаях до 8,5 лет

от 15%-16%

собственные средства не менее 30%

АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО), филиал Самарский

инвестиционное кредитование

от 0,9 до 6 млн.рублей

до 5 лет

от 16% до 21%

залог имущества

ЗАО АКБ «Газбанк»

инвестиционное кредитование

от 1 млн.рублей

до 2-х лет

от 16% до 20%

залог имущества

ЗАО «Народный Инвестиционный Банк» (ЗАО «НИБ»)

инвестиционное кредитование

от 1 до 13 млн.рублей

от 1 до 3 лет

от 16,0%

залог имущества, деятельность организации больше 3-х лет

Филиал «ВТБ 24» (ЗАО) в г. Самара

инвестиционное кредитование

до 125

до 10 лет

от 11%

залог имущества, частичное обеспечение залогом

Филиал ОАО «Уралсиб» в г. Самара

инвестиционное кредитование

от 5 до 20

от 3 до 5 лет

от 14,5%

залог имущества

«Сбербанк»

инвестиционное кредитование

от 20 млн. $

до 15 лет

от 10 %

залог имущества, частичное обеспечение залогом

График затрат будем рассчитывать по условиям кредитования (финансирования строительных проектов) «Сбербанка» (таблица 3.4.).

Таблица 3.4.Условия кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости «Сбербанка»

Цель

Финансирование проектов в сфере недвижимости, в том числе связанных с приобретением, проектированием, строительством и реконструкцией объектов недвижимости.

Финансируемые проекты

Жилищное строительство;

офисная недвижимость;

объекты туристической инфраструктуры;

гостиницы;

торговая и развлекательная недвижимость;

складская недвижимость;

спортивные сооружения;

объекты жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры;

дорожное строительство;

приобретение и девелопмент земельных участков.

Финансируемые станки проектов

Финансирование затрат на приобретение и формирование земельных участков;

финансирование затрат на вхождение в проект, в том числе приобретение прав на реализацию проекта, объектов незавершенного строительства, приобретение акций/долей участия в компаниях, владеющих активами;

финансирование затрат на разработку проекта;

финансирование затрат на строительство;

рефинансирование понесенных затрат;

рефинансирование объекта коммерческой недвижимости, генерирующего денежный поток.

Режим кредитования

Единовременный кредит, невозобновляемая кредитная линия, рамочная кредитная линия.

Кто может получить

Юридическое лицо -- резидент Российской Федерации.

Срок

До 10 лет -- проектное финансирование, инвестиционное кредитование, приобретение активов, рефинансирование понесенных затрат;

до 15 лет -- рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих поток денежных средств.

Валюта

Рубли РФ, доллары США, евро.

Максимальная сумма

проектное финансирование -- до 70% инвестиционной стоимости;

целевое фондирование, инвестиционное кредитование -- до 80% инвестиционной стоимости;

при кредитовании VIP-заемщиков -- до 90% инвестиционной стоимости;

рефинансирование понесенных затрат -- до 100% инвестиционной стоимости;

рефинансирование объектов коммерческой недвижимости, генерирующих подтвержденный поток денежных средств -- свыше 100% инвестиционной стоимости, но не более 70% рыночной стоимости.

Процентная ставка

10 %

Погашение

Погашение основного долга осуществляется в соответствии с индивидуальным графиком Заемщика. Уплата процентов по кредиту производится ежемесячно или ежеквартально в соответствии с условиями кредитного договора.

Обеспечение

Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда);

залог объекта недвижимости;

залог имущественных прав;

залог акций / долей участия;

залог активов, не связанных с проектом;

поручительства платежеспособных компаний;

банковские гарантии.

Дополнительные условия

Обязательное открытие расчетного счета компании-Заемщика в Банке.

Сумма кредита: 1 114 868 108 р.

Ставка процента: 10 %

Срок кредита: 21 мес.

Условия финансирования: Поэтапное финансирование в соответствие с графиком затрат.

Расчеты по финансированию инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств, а также получение дохода в виде арендной платы и ведение расходов по содержанию представлены в таблице 3.5..

Таблица 3.5. График доходов и расходов в процессе реализации проекта

Месяцы

Потребность

Собственные средства 30%

Заемные средства (70%)

Процент

Арендная плата

Сумма на погашение тела кредита

Постоянные затраты на содержание

0

8 827 465

8 827 465

1

44 887 813

44 887 813

2

40 461 017

40 461 017

3

40 461 017

40 461 017

4

40 461 017

40 461 017

5

40 461 017

40 461 017

6

40 461 017

40 461 017

7

40 461 017

40 461 017

8

40 632 688

40 632 688

9

40 632 688

40 632 688

10

40 632 688

40 632 688

11

40 632 688

40 632 688

12

40 632 688

18 788 485

21 844 203

182 035

13

225 016 646

225 016 646

1 875 139

14

225 016 646

225 016 646

1 875 139

15

309 873 322

309 873 322

2 582 278

16

166 939 702

166 939 702

1 391 164

17

166 177 589

166 177 589

1 384 813

1 592 668 726

477 800 618

1 114 868 108

9 290 568

1 592 668 726

477 800 618

Остаток по кредиту

18

1 114 868 108

9290568

63 900 000

33 804 232

20805200

19

1 114 868 108

9290568

90 900 000

60 804 232

20805200

20

1 114 868 108

9290568

99 900 000

69 804 232

20805200

21

1 045 063 876

8708866

108 180 000

78 665 934

20805200

22

966 397 941

8053316

110 580 000

81 721 484

20805200

23

884 676 458

7372304

114 780 000

86 602 496

20805200

24

798 073 961

6650616

117 180 000

89 724 184

20805200

25

708 349 778

5902915

120 030 000

93 321 885

20805200

26

615 027 893

5125232

120 030 000

94 099 568

20805200

27

520 928 325

4341069

120 030 000

94 883 731

20805200

28

426 044 594

3550372

120 030 000

95 674 428

20805200

29

330 370 166

2753085

120 030 000

96 471 715

20805200

30

233 898 451

1949154

120 030 000

97 275 646

20805200

31

136 622 805

1138523

120 030 000

81 063 799

20805200

32

55 559 006

462992

120 030 000

55 559 006

20805200

33 - 84

120 030 000

20805200

Необходимость в заемных средствах появляется на 12 месяце от начала строительства офисного центра. Кредит в размере 1 114 868 108 руб. берется частями в течение 6 месяцев, проценты по кредиту в этом периоде выплачиваются за счет обеспечительных взносов якорных арендаторов.

Выплата процентов и основного долга по кредиту осуществляется с 18 месяца финансирования проекта за счет средств, полученных от сдачи .

Максимальная величина месячного дохода в виде арендной платы получена в 25 месяце в размере 120 030 000 рублей и до окончания выплаты кредита не изменяется.

Доход в виде арендной платы, получаемый до 33 месяца эксплуатации объекта, используется в полном объеме как средства погашения кредита.

Сведем все оттоки и притоки в таблицу 3.6.

Таблица 3.6. Оттоки и притоки по годам

Номер года

0

1

2

3

4

5

6

7

Отток, р.

8 827 465

499 826 856

222 692 305

983 235 520

249 662 400

249 662 400

239269963

239269963

Приток, р.

21 844 203

1 798 443 906

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

1 440 360 000

В конце 7 года планируется продать объект. Рассчитаем стоимость объекта через 7 лет.

Найдем ЧОД через 5 лет с момента сдачи в эксплуатацию объекта. Ставка аренды взята с учетом инфляции 9%:

ЧОД = (239269963-1440360)*1,09^5=1 848 025 903 р.

Даплее, используя ставку капитализации 18,6% рассчитаем стоимость объекта:

С=ЧОД/ставка капитализации

Стоимость продажи =1848025903/0,186= 9 935 623 132 р.

3.4 Определение эффективности проекта

После того как сформирован проект, посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей необходимо рассчитать ставку дисконта. В ставку дисконтирования входят: безрисковая, поправка за низкую ликвидность, страховая премия, поправка на управление (таблицы 3.7, 3.8). Используем кумулятивный метод нахождения ставки дисконтирования.

Таблица 3.7. Расчет надбавки за менеджмент

Безрисковая ставка

7,75%

Надбавка за риск владения

0,50%

Надбавка за низкую ликвидность

8,49%

Ставка дисконта без управления

16,74%

Рыночная скидка от потери дохода

10,00%

Надбавка за управление

1,86%

Таблица 3.8. Расчет надбавки за низкую ликвидность

Ставка по доступному кредиту

17,00%

Прогнозируемый Темп роста цен

0,60%

Рыночный срок экспозиции, месяцы

6

Надбавка

8,49%

Таким образом, ставка дисконтирования составила 18,6 % (таблица 3.9).

Таблица 3.9. Ставка дисконтирования

Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,75%

Поправка за низкую ликвидность

8,49%

Страховая премия

0,50%

Поправка на управление

1,86%

Ставка дисконтирования

18,60%

Срок окупаемости по проекту = 32 мес. = 2 года 8 мес..

Чистая текущая стоимость: , где

- притоки денежных средств,

- оттоки денежных средств, r- ставка дисконта, n-кол-во периодов.

NPV1 - чистая текущая стоимость за 7 лет эксплуатации проекта.

NPV2 - чистая текущая стоимость продажи объекта.

NPV1 = -8 827 465- 403020787+ 1120258838+ 274018833,1+ 601814603,7+ 507432212,19+ 431586081,4+ 363900574,5= 2 887 162 891 p.

NPV2 = (9 935 623 132- 1987124626)/1,186^7= 2408198457 р.

где 1987124626 - налог на прибыль 20%.

NPV = NPV1 + NPV2 = 2 887 162 891 + 3010248071 = 5 295 361 348 р. >0

Индекс рентабельности:

PI = 1+5 295 361 348 /1 592 668 726 = 4,3 > 1

Внутренняя норма доходности:

Рассчитаем NPV при I = 300 %

NPV 1 = -8 827 465-119495663+ 98484475,05+ 7142570,006+ 4651162,5+ 1162790,625+ 293234,8723+73308,71807= -16 515 587 р.

NPV2 = 485137 р.

NPV = NPV1 + NPV2 = -16 030 449 р. <0

IRR= 18.6% + (300-18.6)/( 5 295 361 348+16 030 449)* 5 295 361 348 = 299%

Стоимость источника финансирования 10 % - ставка по кредиту. Следовательно, IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

По результатам расчетов динамических показателей эффективности проекта можно сделать, что проект эффективен и принимается.

3.5 Учет рисков проекта

Одной из основных расчетных концепций в области строительной индустрии при развитии экономического потенциала предприятия являются инвестиционные риски. Не останавливаясь на детальном описании теории, выделим некоторые ключевые моменты этого вопроса. Системно проведенный анализ рисков и правильный их расчет должен дать инвестору, будь то внешний инвестор или само предприятие, уверенность в надежности вложенных средств.

При развитии экономического потенциала предприятий состав анализируемых рисков должен быть не выборочным, а полным -- по всем граням инвестиционного проекта -- технической, организационной и финансовой.

Так, например, Минэкономики в «Методических рекомендациях» от 31.03.1994 N7-12/47 предлагает следующий перечень рисков:

· риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуацией, условиями инвестирования и использования прибыли;

· внешнеэкономический риск;

· неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;

· неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;

· колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;

· неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;

· производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);

· неопределенность целей, интересов и поведения участников;

· неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Этот перечень рисков мы постараемся конкретизировать и определить те риски, которые, на наш взгляд, наиболее значимы для российских предприятий строительной индустрии при развитии экономического потенциала, это:

1. риск незавершения развития по проекту;

2. производственные риски;

3. риски реализации;

4. финансовые риски;

5. политико-экономические риски.

Риск незавершения развития по проекту.

Этот риск может возникнуть в течение периода, предшествующего завершению проекта. Он имеет особое значение при финансировании достаточно крупных инвестиционных проектов в строительной индустрии и в большинстве случаев может быть покрыт гарантией завершения. Данный риск может возникнуть при следующих обстоятельствах:

· расхождений в планируемых и фактических затратах на реализацию проекта. Причем, подобные расхождения не всегда являются результатом ошибки в расчетах, а могут проистекать из изменений экономической среды проекта (изменение налоговой, ценовой, таможенной или банковской политики и т.п.). При возникновении подобной ситуации дальнейшее финансирование осуществляется кредиторами при условии принятия инициатором проекта дополнительных обязательств по покрытию непредвиденных расходов;

· финансовой несостоятельности (банкротства) исполнителей проекта;

· ограничения обязательств заемщика гарантией завершения проекта в срок. При наиболее благоприятном стечении обстоятельств (устойчивая общность интересов участников проекта, высокая прибыльность, приемлемые коэффициенты защиты, надежная технология, отсутствие высоких технических или политических рисков и т.д.) представляется возможным обойтись без гарантии завершения проекта. В этом случае кредиторам достаточно получения обязательств покрытия превышения прогнозируемых затрат фактическими посредством увеличения вложений в акции заказчиками или за счет резервного кредита.

Производственные риски.

Это риски, связанные с эксплуатацией производственных мощностей. Источниками возникновения подобных рисков являются следующие проблемы:

· экономические проблемы, которые обусловлены плохим обеспечением предприятия, а также ростом издержек производства. Уменьшить влияние данного фактора на проект можно детальными расчетами и качественным прогнозированием реализации проекта, учитывающими возможный рост издержек производства;

· технические проблемы, возникающие из-за некачественного инжиниринга, недостаточной квалификации персонала, а также возникшим несоответствием реализованного проекта выдвигаемым к построенному объекту требованиям. Риск значительно снижается наймом на работу высококвалифицированного персонала, либо дополнительной подготовкой имеющегося. Что касается возможного несоответствия между требованиями и реализованным проектом, то этого можно избежать путем оснащения производства современными, а порой и революционным технологиям, а также управлением производством высококвалифицированной командой менеджеров, которые способны использовать имеющиеся активы на 100 %.

Риски реализации.

Среди причин возникновения данного риска отметим следующие:

· ошибочная оценка сегментации и объема рынка;

· несоответствие строительных материалов современным требованиям рынка, а также моральное устаревание объекта;

· снижение рыночных цен на подобные объекты;

· недостаточная квалификация команды менеджеров, планируемой и реализуемой задачи по развитию проекта на стадии функционирования.

Влияние данных рисков на проект можно уменьшить тщательным изучением рынка, доскональным прогнозом предполагаемых цен, а также тщательной проработкой контрактов на продажу в части условий их расторжения. Кроме того, для снижения подобного риска необходимо иметь дело с профессиональной командой менеджеров проекта, либо в обязательном порядке переквалифицировать управленческий состав.

Финансовые риски.

Возникают либо при ухудшении финансового положения инициатора проекта, либо являются следствием предоставления кредиторами инициатору проекта кредитных средств по «плавающей» ставке, с наметившейся тенденцией к росту. Естественно, что данный риск могут снизить сами кредиторы благодаря уменьшению своих требований к заемщику.

Политико-экономические риски.

Данные риски возникают при нестабильной политико-экономической ситуации в стране, где реализуется проект, направленный на повышение экономического потенциала предприятия. Многие проекты показывают, что основным риском является риск политико-экономический. Определяется он, прежде всего, следующими составляющими:

· риск резкого изменения внутреннего валютного курса. Противодействовать этому риску возможно посредством проведения соответствующей ценовой политики, при которой цены на реализуемую продукцию будут привязаны к курсу какой-либо твердой валюты, а также наличию возможности оперативной корректировки цен на продукцию;


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.