Анализ рисков для девелоперской компании "Ластея-Арт", работающей на рынке недвижимости
Определение уровня использования стандартов управления проектами в практике крупной девелоперской компании. Разработка предложений по совершенствованию риск-менеджмента в условиях высокой рыночной конкуренции и угрозы снижения спроса на недвижимость.
| Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.12.2015 |
| Размер файла | 1,5 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
До 2006 г. цены на недвижимость стабильно росли, чему способствовало активное ипотечное кредитование. Однако, начиная с середины 2006г. заемщики столкнулись с значительными трудностями при рефинансировании кредитов. Одновременно с этим произошел рост плавающих ипотечных ставок, что привело к повышению ежемесячных выплат по кредитам и, как следствие, роста невыполнения обязательств по ним. Эта ситуация привела к обесцениванию закладных ценных бумаг. Усугубило ситуацию нежелание частных инвесторов активно вкладывать в средства в рынок кредитования. Все это привело к значительному снижению объемов торговли ипотечными и другими ценными бумагами на мировых финансовых площадках. Сомнение в устойчивости кредитного и финансового рынков Америки привело к ужесточению условий ипотечного кредитования по всему миру и, как следствие, снижению роста американской и европейской экономик[34].
Среди причин возникновения подобного рода кризиса можно назвать ряд факторов, которые характерны как для рынка кредитования, так и для рынка недвижимости. Среди факторов можно назвать следующие:
· Неспособность потребителей ипотечных кредитов исполнять обязательства по ним по многим причинам (рост плавающей процентной ставки, отказ от рефинансирования, невозможность выплаты процентов и т.д.)
· Рост предложения на рынке опережало рост спроса на недвижимость
· Выход на рынок высокорисковых ипотечных кредитов
· Рост влияния частных кредитных компаний
· Значительный рост задолженности в сфере как личных, так и корпоративных финансов;
· Низкое качество регулирования ипотечного рынка и рынка недвижимости регулирования денежного рынка и рынка недвижимости
· Неэффективное государственное регулирование.
2.8 Вывод по рынку недвижимости Московской области
Несмотря на некоторые различия, экономическая ситуация и 2008 и 2014гг. повторяется. В обоих случаях имеет место резкий обвал цен на энергоносители и, как следствие, девальвация рубля. Однако существуют и некоторые различия между двумя кризисами. Так, в отличие от 2008г., когда под влиянием негативных факторов уровень цен на недвижимость снижался, в 2014г. цены на недвижимость не только не снижались, но и росли. Объяснялось это ростом спроса на недвижимость ввиду стремления населения сохранить свои активы посредством инвестиции в различные сегменты, в том числе и в недвижимость. Таким образом, выросла доля инвестиционных покупок на рынке с 15 до 30%. При этом, главным драйвером роста спроса в 2014г. были ипотечные программы, доля которых составляла по итогам 2014г. более половины от общего числа сделок.[35]. Таким образом, появление практически заградительных ипотечных ставок в начале 2015г. крайне негативно отразиться на всем рынке недвижимости.
Если все же взять за основу опыт предыдущего кризиса и перенести его на ситуацию на рынке начала 2015г., то можно сделать некоторые прогнозы:
· При сохранении ставки ЦБ на уровне 15-17 % приведёт к дальнейшему росту ставок по ипотеке. Следовательно, это приведет к откату показателей рынка недвижимости к уровню 2006г.
· Крупнейшие российские коммерческие банки (такие как Сбербанк и ВТБ24) увеличат свои доли в ипотечном кредитовании, поскольку смогут достаточно долго держать максимально низкие ипотечные ставки сравнимые с ключевой ставкой и даже ниже ее.
· Объемы сделок на рынке недвижимости снизятся минимум 40%.
· На первичном рынке наибольшим спросом со стороны потребителей будут пользоваться проекты, находящиеся на высокой стадии готовности, поскольку это снижает риск заморозки строительства и остановки реализации проекта.
· Ввиду возможного снижения спроса, произойдёт разорение большого количества компаний - застройщиков, в первую очередь небольших, а также компаний, занимающиеся реализацией объектов на низкой стадии строительства.
· В тоже время у многих компаний возникла своеобразная «подушка безопасности», поскольку уровень продаж в 2014г. был гораздо больше, чем предполагали большинство копаний. Это позволит им пережить острую фазу кризиса и обеспечить продолжение строительства своих проектов.
· Вследствие вышеизложенного, покупка недвижимости в 2014г. является менее рискованным по сравнению с 2008-2009гг.
Также, многие эксперты в настоящее время не ждут снижения уровня цен по сравнению с прошлым годом. Для сравнения: «в 2008 году столичная недвижимость была явно переоценена, поэтому коррекция была довольно глубокой. В этот раз цены вряд ли снизятся более чем на 20%, а новые объекты будут выходить с существенным дисконтом - до 15% к рынку.
Однако, следует учитывать тот факт, что, в отличие от предыдущего кризиса, нельзя с достаточным основанием делать прогнозы о длительности рецессии в отечественной экономики, поскольку в данном случае имеется большое количество факторов, которые могут продлить данный кризис на неопределенный срок (антироссийские санкции, геополитическая ситуация вокруг Юго-востока Украины, цены на нефть).
Кроме того, необходимо учитывать уроки ипотечного кризиса в США в 2007г, поскольку в настоящее время имеет место некоторые факторы на рынке недвижимости в целом и на рынке недвижимости Московского региона в частности, которые привели к вышеописанному кризису. В частности, в настоящее время имеет место небывало высокие темпы строительства жилья на фоне падения спроса. Падение доходов населения может привести к повышению доли просроченных кредитов, что крайне отрицательно скажется на рынке ипотеки в целом.
2.9 Локальный рынок новостроек Северо-Западного направления Московской области
К концу 2014г. рынок локальных конкурентов был представлен 18 объектами, которых можно условно разделить на две группы:
· Прямые конкуренты, требующие пристального анализа и мониторинга
· Косвенные конкуренты: Объекты, отличающиеся от рассматриваемого проекта типом застройки (таунхаусы и дуплексы), но конкурирующие в ценовом диапазоне.
Все эти проекты рассматриваются руководством компании как конкурентные, на которых ориентируется компания при формировании стратегии развития проекта.
Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления.
Новое строительство в рамках существующих проектов, а также перспективное строительство в локальном окружении проекта «Новый Зеленоград» [36].
Рисунок 4. Локальный рынок новостроек Северо-Западного направления Московской области
Данная карта демонстрирует тезис, который был озвучен раннее в данной работе: наряду со снижением спроса идет резкое увеличение предложения, как на локальном, так и на глобальном рынке[37].
Изучив ситуацию на рынке недвижимости, проведем анализ рассматриваемой компании, а также ее главного проекта на рынке недвижимости Московской области.
Рисунок 5. Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления
Таблица 1. Объекты перспективного строительства Северо-Западного направления
2.10 Информация о компании «Ластея-Арт»
· ЗАО «Ластея - Арт»
· Компания основана в 2002г.
· Основная сфера деятельности - девелопмент на рынке элитного жилья ЦАО г. Москвы, а также Московской области.
· До конца 2012г. разработала и реализовывала два проекта - элитный загородный поселок на Рублевском направлении, а также элитный дом в района Арбата.
· В 2013г. акционерами компании принято решение о выходе на рынок недвижимости Московской области.
· Совместно с архитектурным бюро SPEECH разработали проект «ЖК Новый Зеленоград»[38].
Существующая организационная структура компании[39].
Рисунок 6. Существующая организационная структура компании
В компании «Ластея-Арт» имеет линейно-функциональную организационную структуру с элементами матричной структуры. В данном случае помимо линейно-функциональных отделов (отдел продаж, рекламный отдел, финансовый отдел и т.д.) в структуре предусмотрен менеджер проекта «Новый Зеленоград», который возглавляет команду управления проектом, в которую также входят:
· Начальник отдела продаж
· PR-менеджер
· Бренд-менеджер
· Финансовый аналитик
· Юрист
· Маркетолог
· Event - менеджер
· Советник по рекламному продвижению
Таким образом, в ходе реализации проекта Новый Зеленоград, задействуются сотрудники, которые формально подчиняются своим функциональным руководителям. В связи с этим возникает двойное подчинение: с одной стороны - менеджер проекта, с другой - функциональный руководитель. Помимо этого, в команду управления проектом также входит начальник отдела продаж, который, по факту, не подчиняется менеджеру проекта, а напрямую генеральному директору компании.
Также стоит отметить наличие куратора проекта «Новый Зеленоград», который формально не является сотрудником компании «Ластея-Арт» и подчиняется напрямую руководству управляющей компании (Название управляющей компании, а также полная структура не указывается по причине политики конфиденциальности).
2.11 Краткое описание проекта Новый Зеленоград
Проект предполагает строительство жилого микрорайона комфорт класса, расположенного в Солнечногорском районе Московской области.
§ Технология возведения - монолитное строительство
§ Площадь участка - 92 га
§ Расстояние от МКАД - 19 км по Пятницкому шоссе
§ Планируемая площадь всех зданий - 1 321 315 кв.м
§ Продаваемая площадь квартир - 654 596 кв.м
§ Общее количество очередей - 4
В состав 1-ой очереди входят 5 многоквартирных многоэтажных жилых зданий секционного типа и 4 многоквартирных многоэтажных жилых здания башенного типа общей площадью 202 494 кв.м, с превалирующей долей малогабаритных квартир, а также детский сад на 190 мест [40].
· Начало разработки и проектирования проекта 2013г.
· Начало строительства - IV квартал 2014г., окончание - IV квартал 2018г.
Таблица 2. SWOT - анализ
· Получение разрешения на строительство - сентябрь-ноябрь 2013г.
· Начало продаж квартир - октябрь 2014г., окончание - IV квартал 2018г
2.12 Реестр основных идентифицированных рисков
Таблица 3. Реестр основных идентифицированных рисков
Рассмотрев текущую ситуацию на рынке недвижимости Московской области можно сделать вывод о том, что на девелопера оказывает влияние большое количество факторов связанных с риском, в первую очередь - внешние факторы.
Основной внешний фактор - макроэкономическая нестабильность в отечественной экономике. Данная ситуация глобально влияет на уровень спроса и предложения, причем как в положительную сторону, так и в отрицательную. Нестабильность на валютных рынках заставляет жителей вкладывать свои сбережения в один из наиболее стабильных активов - в недвижимость. Таким образом, происходит скачкообразное повышение спроса на невидимость в краткосрочной перспективе (что подтверждается статистикой по рынку за первое полугодие 2014г, а также декабрьским ажиотажем). Одновременно с этим, происходит размывание спроса будущих периодов (все кто хотел вложиться в недвижимость, делали это именно в указанный срок). В связи с этим в данный момент произошел резкое снижение спроса.
Стоит также отметить, что в условиях экономического кризиса, рост спроса на недвижимость был неоднородным. Наибольший рост был в проектах известных компаний на высокой стадии строительной готовности. Одновременно с этим, произошёл спад спроса на остальные объекты (потребители справедливо опасались банкротства небольших девелоперских компаний и «заморозки» строительства).
Одновременно с нестабильностью на валютном рынке, на спрос крайне негативно влияет политика ЦБ РФ в отношении ключевой процентной ставки [41]. Повышение до 17% поставило банки перед необходимостью повышения ставок по ипотеке минимум на 2-3 %. Данное решение повлекло собой снижение количества ипотечных сделок в среднем в 2.5 раза. Небольшое снижение ключевой ставки по ипотеке до 15% не дало положительного эффекта (госпрограмма поддержка ипотеки в данный момент прорабатывается [42]). Таким образом, резко снизился источник спроса для девелоперов, который составлял в среднем до 40-50% от всех ДДУ.
Одновременно с этим, происходит постепенное снижение реальных доходов населения. Снижение покупательской способности обусловлено с одной стороны резким скачком инфляции ввиду обвала курса рубля, а с другой стороны фактической заморозкой заработных плат. Реальные располагаемые доходы населения продолжают падать второй месяц подряд: за ростом в октябре на 1,9% последовало ноябрьское снижение на 3,9%. В декабре показатель ушел в еще больший минус - на 7,3%. В результате по итогам года реальные доходы россиян снизились на 1%.
Помимо этого в качестве внешних рисков выступают конкурентные компании на рынке. Предложенный выше перечень существующих и перспективных площадок конкурентов указывает на то, что в условиях экономической нестабильности и падения спроса, как в локальном, так и глобальном окружении велик риск быстрого роста объема предложения. Также, наряду с простым увеличением объемов на рынке, будет обострятся ценовая конкуренция между компаниями, будет более широко использоваться инструменты, стимулирующие спрос:
· Пересмотр в сторону потребителей условий предоставления рассрочки
· Осуществление специальных акций
· Снижение цен.
· Выброс на рынок более ликвидного предложения
· и другие инструменты.
Стоит отметить, что помимо внешних рисков, на проект и на компанию в целом действую внутренние риски. Отчасти они вызваны также внешними факторами. Так, для финансирования проекта, помимо средств акционеров, используется кредит, полученный от Промсвязьбанка (валютный кредит), а также средства от продажи квартир. Поскольку курс доллара за время с начала реализации вырос более чем в два раза, компании требуется гораздо больше средств на покрытие кредита.
В тоже время, крайне низкий на фоне ожиданий уровень спроса на квартиры ЖК «Новый Зеленоград» не позволяет собрать достаточные средства на продолжение проекта.
В связи с этим, для поддержания финансовой состоятельности проекта на данном этапе происходит дополнительное акционерное финансирование.
Помимо финансовых рисков, в компании имеют место внутренние риски, связанные с несовершенной организационной структурой, а также недостаточной квалификацией персонала. Особенно данный риск характерен для юридического отдела, а также советников, отвечающих за рекламное продвижение проекта.
2.13 Организация управления проектом Новый Зеленоград в компании «Ластея-Арт»
После того, как были выявлены основные внешние и внутренние риски, сотрудникам компании «Ластея-Арт» был предложен их список с просьбой проранжировать их в соответствии со степенью важности того или иного риска лично для них. Всего было опрошено 11 человек, среди которых были:
· Генеральный директор
· Начальник отдела продаж
· Маркетолог
· PR - менеджер
· Brand-менеджер
· Event - менеджер
· Менеджер проекта
· 2 представителя компаний-риелторов
· Советник по рекламному продвижению
· Начальник финансового отдела
По итогам опроса, риски были распределены следующим образом:
1. Нестабильность на валютном рынке
2. Рост процентных ставок по ипотеке
3. Снижение покупательной способности населения
4. Спад спроса на объекты низкой стадии строительства
5. Появление новых конкурентных объектов
6. Низкий уровень взаимодействия между отделами компании
7. Недостаток средств на продолжение проекта
8. Появление новых акций и спец. предложений у конкурентов
9. Рост стоимости материалов и оборудования для строительства
10. Отсутствие должной квалификации у сотрудников компании
Главное опасение сотрудники связывают с ситуацией на валютном рынке и общей тяжелой ситуацией в российской экономики.
Следом идет политика ЦБ в отношении ключевой ставки
Помимо внешних рисков, некоторые сотрудники в качестве наиболее важных отмечали внутренние риски, в частности слабую взаимосвязь между отделами компании. Данная проблема наиболее остро стоит при проведении и корректировке маркетингового продвижения проекта. Больше количество времени уходит на согласование и утверждение стратегии движения кампании, выбора адресной рекламы и т.д. Данное утверждение также полностью соответствует процессу разработке специальных акций и скидок для проекта. Например: в течение месяца после начала продаж было отмечен т.н. провал в воронке продаж, при которой наряду с относительно высоким показателем заинтересованности проекта со стороны потенциальных клиентов, было заключено крайне мало договоров долевого участи (примерно 10% от плановых показателей). Отчасти данная ситуация объяснялась боязнью людей приобретать недвижимость в объекте на ранней стадии, но в основном людей интересовала возможность получения специальных условий покупки (скидку при 100% оплате), а также искали возможность получить рассрочку на приобретение квартиры. Подобные выводы об ожиданиях клиентов были получены посредством телефонного опроса людей, обращавшихся в офис продаж.
Несмотря на это, решение о необходимости скорейшего введения рассрочки затянулось до конца января 2015г.
Помимо вопроса об внутренних и внешних рисках, сотрудникам компании было предложено проранжировать 10 областей знаний проекта из стандарта PMBook в соответствии со степенью проработанности конкретной области в Компании.
Таблица 4
По результатам ранжирования видно, что наименее качественно организована работа с рисками проекта, стоимостью, а также слабо организованы каналы коммуникаций в Компании.
Все это указывает на то, что компании необходимо менять подход к управлению проектом.
В середине 2014г. Компания «Ластея - Арт» начала строить управление проектом в соответствии с стандартом PMBoK. Однако, в конце сентября в компании произошли кадровые перестановки. Менеджер проекта, стремившийся внедрить стандарт PMBoK и имеющий соответствующий сертификат, был переведен на другую должность, а на смену ему пришел руководитель, не имеющий должного опыта в управлении крупным девелоперским проектом. В результате процесс внедрения стандарта остановился. В организационную структуру был добавлен ряд лиц (советник по рекламному продвижению, Event - менеджер и куратор проекта) с неясными полномочиями. Все это привело к резкому снижению качества работы компании, к снижению уровня взаимодействия между отделами.
Глава 3. Практические рекомендации
На основании представленных данных, а также на основании опросов сотрудников компании «Ластея-Арт» можно сделать вывод о плохой управляемости проекта. Команда управления проектом не использует на практики ни один стандарт управления проектом. Многие действительно важные направления (в том числе и управление рисками) не прорабатываются должным образом.
Таким образом, в данной работе были выявлены основные внешние и внутренние риски, с которыми сталкивается девелопер на рынке недвижимости Московской области. Определено, что в основном, риски вызваны макроэкономической нестабильностью в отечественной экономике и усиленные слабой организацией управления проектом в самой компании.
Фактический отказ от использования стандарта управления проектом (в частности PMBoK) оказывает негативное влияние на реализацию проекта, и делает компанию «Ластея-Арт» менее конкурентоспособной на рынке.
В связи с этим руководству Компании следует рассмотреть следующие рекомендации по совершенствованию управления проектом:
· Возобновить процесс внедрения стандарта PMBoK, прерванный осенью 2014г.
· Провести изменения в организационной структуре компании. Из линейно-функциональной с элементами матричной изменить на проектную организационную структуру.
Основная задача:
1. Исключить ситуацию двойного подчинения сотрудников (функциональному руководителю и менеджеру проекта).
2. Ввиду того, что компания основные работы ведет по проекту Новый Зеленоград, необходимо выделить его в качестве отдельной структуры, в которую перевести всех сотрудников, занимающихся данным проектом.
Рисунок 7. Новая организационная структура компании «Ластея-Арт»
3. Менеджеру проекта дать полномочия по принятию решений по проекту без предварительного одобрения куратором проекта, а также советниками (что имеет место в данный момент).
· Повысить квалификацию сотрудников компании. При необходимости, принять на работу новых сотрудников, имеющих необходимую квалификацию
· Проводить регулярный еженедельный мониторинг текущей ситуации на рынке недвижимости Московского региона.
· Проводить еженедельный мониторинг рынка локальных конкурентов проекта «Новый Зеленоград». Особое внимание уделять новым предложениям, которые предлагают конкурентные компании (в том числе новые акции и спец. предложения).
· На основании собранных данных составлять отчет о текущем состоянии дел на рынке и выносить его на обсуждение всеми участниками команды управления проектом.
· Провести глобальную переоценку проекта в соответствии с текущими реалиями рынка.
· Повысить эффективность управления коммуникациями между участниками команды управления проектами
· Разработать четкую процедуру по принятию решений относительно реагирования на появление новых рисков.
По итогам данного научного-исследовательского проекта предполагается вынос на обсуждение данных рекомендаций в компании «Ластея-Арт» с целью донесения до руководства необходимости скорейших изменений в процессе управления проектом (в том числе и управлению рисками).
Ввиду отсутствия четкой стратегии управления рисками в Компании, следует разработать план по управлению рисками.
Содержание плана управления рисками проекта в данном случае должно отражать ту сложность и размер проекта «Новый Зеленоград».
В данном плане должны быть четко прописаны принцип управления и взаимодействия с стейкхолдерами проекта. В числе прочего, должны быть четко обозначены стейкхолдеры Компании и проекта, а именно:
Акционеры компании
На данном этапе команда проекта не располагает четким пониманием того, что требуют акционеры от них. Информация подаваемая сотрудниками касательно проекта фрагментарна и не отражает всей ситуации с проектов в целом. Необходима разработка четкого шаблона подачи информации акционерам в соответствии с направлениями, степенью важности.
Потенциальные клиенты проекта «Новый Зеленоград».
Необходима детальная разработка стратегии, которая будет направлена на информирование потенциальных клиентов о преимуществах данного проекта по сравнению с другими на локальном рынке жилья. Данная стратегия должна включать в себя и принцип размещения наружной рекламы и детальную проработку сайта проекта. Также необходимо учитывать временные параметры и подстраивать маркетинговую кампанию под конкретную ситуацию на рынке.
Основная цель - проинформировать аудиторию Проекта, вызвать интерес и побудить людей найти подробности.
Коммуникация направлена на тех, кто живет в Зеленограде и близлежащих районах, знает историю и все преимущества этой местности (в частности, природу, зеленые насаждения, наукоград, технологии).
Основные этапы рекламного продвижения:
Подготовительный этап
· Создание креативной концепции
· Создание тематического сообщества в социальных сетях
· Презентация объекта
Старт рекламной кампании
· Запуск сайта
· Размещение наружной рекламы
· Работа в социальных сетях
· Оформление строительной площадки
Развитие рекламной кампании
· Размещение наружной рекламы
· Доработка сайта объекта
· Работа в социальных сетях
· Размещение медийной и контекстной рекламных кампаний в интернете
· Размещение рекламы в прессе
Помимо этого, крайне важно оперативно информировать потенциальных клиентов о ходе строительства на Объекте. Это крайне важно, особенно в период нынешнего кризиса, поскольку большинство из потребителей опасаются покупать недвижимость на низкой стадии строительства ввиду высокой вероятности заморозки проекта.
Клиенты, уже купившие недвижимость в проекте
Портрет покупателя.
Диаграмма 6. Возрастная структура покупателей
Диаграмма 7. Регистрация покупателей
Средний возраст покупателей Проекта составляет 43,3 года, при том, что почти половина из всех клиентов (49%) моложе 40 лет.
В начале реализации абсолютное большинство клиентов были из г. Зеленограда, а также жителей Московской области, из ближайших к г. Зеленоград населенных пунктов.
В последующем, увеличилась доля клиентов из других р-в МО, жителей «Старой» Москвы, а также жителей других регионов РФ.
Постоянный мониторинг портрета покупателя крайне важен для выстраивания маркетинговой стратегии Проекта. В частности, эта информация необходима для определения мест размещения наружной рекламы. Поскольку большинство клиентов из г. Зеленограда и примыкающих к нему районов Московской области, целесообразно размещать рекламу именно в этих районах.
Рисунок 8. Схема возможного размещения наружной рекламы
На данной предложенной схеме размещения виден принцип подбора мест для наружной рекламы, в соответствии с которой наибольшее внимание уделяется «вылетным» магистралям (Пятницкое и Ленинградское шоссе), по которым движется основная масса жителей данной части Московского региона, а также местам, примыкающим к основным объектам-конкурентам.
Также следует учитывать и средний возраст клиентов, который в настоящее время на уровне 40 лет. В соответствии с этими данными, необходимо разрабатывать соответствующий информационный посыл, который будет благоприятно воспринят потенциальной аудиторией.
Рисунок 9. Схема возможного размещения наружной рекламы
Компании-Риэлторы «Бест - Новострой» и «Миэль»
«Ластея-Арт» занимается реализацией Проекта через два риэлтерских агентства - «Бест» и «Миэль». Для повышения эффективности реализации, девелоперская компания должна на постоянной основе взаимодействовать с ними, проводить совместные совещания, на которых будут обсуждаться текущая ситуация по Проекту, а также приниматься решения по оперативному управлению продажами.
Также, крайне важно выстроить максимально эффективный процесс обмена данными, в том числе и документооборот между риелторами и девелоперской компанией.
Коммерческие банки
На первоначальном этапе реализации проекта необходимо получить аккредитацию в как можно большем количестве банков, в особенности Сбербанка и ВТБ 24, поскольку аккедитованность в этих финансовых учреждениях делает проект «Новый Зеленоград» в глазах потенциальных клиентов более надежным, а значит вложение средств менее рискованным. Кроме того, большее количество банков предоставляет клиентам различные варианты ипотечного кредитования.
Рекламные компании
При разработке рекламной стратегии проекта, требуется регулярное взаимодействие с представителями рекламных компаний, которые будут реализовывать на практике те принципы, которые будут заложены в процессе обсуждения рекламной стратегии проекта членами команды управления проектами.
Ближайшие компании-конкуренты
Для проведения постоянного мониторинга ситуации на локальном и глобальном рынке недвижимости, требуется постоянное посещение представительств конкурентов посредством метода тайного для уточнения изменений в предложении клиентам, изменение условий рассрочки, определение приблизительных темпов продаж, темпов строительства, изменение уровня цен на объекте. Полученные данные требуется учитывать при обсуждение стратегии продаж, которое должно проходить на постоянной основе (примерно раз в две недели). В случае резкого изменения ситуации требуется также внеочередное обсуждение ситуации на рынке, а также необходимости изменения условий продаж.
Государственные органы
В ходе проработки проекта требуется детальная проработка проекта в контексте взаимодействия с административным аппаратом местного управления и федеральными ведомствами, анализ требований с их стороны, а также документальное закрепление требования со стороны официальных властей в отношении проекта. При этом данные мероприятия должны проходить на этапе планирования проекта, внесения изменений в проект, на этапе подготовки к началу строительства последующих очередей Проекта, с целью минимизации вероятности возникновения условий, по которым команда управления проектом будет вынуждена вносить изменения на этапе реализации проекта, что сопряжено с большими издержками.
Мониторинг данных стейкхолдеров должен быть четко отлажен и проводиться на постоянной основе.
Помимо этого, план по управлению рисками должен содержать основные цели и задачи управления рисками в компании: целевые показатели по основным параметрам, шкалы вероятности возникновения того или иного риска, ранжирование риска в соответствии с степенью влияния на проект, вероятности его возникновения и временным периодом, в течение которого данный риск может возникнуть.
Методология управления рисками
Поскольку компания «Ластея-Арт» не реализовывала в прошлом столь масштабных проектов, она не имеет возможности прибегнуть к собственному опыту по управлению рисками, возникающих в данных условиях. В этом случае, основным источником получения данных и идентификации новых рисков являются, в первую очередь, анализ сильных и слабых сторон текущего проекта (анализ документации и планов управления функциональными областями проекта, в том числе графиков финансирования, иерархической структуры работ), с привлечением экспертов в соответствующих областях со стороны, а также использование экспертных методов (таких как мозговой штурм, метод Дельфи и др) для прогнозирования угроз и возможностей проекта. Также, в условиях отсутствия необходимого опыта и знаний, команда управления проектом может обратиться за консультацией соответствующим специалистам компаний-риелторов («Бест - Новострой» и «Миэль») имеющих большой опыт реализации, в том числе и проектов подобного масштаба.
Следующим пунктом в плане управления рисками необходимо прописать организацию управления рисками, в том числе распределение ролей и ответственности, взаимосвязь с другими областями управления проектом.
В данной компании распределение ролей, отвечающих за управление рисками, следует проводить после проведения изменений в организационной структуре организации. В случае утверждения предложенной выше организационной структуры, целесообразно сделать ответственными за выявление и контроль рисков маркетолога, финансового аналитика, и юриста. Данные сотрудники на постоянной основе проводят мониторинг в соответствующих областях и имеют возможность оперативно выявить новую угрозу для проекта. А, находясь в непосредственном подчинении менеджеру проекта, информация будет быстро доходить до руководства и сотрудников компании с последующим обсуждением.
Помимо вышеперечисленного, в план по управлению рисками следует включить следующие пункты, требующие более детального дальнейшего обсуждения с сотрудниками компании «Ластея-Арт»:
· Бюджет программы по управлению рисками.
· Сроки, продолжительность и периодичность мониторинга ситуации на рынке, процесса реализации проекта, изменение ситуации самой компании (Учитывая специфику проекта, целесообразно проводить мониторинг на постоянной основе с обсуждением текущей ситуации раз в две недели, за исключением экстренных случаев)
· Периодичность и форма отчетности по рыночной аналитике и процессу реализации проекта.
· План по управлению рисками.
План по управлению рисками
Данный план включает стратегии по управлению идентифицированными рисками.
Таблица 5. План по управлению рисками
Заключение
В ходе данной работы была затронута проблема управления крупным девелоперским проектом в условиях высоких рисков. За основу был выбран проект «Новый Зеленоград» компании «Ластея-Арт» оперирующей на рынке недвижимости Московской области. Данный проект рассматривался в контексте экономического кризиса 2014г., который оказывает негативное влияние на рынок недвижимости Московского региона.
В связи с этим, в ходе данной работы были затронуты теоретические основы управления рисками. Были рассмотрены процессы идентификации рисков, их качественной и количественной оценки, а также были описаны стратегии планирования мероприятий по управлению рисками, а именно:
· Стратегия уклонения от риска
· Стратегия передачи риска
· Стратегия снижения риска
· Стратегия принятия риска
Также была определена основная цель политики управления рисками - снижение вероятности возникновения риска и снижение последствий негативного влияния факторов риска на процесс реализации проекта и его основных параметров.
После этого было определены основные виды рисков, с которыми могут столкнуться компании на рынке недвижимости. Далее, был проведен детальный анализ состояния рынка недвижимости Московского региона по состоянию на февраль 2015г., в котором были описаны причины начала кризиса 2014г., его влияния на рынок недвижимости Московского региона. Также был проведен сравнительный анализ кризисов 2008 и 2014гг. и сделаны выводы о сходствах и различиях в факторах, приведших к их возникновению.
На основе полученных данных были сделаны некоторые выводы о возможном развитии ситуации на рынке недвижимости в среднесрочной и краткосрочной перспективе.
В заключение практической части работы заключении данной главы была представлена краткая характеристика исследуемой компании, ее главного проекта на рынке недвижимости, а также основные идентифицированные риски, наиболее важные для данной компании и проекта.
На основании полученных в практической части данных, был сделан вывод о том, что исследуемая компания не использует стандарт управления проектом, что привело к плохой управляемости проекта со стороны команды управления, в том числе и управления рисками. Таким образом, была косвенно подтверждена рабочая гипотеза работы, заключающаяся в том, что применение стандартов управления проектами расширяет возможности девелоперской компании по оперативному управлению рисками (поскольку отсутствие стандартов указывает на обратный эффект). Стоит отметить, что прямое подтверждение гипотезы в настоящее время затруднительно ввиду отсутствия заинтересованности со стороны руководства компании внедрять стандарты управления проектами, в том числе и управления рисками.
Тем не менее, на основе представленных в работе данных, были представлены практические рекомендации по улучшению качества управления рисками в компании «Ластея-арт», которые включают в себя:
· Внедрить стандарт PMBoK
· Повысить квалификацию сотрудников компании
· Провести изменения в организационной структуре компании.
· Проводить еженедельный мониторинг рынка локальных конкурентов проекта «Новый Зеленоград».
· На основании собранных данных составлять отчет о текущем состоянии рынка
· Провести глобальную переоценку проекта в соответствии с текущими реалиями рынка.
· Повысить эффективность управления коммуникациями между участниками команды управления проектами
· Разработать четкую процедуру по принятию решений относительно реагирования на появление новых рисков.
· Разработать план по управлению рисками.
Стоит отметить, что данные практические рекомендации могут оказаться полезными и для других компаний, оперирующих на рынке недвижимости.
В последующем предполагается продолжение исследования данной проблематики в контексте выявления изменений в компании в процессе внедрения стандарта PMBoK, а также в контексте дальнейшего развития событий на рынке недвижимости Московской области.
Литература
1. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском. М.: Наука, 2002.
2. Риск-менеджмент инвестиционного проекта: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / под ред. М.В. Грачевой, А.Б. Секерина. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.
3. Hubbard, Douglas .The Failure of Risk Management: Why It's Broken and How to Fix It. John Wiley & Sons, 2009
4. Knight F.H.).Risk, Uncertainty, and Profit. Boston: Hart, Schaffner & Marx.1921
5. The Practice Standard for Project Risk Management . Newton Square , Pennsylvania, USA: Project Management Institute , 2009.
6. Управление проектами: фундаментальный курс / Под общ.ред.: В. М. Аньшин, О. Н. Ильина. М. : Издательский дом НИУ ВШЭ, 2014
7. Kendrick T. Identifying an d Managing Project Risk: Essential Tools for Failure -Proofing Your Project . 2nd еd. AMACOM. American Management Association , 2009.
8. Chapman C., Ward S. Project Risk Management : Processes , Techniques and Insights. 2nd еd. Chichester , England: John Wiley & Sons , 2003
9. Cooper D., Grey S., Raymond G., Walker P. Project Risk Management Guidelines : Managing Risk in Large Projects an d Complex Procurement . Chichester , England: John Wiley & Sons , 2005.
10. Управление проектами: фундаментальный курс, глава 13 / Под общ.ред.: В.М. Аньшин, О.Н. Ильина. М. : Издательский дом НИУ ВШЭ, 2014
11. Saltelli A., Ratto M., Andres T., Campolongo F., Cariboni J., Gatelli D. Saisana M., and Tarantola S., Global Sensitivity Analysis. The Primer, John Wiley & Sons, 2008
12. Дамодаран А. Стратегический риск-менеджмент: принципы и методики. М.: Вильямс, 2010.
13. Dorfman, Mark S.Introduction to Risk Management and Insurance(9 ed.). Englewood Cliffs, N.J.2007
14. Roehrig P ."Bet On Governance To Manage Outsourcing Risk".Business Trends Quarterly, 2006
15. Peter Simon and David Hillson, Practical Risk Management: The ATOM Methodology. Management Concepts. Vienna. 2012
16. Humphrey, Albert."SWOT Analysis for Management Consulting"SRI Alumni Newsletter(SRI International).2005
17. Обзор рынка недвижимости по итогам 2014г.// Индикаторы рынка недвижимости. 2014г
18. Как изменились цены на новостройки в Москве// РБК 2014.
19. Обзор рынка недвижимости по итогам 2014г.// Индикаторы рынка недвижимости. 2014г
20. Неутешительные прогнозы//Коммерсант.ru
21. ЦБ повысил прогноз оттока капитала из РФ на 2014 год до $128 млрд
22. Что будет с ипотекой и ценами на новостройки. РБК Недвижимость
23. Обзор рынка новостроек Московского региона. Декабрь 2014//Аналитического отделкомпании «EST-a-TET». 2014г.
24. Рынок недвижимости Московской области. Декабрь 2014г.//Департамент аналитики компании «Миэль - Новостройки». 2014г.
25. . Рынок недвижимости Московской области. Декабрь 2014г.//Департамент аналитики компании «Миэль - Новостройки». 2014г.
26. Обзор рынка недвижимости Московского региона по итогам 2014г. // Отдел консалтинга и аналитики компании «Бест - Новострой». 2015г.
27. Обзор рынка недвижимости Московского региона по итогам 2014г. // Отдел консалтинга и аналитики компании «Бест - Новострой». 2015г.
28. Найти 10 отличий. Разница кризисов 2008 и 2015 годов// БФМ.РУ.
29. Московский рынок недвижимости рискует остаться без такого мощного драйвера роста, как ипотека// ИА Регнум.
30. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК// Аналитический центр АИЖК, выпуск 1.2015г.
31. US Business Cycle Expansions and Contractions, NBER, accessed August 9, 2012
32. Lemke Lins and Picard,Mortgage-Backed Securities, Chapter 3, 2013 ed
33. "The End of the Affair". Economist. 2008-10-30. Retrieved2009-02-27.
34. Benchimol J., 2014.Risk aversion in the Eurozone, Research in Economics, vol. 68, issue 1, pp. 39-56.
35. Московский рынок недвижимости рискует остаться без такого мощного драйвера роста, как ипотека// ИА Регнум.
36. Обзор рынка недвижимости Северо-Западного направления Московской области. Перспективные площадки.// Отдел консалтинга и аналитики компании «НДВ-Недвижимость». Ноябрь 2014г.
37. .Региональные бюджеты продолжают разогревать рынок жилья// Коммерсантъ, N195/П, 27.10.2014, с.6
38. Официальный сайт архитектурного Бюро SPEECH
39. Организационная структура подготовлена на основании наблюдений и интервьюирования сотрудников компании «Ластея - Арт».
40. Официальный сайт проекта «Новый Зеленоград».
41. Повышение ставки Центробанка до 17% «поставит крест на ипотеке» - девелоперы // Индикаторы рынка недвижимости.2014
42. Правительство уронит ставку по ипотеке// Газета.ru.2015
43. ISO/IEC Guide 73:2009 Risk management -- Vocabulary. International Organization for Standardization, 2009
44. Dorfman, Mark S Introduction to Risk Management and Insurance(9 ed.). Englewood Cliffs, N.J: Prentice Hall, 2009
45. Peter Simon and David Hillson, Practical Risk Management: The ATOM Methodology Management Concepts. Vienna, 2012
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Организационно-экономическая характеристика компании "Siemens" (крупной мировой корпорации). Анализ привлекательности отрасли в условиях конкуренции. Анализ внутренней среды компании, разработка предложений по улучшению ее стратегического положения.
курсовая работа [227,7 K], добавлен 25.12.2013Сущность, предпосылки возникновения и классификации видов рисков. Модель риск-менеджмента предприятия, его задачи, субъекты и источники информации. Анализ стратегий снижения рисков, применяемых в антикризисном управлении, сущность и виды хеджирования.
курсовая работа [41,3 K], добавлен 29.12.2011Определение и виды рисков. Сравнительная характеристика приемов и методов управления рисками, процесс выбора стратегии. Анализ деловой среды и рынка, анализ предпринимательских рисков в компании. Пути минимизации рисков предприятия на строительном рынке.
дипломная работа [2,9 M], добавлен 07.09.2016Изучение понятия и сущности стоимостного метода оценки. Анализ организационной структуры управления компании. Оценка финансового состояния и рыночной стоимости предприятия. Разработка мероприятий по совершенствованию эффективности менеджмента фирмы.
дипломная работа [164,6 K], добавлен 24.08.2017Сущность и функции риск-менеджмента. Понятие диверсифицированной компании. Организационно-экономическая характеристика предприятия. Риски в сфере телекоммуникаций и возможные варианты их элиминирования. Способы управления ими и методики их оценки.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 01.10.2016Понятия и классификация финансовых рисков. Сущность, функции и содержание риск-менеджмента. Оценка финансовых рисков и возможные способы оценки степени финансового риска в компании. Особенности выбора стратегии и методов решения управленческих задач.
курсовая работа [46,0 K], добавлен 02.10.2010Сущность риск-менеджмента, особенности оценки системы. Классификация рисков предпринимательской деятельности, методы управления. Анализ эффективности риск-менеджмента и разработка рекомендаций по его совершенствованию (на примере ООО "Столичные Огни").
дипломная работа [549,2 K], добавлен 04.06.2012Проблемы выявления сфер повышенного риска в условиях нестабильности уровня спроса и предложения, постоянно ужесточающейся конкуренции. Актуальные инструменты риск-менеджмента, позволяющие прогнозировать основные тенденции развития конъюнктуры рынка.
курсовая работа [336,6 K], добавлен 28.12.2016Виды и структура инвестиционных проектов компании. Теоретические основы управления проектами. Анализ и исследование компании ООО «ВИСТрейд». Определение инвестиционных возможностей данной компании. Этапы управления проектом на прединвестиционной фазе.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.06.2009История развития риск-менеджмента. Риском можно управлять. Понятие и классификация стратегических рисков. Описание метода оценки рисков и их влияние на деятельность рисковых предприятий. Меры снижения рисков. Прогноз стратегических рисков в России.
курсовая работа [575,6 K], добавлен 08.02.2009
