3) Планирование осуществляется с привлечением только плановиков. Хотя по многим причинам это оправдано, подобная организация планирования может привести к существенным потерям из-за отсутствия учета важных факторов. Поэтому должны также привлекаться для планирования ответственные исполнители по конкретным работам проекта, ответственные за проектное финансирование, за поставки и т.д.

4) Планирование без учета предыдущего опыта. Даже при наличии самой лучшей сметы, без использования предыдущего опыта реализации аналогичных проектов, можно допустить серьезные ошибки в планировании.

5) Планирование ресурсов без учета их доступности. Это касается, прежде всего, трудовых ресурсов, обладающих определенной квалификацией для выполнения работ по проекту.

6) Планирование без учета координации. Любой достаточно большой проект разбивается на относительно независимые части, за реализацию которых отвечают самостоятельные подразделения. При отсутствии координирующих воздействий со стороны руководителя проекта они могут действовать, преследуя исключительно свои частные, локальные цели, что приводит к хаосу и срыву реализации проекта в целом.

7) Планирование без учета мотиваций. Как правило, для работ по проектам привлекаются исполнители из функциональных подразделений, у которых есть свое руководство, свои цели и специфические задачи и, разумеется, своя форма оплаты труда, которые обычно никак не связаны с целями и задачами проекта. Поэтому исполнители не чувствуют ответственности и важности работ по проекту без надлежащего стимулирования за результаты их деятельности. А руководитель проекта не наделен достаточными правами по стимулированию исполнителей и не может формировать бюджет материального стимулирования по результатам в проекте.

8) Планирование с излишней детализацией. Когда проект планируется слишком детально, возникают проблемы при анализе, планировании и контроле его состояния - например, что выполнено и в чем задержка. Более того, трудно эффективно управлять большим количеством ресурсов, определять задержки по времени, оценивать затраты, разрабатывать реальные, приемлемые для целей управления графики. Однако излишнее укрупнение тоже может привести к проблемам потери управляемости. Необходима золотая середина, когда в проекте планируются только те параметры, которыми можно и нужно управлять.

9) Планирование не для отслеживания. К сожалению, это наиболее распространенная ошибка, когда планирование выполняется ради того, чтобы был план. Все ошибки планирования могут стать причиной негативного отношения к плану, когда он перестает быть реальным инструментом управления работами по проекту.

2. Планирование проекта в компании и оценка его эффективности

2.1 Планирование проекта в рамках стратегии компании

ЗАО «Развитие территории» успешно работает на рынке строительства г. Москвы и Московской области, начиная с 1995 года. За период работы компанией накоплен большой опыт строительства объектов различной сложности.

Общество в своей деятельности руководствуется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным Законом РФ «Об акционерных обществах», другими законодательными актами и действующими документами общества. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации. Общество создается без ограничения срока. Общество имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности.

Деятельность предприятия направлена на удовлетворение общественных потребностей и получение максимальной прибыли, и, как следствие, улучшение жизненного уровня своих работников.

Компания является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую печать со своим наименованием, а также указание на местонахождение, штамп, бланки, фирменное наименование.

Организация самостоятельно планирует и осуществляет свою хозяйственную, экономическую и социальную деятельность в соответствии с действующим законодательством. Для выполнения уставных целей предприятие имеет право в порядке, установленном действующим законодательством РФ:

- Осуществлять деятельность, на которую в соответствии с законодательством РФ требуется специальное разрешение - лицензия.

- Заключать все виды договоров с юридическими и физическими лицами (в том числе иностранными).

- Приобретать и арендовать основные и оборотные средства за счет имеющихся у него финансовых результатов, кредитов, ссуд и других источников финансирования.

- Приобретать и арендовать необходимое имущество для осуществления финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

- Планировать свою деятельность и определять перспективы развития, исходя из основных экономических показателей, наличия спроса на выполняемые работы, оказываемые услуги.

- Определять и устанавливать формы и системы оплаты труда, численность работников, структуру и штатное расписание.

- Определять размер средств, направленных на оплату труда работников предприятия, на техническое и социальное развитие.

Права предприятия на объекты интеллектуальной собственности, созданные в процессе осуществления им хозяйственной деятельности, регулируется законодательством РФ.

Предприятие устанавливает цены на реализуемую продукцию (работы, услуги) в соответствии с действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления.

Основными направлениями деятельности ЗАО «Развитие территории» являются:

- проектирование и строительство жилой и коммерческой недвижимости;

- геолого-разведочные изыскания на участке;

- строительство бассейнов;

- ландшафтные работы (планирование территории, дренаж, создание искусственного ландшафта, водоемы, альпийские горки);

- благоустройство территории (мощение дорожек, монтаж системы освещения, автоматические системы полива);

- озеленение (реконструкция зеленых насаждений, оформление офисов и др. помещений с использованием живых и искусственных цветов, оформление праздничных букетов, консультации и помощь дизайнеров в оформлении помещений, сервисное обслуживание озелененных объектов);

- строительство малых архитектурных форм (беседки, барбекю и т.д.);

- дизайн интерьера квартир, коттеджей, офисных помещений;

- перепланировка и элитный ремонт квартир.

Для ЗАО «Развитие Территории» предпочтительней стратегия - стабилизация или расширение рынка. Эта стратегия используется организациями в условиях развивающегося или ненасыщенного рынка. Возможные пути достижения целей - увеличение потребления и привлечение покупателей конкурирующих продуктов.

Разрабатывая стратегию маркетинга, обратимся к классической модели - ценовой стратегии Майкла Портера. В отличие от других стратегий общая стратегия Портера наиболее универсальна. Ее достоинство состоит в том, что Портер указал на существование только двух путей достижения оптимального функционирования: либо фирма становится в своей отрасли производителем с самым низким уровнем себестоимости, либо она дифференцирует свою продукцию в тех направлениях, которые ценятся покупателем до такой степени, что он заплатит наивысшую цену, чтобы получить их.

Рассмотрев эти стратегии, целесообразно остановиться ЗАО «Развитие Территории» на более приемлемой - стратегия лидерства по издержкам. Масштаб конкуренции заключается в постановке узкой цели - фокусирования издержек. Другими словами, стратегической задачей является необходимость изыскания способов снижения себестоимости строительно-монтажных работ с одновременным поддержанием высокого качества продукции.

Необходимо расширение предполагаемого ассортимента продукции и предлагаемых услуг, обладающих низкой себестоимостью и, следовательно, низкой ценой. Способ снижения издержек требует того, чтобы продукция не считалась низкого качества среди потребителей, потому что в такой ситуации преимущество в области себестоимости перестает приносить дополнительную прибыль. В связи с этим необходимо ужесточить существующий контроль за качеством строительной продукции.

Результаты исследования инвестиционной привлекательности Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данной дипломной работе проведен анализ для выбора наиболее эффективного проекта для участка застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.

Проект жилого поселка «Сосенки», разработанный в рамках данной работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв. м. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его окрестностях существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости наиболее перспективным районом для застройки является Одинцовский. Выбор в его пользу обусловлен следующими факторами:

· Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от базового ДСК не более 20 км.

· Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов

социального назначения.

· Экологическая чистота и благоприятная природная среда.

· Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных бюджетов.

· Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

Положительный опыт работы ЗАО «Развитие Территории» на рынке недвижимости и проверенная временем высокая квалификация его специалистов являются основными факторами, способствующими успешной реализации проекта.

2.2 PEST-анализ окружающей среды и SWOT-анализ компании

Оценим конкурентную среду ЗАО «Развитие Территории».

Наиболее интенсивная конкуренция имеет место между конкурентами в отрасли. Данное изучение направлено на то, чтобы выявить слабые и сильные стороны конкурентов и на базе этого строить свою стратегию конкурентной борьбы.

Конкурентная борьба идет за величину рыночной доли (особенно на этапе отраслевого роста), так как в большинстве случаев именно этот параметр в долгосрочном периоде определяет прочие. Проигрыш в конкурентной борьбе нередко предопределен уже на стадии соперничества за ресурсы и возможности рыночного продвижения.

Инструментами конкурентной борьбы являются качество продукции, цены, гарантии и реклама. При всем разнообразии форм конкурентной борьбы главным средством ее ведения является продукт. Тот или иной успех определяется имеющимися у организации конкурентными преимуществами.

При анализе внутриотраслевой конкуренции определим степень ее интенсивности как высокую. Но интенсивность конкуренции может увеличиться по мере роста количества конкурирующих организаций; стабилизации спроса или медленного его роста; осуществления финансовой поддержки мощными компаниями (табл. 3)

Таблица 3. Факторы непосредственного окружения

Группа факторов	Фактор	Проявление	Влияние на предприятие	Возможная мера со стороны предприятия
Конкуренты	Высокий уровень конкуренции	Появление новых фирм с меньшими ценами	Уменьшение прибыли	PR, маркетинг и участие в спонсорстве
	Используют новейшие и редкие технологии и оборудование	Работа с крупными клиентами и большими заказами	Уменьшение спроса	Развитие прибыльных направлений для перераспределения прибыли в новые технологии

Что касается ожидаемых действий конкурентов, то можно сказать, что они будут направлены на внутреннюю среду организации и будут затрагивать производственную и финансовую сферу. Возможные действия конкурирующих товаропроизводителей будут направлены на активизацию спроса со стороны потребителей, что объясняется борьбой за «свой» сегмент рынка. Инструменты конкурентной борьбы (цены, реклама, система стимулирования) этими предприятиями используются достаточно широко, у них имеются разработанные приемлемые для них конкурентные стратегии.

Анализ конкурентной среды в отрасли, состава и структуры конкурентов, намерений и действий конкурентов, давая ценную информацию, должен дополняться анализом состояния и конкурентных возможностей организации, разрабатывающей свои стратегии. Анализируя данные, можно утверждать, что наибольшую угрозу для ЗАО «Развитие Территории» представляют конкуренты, - в основном это либо мелкие фирмы выигрывающие более низкими ценами, либо это крупные предприятия, у которых больше возможностей для выполнения сложных работ, больше ноу-хау и у них высокопроизводительное оборудование, которое очень дорого приобрести.

Рассмотрим появление резервов возможного развития продукции фирмы и обработку программ их реализации (табл. 4).

Таблица 4. Резервы повышения конкурентоспособности продукции фирмы

Направления реализации выявленных резервов	Разработка путей и методов реализации выявленных резервов
Кредиты	Участвовать в конкурсах на лучший бизнес-план и получение кредитов от государства на конкурсной основе под строительство жилья в новых районах
Изыскание собственных средств, имеющихся технологий набор кадров	Главная проблема - это финансы. Здесь вариантом может быть изыскание собственных средств за счет: увеличения реализации на сторону продукции собственных подразделений; после анализа - продажа части своих производственных фондов лили отдельных подразделений для открытия новых, прибыльных производств. Прибыль от реализации и средства от продажи позволят иметь достаточный капитал для развития производства. Экономическое влияние на маркетинг огромно, курсы повышения квалификации или принятие на работу молодых специалистов обойдутся фирме расходами, но окупятся сполна в долгосрочной перспективе
Новые технологии строительства	Стараться всеми доступными способами модернизировать существующие технологии строительного производства, использования современных новых строительных материалов за сотрудничества с другими строительными фирмами и научными лабораториями

Товаром ЗАО «Развитие Территории» является строительная продукция-то есть законченные строительством и сданные в эксплуатацию объекты (жилые дома, производственные здания и сооружения, сельскохозяйственные постройки, объекты общественного и гражданского назначения, мосты, трубопроводы и т.д.).

При исследовании конкурентоспособности строительной продукции ЗАО «Развитие Территории» придерживались такого же подхода.

SWOT - анализ служит для оценки руководством следующих моментов: обладает ли фирма внутренними силами, чтобы воспользоваться возможностями, и какие внутренние слабости могут осложнить будущие проблемы, связанные с внешними опасностями.

Таблица 5. SWOT-анализ ЗАО «Развитие Территории»

	Возможности O 1. лидерство на рынке среди конкурентов; 2. рост деловой активности; 3. выход на новые сегменты; 4. использование слабых сторон конкурентов; 5. привлечение новых поставщиков; 6. оптимизация налогообложения, финансовых издержек	Угрозы T 1. возрастающее конкурентное давление; 2. рост платы на ресурсы (энергия, трафик); 3. рецессия и затухание делового цикла; 4. строительство новых проектов конкурентами; 5. зависимость от поставщиков; 6. усиление контроля со стороны гос-ва, увеличение штрафов, расходов.
Сильные стороны S 1. хорошая кредитная история; 2. устойчивые связи с поставщиками; 3. известный лидер рынка строительных услуг Московской области
Слабые стороны W 1. качество сервиса ниже, чем у основных конкурентов; 2. отсутствие четкого стратегического направления

Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 6.

Таблица 6. Показатели социально-экономического развития Одинцовского района

Население (Population)
Население	284,7 тыс. чел
Трудоспособное население	52%
Естественный прирост населения	положительный
Уровень жизни (Life Quality)
Уровень жизни	Средний
Величина средней заработной платы, руб.	10132,4 руб.
Структура потребления	Рост расходов
Уровень образования населения	Средний
Уровень преступности	Устойчиво высокий
Кредитная система	Развитая
Экономика (Economics)
Доходная часть годового бюджета города	357 124 543 USD (2007 г.)
Профицит бюджета	11 452 123 USD (2007 г.)
Объем промышленного производства продукции	2 144763 USD (2006 г.)
Объем розничной торговли	9 632 176 398 USD (2006 г.)
Объём жилищного строительства	Введено321 654 кв. м. (2006 г.)
Базовые отрасли экономики (Basic Industries)	Текстильная промышленность; Пищевая промышленность.
Отрасли экономики переживающие активное развитие (Developing Industries)	Торговля; Сельское хозяйство; Строительство.
Отрасли экономики переживающие упадок (Recession Industries)	Отсутствуют
Транспортная система города (Transport Infrastructure)
Аэропорт (Airport)	отсутствует
Трассы (Highways)	«М-2», Москва-Можайск - Смоленск - Минск
Железная дорога (Railway)	Белорусская железная дорога

Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы.
Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов. Население района - 284,7 тыс. чел., в том числе городское -171,7 тыс. чел., сельское - 83,8 тыс. чел.

Административный центр района - город Одинцово.
Через территорию района проходят автомобильная дорога «Москва-Минск» (М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром.
Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой.

Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.

Анализ внешней среды проекта можно проводить с помощью PEST-анализа. Цель PEST-анализа (Р - Political legal - политико-правовые, Е - Economic - экономические, S - Sociocultural - социокультурные, Т - Technological forces - технологические факторы) - выявление и оценка влияния важнейших факторов макросреды на результаты текущей и будущей деятельности предприятия. При этом устанавливаются события, не подконтрольные предприятию, но влияющие на результаты хозяйствования (табл. 7).

Таблица 7. PEST-анализ проекта ЗАО «Развитие Территории»

Политика Р 1. Жесткие препятствия посреднической деятельности. 2. Налоговая политика. 3. Изменение законодательства. 4. Государственное регулирование конкуренции в отрасли. 5. Отношение организации с правительством и федеральной властью в целом.	Экономика Е 1. Экономическая ситуация в стране. 2. Изменение стоимости кредитов. 3. Падение уровня доходов населения страны. 4. Платежеспособный спрос населения. 5. Инфляция.
Социум S 1. Активность потребителей. 2. Возрастной уровень населения. 3. Изменение в структуре доходов и расходов. 4. Активность и потребность покупателей. 5. Изменение в основных потребительских предпочтениях на услуги организации.	Технология Т 1. Ускорение и развитие научно-технического прогресса. 2. Разработка и внедрение новых технологий. 3. Совершенствование существующих и оказание новых услуг. 4. Увеличение бюджета на НИОКР. 5. Новые патенты.

Итак, из вышеприведенной таблицы мы можем видеть факторы, оказывающие влияние на проект компании ЗАО «Развитие Территории». Несомненно, что текущая экономическая ситуация в стране, общественные и политические тенденции, а также технологическая конкуренция влияют на развитие проекта.

Анализ конкурентов проекта

Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия.

В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты - коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Однако все ли предложения отвечают необходимым требованиям? Сравнивая поселок «Сосенки» с другими поселками аналогичной категории легко убедиться, что этот проект является одним из немногих, отвечающих всем современным требованиям, предъявляемым к этой категории загородной недвижимости.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Только за прошедшие полгода прирост составил более 60%. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые и новые участники рынка.

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно (рис. 4).

Рис. 4. Распределение коттеджной застройки по Московской области

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг).

Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров (табл. 8).

Таблица 8. Коттеджные поселки в Одинцовском районе, 2008 год

Поселок	Особенности поселка	Площадь поселка, га	Количество домов (участков)	Площади участков, сот.	Площади домов, кв. м	Инфраструктура поселка	Стоимость участка, $/сотка	Стоимость дома, $/кв. м, $ за дом
«Залесье»	лесной массив, единый стиль	3,15	7	у домов нет обствен. Земельных участков	250-350	спорт. И дет. Площадки, сауна		6000. - 1500000
«Куртниково»	Можайское водохранилище (но не на берегу)	4,2	21	16, 22, 28	175-250	магазин, парковка	Включена в стоимость дома	3000 - 750000
«Зеленый шум»	Можайское водохранилище близко	н.св		от 15	от 200		2200	3000-750000
«Антея»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии, у каждого дома выход к большой воде	6	21	20-25	190-309	Эллинг, прибрежная зона (ресторан, боулинг, лодочный причал, русская баня, детская площадка), гостевая парковка, адм. здание (охрана, КПП)	Включена в стоимость дома	1220.000-4370.000
«Новое время»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии	10,5	39	16-22	220-390	гостевой паркинг, детская и спортивная универсальная площад-ки,		от 1310 000 до 7453000 под ключ
«Сосенки»	лесной массив, единый стиль	17,1	72	9,62	225-550	магазин, парковка, спортивный клуб	Включена в стоимость дома	5000-1135000
«Прибрежный»	Можайское водохранилище	8	н.св	от 15	н.св	пляж, причал для лодок и катеров, спорт. Сооружения, кафе, магазины, автосервис	3500-4200	1340000. - 6890000
«Утро»	поселок в лесу,		23	12-20 аренда	185-210			7000-1470000
«Золотой город»	Огороженная охраняемая территория, московская прописка,	13.2 га	50	12 - 36	350-570	центр: магазин, ресторан, теннисный корт, салон красоты и пр. Собственный яхт-клуб и медицинский центр. Уборка домов, заготовка дров.	Включена в стоимость дома	9000 - 5130.000
«Мякинино»	Стародачное место	н.св	50	20-100	450-950	1-я линия - свой причал для яхт; инфраструктура московская.	Включена в стоимость дома	1650.000 - 3.500.000

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Сосенки» наиболее полно соответствует всем требованиям.

Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком.

Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы 8, цены на недвижимость в поселке «Сосенки» ниже среднего ценового уровня поселков Одинцовского района.

Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне соответствует пожеланиям покупателей (рис. 5).

Рис. 5. Спрос на участки различной площади

Таким образом, проект «Сосенки» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Сосенки» стал образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе.

2.3 Бизнес-план проекта

Финансовый план

Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Наиболее эффективным использованием объекта является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект с экономической точки зрения. Для определения этого варианта проводят анализ наиболее эффективного использования по четырем основным направлениям:

- физическая осуществимость - выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки из существующих физически возможных вариантов, критерий физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку;

Рассмотрим различные варианты застройки для участка 17,1 Га ЗАО «Развитие территории»: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр, промышленное предприятие, коттеджная застройка, строительство таунхаусов и коттеджей (смешанная застройка).

Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт, медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая электрическая мощность, подключение к внешней канализационной системе.

Рассмотрим вариант многоэтажной застройки с экономической точки зрения. В соответствии с МГСН 1.01-99 (Московские городские строительные нормы) на 1Га можно возвести один дом. Для участка ЗАО «Развитие территории» при отпущенной электрической мощности - это 12-ти этажный дом. На территории 17,1 га можно построить 17 таких домов. Эффективность реализации данного проекта можно проанализировать исходя из результатов таблицы 9.

Таблица 9. Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта (многоэтажный дом)

Показатель	Количество
Общая площадь 12-ти этажного дома	10 800 кв. м
Продаваемая площадь одного дома	6 500 кв. м
Продаваемая площадь микрорайона	6 500х17=110 500 кв. м
Выручка от продажи (цена 1-го кв. м - 62 500 руб.)	110 500 х 62 500=6 906 250 руб.

Выручка от продажи в варианте многоэтажной застройки существенно меньше выручки от продажи в варианте смешанной застройки.

Таким образом, многоэтажная застройка данного участка нецелесообразна.

Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных покупателей.

Кроме того в одном районе с участком ЗАО «Развитие территории» находятся торгово-офисные центры с большей площадью и лучшей транспортной доступностью, следовательно строительство торгово-офисного центра нецелесообразно из-за высокой конкуренции.

Промышленное предприятие ухудшает экологическую обстановку в районе, кроме того данный район считается санаторной зоной - недалеко от района застройки находится в частности санаторий «Барвиха». Промышленное предприятие требует больших подводимых электрических мощностей, а существующая транспортная система не позволяет подвозить сырье и вывозить продукцию в больших объемах. Высокая стоимость земли негативно скажется на цене продукции. Следовательно, данный вариант застройки нецелесообразен.

Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.

Смешанная малоэтажная застройка, состоящая из таунхаусов разной площади и незначительного количества коттеджей позволяет сделать первоначальные капитальные вложения менее ёмкими, а так же сократить срок реализации проекта и ускорить получение прибыли.

Вывод: наилучшим вариантом застройки участка ЗАО «Развитие территории» является смешанная малоэтажная застройка.

Юридическая допустимость - выбор лучшего варианта использования объекта из существующих вариантов использования, разрешенных законодательством;

Предлагаемый к застройке участок ЗАО «Развитие территории» согласно договору аренды относится к категории земель поселений.

Вывод: использование земельного участка разрешено для жилищного строительства.

Финансовая обеспеченность - вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от проекта, равный или превышающий объем проектных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала;

Для обоснования финансовой обеспеченности рассмотрим статьи затрат на реализацию проекта в таблице 10.

Таблица 10. Статьи затрат на реализацию инвестиционного проекта

№ п/п	Статья затрат	Сумма затрат (руб.)
1	Перевод земельного участка из одной категории в другую	855 000
2	Проектирование	11 656 000
3	Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
4	Стоимость земельного участка (375 000 руб. /сотка)	641 250 000
5	Стоимость СМР (устройство свайных полей, строительство 72-х домов, строительство объектов соцкультбыта)	2 223 798 000
6	Стоимость страхования строительства на период возведения объектов	14 084 054
7	Стоимость рекламной компании	22 237 980
8	Стоимость ввода объекта в эксплуатацию	22 237 980
	ИТОГО:	3 207 793 700

Проведем оценку эффективности реализации инвестиционного проекта (таблица 11)

Таблица 11. Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта

Статья	Сумма (руб.)
Затраты на проект	3 207 793 700
Себестоимость строительства одного квадратного метра (3 084 376 000 руб. /83 513,9 м2 площади всех объектов)	38 410
Выручка от продажи таунхаусов (1/4 часть таунхаусов продается по цене 87 500 руб. на начальном этапе строительства (привлечение денежных средств дольщиков, т.е. 20 314 кв. м. х 87 500 = 1 777 475 000, цена продажи одного кв. м. таунхаусов на завершающем этапе строительства 125 000 руб., т.е. 60 944 кв. м. х 125 000 = 7 618 000 000 руб., продажа спортклуба на завершающем этапе строительства 2000 кв. м х 100 000=200 000 000)	9 595 475 000
Доход от реализации проекта (9 595 475 000-3 207 793 700)	6 387 681 300

Вывод: так как доход от проекта превышает объем проектных затрат, то данный вариант считается финансово приемлемым.

Максимальная продуктивность - наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор такого вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Из всех вариантов юридически допустимо использование участка под жилищное строительство. Для многоэтажного жилищного строительства не достаточно электрических мощностей. Кроме того, стоимость земельного участка под индивидуальным жилым домом, находящегося в собственности владельца гораздо выше, чем стоимость участка под многоэтажным домом, находящегося в собственности жильцов.

Вывод: целесообразна застройка участка таунхаусами.

Организационный план

В рамках проекта рассматривается строительство жилого поселка «Сосенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа которых: 20 - шестиквартирных; 19 - четырехквартирных, 17 двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.

Общая площадь возводимых объектов 130042 м².

Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения, административным зданием, что является новым этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее преобладал опыт точечной застройки.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 12.

Таблица 12. Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Площадь территории застройки	17,1 га
Площадь озеленения	3,68 га
Жилая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Общая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Количество жителей	1544 человека
Количество квартир	72 шт.
Общая площадь объектов соцкультбыта	2 255,9 м2
Количество мест на гостевой автостоянке	48 м/мест
Плотность населения микрорайона	123 чел./га

Жилой посёлок «Сосенки» расположен в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от Москвы.

Участок ЗАО «Развитие территории» предполагается под застройку домами различного типа и соответственно с разным количеством квартир.

Проанализируем количество тех или иных домов на участке строительства (13).

Таблица 13. Количество домов различных типов на участке застройки

Тип дома	Количество домов шт.	Количество домов %
6-ти квартирный	20	29
4-х квартирный	19	26
2-х квартирный	17	23
2-х квартирный (коттедж)	16	22

Дома с квартирами меньшей площади (6-ти квартирный дом и 4-х квартирный) рассчитаны на средний класс. Эти типы домов требуют меньшего срока строительства и позволяют получить прибыль от реализации гораздо быстрее, чем коттеджи. Поэтому на участке застройки их большее количество.

Дома с большей площадью требуют более длительных сроков строительства и рассчитаны на элиту. Их реализация будет проходить медленнее, но прибыль будет выше, чем от реализации домов с большим количеством квартир.

Таким образом, на участке застройки ЗАО «Развитие территории» выгодно расположить большее количество домов с меньшей площадью квартир, которые позволят быстрее получить прибыль, но также расположить на участке дома и с большей площадью квартир, которые позволят максимизировать прибыль.

Производственный план

Строительство объектов может быть организовано тремя методами:

1) последовательный метод - предусматривает, что каждая следующая работа выполняется после полного завершения предыдущей;

2) параллельный метод - предусматривает параллельное выполнение работ на различных участках сооружения;

3) поточный метод объединяет достоинства последовательного и параллельного, предусматривает максимально возможные совмещение работ по времени при низкой интенсивности использования ресурсов.

Поэтому для организации строительства на участке ООО «Развитие территории» мы будем использовать поточный метод.

Строительство коттеджного поселка организовано в две очереди.

I очередь:

- участки строительства с №36 по №72;

- очистные сооружения;

- водозаборный узел;

- трансформаторная подстанция;

- газораспределительная подстанция;

- контрольно-пропускной пункт №1;

- административное здание

- здание клуба;

- здание технических служб.

II очередь:

- участки строительства с №1 по №35;

- контрольно-пропускной пункт №2.

Длительность строительства I очереди составляет 7,7 месяцев (231 день), длительность строительства II очереди составляет 10,8 месяцев (324 дня), таким образом, длительность строительства всего поселка - 18,5 месяцев (555 дней).

Обеспечение качества конечной продукции строительства достигается разработкой и осуществлением комплекса взаимосвязанных мероприятий, разрабатываемых на основе изучения условий и факторов для достижения стабильного выполнения требований нормативной документации на этапах создания необходимого уровня качества этой продукции.

Этот комплекс мероприятий охватывает проектирование и производственную стадию, включающую изготовление строительных конструкций, материалов, изделий, оборудования, строительно-монтажные и специальные работы.

Для достижения необходимого уровня качества должен быть обеспечен соответствующий уровень качества труда на каждом рабочем месте и качества промежуточной продукции на всех этапах ее создания.

Поддержание достигнутого уровня качества конечной продукции строительства (последняя производственная стадия) заключается в разработке и реализации мероприятий, позволяющих сохранить фактически достигнутый уровень качества при эксплуатации объектов в течение заданного периода в определенных условиях эксплуатации.

На процесс выполнения проектных работ влияет много внешних и внутренних дестабилизирующих факторов, которые мешают выполнению расчетных параметров контракта, нарушают содержание технического задания и сроки выполнения работ. Руководителям не всегда удается своевременно и квалифицированно принимать необходимые меры по адаптации реального хода выполнения работ к меняющимся условиям окружающей среды и организовать работу подчиненных для достижения поставленных целей.

В этих условиях одним из необходимых факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей, является мониторинг и контроль хода выполнения проектных работ.

Под мониторингом проектных работ понимается систематическое и планомерное наблюдение за всеми процессами осуществления проекта и определение причин отставания и допущенных ошибок, а контроль - это процесс, при помощи которого руководитель проекта определяет, правильны ли его решения, как протекает реализация проекта, и решает вопрос о необходимости внесения корректировок.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Проектная документация для строительства поселка «Сосенки» прошла государственную экспертизу.

2.4 Анализ эффективности проекта. Ключевые риски

Полученные из таблицы 10 результаты позволяют сделать вывод, о том, что стоимость строительства коттеджного поселка «Сосенки» по состоянию на февраль 2008 года составляет 3 207 793 700 рублей.

Распределение инвестиционных затрат по периодам представлено в таблице 14 и на рис. 7.

Таблица 14. Распределение инвестиционных затрат по периодам (18,5 месяцев)

Показатель	Периоды строительно-монтажных работ
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года	4 кв. 2008 г.	1 кв. 2009 г.	2 кв. 2009 г.	3 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.
Доля затрат (%)	20%	20%	15%	15%	15%	10%	5%
Коттедж-ный поселок «Сосенки»	641558740	641558740	481169055	481169055	481169055	320779370	160389685

Рис. 7. Распределение инвестиционных затрат по периодам строительства коттеджного поселка «Сосенки»

Валовый доход по проекту - это совокупность всех поступающих денежных сумм за реализацию таунхаусов коттеджного поселка «Сосенки» без учета затрат на реализацию проекта.

Основные показатели валового дохода представлены в таблице 15.

Таблица 15. Основные показатели валового дохода

Статьи дохода	Количество	Цена за м.2	Общая площадь м.2	Сумма, руб.
Продажа таунхаусов на этапе строительства (долевое участие)	18	87 500 рублей	20314	1 777 475 000
Продажа таунхаусов на завершающем этапе строительства	54	125 000	60944	7 618 000 000
Продажа спортклуба на завершающем этапе строительства	1	100 000	2000	200 000 000
ИТОГО	9 595 475 000

Распределение валовой прибыли по годам инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки» представлено в Приложении 1.

Чистая прибыль по проекту это разница между валовым доходом и суммой затрат по инвестиционной деятельности компании ЗАО «Развитие территории», в том числе и налогом на прибыль инвестора, который на сегодняшний день составляет 24%.

Расчет показателей чистой прибыли представлен в таблице 16

Таблица 16. Расчет показателей чистой прибыли

Показатель	Сумма
Валовая прибыль	9 595 475 000
Себестоимость	3 207 793 700
Прибыль до налогообложения	6 387 681 300
Налог на прибыль (ставка 24%)	1 533 043 512
Чистая прибыль	4 854 637 788

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-ом шаге (D_t^u) можно представить в виде следующей зависимости:

D_t^u = ?P_it-?З_it (3.1.)

Где P_it - поступления денежных средств от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; З_it - затраты на приобретение активов или на увеличение оборотного капитала на t-ом шаге i-й инвестиционной деятельности.

В результате производственной деятельности образуются доходы от реализации продукции и оказания услуг, а также проявляются расходы, связанные с текущими издержками производства (строительства), амортизационные отчисления на обслуживание основных фондов организации, налоги и т.д.

Поток реальных денег от производственной деятельности на t-м временном шаге (D_t^o) представляется в виде следующей зависимости:

D_t^o = ?P_n^o-?З_n^o (3.2.)

Где P_n^o - поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также другие доходы на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; З_n^o - затраты на производственную деятельность на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;

Финансовая деятельность обеспечивает приток денежных средств за счет использования собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег - за счет погашения задолженности по кредитам, выплаты дивидендов и других расходов. Поток денежных средств от финансовой деятельности (D_i^ф) может быть представлен следующей зависимостью:

D_i^ф = ?P_i^ф-?З_i^ф (3.3.)

Где P_i^ф = приток денег на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; З_i^ф - отток реальных денег на - м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности.

Разность между притоком и оттоком денежных средств от каждого вида деятельности на каждом шаге расчета называют сальдо реальных денег.

Сальдо накопленных денег Br за период t:

Br = ?Bt (3.4.)

Где Bt - текущее сальдо денежных средств на t-м шаге:

Bt = D_t^u D_t^o D_i^ф (3.5.)

Необходимо условие реализации любого инвестиционного проекта - положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.

На основании рассчитанных данных о доходах и расходах смоделированы денежные притоки и оттоки от инвестиционной и финансовой видов деятельности и рассчитан денежный поток, сальдо реальных денег для оцениваемого инвестиционного проекта.

Финансовый поток проекта - это поток расходов и поступлений денежных средств при реализации проекта в течение срока жизненного цикла проекта. Для построения финансового потока в проекте необходимо провести тщательный анализ рынка продукта и его цены, оценить ресурсы, такие как необходимое количество и затраты на приобретение основных, сырья, трудовых ресурсов, оценить ожидаемые затраты по проекту.

Результатом построения денежного потока является определение показателей экономической эффективности, таких как:

· Чистый дисконтированный доход (ЧДД);

· Внутренняя норма доходности (ВНД);

· Индекс доходности (ИД);

· Срок окупаемости проекта

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это текущая стоимость всего потока чистых выгод. Она считается путем дисконтирования потока чистых прибылей, которые получает компания в течение всего срока реализации проекта. Дисконтирование производится к определенному моменту времени, чаще всего к настоящему периоду. Формула для расчета ЧДД выглядит следующим образом:

(3.6)

где

CF_t - поступления в конце периода t;

к - коэффициент дисконтирования;

I - затраты

n - жизненный цикл проекта;

Для вычисления ЧДД сначала нужно определить ставку дисконтирования.

Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат предположения о том, что:

- если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);

- чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет к его доходности.

Исходя из этих предположений при расчете ставки дисконтирования необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом:

 (3.7),

где Ебезр - безрисковая ставка доходности ставка;

?Ri - сумма вероятностей всех рисков.

Определение ставки дисконтирования экспертным путем - самый простой путь определения ставки дисконтирования, который используется на практике, - это установление ее экспертным путем или исходя из требований инвестора.

Безрисковая ставка составляет 6,06% по ГКО (государственные среднесрочные облигации);

Премия за риск: ?Ri =9,21%

Следовательно, по формуле 4.1 ставка дисконтирования: E = 6,06% + 9,21% = 15,27% => 15%.

Для определения ЧДД рассмотрим прогнозируемые денежные потоки (укрупненные показатели) по периодам (табл. 17).

Таблица 17. Прогнозируемые денежные потоки по периодам, млн. руб.

0-ой год	1-ый год	2-ой год	3-ий год	4-ый год
-3 207	887	848	4189	3428

Если ЧДД<0, установленная норма прибыли недостижима, и предлагаемое помещение капитала нецелесообразно. Если величина ЧДД положительная, вложение капитала считается целесообразным. В данном случае, так как ЧДД больше 0, проект приемлем.

Внутренняя норма доходности (ВНД) - это ставка дисконта, следствием применения которой при дисконтировании выручки и издержек стал бы нулевой чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД=0). Таким образом под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков.

С помощью расчетов выбираются значения коэффициента дисконтирования а1<а2 таким образом, чтобы в интервале (а1, а2) функция ЧДД =f (а) меняла свое значение с «+» на «- «. Далее используем формулу 3.8: