Планирование проекта строительства коттеджного поселка
Планирование в управлении проектами, его основные принципы, подходы и методы. Планирование проекта в рамках стратегии компании. PEST-анализ окружающей среды и SWOT-анализ, порядок их проведения. Анализ эффективности проекта и его ключевые риски.
| Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.05.2011 |
| Размер файла | 904,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
(3.8.)
где
E1 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД(E1) >0
E2 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД (E2) <0
Точность вычислений обратна длине интервала (E1; E2). Поэтому аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается минимальной (1%).
По данным расчета 1 и 2 вычислим значение ВНД (3.9.)
(3.9.)
Сравним значение ВНД со ставкой банковского кредита 16%.
Т.к. 44% > 16%, проект приемлем.
Индекс доходности - это отношение суммы денежных поступлений к сумме денежных оттоков в течение жизненного цикла проекта. Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков формула 3.10
(3.10)
Индекс доходности характеризует относительную отдачу проекта на вложенные средства. Проект считается эффективным при ИД > 1.
Так как 1,91>1, проект приемлем.
Срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе, - это период (в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.
В нашем случае, так как сумма денежных поступлений различна по шагам расчета, срок окупаемости будем рассчитывать так, чтобы инвестиции превышали денежные поступления (3.11.):
(3.11)
3207> 887+848
3200 > 1735
Срок окупаемости t =2 года
Далее определяется остаток инвестиционной суммы, который делится на величину поступлений в следующем периоде
3200 - 1735 =1465
1465 / 4189= 0,34?0,3
Таким образом, точное значение срока окупаемости составляет
2+0,3=2,3 года.
Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда руководство предприятия решает проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.
Итак, проект считается экономически эффективным при следующих значениях системы показателей:
Ш ЧДД > 0;
Ш ВНД > E;
Ш ИД > 1;
С учетом всего вышеизложенного в данном разделе, проведем оценку эффективности инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки».
При построении денежного потока принято решение воспользоваться международными подходами, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.
Показатели экономической эффективности, определенные методом дисконтированных потоков приведены в таблице 18.
Таблица 18. Показатели эффективности реализации проекта строительства коттеджного поселка «Сосенки»
|
Наименование |
Показатель |
|
|
Чистый дисконтированный доход |
2 922 млн. руб. |
|
|
Внутренняя норма доходности |
44% |
|
|
Индекс доходности |
1,91 |
|
|
Жизненный цикл проекта |
3 года |
|
|
Период окупаемости |
2,3 года |
Можно сделать вывод, что рассмотренный вариант реализации проекта экономически эффективен, свидетельством тому стали положительные значения системы показателей, таких как ЧДД, ВНД, ИД, рассчитанных методом дисконтированных потоков на конкретную дату (1 марта 2008 года).
Компанией ЗАО «Развитие территории» была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды:
· страновой и промышленный риски для строительной отрасли;
· риски хозяйственной деятельности компании - предпринимательские риски;
· риски по фазам реализации проекта - инвестиционные риски.
Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок:
1. зона минимального риска, 0-25%;
2. зона повышенного риска, 25-50%;
3. критическая зона риска, 50-75%;
4. область недопустимого риска, 75-100%.
После простановки баллов экспертами, анализируются полученные варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 19)
Таблица 19. Таблица значений по рискам
|
Приоритет |
Вес |
|
|
1 |
0,100 |
|
|
2 |
0,050 |
|
|
3 |
0,020 |
Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблице 20.
Таблица 20. Совокупный риск реализации проекта
|
1 |
Риск выбора организационной формы собственности (раздельная ответственность) |
2 |
2 |
0,03 |
0,06 |
|
|
3 |
Риск схемы (типа) финансирования проекта |
5 |
1 |
0,02 |
0,09 |
|
|
4 |
Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование собственного капитала) |
5 |
1 |
0,01 |
0,5 |
|
|
5 |
Риск организационно-технического потенциала предприятия (мощность значительная) |
4 |
1 |
0,06 |
0,24 |
|
|
7 |
Риск передачи предприятия в управление (активная маркетинговая политика) |
2 |
3 |
0,10 |
0,2 |
|
|
8 |
Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода значительная) |
2 |
3 |
0,07 |
0,14 |
|
|
9 |
Риск общей платежеспособности (достаточная) |
8 |
2 |
0,07 |
0,056 |
|
|
10 |
Риск производственной программы |
5 |
3 |
0,17 |
0,85 |
|
|
11 |
Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует плановому показателю / недостаточен) |
5 |
3 |
0,17 |
0,85 |
|
|
12 |
Наступление форс-мажорных обстоятельств (разлив топлива, пожар) |
7 |
3 |
0,03 |
0,21 |
|
|
ВСЕГО: |
1 |
4,61 |
Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=13,68%
Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре зоны:
1. Зона минимального риска, 0-25%;
2. Зона повышенного риска, 25-50%;
3. Критическая зона риска, 50-75%;
4. Область недопустимого риска, 75-100%.
Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 - 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному снижению риска.
В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Сосенки», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет ответственность генподрядчик.
За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ЗАО «Развитие Территории».
Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и генподрядчиком.
Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Сосенки», а также для снижения ответственности инвестора ЗАО «Развитие территории» приняты следующие мероприятия:
· распределение рисков между участниками проекта;
· страхование рисков;
· введение штрафных санкций.
Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 21.
Таблица 21. Результат мероприятий по снижению рисков
|
Наименование риска |
Вероятность |
Мероприятия |
||
|
до |
после |
|||
|
Увеличение сроков строительства по сравнению с договорными. |
0, 18 |
0,06 |
перенос рисков на генподрядчика. Введение штрафных санкций за невыполнение сроков, указанных в договоре. |
|
Несоответствие объекта проектной документации.Отказ ввода в эксплуатацию |
1,64 |
0,8 |
перенос рисков на генподрядчика, за счет учета возможных ситуаций в договоре генподряда |
|
|
Наступление форс-мажорных обстоятельств |
0, 55 |
0,20 |
Страхование деятельности компании ЗАО «Развитие территории» и страхование коммерческой недвижимости |
|
|
Итого: |
2,37 |
1,06 |
||
|
Интегральный показатель рисков, % |
13,68 |
12,62 |
Заключая договор генподряда, инвестор минимизирует риски, связанные с возведением объекта, сроками строительства, поставками материалов и технических средств, изменениями стоимости строительства, чрезвычайными событиями (гибель техники и работников), возможно возникающими в процессе строительства, а также с качеством конечной продукции. Данные риски на основе договора переносится на генподрядчика.
Итак, окончательный интегральный показатель риска по проекту строительства административно - торгового комплекса после проведения мероприятий составит Ri=12,62%
Заключение
В управлении проектом планирование занимает основное место, воплощая е себе организующее начало всего процесса реализации проекта. Сущность планирования состоит в обосновании целей и способов их удовлетворения на основе выявления детального комплекса работ, определения эффективных методов и способов, ресурсов всех видов, необходимых для установления взаимодействия между организациями-участниками проекта.
Деятельность по разработке планов охватывает все этапы создания и исполнения проекта. Она начинается с участия руководителя проекта (проект-менеджера) в процессе разработки концепции проекта, продолжается при выборе стратегических решений по проекту, а также при разработке его деталей, включая составление контрактных предложений, заключение контрактов, выполнение работ, и заканчивается при завершении проекта.
На этапе планирования определяются все необходимые параметры реализации проекта: продолжительность по каждому из контролируемых элементов проекта, потребность в трудовых, материально-технических и финансовых ресурсах, сроки поставки сырья, материалов, комплектующих и технологического оборудования, сроки и объемы привлечения проектных, строительных и других организаций. Процессы и процедуры планирования проекта должны обеспечивать реализуемость проекта в заданные сроки с минимальной стоимостью, в рамках нормативных затрат ресурсов и с надлежащим качеством.
ЗАО «Развитие территории» успешно работает на рынке строительства г. Москвы и Московской области, начиная с 1995 года. За период работы компанией накоплен большой опыт строительства объектов различной сложности.
Для ЗАО «Развитие Территории» предпочтительней стратегия - стабилизация или расширение рынка. Эта стратегия используется организациями в условиях развивающегося или ненасыщенного рынка. Возможные пути достижения целей - увеличение потребления и привлечение покупателей конкурирующих продуктов.
Необходимо расширение предполагаемого ассортимента продукции и предлагаемых услуг, обладающих низкой себестоимостью и, следовательно, низкой ценой. Способ снижения издержек требует того, чтобы продукция не считалась низкого качества среди потребителей, потому что в такой ситуации преимущество в области себестоимости перестает приносить дополнительную прибыль. В связи с этим необходимо ужесточить существующий контроль за качеством строительной продукции.
Результаты исследования инвестиционной привлекательности Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данной дипломной работе проведен анализ для выбора наиболее эффективного проекта для участка застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.
Проект жилого поселка «Сосенки», разработанный в рамках данной работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв. м. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его окрестностях существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.
В рамках проекта рассматривается строительство жилого поселка «Сосенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа которых: 20 - шестиквартирных; 19 - четырехквартирных, 17 двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Общая площадь возводимых объектов 130042 м2.
Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения, административным зданием, что является новым этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее преобладал опыт точечной застройки.
Одна из основных задач выпускной квалификационной работы - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект, крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта - строительство коттеджного поселка «Сосенки». Затраты на осуществление проекта составляют 3 207 793 700 руб., при собственных вложениях 1 430 318 700 рублей, инвестиции дольщиков средства 1 777 475 000 рублей.
Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту, - перспектив и тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе международных подходов, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.
Полученная в конечном итоге система показателей экономической эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен: Окупаемость проекта достигается через 2,3 года, ВНД 44%, ЧДД = 2 922 млн. рублей.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст, действующая редакция. М: Издательство «Экзамен», 2008. - 336 с.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: изд-во «Омега-Л, 2009 - 96 с. - (Б-ка российского законодательства).
3. Земельный кодекс Российской Федерации - М.: изд-во «Омега-Л, 2009 - 112 с. - (Б-ка российского законодательства).
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. - М.: изд-во «Омега-Л, 2007. -74 с. (Б-ка российского законодательства).
5. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ.
6. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999, №39-ФЗ.
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г.
8. Повышение эффективности межотраслевой диверсификации с использованием проектного управления В.В. Володин - М.: ИНИОН РАН, 2005.
9. Управление проектами. Учебное пособие под ред. И.И. Мазура. - М.: Омега-Л, 2007.
10. Володин В.В., Огай О.А., Нефедов Ю.В. Операционный менеджмент. - М.: Маркет-ДС, 2008.
11. Арчибальд Р. Управление высокотехнологичными программами и проектами. - М.: ДМК Пресс, 2006.
12. Дипроуз Д. Управление проектами: как быстро и эффективно перейти от операционного менеджмента к проектному.-М.:Эксмо, 2008.
13. Воропаев В.И. Управление проектами в России - М: «Алане», 1995.
14. Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 720 с.
15. Виленский П.Л. Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. - М.: Дело, 2007. - 832 с.
16. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горснбургов Г.О.: М. Экономика недвижимости. - СПб.: «Лань», 2006. - 480 с.
17. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2004 - 368 с.
18. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб: Питер, 2006. - 272 с.
19. Предпринимательство: учебник для вузов / Под ред. В.Я. Горфинкеля, Г.Б. Поляка, В.А. Швандара. - 4-е изд. перераб. и доп. - М.: «Юнити - Дана», 2005.
20. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового - Смоленск: изд-во «Смолин Плюс», М.: изд-во АСВ, 1999.
21. Оценка недвижимости. Под общей редакцией проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А. Федотовой. Москва: изд-во «Финансы и статистика», 2007.
22. Организация, планирование и управление строительным производством. Учебник. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового - Липецк: изд-во ООО «Информ», 2006 г. - 304 с.
23. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. - М: изд-во «АСВ», изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006.
24. Справочник по недвижимости. Волочкова Н.Г. - М., 2008.
25. Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. - М., 2008.
26. Жилищное законодательство: Комментарий. Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. - М.: Юридическая литература, 2006.
27. Жилищное право: пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. Под ред. И.Б. Мартковича. - М.:изд-во Норма, 2008.
28. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1. Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгалло, В.А. Плетнева. - М.:изд-во Инфра. 2007.
29. Гражданское право. Учебник. В 4 томах. Т.2. Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Издание 7, переработанное и дополненное. - М.: изд-во Норма. 2007.
30. Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности. Фомина Л.П. - М.: изд-во Юридический консультант 2005.
31. Государственная регистрация прав на земельные участки. Беспалов Ю, М: изд-во Российская юстиция. 2004. №2. с. 20-21
32. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Издание второе, переработанное и дополненное. А.Н. Гусев. - М.: изд-во «Экзамен», 2004. - 512 с.
33. Гражданское право Российской Федерации. Учебное пособие. Корнеева И.Л. - М. изд-во Инфра-М, 2005. - 486 с.
34. Экономика строительства. Краткий курс. Учебное пособие. Пастухова Т.Р.М.: изд-во Ассоциация строительных вузов, 2008. - 128 с.
35. Финансы и кредит. Учебник. Под редакцией проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н. Белоглазовой, 2-е изд, перераб. и доп. М.: изд-во Высшее образование. 2007. - 609 с.
36. Недвижимость. Международный научно-технический журнал. Под редакцией проф. П.Г. Грабового, изд-во «АСВ», 2007.
37. Договор строительного подряда. Юшкевич С.П., М.: Ось-89, 2006 -400 с.
38. Финансы и кредит в недвижимости. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. - М.: НПЦ «Алфей», 2008.
39. Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового. - М.: изд-во «Реалпроект», 2009.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и характерные свойства проекта, его отличительные особенности и значение. Этапы разработки концепции проекта и критерии оценивания его практической эффективности. Планирование и методы управления проектами. Оценка и управление возможными рисками.
курс лекций [99,5 K], добавлен 24.02.2011Участники, виды, содержание и принципы управления инновационными проектами. Исследование инвестиционных возможностей проекта. Планирование и реализация инновационного проекта по разработке системы очистки сточных вод в ООО "Газпром трансгаз Томск".
курсовая работа [9,0 M], добавлен 13.06.2014Современная концепция управления качеством проекта. Подготовка технико-экономических документов и расчетов. Анализ финансовой и производственных возможности хозяйствующего субъекта. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта.
курсовая работа [575,3 K], добавлен 21.02.2012Обоснование целей, проблем и решений проекта. Календарное и сетевое планирование, организационная структура управления строительством. Оценка стоимости проекта, планирование трудовых ресурсов. Виды рисков и методы их снижения, управление коммуникациями.
курсовая работа [213,0 K], добавлен 12.06.2011Теоретические аспекты планирования трудовых ресурсов предприятия. Анализ обеспеченности предприятия кадровыми ресурсами и экономическая оценка эффективности использования персонала. Разработка проекта совершенствования кадровой стратегии компании.
дипломная работа [128,0 K], добавлен 18.02.2011Управление качеством проекта: планирование, обеспечение, контроль. Проведение систематических проверок процессов проекта на предмет соответствия установленным стандартам, процедурам проекта. Порядок и схема проведения внутреннего аудита качества проекта.
дипломная работа [126,3 K], добавлен 07.08.2013Разработка мероприятий по подготовке и реализации проекта открытия сауны. Смета затрат на подготовку и реализацию проекта. Построение графика Гантта. Формирование целей проекта. Организационная структура. Детализация обязанностей. Бизнес-планирование.
контрольная работа [52,5 K], добавлен 09.11.2008Планирование управления рисками проекта. Идентификация, качественная и количественная оценка рисков. Планирование реагирования на риски, мониторинг и контроль. Факторы внешней среды. Активы организационного процесса. Распределение ролей и ответственности.
реферат [468,0 K], добавлен 29.01.2015Бизнес-планирование организации проекта открытия нового филиала фирмы в другом городе. Расчет срока окупаемости и простой нормы прибыли. Источник организации проекта и график денежного потока. Оценка эффективности проекта и выбор варианта для внедрения.
курсовая работа [33,7 K], добавлен 24.05.2009Теоретические основы систем управления проектами. Планирование проекта: разработка концепции, проектирование, структуризация, поточная организация работ, материально-техническая подготовка. Календарное управление и контроль за реализацией проекта.
курсовая работа [828,0 K], добавлен 22.03.2011
