Организационно-экономические основы управления собственностью компании

Также видно, что статья "Прибыль от прочей реализации" в 2007 году представляет собой прибыль 21 тыс. руб. За предыдущий период данная статья составила 24 тыс. руб. Это свидетельствует, что в 2006 году операции по реализации основных фондов принесли предприятию на 4,3 тыс. руб. больше чем в 2007 году, что составило 18 %.

В целом складывается неблагоприятная картина о работе ООО «Даг-Мет» за 2007 год.

Анализ прибыли от реализации

Прибыль от реализации услуг представляет собой разницу между выручкой от реализации и затратами на реализацию и выполнение услуг.

Постановка локальной проблемы выбора методов управления собственностью компании требует ее структуризации с целью выделения однотипных групп объектов, для которых целесообразно использовать одинаковые методы управляющих воздействий. Проведем перекрестный анализ собственности ООО «Даг-Мет». Для этого рассмотрим качественно - количественный состав собственности ООО «Даг-Мет».

ООО «Даг-Мет» обладает:

1) 3 объектами недвижимости, которые в себя включают:

· Объект 1 - торговая площадка;

· Объект 2 - подсобное помещение;

· Объект 3 - административное здание;

2) 3 объектами нематериальных активов: права, лицензии и патенты, принадлежащие компании.

Объекты собственности компании структурированы в четырех направлениях бизнеса: торговля, производство, строительство и недвижимость. Долевое соотношение бизнес-направлений по суммарной стоимости активов представлено на диаграмме (рис. 5).

Как следует из диаграммы, наибольшими активами располагает сектор торговли - 60%, далее следует строительство и производство - по 15%. Самым маленьким сектором является недвижимость - 10% в общих активах компании.

Следующим этапом анализа является анализ динамики объектов по видам собственности в стоимостном выражении (табл. 9).

Рис. 5. Структура собственности ООО «Даг-Мет»

Таблица 9

Анализ стоимости объектов собственности

На основании данных таблицы и приведенной оценочной стоимости каждого объекта собственности получим графическое изображение динамики собственности в стоимостном выражении (рис. 6).

Как следует из диаграммы, наиболее крупным блоком собственности ООО «Даг-Мет» является недвижимое имущество компании, их доля в среднем за 4 отчетных года (2004-2007) составляет 91,9%, причем в последние два года наблюдается тенденция значительного увеличения их доли. Резкое уменьшение стоимости недвижимого имущества в 2007г. связано с кризисом второй половины года, когда было реализована часть имущества. В целом по совокупной стоимости объектов собственности заметен устойчивый рост, особенно в последние два года.

Рис. 6. Динамика структуры собственности

Для углубления качественно - финансового анализа по каждому объекту собственности введем совокупность его финансовых характеристик. В литературе встречаются различные совокупности финансовых показателей. Как показали проведенные исследования, для целей объективной оценки собственности компании наиболее оптимальными являются следующие показатели:

· чистые активы компании;

· рыночная стоимость;

· выручка;

· ликвидность;

· платежеспособность;

· рентабельность;

· количество работающих.

Рассмотрим данные критерии более подробно.

Чистые активы компании. Чистые активы - это величина, определяемая вычитанием из суммы активов организации, принимаемых к расчету, суммы ее обязательств, принимаемых к расчету. К активам, участвующим в расчете относятся:

· основные средства и иные внеоборотные активы, отражаемые в разд.I актива баланса;

· оборотные активы, отражаемые в разд. II актива баланса, кроме задолженности учредителей по их вкладам в уставной капитал.

К пассивам, участвующим в расчете, относятся:

· статьи разд. IV пассива баланса, характеризующие обязательства организации (целевые, финансирование и поступления);

· статьи разд. V и VI пассива баланса, отражающие долгосрочные и краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме ст. "Доходы будущих периодов".

Рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта собственности - это сумма, которая может быть за него уплачена. Часто рыночная стоимость находится в отрыве от реальных активов компании. Это бывает связано с такими факторами как деловая репутация фирмы (гудвил), ее финансовое состояние, общая экономическая ситуация в стране.

Выручка. Показатель выручки за отчетный период важен для оценки эффективности использования активов и является основным показателем для расчета множества других.

Ликвидность. Под ликвидностью понимается способность предприятия сформировать такой портфель своих активов (здания, сооружения, ценные бумаги, денежные средства, оборудование и т.д.), который мог бы в необходимые сроки быть преобразован в более ликвидные формы для выполнения предприятием своих обязательств. Ликвидность вкупе с платежеспособностью характеризуют надежность предприятия.

Платежеспособность. Одним из важнейших критериев финансового состояния предприятия является оценка его платежеспособности, под которой принято понимать способность предприятия рассчитываться по своим внешним обязательствам. Динамика платежеспособности предприятия устанавливается по изменению показателя чистого оборотного капитала, который определяется как разница между всеми оборотными активами и краткосрочными обязательствами. Таким образом, платежеспособность предприятия - это отношение собственных средств предприятия к валюте баланса. Наиболее надежным партнером считается предприятие со стабильным значением платежеспособности, поскольку оно может отвечать по своим обязательствам, расширять масштабы своей деятельности.

Рентабельность. Устойчивое функционирование предприятия зависит от его способности приносить достаточный объем дохода (прибыли). Эта способность оказывает влияние на платежеспособность предприятия. Рентабельность предприятия это основной показатель эффективности его работы. В целом результативность деятельности любого предприятия может оцениваться с помощью абсолютных и относительных показателей.

Количество работающих. Данный показатель необходим для оптимизации численности персонала, и, как следствие, для увеличения отдачи от работника. Во-вторых, методы управления объектами собственности компании с большими и малыми коллективами различаются, так что для группировки объектов собственности данный показатель существенен. В-третьих, следует отметить, что в соответствии со спецификой объектов собственности данный показатель можно трактовать по-разному. В отношении объектов недвижимого имущества за количество работающих принимаются люди, занятые на строительстве и/или обслуживании объекта. Что же касается пакетов акций, то этот показатель отражает количество сотрудников, пропорциональное доле компании в капитале предприятия.

Данные критерии позволят нам наиболее полно охарактеризовать объекты собственности с целью выявления качественного сходства между ними, что, в свою очередь, даст нам основу для рекомендаций управленческих процедур с целью повышения эффективности объектов собственности компании.

На основе приведенных данных построим матрицу, строками которой являются данные по объектам собственности компании, а столбцами - показатели эффективности ее деятельности, которые были указаны выше. Для наглядности была сформирована выборка из трех объектов собственности ООО «Даг-Мет».

На следующем шаге формируются основные блоки собственности ООО «Даг-Мет». Для этого на основании данных таблицы целесообразно провести кластерный анализ, то есть сгруппировать объекты собственности по степени сходства нескольких показателей. Такая группировка, как правило, осуществляется на основе иерархических процедур.

Иерархические (деревообразные) процедуры являются наиболее распространенными алгоритмами кластерного анализа по их реализации на ЭВМ. Они бывают двух типов: агломеративные и дивизимные. В агломеративных процедурах начальным является разбиение, состоящее из n одноэлементных классов, а конечным - из одного класса; в дивизимных наоборот.[19]

Принцип работы иерархических агломеративных процедур состоит в последовательном объединении групп элементов сначала самых близких, а затем все более отдаленных друг от друга. Большинство этих алгоритмов исходит из матрицы расстояний.

К недостаткам иерархических процедур следует отнести громоздкость их вычислительной реализации. Алгоритмы требуют на каждом шаге матрицы вычисления расстояний, а следовательно, емкой машинной памяти и большого количества времени. В этой связи реализация таких алгоритмов при числе наблюдений, большем нескольких сотен, нецелесообразна, а в ряде случаев и невозможна. Поэтому нами были произведены данные расчеты с использованием пакета прикладных программ "Статистика" на IBM PC.

Таблица 10

Сводные показатели по объектам собственности ООО «Даг-Мет» (данные указаны в тыс. руб. за год)

На первом шаге каждое наблюдение X (i=1, 2, ..., n) рассматривается как отдельный кластер. В дальнейшем на каждом шаге работы алгоритма происходит объединение двух самых близких кластеров, и с учетом принятого расстояния по формуле пересчитывается матрица расстояний, размерность которой снижается на единицу. Работа алгоритма заканчивается, когда все наблюдения объединены в один класс. Большинство программ, реализующих алгоритм иерархической классификации, предусматривают графическое представление классификации в виде дендрограммы. Классификация проводилась методом "ближнего соседа" с использованием Евклидового расстояния.

По дендрограмме, полученной в результате расчетов, мы можем выделить два кластера, содержащие объекты со схожими характеристиками:

Рис. 7. Расстояния между кластерами

Кластер 1 (2 объекта). Данный кластер наиболее многочислен, в него входят относительно крупные объекты. Примечательно, что все выбранные объекты направления строительства и торговли вошли в данную группу. Объекты характеризуются следующими средними показателями:

Предприятия, входящие в данный кластер, активно пользуются заемными средствами, их платежеспособность в среднем составляет 55%, тогда как средняя ликвидность превышает 69%.

Средневзвешенная рентабельность по выручке почти не отличается от показателя первого кластера и составляет 18,8%. Однако рентабельность активов объектов данного кластера ниже - 17%. Возможно, это связано с тем, что в объектах второго кластера менее эффективно используются располагаемые ресурсы.

Данный кластер можно разделить на два меньших подкластера:

Подгруппа "А", включающая в себя 1 объект, которые являются объектами строительства.

Подгруппа "Б" -- объект торговли недвижимостью.

Кластер 2. Данный кластер состоит из одного объекта, резко отличающегося от остальных. Это предприятие, относящееся к направлению торговли металлическими изделиями. Активы данного объекта являются самыми крупными из всей выборки 8 млн. руб. У данного объекта довольно высокая рентабельность - 32%, что объясняется венчурным характером этого бизнеса.

В то же время ликвидность его составила 120%, что не является оптимальным показателем и может служить индикатором будущих проблем.

Сводная информация по кластерам представлена в табл. 10.

Таблица 11

Показатели эффективности по кластерам

На основании данных таблицы можно сделать вывод, что наиболее успешным является кластер 2, объект которого классифицируется как "звезды". Что касается кластера II, особенно его второй подгруппы, то после всестороннего анализа ситуации можно принять решение о продаже наименее эффективных из них, а именно объекта 2. Таким образом, для этих объектов необходимо провести мероприятия предпродажной подготовки для повышения их инвестиционной привлекательности.

Проведенный анализ позволит нам обобщить методики управления данными объектами. Процесс управления всеми этими видами собственности, на наш взгляд, будет строиться в рамках общего цикла управления, однако, в соответствии со спецификой объектов управления данный цикл может трансформироваться для повышения эффективности функционирования того или иного объекта собственности компании.

Глава 3 Методические основы совершенствования управления собственностью компании

3.1 Методика управления недвижимым имуществом компании

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления недвижимостью предприятия. По нашему мнению, система управления собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

· знаниях о составе объектов собственности;

· определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

· создании единого банка данных предприятия обо всех объектах недвижимости;

· применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

· полноценной защите имущественных прав предприятия;

· достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования недвижимости. На наш взгляд, цикл управления недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 8).

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими органами компании.[1]

Рис. 8. Цикл управления недвижимым имуществом компании

Рис. 9. Технологическая схема проведения инвентаризации

Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

В свою очередь процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных компании и определение возможных вариантов его использования (рис. 9).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является Кадастр недвижимости компании (КНК), представляющий собой единую систему учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы учета позволяет вносить следующие сведения в КНК:

· наличие обременений и других ограничений прав собственности;

· общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;

· учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов КНК, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

· государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав КНК, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

· регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок КНК, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

· учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон КНК, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.[3]

Связь между сведениями, содержащимися в КНК, Едином реестре прав компании (ЕРПК) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, может осуществляться, например, по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его учета. Функционирование Кадастра недвижимости компании обеспечивается также следующими процессами:

1. Формированием объектов недвижимости как неразрывной совокупности дел правоустанавливающих документов, кадастровых экономических.

2. Формированием территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик.

3. Земельным кадастром компании (ЗКК) как функционально самостоятельным компонентом кадастра недвижимости компании.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

с точки зрения сравнимых продаж;

на основе затрат;

с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

· метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

· методы соотнесения (переноса) и экстракции;

· метод капитализации земельной ренты (метод развития).

Рассмотрим их по порядку. Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом данный метод наилучшим образом отражает рыночные условия, учитывающие цену текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Следующим является метод соотнесения, применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов компании от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам компании как сложной экономической системы. То есть, критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных бизнес-направлений компании, а также сочетания общекорпоративных интересов и интересов субхолдингов в части рентабельности, экологии и т.д.[15]

На практике выделяют три аспекта, с позиций которых руководство компании может оценивать эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго - созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого производственного комплекса компании; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на экологии и эффективности деятельности компании.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

. (3.1)

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, (3.2)

где k_s - коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

B_i - весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

D_i - показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При k_s=1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при k_s=2- утраивает и т.д.

Значения B_i - весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов - чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования объектов недвижимого имущества.